Besiktning - fel i badrum - avstå eller pruta?
Hej
Har skrivit kontrakt på ett hus med en öppen besiktningsklausul - dvs vi kan avstå från husköpet om det vid besiktning dykt upp något som gör att vi inte vill köpa längre.
Besiktningen var idag - på det stora hela verkar allt bra - grund, tak, fasader etc...
Men - killen som bor i huset har renoverat badrummen själv och då inte gjort jobbet med golvbrunnarna tillräckligt bra - brunnsduken går inte ned riktigt som den ska och han har inte monterat någon klämring. Besiktningsmannen sa att detta kan vara ett problem - och att försäkringsbolaget kan neka att ersätta i så fall, eftersom det inte är fackmannamässigt gjort.
I övrigt verkar det alltså inte vara några stora fel. Jag skulle behöva tips om hur vi lämpligast går vidare. De alternativ jag kan se är att helt häva köpet, att kräva en prisnedsättning, eller att inte göra någonting alls...
Är detta att betrakta som ett allvarligt fel? Hur stor prisnedsättning kan vara rimlig för ett sådant fel? Är det att betrakta som ett så pass allvarligt fel att vi bör överväga att häva köpet?? Eller är det så litet att vi helt kan ignorera det??
Tacksam för svar!
Har skrivit kontrakt på ett hus med en öppen besiktningsklausul - dvs vi kan avstå från husköpet om det vid besiktning dykt upp något som gör att vi inte vill köpa längre.
Besiktningen var idag - på det stora hela verkar allt bra - grund, tak, fasader etc...
Men - killen som bor i huset har renoverat badrummen själv och då inte gjort jobbet med golvbrunnarna tillräckligt bra - brunnsduken går inte ned riktigt som den ska och han har inte monterat någon klämring. Besiktningsmannen sa att detta kan vara ett problem - och att försäkringsbolaget kan neka att ersätta i så fall, eftersom det inte är fackmannamässigt gjort.
I övrigt verkar det alltså inte vara några stora fel. Jag skulle behöva tips om hur vi lämpligast går vidare. De alternativ jag kan se är att helt häva köpet, att kräva en prisnedsättning, eller att inte göra någonting alls...
Är detta att betrakta som ett allvarligt fel? Hur stor prisnedsättning kan vara rimlig för ett sådant fel? Är det att betrakta som ett så pass allvarligt fel att vi bör överväga att häva köpet?? Eller är det så litet att vi helt kan ignorera det??
Tacksam för svar!
Absolut inte ignorera. Lite beroende på hur det ser ut så går det inte att rätta till annat än genom att riva hela badrummet och börja om igen.
Dessutom så är detta med klämringar osv. så grundläggande att man kan misstänka att mycket annat också är felgjort.
Om det helt saknas klämring så kan du nästan garanter att du får en fuktskada ganska snart i golvet. Förs. bolaget kommer att vända i dörren.
En totalrenovering av ett badrum kostar från ca 100 000 om det är ett litet badrum (typ < 5kvm). Du kan ev. räkna ned en del om man antar att posrlin och möbler går att återanvända.
Om du verkligen vill ha huset så skulle jag föreslå en prutning i klassen 75 000. Är dte ett större badrum så får du kanske säga 125 000 istället. Och då ändå räkna med att du får betala/göra en del själv när det är dags.
Är du lite kallare så skulle jag föreslå att du tar in en offert från en firma och sedna lägger du på 25 - 30 000 för besväret att få leva i en byggarbetsplats i ett par månader.
Dessutom så är detta med klämringar osv. så grundläggande att man kan misstänka att mycket annat också är felgjort.
Om det helt saknas klämring så kan du nästan garanter att du får en fuktskada ganska snart i golvet. Förs. bolaget kommer att vända i dörren.
En totalrenovering av ett badrum kostar från ca 100 000 om det är ett litet badrum (typ < 5kvm). Du kan ev. räkna ned en del om man antar att posrlin och möbler går att återanvända.
Om du verkligen vill ha huset så skulle jag föreslå en prutning i klassen 75 000. Är dte ett större badrum så får du kanske säga 125 000 istället. Och då ändå räkna med att du får betala/göra en del själv när det är dags.
Är du lite kallare så skulle jag föreslå att du tar in en offert från en firma och sedna lägger du på 25 - 30 000 för besväret att få leva i en byggarbetsplats i ett par månader.
