Nu lever vi ju alla i samma verklighet, oavsett partifärg. Keynes tanke var att en långvarig lågkonjunktur kunde orsaka permanent skada (tex att industrier som egentligen var livskraftiga kunde tvingas läggas ned, eller att nyutexaminerade aldrig fick en chans att komma in på sina yrken.)BobbyEwing skrev:
Visst bör stimulansen användas till vettiga saker, men det är också viktigt att den utformas så att den snabbt kan tas bort när konjunkturen vänder. Sen behöver stimulansen inte nödvändigtvis ta formen av skattefinansierade projekt. Exempelvis rot-avdraget är ju tänkt att vara permanent, men ett avdrag av det här slaget är ju en utmärkt stimulansåtgärd.
Vad vi än tycker om det statliga stödet via skattelättnad borde vi kunna enas om att det påverkar fastighetsmarknadens priser. Givet allt annat oförändrat kommer priserna att sjunka om stödet avskaffas.
Intressant artikel, även om de jämför huspriser med hyresmarknaden, och den är ju inte marknadsmässig i Sverige.
The Economist: Global house prices - Froth and stagnation
The Economist: Global house prices - Froth and stagnation
http://www.e24.se/pengar24/bostad/bostadsmarknaden/bolanetaket-pressar-bostadspriserna_2173007.e24
Sedan marknaden toppade februari har priserna på bostadsrätter i Stockholms innerstad fallit med 10-15 procent.
Sedan marknaden toppade februari har priserna på bostadsrätter i Stockholms innerstad fallit med 10-15 procent.
Svenska bostadspriser övervärderade med 39,4%. Undrar hur man gör dessa beräkningar?Nyfniken skrev:
Intressant kommentar kring den Australiensiska bomarknaden (tycker att man kan se vissa likheter med Sverige förutom att våra myndigheter är mer senfärdiga och modesta i våra åtstramningar):
"Australia use to have 95 or in some cases 100%+ LVR, but since the start of the year, you are lucky if you can get 80%. As a result owner-occupied finance commitments have fallen for 7 consecutive months now and the lack of demand has seen auction clearance rates start to plummet in the past 6 weeks. The number of listings are almost at record numbers (its Winter here) as investors head for the exits."
Känns som en väldigt förenklad jämförelse även om den på sätt och vis känns relevant. Om man jämför att köpa en bostadsrätt med dagens priser och nuvarande ränta så hamnar den totala månadskostnaden nog något under vad det kostar att hyra en motsvarande lägenhet (i varje fall vad gäller en större stad i en tillväxtregion). Som bostadsköpare idag skulle jag själv anse att marginalen är alltför knapp för att rättfärdiga ett köp på dagens nivåer. Man måste ju ta i beaktning att räntekostnaderna med största sannoliket kommer att öka framöver och då hamnar jämförelsen i ett helt annat läge. Sen bör man ju även känna att man får lite betalt för att ta den risk som det ändå innebär att göra ett bostadsköp.Nyfniken skrev:
Personligen tror jag att en stor del av prisuppgången på bostadsmarknaden hänger ihop med de större reallöneökningar som varit senaste åren pga jobbskatteavdragen (ger stort utslag eftersom man har råd med en högre månadskostnad), de väldigt låga räntorna (sänker månadskostnaden rejält om man har höga lån) samt ett visst mått av spekulation. Här menar jag inte nödvändigtvis att man köper för att sälja utan den långa prisuppgången gör att många ser bostadsköpet som en säker investering som relativt snabbt ska öka i värde och fungera som någon form av pensionsförsäkring.
Det sista stycket tror jag också stämmer.Deven skrev:
Och med andra ord torde en ändring av en eller flera av dessa faktorer kunna göra
så att priserna går ner eller iaf planar ut...
Men det övre stycket tycker jag saknar ett par parametrar.
Visst är jämförelsen med att hyra en likvärdig bostad inte helt relevant men ett par saker till spelar in:
- Finns det överhuvudtaget likvärdiga objekt att hyra i den stad du bor/vill bo ?
- En ägd bostad kan du ta hand om bygga till/renovera osv
- Som sagt om inte en investering så iaf ett värde inför framtiden - de senaste 50 åren har bostäder förvisso gått upp i pris på längre sikt hela tiden (så länge man inte sålt precis i en dipp). Såklart man kan spara pengar på andra sätt - men om man bor i sin besparing samtidigt så underlättar det ju...även om avkastningen senare inte visat sig bli jättestor. En hyresrätt får man inte ut ngt alls för när man "bott klart"...
