Skriva in klausul om att få bryta kontrakt efter besiktning om fel finns

[Grillen]

Hej!

Ska skriva kontrakt nu på söndag på ett hus fast har bokat en besiktning till på onsdag nästa vecka. Det går ju att skriva in en klausul i kontraktet där vi har tillåtelse att utan någon kostnad dra oss ur om det skulle bli för mycket saker efter besiktning.
Vem skriver denna? Kan deras mäklare fixa detta eller måste jag ta kontakt med någon själv som fixar detta i kontraktet?

Sen en fråga till, vad är det man bör ta upp innan kontraktskrivning? Finns det något man absolut MÅSTE ta upp så man inte missar något viktigt. Någon sida som går igenom lite viktiga saker kanske? Har bara köpt bostadsrätter förut och då har det varit ganska enkelt, men med hus känns ju allt som en enda stor djungel :blushing:

Tack på förhand

 

[BTO]

Angående klausul om besiktning är det bara att tala om för mäklaren som skriver kontraktet att du vill ha det med. Detta fungerade iallafall för mig, detta är ju ett ganska vanligt tillägg till kontraktet. Men jag skulle nog säga till innan då iallafall mäklaren i vårat fall förberedde kontraktet innan själva kontraktsskrivningen då vi bara kom dit och skrev under.

 

[Hemmakatten]

Det viktigaste är förstås att säljaren går med på att ha en sådan klausul i köpekontraktet. Det är det inta alla som gör.

 

[Thomas59]

Besiktningsklausulen är en standardklausul som finns i det system (tex Capitex) som mäklaren använder för att ta fram kontraktet. Således är det mäklaren som fixar detta. Det är inte något som ni kan kräva då säljaren kan neka till detta så mäklaren måste få ok från säljaren vilket är anledningen till att ni bör framföra kravet omgående.

Säljaren kan dock inte neka er att besiktiga huset. Vad säljaren kan neka till är tex att besiktningsklausulen är OVILLKORLIG dvs att ni kan häva köpet oavsett vad besiktningen resulterar i. Det finns då inget krav på att felet eller bristen måste vara av någon särskild omfattning eller kosta över ett visst belopp. Man kan säga att det är öppet köp.

Att sätta beloppsgränser, tex att ett felavhjälpande måste uppgå till ett visst belopp, används nästan inte idag av skäl som jag angav i din andra tråd. Det ska ni således INTE gå med på.

Sker besiktningen på onsdag i nästa vecka bör ni ha på er till minst onsdagen veckan därpå innan ni ger slutgiltigt besked om ni önskar fullfölja köpet. Det tar normalt någon dag innan man har det slutgiltiga besiktningsprotokollet och ni bör sedan ha tid att diskutera detta med besiktningsmannen under en eller två dagar samt med säljaren om det behövs för att klara ut hur ni ska hantera ev brister och fel.

Normalt är hävning det alternativ som stipuleras i besiktningsklausulen om ni inte är nöjda med vad besiktningsmannen kommer fram till. Det brukar dock finnas någon allmän skrivning om att säljare/köpare ska försöka göra upp om hur fel/brister ska hanteras så i praktiken kan det bli frågan om någon form av förhandling. Säljaren har dock ingen skyldighet att gå ner i pris för fel som kan ha konstaterats utan kan om ni inte kommer överens gå vidare till annan budgivare om det finns sådan.

Innan kontraktsskrivningen bör ni stämma av att ALLT som säljaren tidigare muntligt lovat och försäkrat om fastighetens skick, vad som ingår i köpet, försäkran om olika former av tillstånd (bygglov tex) osv står med i kontraktet.

Ni bör även få ta del av frågelistan som säljaren ska fylla i och som bifogas kontraktet. Är ni osäkra på svar som säljaren givit bör ni be säljaren komlettera svaren. Frågelistan är ett dokument med frågor om fastigheten där säljaren har möjlighet att ange om saker är OK eller om det är eller har varit problem med något som rör fastigheten/huset osv.

Jag har i något tidigare inlägg gjort en lista över sådant som man bör kolla upp i samband med ett köp men har inte tid att söka på forumet just nu. Kolla på www.densia.se. På ders hemsida finns en lista över vad om kollar vid den mer omfattande varianten av besiktning. Det kan vara en ledtråd.

