Större renoveringar. Hur har ni löst det med pengarna?

[apa]

Jisses, det här var så dumt att jag måste gå och hyperventilera lite.

...

Nej, jag kan helt enkelt inte med att ens försöka bemöta ett så fullständigt ologiskt resonemang. :x

Det är inte så viktigt, och hör inte till tråden kanske. Men vad är det som är ologiskt?

Exemplet var kanske lite dumt, eftersom man inte gör så på riktigt. På riktigt skulle man sätta in sin kontantinsats och sedan köpa värdepapper för fem gånger insatsen direkt, eller göra som jag beskrev sist i inlägget. Att köpa värdepapper för fem gånger kontantinsatsen är fullt möjligt om man får belåna portföljen till 80%.

 

[Holpers]

Det är inte så viktigt, och hör inte till tråden kanske. Men vad är det som är ologiskt?

Exemplet var kanske lite dumt, eftersom man inte gör så på riktigt. På riktigt skulle man sätta in sin kontantinsats och sedan köpa värdepapper för fem gånger insatsen direkt, eller göra som jag beskrev sist i inlägget. Att köpa värdepapper för fem gånger kontantinsatsen är fullt möjligt om man får belåna portföljen till 80%.

Varför satsa på värdepapper alls när du kan satsa dem i fastigheter som är lättare, säkrare, kräver mindre engagemang och ger bättre avkastning. Dvs det är mycket lättare att spå fastighetsmarknad än vilka aktier som kommer att gå upp på t.ex. 10 år. Köpa en lägenhet i Stockholm borde vara tämligen helt säker satsning med tanke på att det alltid, alltid kommer finnas en större efterfrågan än tillgång på bostäder i t.ex. Stockholm.

Jag har bekanta som sitter i ett hus med ganska mycket pengar "över" efter deras tidigare husförsäljning. De funderade på värdepapper och letade papper som relativt säkert skulle ge mer avkastning än vad de skulle ha vunnit på att amortera av lite på huslånet.
(Som jag skrev tidigare och som hälften av de som skrivit i tråden insett för länge sedan ger en relativt aktiv amorteringstakt på ett stort lån väldigt liten sänkning i räntekostnanden varje månad.)

Banken gav dem dock rådet att istället satsa dessa pengar i t.ex. en sommarstuga eller något annat mer säkert. De köpte en fjällstuga för ca halvmillen. Denna hyr de ut när de inte själva är där och tjänar därmed på detta i dubbel bemärkelse. Efter ett par bra fastighetsår nu samt en enklare ytrenovering av stugan är den uppvärderad och kan vid behov belånas med bottenlån (vars ränta då täcks av hyresintäkterna).

Aktier kan du inte hyra ut för att täcka räntekostnaden, det kan du göra med en fastighet om det i värsta fall kniper sig ekonomiskt.

F.ö. har jag byggt om vårt hus så att källaren är en egen lägenhet med egen ingång just av den anledningen. Kniper det så hyr vi ut lägenheten och får på så sätt in ca 4-5000kr i månaden och halverar boendekostnaden.

Jag spar också i aktier men skulle aldrig få för mig att låna för att köpa värdepapper, det är nog dummare än SMS-lån eller pyramidspel.

 

[Anonymiserad 48587]

Varför satsa på värdepapper alls när du kan satsa dem i fastigheter som är lättare, säkrare, kräver mindre engagemang och ger bättre avkastning. Dvs det är mycket lättare att spå fastighetsmarknad än vilka aktier som kommer att gå upp på t.ex. 10 år. Köpa en lägenhet i Stockholm borde vara tämligen helt säker satsning med tanke på att det alltid, alltid kommer finnas en större efterfrågan än tillgång på bostäder i t.ex. Stockholm.

Vi är nog inte överens här heller. Sätta in pengar på fonden AMF Sverigefond kräver i princip inte mer ansträngning än att skriva ett första inlägg på Byggahus.se. Månatliga överföringar är inte heller särskilt energikrävande. Avkastningen kan, som jag exemplifierat i tidigare inlägg, vara bättre med denna aktiefond jämfört med att köpa hus. Du slipper också besväret med att renovera och underhålla och allt annat som du gör för att hålla uppe värdet på huset.

