Dolt fel badrum?
Hej!
Köpte för drygt ett år sedan ett bostadsrätts radhus. Efter att ha bott där ett tag började min sambo känna en konstig doft efter att man duschat länge och det blivit fuktigt i ett av badrummen.Ett bra tag efter att vi misstänkte att något inte stod rätt till gjorde jag om min tvättstuga och hade då en plattsättare som gjorde golvet och tittade på badrummet. Han tog bort dörrfodret och tyckte det såg ut som det saknades tätskikt. Nån vecka senare kom han dit med mätustrustning och mättare vid brunnen och fick värden som var strax över det normala. Vi knackade även bort en av kakelplattorna för att se om det fanns tätskikt eller inte. Jag kontaktade en del byggfirmor via proffsfixarna som kom och lämnade offert och bad dem skriva i offerten att det saknades tätskikt (det sitter nån form av hinna mellan flytspacklingen och fixen men den är max nån millimeter och väldigt hård).
Jag hade läst att man vid ersättningskrav från säljarna skulle ha oberoende källor intyga felet. Jag skickade sedan brev till säljarna där jag beskrev köplagen och krävde att de skal ersätta vad det kommer kosta mig att åtgärda felet.
För att komma fram till vad jag vill veta:
Jag vill starta en process mot säljarna om de inte går med på att ersätta mig, de har dock än så länge vägrat. Jag skulle ha mer kött på benen om jag tog dit en besiktningsman men vet inte om det kommer vara värt det om han eventuellt inte kan avgöra om det sitter tätskikt eller ej. Vad skulle det kosta? Har ni någon att rekomendera? Finns det någon mölighet att få försäkringsbolaget att bekosta besiktningen? Varken mitt försäkringsbolaget, bostadsrättsföreningen eller dess försäkringsbolag anser sig ha någon skyldigthet att hjälpa mig.
Jag anser att felet är dolt då jag inte kunde veta om det satt tätskikt under kaklet i badrummet utan att bryta bort plattor. Jag har upptäckt det inom två år.
Så, har ni några tips hur jag skall gå tillväga? Jag har pratat med en advokat byrå som är redo att starta process men jag vill som sagt helst ha nån form av ordentlig besiktningsman i ryggen och hans yttrande men vill helst inte betala det ur egen ficka. Att tilläga är att badrumemmet är ca 3,5 kvm stort.
Uppskattar alla svar!
Köpte för drygt ett år sedan ett bostadsrätts radhus. Efter att ha bott där ett tag började min sambo känna en konstig doft efter att man duschat länge och det blivit fuktigt i ett av badrummen.Ett bra tag efter att vi misstänkte att något inte stod rätt till gjorde jag om min tvättstuga och hade då en plattsättare som gjorde golvet och tittade på badrummet. Han tog bort dörrfodret och tyckte det såg ut som det saknades tätskikt. Nån vecka senare kom han dit med mätustrustning och mättare vid brunnen och fick värden som var strax över det normala. Vi knackade även bort en av kakelplattorna för att se om det fanns tätskikt eller inte. Jag kontaktade en del byggfirmor via proffsfixarna som kom och lämnade offert och bad dem skriva i offerten att det saknades tätskikt (det sitter nån form av hinna mellan flytspacklingen och fixen men den är max nån millimeter och väldigt hård).
Jag hade läst att man vid ersättningskrav från säljarna skulle ha oberoende källor intyga felet. Jag skickade sedan brev till säljarna där jag beskrev köplagen och krävde att de skal ersätta vad det kommer kosta mig att åtgärda felet.
För att komma fram till vad jag vill veta:
Jag vill starta en process mot säljarna om de inte går med på att ersätta mig, de har dock än så länge vägrat. Jag skulle ha mer kött på benen om jag tog dit en besiktningsman men vet inte om det kommer vara värt det om han eventuellt inte kan avgöra om det sitter tätskikt eller ej. Vad skulle det kosta? Har ni någon att rekomendera? Finns det någon mölighet att få försäkringsbolaget att bekosta besiktningen? Varken mitt försäkringsbolaget, bostadsrättsföreningen eller dess försäkringsbolag anser sig ha någon skyldigthet att hjälpa mig.