Att ta med i kontraktet att inte bara huset utan även trädgård skall vara städad och skräp bortforslat kan vara en bra idé. Det brukar inte direkt framgå av kontraktet och man blir förvånad över hur mycket skräp och bråte som kan finnas på en villatomt.

I övrigt så är kontrakten av standardkaraktär och täcker normalt in det som behövs.

Be att få tillgång till kontraktsförslag IDAG eller senast imorgon så du hinner titta på det innan kontraktsskrivning och lägg gärna in i tråden de paragrafer du undrar över så kan säkert någon juridiskt bevandrad förklara vad skrivnigen innebär.

Lycka till!

 

[hempularen]

Vad gäller själva kontraktet så är det nog bara formuleringen på villkorsklausulen som jag kan komma på just nu. Den kan å andra sidan göra vem som helst gråhårig.

Idag är det relativt vanligt med en s.k öppen klausul, den ger köparen rätt att häva köpet ex. 2 veckor efter kontr. utan något särskilt skäl. Tanken är att man då skall ha hunnit göra sin besiktning. Ibland kopplas hävandet till en viss kostnad, för att göra det mindre intressant att "okynneshäva" för att pruta i största allmänhet.

Tidigare var det vanligt med formuleringar i stil med att man fick häva om besiktningen fann fel som översteg 50 000 i åtgärdande kostnad. Och varianter på det. Problemet som då ibland uppstod var dels att defniera ordet "fel", köparen (som kanske egenligen ångrat sig om klöpet) vill kanske räkna in att fasaden behöver målas om (trots att det tydligt framgått att den målades för 15 år sedan), eller att taket är gammalt, trots att det i prospektet står at ttaket är från 1960 osv. Även uppstår det då problem runt värderingen av felen, köparen kanske hävdar en summa med stöd av offerter, säljaren tar in offerter som visar på mycket lägre kostnad osv.

Den här typen av tvister ställde till problem i en del fall, ingen av parterna kunde säkert veta om köparen hade rätt att häva. Om köparen häver i tron att de upptäckta felen faller inom villkorsklausulen, men senare blir stämd för att han hävt utan saklig grund, så kan köparen i princip bli obegränsat skadeståndskyldig för alla kostnader säljaren haft därefter, inkl. ev. förlust om säljaren fått sälja till lägre pris till ngn. annan.

Pga. detta rekommenderas idag mäklare att formulera en öppen besiktningsklausul, jag tror att mäklarsamfundet har det i sina regler för hur mäklare skall agera. Den öppna klausulen är dock dålig för säljaren, den är ju i princip en ånger vecka (eller 2). Säljaren är bunden av avtalet medan köparen i lugn och ro kan fundera över att köpa något annat istället, och ev. sätta igång en helt omotiverad prutningsrunda. Därför är det många säljare som vägrar gå med på en öppen klausul.

Detta om själva avtalet.

Jag antar att du har undersökt huset så bra du kan själv nu? Andra saker man bör kontrollera före kontraktskrivning:

Tomtkartan, är tomten verkligen där du tror att den är. Bara för att det finns staket så behöver det inte betyda att tomten går just dit. Finns exempel härpå bygga hus, där en tomt visade sig vara kapad rakt av på mitten, av en gammal väg (fanns inget spår av någon väg på tomten) som nu ägdes av någon annan.

Kolla med kommunen om det finns några planarbeten, eller planerade byggen i närheten. Man kan råka ut för byggen av stora genomfartsleder på de mest osannlika platser. Ett hus vi tittade på för många år sedan hade en idyllisk grusväg utanför sig. Huset låg på en höjd, vägen gick lägre. Några månader senare påbörjades bygget av en 6 filig väg där grusvägen gick som sammanbinder 2 genomartsleder, vägen byggdes med en planskild korsning aldeles utanför huset vi hade tittat på. Det huset fick så småningom bullerplank, ett antal av grannhusen revs för att ge plats åt vägen.

Kolla skoltillhörighet. Det är inte trevligt om era barn hamnar i en skola med bottenrykte (har varit med om det också, därför vi flyttade till vårt nuvarande hus).

