Vilka besiktningar innan köp med friskrivningsklausul
Hej!
Jag och min fru har just vunnit budgivningen av en 1927-års putsad 1,5-plansvilla i Skåne och ska skriva kontrakt på torsdag. Säljaren är ett dödsbo och säljer med friskrivningsklausul, så i kontraktet skriver vi in en frist för oss att undersöka huset grundligt. Beroende på vad besiktningarna visar får vi ta ställning till huruvida vi vill dra oss ur, justera priset, etc. - ja ni vet allt det där...
Till frågan - vilka besiktningar anser ni vara mer eller mindre nödvändiga inför ett husköp? Jag undrar också vad era erfarenheter är av vad de olika besiktningarna ska kosta mellan tummen och pekfingret.
Här är en lista på allt som diskuterats:
Jordebalksbesiktning inkl. riskkonstruktioner och fuktmätning - inget snack om saken, redan bokad.
Radonmätning av kommunen - också nödvändig - dessutom gratis (väl?)
Inspektion av elen - lite tveksam, ska vi i så fall anlita en "dedikerad" besiktningsman eller går det bra med en elfirma?
Skorstensbesiktning - troligen en bra idé då mannen som bodde där skötte denna biten själv.
Mögelhund och/eller mikroorganismbesiktning - ingen aning
Avlopp och vattenledningar - ingen aning
Ventilationen - ingen aning här heller
Besiktning av värmesystemet (vattenburet ved/el) - brukar kommunens energirådgivare kunna hjälpa till detta?
Andra förslag?
Allting handlar ju om att väga kostnader och risker mot varandra. Om t.ex. en besiktning av något system kostar 10000 samtidigt som ett eventuellt fel i systemet har 50% risk att inträffa och kostar 20000 att åtgärda så är det helt hugget som stucket.
Tacksam för hjälp!
Jag och min fru har just vunnit budgivningen av en 1927-års putsad 1,5-plansvilla i Skåne och ska skriva kontrakt på torsdag. Säljaren är ett dödsbo och säljer med friskrivningsklausul, så i kontraktet skriver vi in en frist för oss att undersöka huset grundligt. Beroende på vad besiktningarna visar får vi ta ställning till huruvida vi vill dra oss ur, justera priset, etc. - ja ni vet allt det där...
Till frågan - vilka besiktningar anser ni vara mer eller mindre nödvändiga inför ett husköp? Jag undrar också vad era erfarenheter är av vad de olika besiktningarna ska kosta mellan tummen och pekfingret.
Här är en lista på allt som diskuterats:
Jordebalksbesiktning inkl. riskkonstruktioner och fuktmätning - inget snack om saken, redan bokad.
Radonmätning av kommunen - också nödvändig - dessutom gratis (väl?)
Inspektion av elen - lite tveksam, ska vi i så fall anlita en "dedikerad" besiktningsman eller går det bra med en elfirma?
Skorstensbesiktning - troligen en bra idé då mannen som bodde där skötte denna biten själv.
Mögelhund och/eller mikroorganismbesiktning - ingen aning
Avlopp och vattenledningar - ingen aning
Ventilationen - ingen aning här heller
Besiktning av värmesystemet (vattenburet ved/el) - brukar kommunens energirådgivare kunna hjälpa till detta?
Andra förslag?
Allting handlar ju om att väga kostnader och risker mot varandra. Om t.ex. en besiktning av något system kostar 10000 samtidigt som ett eventuellt fel i systemet har 50% risk att inträffa och kostar 20000 att åtgärda så är det helt hugget som stucket.
Tacksam för hjälp!
Ju mer du besiktar så ju mer får du se hur mycket det är som ska åtgärdas...
Ett hus fr -27 får du nog kallt räkna med har både det ena och det andra att önska vad gäller det mesta.