Jag anser att felet är dolt då jag inte kunde veta om det satt tätskikt under kaklet i badrummet utan att bryta bort plattor. Jag har upptäckt det inom två år.
Så, har ni några tips hur jag skall gå tillväga? Jag har pratat med en advokat byrå som är redo att starta process men jag vill som sagt helst ha nån form av ordentlig besiktningsman i ryggen och hans yttrande men vill helst inte betala det ur egen ficka. Att tilläga är att badrumemmet är ca 3,5 kvm stort.
Uppskattar alla svar!
Nej dolt fel finns inte i bostadsrätter utan det är köplagen som reglerar det vilket TS även skriver i sitt inlägg att han åberopar köplagen, köplagen är ganska trubbig när det kommer till bostäder då den är så generell.
Men det finns en liknande "dolda fel" i köplagen då den säger ungefär "om varans skick är väsentligt sämre än vad det man kan förvänta sig för det överenskomna priset så kan köparen reklamera den inom 2 år", ja nåt sånt.
Sen är frågan om inte detta hade kunnat upptäckas/misstänkas utan att knacka bort kakelplattor. T.ex. genom att undersöka golvbrunnen, rörgenomföringar eller liknande för undersökningsplikten är mycket stor vid köp av bostadsrätter.
Men det finns en liknande "dolda fel" i köplagen då den säger ungefär "om varans skick är väsentligt sämre än vad det man kan förvänta sig för det överenskomna priset så kan köparen reklamera den inom 2 år", ja nåt sånt.
Sen är frågan om inte detta hade kunnat upptäckas/misstänkas utan att knacka bort kakelplattor. T.ex. genom att undersöka golvbrunnen, rörgenomföringar eller liknande för undersökningsplikten är mycket stor vid köp av bostadsrätter.
Medlem
· Stockholm
· 1 391 inlägg
Du skriver inte hur gammalt huset är? Tätskikt såg inte ut som det gör nu förr i tiden. Mina föräldrars badrum byggt -78 verkade sakna tätskikt helt och hållet men fungerade utmärkt i över 30 år.
Snart dags att göra en artikel om detta med dolt fel enligt JB, fel enligt köplagen och undersökningsplikt, besiktningar mm.....????
Hur gammalt är badrummet så vi vet enligt vilka BKR regler den skall vara uppbyggd?
Du har redan fått svar att det troligtvis är svårt att hävda fel enligt köplagen då detta fel med högsta sannolikhet hade kunnat upptäckas vid en nogrann undersökning och den plikten har man även vid köp av bostadsrätt. Har ni anlitat någon besiktningsman så kan ni ha reklamationsrätt gentemot hans ansvarsförsäkring!!?? Har ni ej anlitat någon så får ni hävda att fel ej gick att förutse vilket kan bli svårt då det i flesta fall märks genom just att plocka bort dörrfoder mm, frågan är om brunnsmanschett mm är godkänd monterade etc?
Vi som försäkringsbolag bekostar ingen besiktning utan kan eventuellt skicka en skadetekniker själva om vi anser att felet eventuellt kan gå på försäkringen, i detta fall kan troligtvis varken föreningens fastighetsförsäkring eller erat bostadsrättstillägg ersätta er vilket därför gör att ni får driva processen själva med besiktning etc
MVH Lorant
Hur gammalt är badrummet så vi vet enligt vilka BKR regler den skall vara uppbyggd?
Du har redan fått svar att det troligtvis är svårt att hävda fel enligt köplagen då detta fel med högsta sannolikhet hade kunnat upptäckas vid en nogrann undersökning och den plikten har man även vid köp av bostadsrätt. Har ni anlitat någon besiktningsman så kan ni ha reklamationsrätt gentemot hans ansvarsförsäkring!!?? Har ni ej anlitat någon så får ni hävda att fel ej gick att förutse vilket kan bli svårt då det i flesta fall märks genom just att plocka bort dörrfoder mm, frågan är om brunnsmanschett mm är godkänd monterade etc?