Och framförallt, lite inte på någonting överhuvudtaget som mäklaren eller säljaren säger. Man kan ofta hamna i situationen att "det sa mäklaren, och SÅ mycket kan han väl inte ljuga" JO det kan han, mäklare kan ljuga om precis vad som helst, det finns inga gränser, bara de får huset sålt. Så fundera över vad ni vet om huset, om kunskapen kommer från mäklaren så kolla med andra, trippelkolla. Om det inte går att verifiera uppgiften så förutsätt att den är felaktig.

Be mäklaren att få ut kontraktet och alla ev. handlingar som ingår i kontraktet 1 eller 2 dygn i förväg. Kolla i förväg med mäklaren om säljarna kommer att vara med personligen eller om någon av dem (om de är 2 så måste båda godkänna affären även om bara en är lagfaren ägare) skall skriva mha. en fullmakt. begär i så falla att få se fullmakten i förväg, kontrollera om möjligt via direktkontakt med fullmaktsgivaren att den är äkta (har varit med även om en mäklare som förfalskade en bevittning av fullmakt, var iofs inget fel på själva fullmakten, bara på bevittningen).

Ytterligare kontroller som ni bör göra men som räcker att kolla inför slutbetalning, kolla att säljarna verkligen är lagfarna ägare, framförallt när ett dödsbo säljer är det mycket vanligt med fel och strul runt vem som har rätt att sälja. Kontrollera att alla inteckningar redovisas vid överlåtelsen. Ägarskap och inteckningar skall mäklaren kontrollera, men fuskar ofta med detta, så det du som köpare skall göra är att kontrollera mäklaren på denna punkt. Mäklaren (eller banken) tar fram ett s.k gravationsbevis från inskrivningsmyndigheten, där framgår det vem som är ägare, och vilka inteckningar som finns. Vid slutbetalning skall det finnas ett färskt grav. bevis.

Edit: Thomas hann före

 

[Thomas59]

Edit: Thomas hann före

Sant, men du var mer utförligd^_^b

http://www.byggahus.se/artiklar/checklista-vid-huskop
http://www.byggahus.se/forum/juridik/137893-overlatelse-hus-i-istider.html

 

[Grillen]

Jisses, det där var betydligt mer än jag hade räknat med att få som svar. Mycket mycket tack. Nu har man iaf lite kött på benen
Får se hur det går imorgon, har tyvärr inte hunnit få ta del av kontraktet innan skrivningen. Men får ta och läsa igenom noggrant där istället.

 

[hempularen]

Om ni inte har fått ut kontrkatet i förväg så skjut på skrivandet. Om ni vägrar skriva på på söndagen så hinner de inte sälja till någon annan. Ta måndag förmiddag tilllatt göra era kontroller, be ev. en jurist kolla igenom avtalet. Och skriv på Måndag em. istället.

 

[klaskarlsson]

Vad gäller själva kontraktet så är det nog bara formuleringen på villkorsklausulen som jag kan komma på just nu. Den kan å andra sidan göra vem som helst gråhårig.

Idag är det relativt vanligt med en s.k öppen klausul, den ger köparen rätt att häva köpet ex. 2 veckor efter kontr. utan något särskilt skäl. Tanken är att man då skall ha hunnit göra sin besiktning. Ibland kopplas hävandet till en viss kostnad, för att göra det mindre intressant att "okynneshäva" för att pruta i största allmänhet.

Tidigare var det vanligt med formuleringar i stil med att man fick häva om besiktningen fann fel som översteg 50 000 i åtgärdande kostnad. Och varianter på det. Problemet som då ibland uppstod var dels att defniera ordet "fel", köparen (som kanske egenligen ångrat sig om klöpet) vill kanske räkna in att fasaden behöver målas om (trots att det tydligt framgått att den målades för 15 år sedan), eller att taket är gammalt, trots att det i prospektet står at ttaket är från 1960 osv. Även uppstår det då problem runt värderingen av felen, köparen kanske hävdar en summa med stöd av offerter, säljaren tar in offerter som visar på mycket lägre kostnad osv.

Den här typen av tvister ställde till problem i en del fall, ingen av parterna kunde säkert veta om köparen hade rätt att häva. Om köparen häver i tron att de upptäckta felen faller inom villkorsklausulen, men senare blir stämd för att han hävt utan saklig grund, så kan köparen i princip bli obegränsat skadeståndskyldig för alla kostnader säljaren haft därefter, inkl. ev. förlust om säljaren fått sälja till lägre pris till ngn. annan.