Jag har bekanta som sitter i ett hus med ganska mycket pengar "över" efter deras tidigare husförsäljning. De funderade på värdepapper och letade papper som relativt säkert skulle ge mer avkastning än vad de skulle ha vunnit på att amortera av lite på huslånet.
(Som jag skrev tidigare och som hälften av de som skrivit i tråden insett för länge sedan ger en relativt aktiv amorteringstakt på ett stort lån väldigt liten sänkning i räntekostnanden varje månad.)

Banken gav dem dock rådet att istället satsa dessa pengar i t.ex. en sommarstuga eller något annat mer säkert.

Bankernas rådgivare ska man inte alltid lita på, de är ju försäljare som vill att du gör affärer som de kan sälja sina produkter till dig som de tjänar bäst pengar på.

De köpte en fjällstuga för ca halvmillen. Denna hyr de ut när de inte själva är där och tjänar därmed på detta i dubbel bemärkelse. Efter ett par bra fastighetsår nu samt en enklare ytrenovering av stugan är den uppvärderad och kan vid behov belånas med bottenlån (vars ränta då täcks av hyresintäkterna).

Att köpa en fastighet för uthyrning kan vara en riktig investering. En affär som går ut på att köpa någonting dyrt och sedan hoppas på att kunna sälja det till någon annan idiot ännu dyrare är inte en riktig investering i mina ögon.

Aktier kan du inte hyra ut för att täcka räntekostnaden, det kan du göra med en fastighet om det i värsta fall kniper sig ekonomiskt.

Du kan sälja aktier, känns som ännu enklare än att dra igång en uthyrningsverksamhet för att man behöver en slant extra..

Jag spar också i aktier men skulle aldrig få för mig att låna för att köpa värdepapper, det är nog dummare än SMS-lån eller pyramidspel.

Du har ju lånat till dina aktier, du har ju ett bolån! Du kunde ju ha betalat av ditt bolån med pengarna du köpte aktier för, men eftersom du inte gjort det är det ju samma sak som att du gått till banken och lånat för att köpa aktier. Så ditt pyramidspel är i full gång, och du är inblandad i det.

 

[shadowfire]

Fast är inte det allra viktigaste att man renoverar så att man själv blir nöjd?
Jag menar, om jag vill ha ett dyrt parkett golv så vill jag väl skita i om alla andra har billigt laminat.

För mig som har tänk att bo i huset själv i förhoppningsvis många år till så är det viktigaste vad jag vill ha. Jag får väga hur mycket mer ett dyrare material ger mig för pengarna och inte vad det ger husets värde.

För min del kan jag inte göra det, för jag räknar med att kunna sälja - eller kunna behöva sälja - huset om ~2 år. Då får jag inte renovera bort en massa pengar som jag inte har och sedan backa pengar vid försäljningen. Då har jag ju bara med mig en förlust/skuld efter husförsäljningen. Hade jag tänkt att bo här i 15 år hade saken varit annorlunda

 

[shadowfire]

Och hur mycket vinst hade de gjort på varje hus om de inte renoverat? Det är det som är intressant.

Bra poäng, hade varit kul att veta den nominella värdeöknigen enbart.

 

[shadowfire]

Ska du flytta?

Frågan är ju hur modernt ditt "toppmoderna" kök känns 2021. För 10 (20?) år sedan skulle alla ha bänkskivor i stavlimmat trä med nedsänkta diskhoar. Tills man kom på att det blir skitfula fläckar på träet och man nästan oundvikligen får fuktskador i skivan. Hur modernt känns ett kök med träskiva idag?
Snart kommer svensken upptäcka att stenskivan blir förstörd av alla möjliga ämnen som man använder i just kök, och att man måste åka i skytteltrafik till NK för att köpa nya glas och skålar eftersom de spricker så fort man ställer ner dem för hårt. Har du otur så är dessutom reservdelarna till din toppmoderna belysning snart bannlysta hos elektrikern. (Vi ville byta ut en stomme med lådor i vårt kök från 2009. Det gick inte, köket är för gammalt! Fel årsmodell.)

Jag förstår inte heller argumenten för svindyra vit varor av bättre kvalité. Vem sjutton vill ha vitvaror som håller i 20-30 år. Efter 10 år så önskar man ju att de ska gå sönder så att man kan köpa nya. Vitvaror är ju nästan som datorer.