Vi som försäkringsbolag bekostar ingen besiktning utan kan eventuellt skicka en skadetekniker själva om vi anser att felet eventuellt kan gå på försäkringen, i detta fall kan troligtvis varken föreningens fastighetsförsäkring eller erat bostadsrättstillägg ersätta er vilket därför gör att ni får driva processen själva med besiktning etc
MVH Lorant
Hej!
Jag har faktiskt lagt en hel del energi på att ta reda på om dolt fel tillämpas eller ej i och med att säljarna tog kontakt med sitt försäkringsbolag (folksam) som hävdade att det inte finns "dolda" fel i och med att det är bostadsrätt.
Jag har dock talat med flertalet juridik studerande samt jurister och har har nu bl.a. prejudikat från både hovrätten och HD där köplagen tillämpas vid dolda fel i bostadsrätter.
Huset byggdes 1983, det renoverades för "ca 8 år sen" enligt säljarna. Det finns inga papper på det iöverhuvudtaget och enligt grannarna har dom gjort det själva (tillsammans med resten av huset som är tokrenoverat).
Kravet på tätskikt kom 1989, vilket innebär att de definitivt borde ha använt ett godkänt tätskikt, Kraven om våtrumsgips kom 2005, vilket dom troligtvis inte har använt, men det är irrelevant.
Att "konstatera" om det finns tätskikt eller ej utan att pilla bort kakel tror jag är väldigt svårt, även om man tar bort dörrfoder etc så sitter det fix över "tätskiktet".
Man kan inte heller se i golvbrunnen om det sitter tätskitk eller ej, dock så har flertalet av hantverkarna sagt att det sitter någon form av manchett.
Jag har faktiskt lagt en hel del energi på att ta reda på om dolt fel tillämpas eller ej i och med att säljarna tog kontakt med sitt försäkringsbolag (folksam) som hävdade att det inte finns "dolda" fel i och med att det är bostadsrätt.
Jag har dock talat med flertalet juridik studerande samt jurister och har har nu bl.a. prejudikat från både hovrätten och HD där köplagen tillämpas vid dolda fel i bostadsrätter.
Huset byggdes 1983, det renoverades för "ca 8 år sen" enligt säljarna. Det finns inga papper på det iöverhuvudtaget och enligt grannarna har dom gjort det själva (tillsammans med resten av huset som är tokrenoverat).
Kravet på tätskikt kom 1989, vilket innebär att de definitivt borde ha använt ett godkänt tätskikt, Kraven om våtrumsgips kom 2005, vilket dom troligtvis inte har använt, men det är irrelevant.
Att "konstatera" om det finns tätskikt eller ej utan att pilla bort kakel tror jag är väldigt svårt, även om man tar bort dörrfoder etc så sitter det fix över "tätskiktet".
Man kan inte heller se i golvbrunnen om det sitter tätskitk eller ej, dock så har flertalet av hantverkarna sagt att det sitter någon form av manchett.
Lycka till!
Ni vinner aldrig!
Bostadsrätt som köps från privat person omfattas ej av några garantier!
Kolla med dom större försäkringsbolagen i stället för advokater. Advokater vill ha Era pengar.
Ni får inget!
Ni vinner aldrig!
Bostadsrätt som köps från privat person omfattas ej av några garantier!
Kolla med dom större försäkringsbolagen i stället för advokater. Advokater vill ha Era pengar.
Ni får inget!
Fick du reda på denna informationen från säljarna innan du skrev på köpekontraktet eller nu i efterhand? Så länge säljare inte sagt helst skriftligt till dig att badrummet är renoverat fackmannamässigt med tätskikt av den och den modellen och det är gjort då och då så har du inget att reklamera då dom inte lovat något. Annars skulle du ju kunna börja reklamera saker hej vilt för att dom inte finns i bostaden. :|bay77 skrev:
Sen tätskikts vara eller inte vara är ju inte någon 100% fråga. Är det oisolerad betongplatta under och betongväggar = inget tätskikt. Tillräckligt avstånd från duschhörnan = inget tätskikt. Sen låter det ju som att du har ett tätskikt eftersom något är påmålat mellan fix och spackel. Vad är det som gör att du misstänker att tätskikt saknas? Låter ju inte direkt som något problem heller med lite över normal nivå på fukten vid golvbrunn. Normalvärde är ju något som kommer att ge objekt med både mer eller mindre.