Pga. detta rekommenderas idag mäklare att formulera en öppen besiktningsklausul, jag tror att mäklarsamfundet har det i sina regler för hur mäklare skall agera. Den öppna klausulen är dock dålig för säljaren, den är ju i princip en ånger vecka (eller 2). Säljaren är bunden av avtalet medan köparen i lugn och ro kan fundera över att köpa något annat istället, och ev. sätta igång en helt omotiverad prutningsrunda. Därför är det många säljare som vägrar gå med på en öppen klausul.

Detta om själva avtalet.

Jag antar att du har undersökt huset så bra du kan själv nu? Andra saker man bör kontrollera före kontraktskrivning:

Tomtkartan, är tomten verkligen där du tror att den är. Bara för att det finns staket så behöver det inte betyda att tomten går just dit. Finns exempel härpå bygga hus, där en tomt visade sig vara kapad rakt av på mitten, av en gammal väg (fanns inget spår av någon väg på tomten) som nu ägdes av någon annan.

Kolla med kommunen om det finns några planarbeten, eller planerade byggen i närheten. Man kan råka ut för byggen av stora genomfartsleder på de mest osannlika platser. Ett hus vi tittade på för många år sedan hade en idyllisk grusväg utanför sig. Huset låg på en höjd, vägen gick lägre. Några månader senare påbörjades bygget av en 6 filig väg där grusvägen gick som sammanbinder 2 genomartsleder, vägen byggdes med en planskild korsning aldeles utanför huset vi hade tittat på. Det huset fick så småningom bullerplank, ett antal av grannhusen revs för att ge plats åt vägen.

Kolla skoltillhörighet. Det är inte trevligt om era barn hamnar i en skola med bottenrykte (har varit med om det också, därför vi flyttade till vårt nuvarande hus).

Och framförallt, lite inte på någonting överhuvudtaget som mäklaren eller säljaren säger. Man kan ofta hamna i situationen att "det sa mäklaren, och SÅ mycket kan han väl inte ljuga" JO det kan han, mäklare kan ljuga om precis vad som helst, det finns inga gränser, bara de får huset sålt. Så fundera över vad ni vet om huset, om kunskapen kommer från mäklaren så kolla med andra, trippelkolla. Om det inte går att verifiera uppgiften så förutsätt att den är felaktig.

Be mäklaren att få ut kontraktet och alla ev. handlingar som ingår i kontraktet 1 eller 2 dygn i förväg. Kolla i förväg med mäklaren om säljarna kommer att vara med personligen eller om någon av dem (om de är 2 så måste båda godkänna affären även om bara en är lagfaren ägare) skall skriva mha. en fullmakt. begär i så falla att få se fullmakten i förväg, kontrollera om möjligt via direktkontakt med fullmaktsgivaren att den är äkta (har varit med även om en mäklare som förfalskade en bevittning av fullmakt, var iofs inget fel på själva fullmakten, bara på bevittningen).

Ytterligare kontroller som ni bör göra men som räcker att kolla inför slutbetalning, kolla att säljarna verkligen är lagfarna ägare, framförallt när ett dödsbo säljer är det mycket vanligt med fel och strul runt vem som har rätt att sälja. Kontrollera att alla inteckningar redovisas vid överlåtelsen. Ägarskap och inteckningar skall mäklaren kontrollera, men fuskar ofta med detta, så det du som köpare skall göra är att kontrollera mäklaren på denna punkt. Mäklaren (eller banken) tar fram ett s.k gravationsbevis från inskrivningsmyndigheten, där framgår det vem som är ägare, och vilka inteckningar som finns. Vid slutbetalning skall det finnas ett färskt grav. bevis.