Att duken inte är klämd av någon orsak är ju ett kritiskt fel - om brunnen av någon anledning svämmar över kan vattnet gå under duken och då sätter bara fantasin gränserna för vad som kan hända. Tyvärr är det ju lätt hänt om man tex inte rengör den ofta nog. Det kan läcka lite även om den inte svämmar över problemet är ju att det är så svårt att veta.
Enligt mig är ett sådant badrum i pricip värdelöst eftersom felet är för stort och det är jättesvårt att upptäcka skada samt att försäkringen inte gäller om det händer något. Gillar du huset och har tid för en badrumsrenovering försök att sänka priset, badrum är dyra att bygga så det handlar om runt 100.000 kr beroende på standard och ålder förstås.
Enligt mig är ett sådant badrum i pricip värdelöst eftersom felet är för stort och det är jättesvårt att upptäcka skada samt att försäkringen inte gäller om det händer något. Gillar du huset och har tid för en badrumsrenovering försök att sänka priset, badrum är dyra att bygga så det handlar om runt 100.000 kr beroende på standard och ålder förstås.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Instämmer med föregående talare. Badrummet måste med all sannorlikhet totalrenoveras.
Badrum eller rättare sagt tätskikt (som klämringen är en mycket väsentlig del av) är ju lite binära till karaktären. Antingen är tätskiktet ok eller så är det inte det. Några mellanting finns liksom inte. Är en del fela är allt fel.
Även ett litet (obs avsaknad av klämring är inte ett litet) fel innebär då att HELA våtrummet måste göras om. Tätskiktet får/kan i princip inte (det finns vissa undantag) brytas och/eller delvis repareras.
Om du väljer att gå in i en förhandling med säljaren bör du inhämta kostnadsförslag illa kvickt. Åldersavdrag kan vara rimligt och porslinet elller delar av detta kanske kan återanvändas. Å andra sidan medför en renovering en betydande olägenhet för er om den sker efter tillträdet. Det är faktorer som ni kan ta hänsyn till om ni diskuterar prisavdrag.
Sker åtgärden innan tillträdet är det en fördel om du kan ha uppsyn över arbetet för att kontrollera att det utförs fackmässigt mht fram för allt fall och tätskikt. Fallet bör (egentligen ska) mätas och dokumenteras innan tätskikt läggs på. Materialåtgången vid läggning av tätskikt bör också dokumenteras. Helst ska entreprenören fotodokumentera arbetsstegen.
Badrum eller rättare sagt tätskikt (som klämringen är en mycket väsentlig del av) är ju lite binära till karaktären. Antingen är tätskiktet ok eller så är det inte det. Några mellanting finns liksom inte. Är en del fela är allt fel.
Även ett litet (obs avsaknad av klämring är inte ett litet) fel innebär då att HELA våtrummet måste göras om. Tätskiktet får/kan i princip inte (det finns vissa undantag) brytas och/eller delvis repareras.
Om du väljer att gå in i en förhandling med säljaren bör du inhämta kostnadsförslag illa kvickt. Åldersavdrag kan vara rimligt och porslinet elller delar av detta kanske kan återanvändas. Å andra sidan medför en renovering en betydande olägenhet för er om den sker efter tillträdet. Det är faktorer som ni kan ta hänsyn till om ni diskuterar prisavdrag.
Sker åtgärden innan tillträdet är det en fördel om du kan ha uppsyn över arbetet för att kontrollera att det utförs fackmässigt mht fram för allt fall och tätskikt. Fallet bör (egentligen ska) mätas och dokumenteras innan tätskikt läggs på. Materialåtgången vid läggning av tätskikt bör också dokumenteras. Helst ska entreprenören fotodokumentera arbetsstegen.
Tack för era snabba svar 
Vi kommer att undersöka det här vidare, mycket, innan vi fattar något beslut. Vi har ju besiktningsklausulen som säger att vi har ett antal dagar till på oss att fundera.