Redigerat:
Dolt fel finns ej utan de jurister du varit i kontakt med har varit klumpiga i sin förklaring. Det som finns är fel som inte med fog kunnat förutsättas vilket man har analogiskt
tolkat för att få fram en lämplig undersökningsplikt.
Vilket som ni kan chansa och driva en process, jag är inte lika säker på att det är värt att processa som de juristkollegor du pratat med.
Har du någon besiktning från köpet och vad visade den? Att bara få förhöjda värden säger inte alltför mkt då stor del ligger i den som mäter och dennes tolkning........
MVH Lorant
tolkat för att få fram en lämplig undersökningsplikt.
Vilket som ni kan chansa och driva en process, jag är inte lika säker på att det är värt att processa som de juristkollegor du pratat med.
Har du någon besiktning från köpet och vad visade den? Att bara få förhöjda värden säger inte alltför mkt då stor del ligger i den som mäter och dennes tolkning........
MVH Lorant
Tack för alla svar!
Känns dock som de flesta verkar yttra sig utan att egentligen veta vad de pratar om.
kamilenski: Varför säger du att jag ska prata med försäkringsbolagen istället för jurister? Det är väl ändå större chans att en jurist har koll på juridik? Jag lyckades faktiskt få Folksam att inse att köplagen tillämpas vid bostadsrätter och att "dolda fel" faktiskt "finns". Trots att han jobbat i 10-15 år och aldrig stött på det och var helt säker på sin sak tills jag presenterade prejudikat för honom som han vidarebefordrade till deras jurister.
Här är ett kort utdrag ur brevet jag skickade till säljarna:
A) Köplagen är tillämplig eftersom att en bostadsrätt räknas som lös egendom. Detta eftersom att lös egendom är allt det som inte utgör fast egendom enligt kapitel 1-2 i Jordabalken. I enlighet med köplagen ansvarar säljaren för dolda fel.
(Jfr 1:1-2 och 2:1-3 JB samt 1:1 KöpL, Victorin och Hager, Allmän fastighetsrätt, uppl. 5:1, IIustus förlag, 2008, s. 82 samt NJA 1998 s. 792.)
B) Avsaknad av tätskikt är inte möjligt att upptäcka vid en undersökning och anses därmed att betecknas som dolt fel. Detta eftersom att det står i strid med gällande byggnormer då det utgör problem med fuktskador på sikt och därför måste åtgärdas omedelbart.
(Se bilaga 1.)
C) Köparen reklamerade felet direkt efter felets uppkomst samt inom den yttre fristen av två år. Enligt gällande rätt (32 § KöpL) utgör det en förutsättning för att säljaren skall ansvara för felet.
(Prop 1988/89:76 s. 123ff.)
D) Eftersom att det dolda felet står i strid med gällande byggnormer och måste åtgärdas till en omfattande kostnad, är felet att anses såsom väsentligt och får därmed åberopas.
(Se 19 § st. 1 p. 3 KöpL samt NJA 1998 s. 792.)
E) Att inte säljaren upplyste köparen om att badrummet inte har uppförts fackmannamässigt aktualiserar även rättsregeln om säljarens upplysningsplikt (19 § st. 1 p. 2 KöpL), eftersom att säljaren borde ha förstått att omständigheten vore av betydelse för köparen och att det hade påverkat dennes köpvilja. Enligt praxis innebär detta således ytterliggare skäl för bedömningen att köparen är befogad ersättning, eftersom att säljaren befinner sig i ond tro (jfr NJA 1947 s. 1).
Någon som arbetar med just försäkringsfrågor eller är jurist som kommit i kontakt med ämnet i fråga?