Edit: Thomas hann före

Man kan också skirva en öppen klausul som är kopplad till just en besiktning.
Dvs i stil med att man har rätt till hävning efter en besiktning har utförts, besiktningsprotokollet skall finnas tillgängligt inom 2 veckro (eller liknande).
Meningen är att köparen inte skall kunna dra sig ur hur som helst, utan måste utföra en besiktning - vilket innebär pengar, eller iaf ett arbete - vilket i sin tur iaf ger en liten hårdare koppling än att "bara ångra sig"


/K

 

[Thomas59]

Man kan också skirva en öppen klausul som är kopplad till just en besiktning.
Dvs i stil med att man har rätt till hävning efter en besiktning har utförts, besiktningsprotokollet skall finnas tillgängligt inom 2 veckro (eller liknande).
Meningen är att köparen inte skall kunna dra sig ur hur som helst, utan måste utföra en besiktning - vilket innebär pengar, eller iaf ett arbete - vilket i sin tur iaf ger en liten hårdare koppling än att "bara ångra sig"


/K

Det är precis så besiktningsklausulen funkar. Du måste utföra en besiktning men du kan häva köpet med hänvisning till besiktningen och behöver i princip inte ange vilket fel som åberopas även om det givetvis är vanligast att man hänvisar till något i protokollet.

 

[Hubbe2]

Hur gick det?

 

[Grillen]

Det blev inskrivet att vi har rätt att häva köpet efter besiktning. Eller som hon sa, ni har i stort sett öppet köp till 1 vecka efter besiktning men får egentligen inte häva bara "för att vi inte vill" Men ska nog inte vara några problem.

Imorgon blir det besiktning så då får vi väl se om det blir av eller inte, kontraktet är iaf skrivet nu och handpenningen är betald så hoppas det blir rätt imorgon

Tack för hjälpen allihopa.

 

[Dauen]

Innan kontraktsskrivningen bör ni stämma av att ALLT som säljaren tidigare muntligt lovat och försäkrat om fastighetens skick, vad som ingår i köpet, försäkran om olika former av tillstånd (bygglov tex) osv står med i kontraktet.

Tänkte på det där med bygglov i kontraktet; det spelar väl ingen roll vad säljaren/mäklaren lovar i ett kontrakt vad gäller bygglov för fastigheten? Finns inte bygglov är det väl bara kommunen som avgör..?
...eller du kanske menar på befintliga byggnader och möjligheten att kräva ersättning i efterhand?

 

[Thomas59]

Tänkte på det där med bygglov i kontraktet; det spelar väl ingen roll vad säljaren/mäklaren lovar i ett kontrakt vad gäller bygglov för fastigheten? Finns inte bygglov är det väl bara kommunen som avgör..?
...eller du kanske menar på befintliga byggnader och möjligheten att kräva ersättning i efterhand?

Ok, det var egentligen två olika frågeställningar. Jag syftade på att kolla att bygglov finns på befintliga byggnader. Om säljaren, i kontraktet, "lovar" något som säljaren sen inte kan uppfylla kan man stämma säljaren för kontraktsbrott. Det bör vara noggrannt preciserat i kontraktet, svepande löften och allmänna lovprisningar saknar i princip värde pga tolknings/bevissvårigheter.

Det är helt riktigt att det är kommunen som ger bygglov. Löften i kontrakt om bygglov/byggrätt bör kollas upp då dessa löften inte kan åberopas mot kommunen om bygglovet/byggrätten saknas.

Att kolla bygglov på befintliga byggnader ingår i undersökningsplikten så det är inte troligt att man kan kräva ersättning i efterhand om bygglov saknas men det kan finnas omständigheter i det enskilda fallet som gör att ansvar kan utkrävas. EN sådan sak som minskar underökningsplikten är om det finns specifika utfästelser men även då bör man kolla själv.

Vad mäklaren säger ska man ta med en stor nypa salt. Dom har ofta ingen koll och säger ibland det dom tror att köparen vill höra.

 

[Nanny Fine]

Och framförallt, lite inte på någonting överhuvudtaget som mäklaren eller säljaren säger. Man kan ofta hamna i situationen att "det sa mäklaren, och SÅ mycket kan han väl inte ljuga" JO det kan han, mäklare kan ljuga om precis vad som helst, det finns inga gränser, bara de får huset sålt. Så fundera över vad ni vet om huset, om kunskapen kommer från mäklaren så kolla med andra, trippelkolla. Om det inte går att verifiera uppgiften så förutsätt att den är felaktig.

Nu är du väl ändå lite vääl cynisk. En mäklare har upplysningsskyldighet och kan dessutom, enlligt fastighetsmäklarlagen, hållas ansvarig för allt han säger. Dessutom bör du vara medveten om att dylika överdrifter bara urholkar din egen trovärdighet här på forumet..