Vi kan dessutom leka med tanken att du inte matchar ditt utökade lån med en passande amortering (1.500 kr/mån). Om vi även antar att du aldrig kommer att bli helt skuldfri, då kommer dessa 200.000 kr bli de sista som betalas av på dina lån. Det betyder att du kommer betala ränta på köket resten av livet. Naturligtvis minus de kronor som huset stigit i värde. Men väntar du 5-10 år med att flytta så är risken att den summan är noll.

Här håller jag med dig helt och hållet. Därför förespråkar jag faktiskt "billigare" kök. Då kan man uppgradera det om 5 år igen, istället för att vänta 15 år på att man ska ha amorterat bort gamla lån (eller sparat nya pengar till sitt nya dyra kök). Det händer så mkt teknikmässigt så induktionshäll är omodernt om 5 år. Då har vi trådlösa hällar som kan flyttas runt i huset, ställas på vardagsrumsbordet mm.

 

[Mangan13]

En affär som går ut på att köpa någonting dyrt och sedan hoppas på att kunna sälja det till någon annan idiot ännu dyrare är inte en riktig investering i mina ögon.

Låter som en perfekt beskrivning av aktiehandel idag

 

[shadowfire]

Vad hade budgivningen stannat på om inte du hade varit med?

15 tkr under mig var näst sista budet. Sedan kom det ett sent bud 25 tkr över mitt slutbud, men det accepterades inte av säljaren.

Uteslutande stannade de övriga budgivarna pga husets dåliga planlösning och allt jobb med att ändra planlösningen (en familj hade inte kunnat bo i skiten under renoveringen utan typ en husvagn på tomten). Jag räknar kallt på att den nya planlösningen hade lockat budgivnignen åtminstone lite längre än där den stannade nu. Inte överjävligt mycket dock, men att göra om planlösningen kostar mig inget mer än egen fritid (och byggkaos deluxe).

 

[Mangan13]

Låt oss räkna. Köpeskilling hus 2 000 000 kr, 85% amorteringsfritt lån 15% egen insats (300 000kr), 4% låneränta. Räntekostnaden blir 5700kr per månad. Sälj huset efter 10 år och få 72% uppgång = 3 440 000kr i försäljningspris, vinst 1 740 000kr, avgår 22% skatt=316 000kr, återstår 1 056 000kr i handen.

AMF Sverigefond: Sätt in dina 300 000 kr på börsen med 8,3% ränta (122% uppdelat på 10 år), sätt också in räntekostnaden du hade betalat på huslånet 5700kr per månad. Efter 10 år har du då 1 753 800 kr (vinst 770 000 kr). Avgår skatt 30%=231 000 kr, återstår i handen 1 522 800 kr.

(På husalternativet tillkommer fastighetsavgift samt underhållskostnader och mäklarkostnader och stämpelskatt, och eventuell kostnad för pantbrev, på börsalternativet tillkommer hyran på boendet under tiden)

Det ser ut som att börsalternativen har gett bäst, trots hävstången på husalternativet!

Och två noteringar till detta:

1: Hur hade kalkylen sett ut om du hade räknat på 8 år istället för 10?
2: Hur ser kalkylen ut om du tar bort de 5700/månad som du stoppar in (De går ju istället till hyra givetvis)

 

[Holpers]

Vi är nog inte överens här heller. Sätta in pengar på fonden AMF Sverigefond kräver i princip inte mer ansträngning än att skriva ett första inlägg på Byggahus.se. Månatliga överföringar är inte heller särskilt energikrävande. Avkastningen kan, som jag exemplifierat i tidigare inlägg, vara bättre med denna aktiefond jämfört med att köpa hus. Du slipper också besväret med att renovera och underhålla och allt annat som du gör för att hålla uppe värdet på huset..