Problemet gäller som sagt båda badrummen - det ena är gjort 1994 och det andra så sent som i dec 2007. En av anledningarna till att vi fastnat för huset är just det fina badrummet - som nu alltså visar sig kanske inte vara riktigt så fint. Båda badrummen är ju felkonstruerade - och kostar att göra om - vilken hänsyn bör tas till att badrum 1 är 15 år gammalt? Å ena sidan kan man ju säga att man bör kunna förvänta sig att ett så gammalt badrum ska behöva åtgärdas inom inte alltför lång tid - å andra sidan så är det här ju ett fel som dykt upp under besiktningen och som vi inte hade någon möjlighet att bedöma innan den var gjord - liksom en helt annan sorts fel än det vi hade kunnat förvänta oss.
Vi blev rekommenderade av besiktningsmannen att kolla med försäkringsbolagen vad de har för åsikt, förstår jag er rätt så godkänner alltså inga försäkringsbolag att ersätta skador som orsakats av den här typen av brister??
Vi kommer att undersöka det här vidare, mycket, innan vi fattar något beslut. Vi har ju besiktningsklausulen som säger att vi har ett antal dagar till på oss att fundera.
Problemet gäller som sagt båda badrummen - det ena är gjort 1994 och det andra så sent som i dec 2007. En av anledningarna till att vi fastnat för huset är just det fina badrummet - som nu alltså visar sig kanske inte vara riktigt så fint. Båda badrummen är ju felkonstruerade - och kostar att göra om - vilken hänsyn bör tas till att badrum 1 är 15 år gammalt? Å ena sidan kan man ju säga att man bör kunna förvänta sig att ett så gammalt badrum ska behöva åtgärdas inom inte alltför lång tid - å andra sidan så är det här ju ett fel som dykt upp under besiktningen och som vi inte hade någon möjlighet att bedöma innan den var gjord - liksom en helt annan sorts fel än det vi hade kunnat förvänta oss.
Vi blev rekommenderade av besiktningsmannen att kolla med försäkringsbolagen vad de har för åsikt, förstår jag er rätt så godkänner alltså inga försäkringsbolag att ersätta skador som orsakats av den här typen av brister??
Hej igen
Nu har jag fått protokollet från besiktningsmannen - avseende det nyaste badrummet lyder det så här:
"Iakttagelser:
Kvalitetsdokument (s.k. Våtrumsintyg) saknas.
Nuvarande ägare har själv utfört byggnationen, inkl. elinstallationen (ej behörig elektriker), av utrymmet.
Inredning av utrymmet bedöms inte vara fackmässigt utförd, avvikelser från branschregler och tillverkares anvisningar finns.
Brunnsmanschetten har inte monterats i därför avsett säte i golvbrunnen, klämring saknas. Platsfolie har monterats i väggkonstruktioner, både yttervägg och innervägg. Plastfolie även monterad i träregelverk vid bubbelbadkar.
Skvallerrör och tät schaktbotten saknas till vägghängd WC-stol.
Golvbrunn under bubbelbad ej tillgänglig för kontroll och rensning. Brunfärgade missfärgningar noterades under bubbelbad.
Endast lokalfall till golvbrunnen i utrymmet.
Förhöjd kant vid tröskel saknas.
Riskanalys
Avsaknad av Kvalitetsdokument (krav enligt branschreglerna från 1995-10-01) innebär alltid en risk för att arbetet inte är fackmannamässigt utfört. Detta kan innebära att försäkringsbolaget lämnar ett begränsat försäkringsskydd för våtrummet alternativt undantar våtrummet från hemförsäkringen.
Omfattning av försäkringsskydd får kontrolleras med respektive försäkringsbolag.
Inredning av utrymmet bedöms vara icke fackmannamässigt utfört. Ett felaktigt utförande utgör alltid risk för vattenskador.
Vid avsteg från tillverkarens anvisningar vad avser tätskiktets montering i golvbrunnen föreligger risk för fuktskador.
Det föreligger alltid risk för skador om elinstallationer inte utförts av behörig elektriker.
Rekommenderar att större öppning ordnas för att kunna kontrollera golvbrunn, missfärgningar etc. under badkaret.
Det saknas förhöjd kant vid dörrtröskel vilket innebär att det kan föreligga risk för vattenspridning till anslutande delar. Enligt branschreglerna ska tätskiktet avslutas minst 20 mm över golvavloppets överkant."
Det känns som ganska mycket .... vad tusan gör man nu?
Nu har jag fått protokollet från besiktningsmannen - avseende det nyaste badrummet lyder det så här:
"Iakttagelser:
Kvalitetsdokument (s.k. Våtrumsintyg) saknas.