/K
En hyresbostad kan du ju naturligtvis också bygga till/renovera, om du har värdens tillstånd. Om det är tydligt billigare att hyra så finns det ju där pengar över att lägga på renovering.klaskarlsson skrev:
Detsamma giller naturligtvis investeringen. Det är sant att hyresrätten inte går att sälja. Men om det är billigare att hyra än att äga så finns där pengar över att investera i alternativ med högre avkastning (men de senaste 10 åren har det väl saknats alternativ, speciellt med den hävstång som bostäder ger).
Jag tog inte hänsyn till något av dessa mer "mjuka" värden men självklart kan detta också spela roll. Men för ett strikt ekonomiskt ställningstagande så är det väl egentligen bara din första punkt som borde ingå:klaskarlsson skrev:
- Finns det överhuvudtaget likvärdiga objekt att hyra i den stad du bor/vill bo ?
Om jag ser det ur mitt perspektiv så är svaret på den frågan: Ja, fast med tillägget att det kan krävas ett antal år i bostadskö om man inte har tur. Om man ser det hela ur ett stockholmsperspektiv förstår jag att den här parametern kan vara ganska viktig. En viss andel av marknadspriset för en bostad i storstadsregionerna får nog anses vara värdet av att direkt få tillgång till en bostad på den aktuella marknaden.
Man tycker att det borde finnas någon form av kalkyl för att kunna jämföra ett hyres resp. ägandealternativ med olika parametrar som man kan laborera med. Enligt informationen i ett av BKN:s dokument så ska marknadspriset på bostäder (småhus, antagligen har bostadsrätter gått upp ännu mer) sedan år 2000 i genomsnitt stigit med 60% medan hyrorna gått upp med 9%. Alltså borde det varit mycket lättare att "räkna hem" ett bostadsköp år 2000 jämfört med idag om man tar hänsyn till alternativkostnaden dvs att hyra en motsvarande bostad. Nu är det ju svårt att jämföra med hur det såg ut tio år bakåt i tiden men här är ett försök:
Positiva faktorer
-----------------------
- Lägre räntor idag.
- Förhållandevis stora reallöneökningar senaste åren pga jobbskatteavdrag.
- Befolkningsökning (större bostadsbrist?)
- Lätt att finansiera bostadsköp med lån (möjlighet låna 100% av köpeskillingen för några år sedan).
- Stigande bostadspriser under längre tid har skapat en positivt marknad.
Negativa faktorer
------------------------
- Högre arbetslöshet (dock är en stor del av dessa inte intressanta eftersom de inte klarar kraven för att köpa bostad).
Om man tar hänsyn till ovanstående så känns det som att vissa av dessa faktorer borde kunna förklara varför bostadspriserna gått upp så mycket mer jämfört med hyrorna som antagligen bara stigit något mer än inflationen under samma tidsperiod. För ett beslut idag borde det vara vad man tror om framtiden som är mest intressant. Ser man på samma parametrar som ovan så tycker inte jag bilden känns lika positiv framöver.
Positiva faktorer
-----------------------
- Befolkningsökning (större bostadsbrist?)
- Stigande bostadspriser under längre tid har skapat en positivt marknad.
Neutrala faktorer
------------------------
- Högre arbetslöshet (dock är en stor del av dessa inte intressanta eftersom de inte klarar kraven för att köpa bostad).
Negativa faktorer
------------------------
- Med största sannolikhet högre räntor framöver.
- Verkar osannolikt md några nya jobbskatteavdrag närmaste tiden dvs väldigt låga reallöneökningar.
- Svårare att finansiera bostadsköp med lån (rekommendation från FI på 85%)
När det gäller arbetslösheten så känns det lite svårbedömt. Om konjunkturen fortsätter förbättras så kan den minska något men finanskrisen och de budgetnedskärningar som sker kan likväl göra att konjunkturen försvagas igen. Annars känns det som att vi har haft en väldigt gynnsam period senaste tiden med obefintliga räntor, jobbskatteavdrag och ganska frikostiga lånevillkor. Frågan är hur detta kan påverka bostadspriserna och jämförelsen mellan att hyra eller köpa sin bostad.