Du tar AMF Sverigefond som exempel bara för att den ökat mycket senaste åren. Men kan du ärligt säga att du får 20 år sedan visste att AMF Sverigefond skulle öka så mycket som den gjort? Visste du i såfall även vilke fonder som skulle rasa på 20år?
Kan du hålla med om att det finns en större risk att aktier och fonder rasar än värdet på en lägenhet i Stockholmsområdet? Om du inte ens kan hålla med om detta undrar jag vilken verklighet du levt i senaste 20 åren. Aktiemarknaden är ju per definition en nervös marknad som man bör låta bli som småsparare. Det räcker med en terrorattack, en dåligt bokslut, årsrapporter, en opoppulär VD, en flopp-produkt, osv, osv för att börsen skall rasa över natten. Dessa saker verkar till stynes inte påverka bostadspriserna i Sverige.

Bankernas rådgivare ska man inte alltid lita på, de är ju försäljare som vill att du gör affärer som de kan sälja sina produkter till dig som de tjänar bäst pengar på. .

Helt sant, den här banktjänstemannen tjänade dock inte något på detta råd uppenbarligen eftersom han gav dem rådet att köpa något utanför banken, Dvs kontantbetala en stuga.

Att köpa en fastighet för uthyrning kan vara en riktig investering. En affär som går ut på att köpa någonting dyrt och sedan hoppas på att kunna sälja det till någon annan idiot ännu dyrare är inte en riktig investering i mina ögon..

Verkligheten, verkligheten, vi håller oss till den så ser både du och jag att det tydligt gång, på gång, på gång är en bra investering att köpa, (och ev. renovera) och sälja fastigheter i populära bostadsområden. Det spelar ingen roll hur mycket du argumenterar och säger emot för alla andra VET att det är en lönsam och säker affär i de allra flesta fallen att köpa en fastighet eftersom det går att sälja den dyrare (till om du så vill en idiot) efter ett par år. Så är det bara, jag vet att du inte kan ha missat detta så jag undrar om du kan acceptera detta? Efterfrågan överskrider alltid tillgången i populära områden.

Du kan sälja aktier, känns som ännu enklare än att dra igång en uthyrningsverksamhet för att man behöver en slant extra...

Det är inte roligt att sälja aktier när de rasat 50% på en vecka vilket de i verkligheten kan göra. Bostäder, i populära områden, rasar inte 50%.

Du har ju lånat till dina aktier, du har ju ett bolån! Du kunde ju ha betalat av ditt bolån med pengarna du köpte aktier för, men eftersom du inte gjort det är det ju samma sak som att du gått till banken och lånat för att köpa aktier. Så ditt pyramidspel är i full gång, och du är inblandad i det.

Ja, så kan man ju se på saken om man har all sin ekonomi i en plånbok. Är pengarna dock öronmärkta och på olika konton kan man med enkelhet som privatperson ha flera separata ekonomier. Tror att de flesta har det så. Eller köper du maten för lånade pengar? Du kunde ju ha betalat av ditt bolån med pengarna du köpte mat för. Korkat resonemang va?

 

[timmelstad]

Du tar AMF Sverigefond som exempel bara för att den ökat mycket senaste åren. Men kan du ärligt säga att du får 20 år sedan visste att AMF Sverigefond skulle öka så mycket som den gjort? Visste du i såfall även vilke fonder som skulle rasa på 20år?
Kan du hålla med om att det finns en större risk att aktier och fonder rasar än värdet på en lägenhet i Stockholmsområdet? Om du inte ens kan hålla med om detta undrar jag vilken verklighet du levt i senaste 20 åren. Aktiemarknaden är ju per definition en nervös marknad som man bör låta bli som småsparare. Det räcker med en terrorattack, en dåligt bokslut, årsrapporter, en opoppulär VD, en flopp-produkt, osv, osv för att börsen skall rasa över natten. Dessa saker verkar till stynes inte påverka bostadspriserna i Sverige.

En indexfond på Stockholmsbörsen är på 20 års sikt i mina ögon en garanterad värdeökning med fler procent än en motsvarande fastighet för samma summa oavsett var den står, om man ser enbart till ren värdeökning. Lägger du sen på reavinstbeskattning och förvaltningskostnader och kontrar det mot underhåll/fastighetsskatt/reavinst vid försäljning så vågar jag påstå att fonden tjänar ännu mer på 20 års sikt. Fondinnehavet behöver inte heller oroa sig för ändrade premisser som fastighetsbeskattning, ändring av reavinst och ändrade nivåer för räntebidrag.