Nuvarande ägare har själv utfört byggnationen, inkl. elinstallationen (ej behörig elektriker), av utrymmet.
Inredning av utrymmet bedöms inte vara fackmässigt utförd, avvikelser från branschregler och tillverkares anvisningar finns.
Brunnsmanschetten har inte monterats i därför avsett säte i golvbrunnen, klämring saknas. Platsfolie har monterats i väggkonstruktioner, både yttervägg och innervägg. Plastfolie även monterad i träregelverk vid bubbelbadkar.
Skvallerrör och tät schaktbotten saknas till vägghängd WC-stol.
Golvbrunn under bubbelbad ej tillgänglig för kontroll och rensning. Brunfärgade missfärgningar noterades under bubbelbad.
Endast lokalfall till golvbrunnen i utrymmet.
Förhöjd kant vid tröskel saknas.
Riskanalys
Avsaknad av Kvalitetsdokument (krav enligt branschreglerna från 1995-10-01) innebär alltid en risk för att arbetet inte är fackmannamässigt utfört. Detta kan innebära att försäkringsbolaget lämnar ett begränsat försäkringsskydd för våtrummet alternativt undantar våtrummet från hemförsäkringen.
Omfattning av försäkringsskydd får kontrolleras med respektive försäkringsbolag.
Inredning av utrymmet bedöms vara icke fackmannamässigt utfört. Ett felaktigt utförande utgör alltid risk för vattenskador.
Vid avsteg från tillverkarens anvisningar vad avser tätskiktets montering i golvbrunnen föreligger risk för fuktskador.
Det föreligger alltid risk för skador om elinstallationer inte utförts av behörig elektriker.
Rekommenderar att större öppning ordnas för att kunna kontrollera golvbrunn, missfärgningar etc. under badkaret.
Det saknas förhöjd kant vid dörrtröskel vilket innebär att det kan föreligga risk för vattenspridning till anslutande delar. Enligt branschreglerna ska tätskiktet avslutas minst 20 mm över golvavloppets överkant."
Det känns som ganska mycket .... vad tusan gör man nu?
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
15år? Ja då borde det ju normalt vara några år kvar på livslängden. Jag skulle gissa att man kanske kan räkna med att renovera badrummen var 20 år. Dom kan ju "hålla" längre än så men efter 20 år brukar man i vilket fall ha tröttnat på looken.
Det här är precis vad jag brukar varna för när badrumsrenoverare medvetet gör avsteg från reglerna eller när en hantverkare utfört arbetet felaktigt och ägaren överväger att ta en mindre prisreduktion istället för att kräva att ALLT görs om.
I detta fall är det ju inte bara ett avsteg utan faktiskt ett fel men situationen blir densamma. En potentiell köpare kan ha god anledning att pruta (rejält) redan på ett avsteg (vilket säljaren måste uppge). Det är tom så illa att värdet på badrummet i princip är 0 kr redan vid avsteg och definitivt 0 kr vid ett konstaterat fel eller en skada.
Nu är ju verkligheten sådan att säljare och köpare måste mötas och är marknaden hård kan säljaren klara sig med ett mindre avdrag. I en svag marknad får säljaren räkna med avdrag i storleksordningen vad det kostar att helrenovera.
Det här är precis vad jag brukar varna för när badrumsrenoverare medvetet gör avsteg från reglerna eller när en hantverkare utfört arbetet felaktigt och ägaren överväger att ta en mindre prisreduktion istället för att kräva att ALLT görs om.
I detta fall är det ju inte bara ett avsteg utan faktiskt ett fel men situationen blir densamma. En potentiell köpare kan ha god anledning att pruta (rejält) redan på ett avsteg (vilket säljaren måste uppge). Det är tom så illa att värdet på badrummet i princip är 0 kr redan vid avsteg och definitivt 0 kr vid ett konstaterat fel eller en skada.
Nu är ju verkligheten sådan att säljare och köpare måste mötas och är marknaden hård kan säljaren klara sig med ett mindre avdrag. I en svag marknad får säljaren räkna med avdrag i storleksordningen vad det kostar att helrenovera.