Just tillgången är i ett stockholmsperspektiv mkt viktig faktiskt.Deven skrev:
Visst finns det HR även här - dock så får man, om man inte står 20 år i kö, acceptera bostäder längre ut och i mindre attraktiva lägen då...
En faktor till för framtiden som kan inverka iaf dämpande på priserna:
Byggande.
Iaf här i Stockholm så byggs det fortfarande på rätt bra med både hus, radhus/parhus och lägenheter.
Relativt få med hyresrätt, men några sådana också.
Bara i min hemkommun Järfälla så planeras 35000 bostäder de närmaste 10-15 åren när man bygger ut det gamla flygfältet till vad som skall kallas Barkarbystaden.
Å andra sidan finns det en annan faktor som kan inverka stigande på bostadspriserna och det är "förslitning": Livslängden för hus och lägenheter brukar förvisso gå att förlänga, men nu börjar en hel del hus se rätt slitna ut och miljonprogrammet har i princip uppnått sin livslängd och man börjar prata om att antingen riva och bygga nytt eller kraftigt renovera - båda alternativen kostar förstås pengar och driver på priser/hyror.
När det gäller konjukturen så är det ett orosmoment.
OM vi får en W-formad dito, eller tom en depression så kommer troligen arbetslösheten gå upp - å andra sidan torde itne räntorna stiga i den omfattning som förutspåtts då heller...
Själv tror jag på ett W med 1-2 års lågkonjuktur till innan det klättrar igen, främst pga Europas problem, men även USAs underliggande utmaningar, och detta torde innebära en fördröjning av ränteuppgången, men också en dämpning på bostadsmarknaden pga oro de närmaste åren. Kanske också en minskning av nybyggnadstakten.
Och slutsatsen torde bli en utplaning eller mild minskning av priserna.
Belåningstaket tror jag f.ö. inte blir en så stor grej.
Det finns vägar runt för dom som har råd.
Och det torde nog mest påverka förstagångsköpare och därmed priset på mindre lägenheter - men det lär väl visa sig.
/K
Angående lägenheterna inom miljonprogrammet ser jag två alternativ. Antingen så blir det någon form av nationellt upprustningsprogram eller så låter man dessa förfalla och vi får fler Rosengård, Rinkeby etc. Jag tror mer på det senare alternativet och det är ju den utvecklingen man har fått i USA för liknande typer av bostadsområden som byggts för låginkomsttagare. När de olika kriminella gängen tar över och området förslummas så är det meningslöst ur ett ekonomiskt perspektiv att göra någon form av upprustning. Det kan säkert få en viss prisdrivande effekt när alla som har minsta möjlighet försöker fly från dessa alltmer förslummade bostadsområden. Äger man då bostad i ett lite "finare" område i samma stad så kan nog denna stiga i värde som en konsekvens av detta.klaskarlsson skrev:
Apropå själva begreppet. Det såkallade "Miljonprogrammets" bostäder ska man komma ihåg att bara knappt hälften av dem består av lägenheter. De flesta är egnahemsvillor och radhus.
Bunkeflostrand, Angered och Vallentuna är således precis lika goda "miljonområden" som Tensta, Rosengård och Bergsjön. Alla har de tillkommit med den goda föresatsen att undvika slum och segregation. Dagens förslumning och etniska och socioekonomiska "resning" är följden av en annan och senare politik.
Bunkeflostrand, Angered och Vallentuna är således precis lika goda "miljonområden" som Tensta, Rosengård och Bergsjön. Alla har de tillkommit med den goda föresatsen att undvika slum och segregation. Dagens förslumning och etniska och socioekonomiska "resning" är följden av en annan och senare politik.
Nja, hur då "utförandet"? Man anpassade sig strikt efter norm i såväl enfamiljshus som flerbostads. Oftast varken mer eller mindre.
Inom parentes är det just därför det fortfarande är så himla lätt att hitta slaskhinken i svenska hem!
Normen var så strikt att man kan se på garderoberna nästan på året när en bostad är byggd. Under en period räknades inbyggnadsgarderober INTE in i boytan. Därför blev det lösa skåp och klädkammare för hela slanten.
Inom parentes är det just därför det fortfarande är så himla lätt att hitta slaskhinken i svenska hem!
Normen var så strikt att man kan se på garderoberna nästan på året när en bostad är byggd. Under en period räknades inbyggnadsgarderober INTE in i boytan. Därför blev det lösa skåp och klädkammare för hela slanten.