Fördelen med en fastighet kontra ett stort fondinnehav är att man kan BO i fastigheten. Annars värdeökningsmässigt är en simpel indexfond med låg förvaltningskostnad överlägsen på lång sikt om det är värdeökningen man vill åt. Du kan jämföra med stockholms innerstad om du vill, det spelar ingen roll.

 

[Anonymiserad 48587]

Låter som en perfekt beskrivning av aktiehandel idag

En aktie i ett företag som ger utdelning och där aktiens prisökning morsvarar det fundamentala värdet på företaget kallas investering, om syftet. En handel där aktier (eller tulpanlökar) som köps enbart för att sedan försöka sälja dyrare till någon annan senare utan att det finns något underliggande "riktigt" motiv för värdeökningen på tillgången kallas ofta spekulation, och ja det finns många som spekulerar i aktier och så finns det dem som investerar i aktier. De renläriga skiljer på begreppen.

 

[Anonymiserad 48587]

Och två noteringar till detta:

1: Hur hade kalkylen sett ut om du hade räknat på 8 år istället för 10?
2: Hur ser kalkylen ut om du tar bort de 5700/månad som du stoppar in (De går ju istället till hyra givetvis)

Redan kommenterat sånt tidigare om du läser tråden.

(På husalternativet tillkommer fastighetsavgift, underhållskostnader och mäklarkostnader och stämpelskatt, och eventuell kostnad för pantbrev, på börsalternativet tillkommer hyran på boendet under tiden)

Men det är egentligen aldrig bra sådana här jämförelser eftersom båda sidorna kan dra bort och lägga till vinster och kostnader som passar den enes argumentation.

 

[Mangan13]

Redan kommenterat sånt tidigare om du läser tråden.

Japp, har sett det men hela uträkningen bygger ju på tidpunkt och att du investerar hela räntekostnaden.

 

[Anonymiserad 48587]

Kan du hålla med om att det finns en större risk att aktier och fonder rasar än värdet på en lägenhet i Stockholmsområdet?

Nej, sett på 20 års sikt håller jag inte med om det.

Om du inte ens kan hålla med om detta undrar jag vilken verklighet du levt i senaste 20 åren. Aktiemarknaden är ju per definition en nervös marknad som man bör låta bli som småsparare. Det räcker med en terrorattack, en dåligt bokslut, årsrapporter, en opoppulär VD, en flopp-produkt, osv, osv för att börsen skall rasa över natten. Dessa saker verkar till stynes inte påverka bostadspriserna i Sverige.

Jag tycker mig fortfarande inte fått något motiv till varför man ska låna amorteringsfritt och renovera när man kan låna med amortering (eller göra motsvarande sparande) eller spara och sedan renovera. Det måste väl vara ännu bättre affär, du får ju ännu mer pengar i handen, men varför vill du så väldigt gärna ge en stor del av vinsten på din enorma värdeökning på ditt hus till någon annan, dvs till banken?

Verkligheten, verkligheten, vi håller oss till den så ser både du och jag att det tydligt gång, på gång, på gång är en bra investering att köpa, (och ev. renovera) och sälja fastigheter i populära bostadsområden. Det spelar ingen roll hur mycket du argumenterar och säger emot för alla andra VET att det är en lönsam och säker affär i de allra flesta fallen att köpa en fastighet eftersom det går att sälja den dyrare (till om du så vill en idiot) efter ett par år. Så är det bara, jag vet att du inte kan ha missat detta så jag undrar om du kan acceptera detta? Efterfrågan överskrider alltid tillgången i populära områden.

Nej, jag är nog lite korkad och ensam om att tro att ökningstakten vi sett de senaste åren inte kommer att fortsätta i all evighet.

Ja, så kan man ju se på saken om man har all sin ekonomi i en plånbok. Är pengarna dock öronmärkta och på olika konton kan man med enkelhet som privatperson ha flera separata ekonomier. Tror att de flesta har det så. Eller köper du maten för lånade pengar? Du kunde ju ha betalat av ditt bolån med pengarna du köpte mat för. Korkat resonemang va?

Tror du på fullaste allvar att dina aktieplaceringar är mindre riskfyllda för din totalekonomi för att du skriver "bolån" på låneavin från banken jämfört med om du skriver dit "lån till aktier"?