Övrigt kan jag tilläga att de första två advokaterna jag pratade med tyckte jag hade ett case men pga deras egen policy om att beloppet skall överstiga minst 75.000 ville de inte åta sig fallet. De anser inte det är värt att chansa på en process där man eventuellt kan förlora (vilket kan hända oavsett hur säker man är på sitt fal). Den tredje advokaten, som är specialiserad på detta och föreläser på bl.a. handelshögskolan i Stockholm och tidigare jobbat på försäkringsbolag åtog sig dock fallet(har dock inte bestämt mig ännu om jag skall processa eller ej). Så jag köper inte riktigt resonemanget att de endast är ute efter pengar och att jag skall prata med försäkringsbolag istället för jurister.
Känns dock som de flesta verkar yttra sig utan att egentligen veta vad de pratar om.
kamilenski: Varför säger du att jag ska prata med försäkringsbolagen istället för jurister? Det är väl ändå större chans att en jurist har koll på juridik? Jag lyckades faktiskt få Folksam att inse att köplagen tillämpas vid bostadsrätter och att "dolda fel" faktiskt "finns". Trots att han jobbat i 10-15 år och aldrig stött på det och var helt säker på sin sak tills jag presenterade prejudikat för honom som han vidarebefordrade till deras jurister.
Här är ett kort utdrag ur brevet jag skickade till säljarna:
A) Köplagen är tillämplig eftersom att en bostadsrätt räknas som lös egendom. Detta eftersom att lös egendom är allt det som inte utgör fast egendom enligt kapitel 1-2 i Jordabalken. I enlighet med köplagen ansvarar säljaren för dolda fel.
(Jfr 1:1-2 och 2:1-3 JB samt 1:1 KöpL, Victorin och Hager, Allmän fastighetsrätt, uppl. 5:1, IIustus förlag, 2008, s. 82 samt NJA 1998 s. 792.)
B) Avsaknad av tätskikt är inte möjligt att upptäcka vid en undersökning och anses därmed att betecknas som dolt fel. Detta eftersom att det står i strid med gällande byggnormer då det utgör problem med fuktskador på sikt och därför måste åtgärdas omedelbart.
(Se bilaga 1.)
C) Köparen reklamerade felet direkt efter felets uppkomst samt inom den yttre fristen av två år. Enligt gällande rätt (32 § KöpL) utgör det en förutsättning för att säljaren skall ansvara för felet.
(Prop 1988/89:76 s. 123ff.)
D) Eftersom att det dolda felet står i strid med gällande byggnormer och måste åtgärdas till en omfattande kostnad, är felet att anses såsom väsentligt och får därmed åberopas.
(Se 19 § st. 1 p. 3 KöpL samt NJA 1998 s. 792.)
E) Att inte säljaren upplyste köparen om att badrummet inte har uppförts fackmannamässigt aktualiserar även rättsregeln om säljarens upplysningsplikt (19 § st. 1 p. 2 KöpL), eftersom att säljaren borde ha förstått att omständigheten vore av betydelse för köparen och att det hade påverkat dennes köpvilja. Enligt praxis innebär detta således ytterliggare skäl för bedömningen att köparen är befogad ersättning, eftersom att säljaren befinner sig i ond tro (jfr NJA 1947 s. 1).
Någon som arbetar med just försäkringsfrågor eller är jurist som kommit i kontakt med ämnet i fråga?
Övrigt kan jag tilläga att de första två advokaterna jag pratade med tyckte jag hade ett case men pga deras egen policy om att beloppet skall överstiga minst 75.000 ville de inte åta sig fallet. De anser inte det är värt att chansa på en process där man eventuellt kan förlora (vilket kan hända oavsett hur säker man är på sitt fal). Den tredje advokaten, som är specialiserad på detta och föreläser på bl.a. handelshögskolan i Stockholm och tidigare jobbat på försäkringsbolag åtog sig dock fallet(har dock inte bestämt mig ännu om jag skall processa eller ej). Så jag köper inte riktigt resonemanget att de endast är ute efter pengar och att jag skall prata med försäkringsbolag istället för jurister.