Precis som de andra inläggen skriver. Detta badrum är värdelöst, allt måste rivas ut och byggas om. Dessutom tycker jag de tidigare inläggen anger glädjesiffror för badrumsarbetet. Minst 150' skulle jag räkna med.
Badrummet från dec 2007 är minst 15 kvm, lyxigt inrett med nedsänkt bubbelbadkar, nischer med inbyggd belysning i väggarna etc - det känns som att det skulle vara rätt dyrt att göra om det med samma standard (och alltså då riktigt gjort förståsskitemail skrev:
)Jag skulle vara j-t skeptisk till ett sånt här hus. Har gjort ett badrum själv i princip, bla. tätskiktet och det är inte så himla svårt att följa instruktionerna. Min golvbrunn är besiktad och godkänd av försäkringsbolagets besiktningsman utan problem.
Här har vi en hempulare som inte klarat av att göra tätskiktet ordentligt, som nån skrev finns bara 2 sätt att göra det på, rätt eller fel.
Samma gubbe har alltså dragit el också utan behörighet, sannolikheten för att el-jobben håller samma "kvalitet" som badrummet är som jag ser det 100%. Antingen fattar man eller också fattar man inte!
Förmodligen har han väl gjort en hel del andra saker i huset också?
Jag skulle köpa ett annat hus eller pruta rejält, räkna med att få göra om merparten av det han gjort.
Här har vi en hempulare som inte klarat av att göra tätskiktet ordentligt, som nån skrev finns bara 2 sätt att göra det på, rätt eller fel.
Samma gubbe har alltså dragit el också utan behörighet, sannolikheten för att el-jobben håller samma "kvalitet" som badrummet är som jag ser det 100%. Antingen fattar man eller också fattar man inte!
Förmodligen har han väl gjort en hel del andra saker i huset också?
Jag skulle köpa ett annat hus eller pruta rejält, räkna med att få göra om merparten av det han gjort.
Verkar ju som de är gödslat med plastfolie dessutom.
"Platsfolie har monterats i väggkonstruktioner, både yttervägg och innervägg. Plastfolie även monterad i träregelverk vid bubbelbadkar."
Känns ju rätt så o-bra. Med tanke på att det verkar finnas fuktspärr under kaklet.
"Platsfolie har monterats i väggkonstruktioner, både yttervägg och innervägg. Plastfolie även monterad i träregelverk vid bubbelbadkar."
Känns ju rätt så o-bra. Med tanke på att det verkar finnas fuktspärr under kaklet.
OK med den storleken och stilen så bör du nog räkna med minst 300 000 bara för det badrummet. Det äldre badrummet bör man kanske i rättvisans namn räkna visst åldersavdrag på. Men säg 150 000 minus ett åldersavdrag som du kan räkna ut genom att titta i förs. villkoren på din hemförsäkring. De avskrivningsregler som förs. bolagen tillämpar kan anses som gängse.
Om det nu var badrummen som var köpsignalen så säger jag: Backa ur!
Badrummen är i princip helt felgjorda, i princip varje besiktningsbar detalj är felaktigt utförd, du bör räkna med att allt som är gjort i huset av nuvarande ägare är felgjort.
Kan man inte läsa sig till hur ett badrum skall vara utfört (dokumentet som kan laddas ner från BKR är på drygt 20 sidor), så kan man ju fundera över hur det ligger till med den hempulade elen osv.
Det finns alltid detaljer i en badrumskonstruktion där det är svårt att bedömma hur reglerna skall tillämpas, läs på badrumsdelen här på forumet, men felen som är gjorda i de här badrummen är triviala, det tyder på en total okunnighet hos den som utfört det.
Om det nu var badrummen som var köpsignalen så säger jag: Backa ur!
Badrummen är i princip helt felgjorda, i princip varje besiktningsbar detalj är felaktigt utförd, du bör räkna med att allt som är gjort i huset av nuvarande ägare är felgjort.
Kan man inte läsa sig till hur ett badrum skall vara utfört (dokumentet som kan laddas ner från BKR är på drygt 20 sidor), så kan man ju fundera över hur det ligger till med den hempulade elen osv.
Det finns alltid detaljer i en badrumskonstruktion där det är svårt att bedömma hur reglerna skall tillämpas, läs på badrumsdelen här på forumet, men felen som är gjorda i de här badrummen är triviala, det tyder på en total okunnighet hos den som utfört det.