Men visst, ju mer du får reda på ju bättre har du ju på fötterna i slutförhandlingen med dödsboet. Fast personligen så är jag liiiite mot detta att bjuda x-antal kronor när objektet är till salu och sedan börja debattera prisnivån med ägarna. Så går i mitt tycke inte en schysst affär till. Inte med ett hus som säljs med friskrivning. Det är ju liksom lite i sakens natur att priset hålls nere tack vare friskrivningen och som säljare hade jag blivit sur om högste budgivare sen börjar pruta vilket kanske inte näst högste hade gjort.
Kolla elen, troligtvis dags för utbyte om inte det gjordes i "modern" tid.
Värmesystemet är väl ingen höjdare med elvärme. Fördel att du har vattenburet! Säkert läge för omkonvertering vad det lider.
Ventilationen...annat än självdrag på huset vore en sensation!
Avlopp kan man hyra videofilmning av.
Fast å andra sidan så har kåken stått sen -27 så står den ett tag till skulle jag tro.
Köp huset om ni gillar det och ha så kul!
Ett hus fr -27 får du nog kallt räkna med har både det ena och det andra att önska vad gäller det mesta.
Men visst, ju mer du får reda på ju bättre har du ju på fötterna i slutförhandlingen med dödsboet. Fast personligen så är jag liiiite mot detta att bjuda x-antal kronor när objektet är till salu och sedan börja debattera prisnivån med ägarna. Så går i mitt tycke inte en schysst affär till. Inte med ett hus som säljs med friskrivning. Det är ju liksom lite i sakens natur att priset hålls nere tack vare friskrivningen och som säljare hade jag blivit sur om högste budgivare sen börjar pruta vilket kanske inte näst högste hade gjort.
Kolla elen, troligtvis dags för utbyte om inte det gjordes i "modern" tid.
Värmesystemet är väl ingen höjdare med elvärme. Fördel att du har vattenburet! Säkert läge för omkonvertering vad det lider.
Ventilationen...annat än självdrag på huset vore en sensation!
Avlopp kan man hyra videofilmning av.
Fast å andra sidan så har kåken stått sen -27 så står den ett tag till skulle jag tro.
Köp huset om ni gillar det och ha så kul!
Jag skulle nog börja med en jordabalksbesiktning / allmän statusbesiktning och beroende på utfallet av denna gå vidare med kompletteringar.
En fukt/mögel/inomhusklimatsundersökning skulle jag nog också göra på ett så gammalt hus med friskrivningsklausul. Gäller även sotningen. Du kan får reda på när huset senast sotades av sotningsmyndigheten.
En fukt/mögel/inomhusklimatsundersökning skulle jag nog också göra på ett så gammalt hus med friskrivningsklausul. Gäller även sotningen. Du kan får reda på när huset senast sotades av sotningsmyndigheten.
Säljs huset med eldstad är väll säljaren tvungen att visa att denna är OK?
Nope - varför då ?snuttjulle skrev:
Jo - om de säger att den är ok och du får det på papper - då måste den vara ok.
Men om de inte säger något eller säger att de inte vet - då är det upp till att antingen besiktiga eller räkna med att den behöver åtgärdas.
Säljaren är inte tvungen att visa någonting - du skall besiktiga huset och göra dig en egen uppfattning om allt du inte kan få papper på ;-)
Radonmätning kan bli tuff att hinna - om det inte finns papper på det på kommunen så kan du förstås göra det - men en riktig tar 3 månader och måste göras vintertid...praame skrev:
Kolla avlopp gentemot kommunen om det är eget - kan ligga förelägganden om att ändra - typ till infiltration (den åkte vi på
)Om det är eget vatten - vattenkontroll! - Vi har egen brunn med en hel del mangan i (fadd smak) enligt mätning och så hade vi 2200 Bequerel radon... - det är typ 10 ggr gränsvärdet... så det sitter en trevlig radonett numera.
Det mesta av det du sedan har i din lista är sådant du kan fråga besiktningsmannen om om det kräver ytterligare utredning - typ som sagt mögel och liknande.
Men i ett hus från 1927 där en farbror bott de senaste 30? åren skall man nog egentligen skita i att kolla och räkna med att det behöver bytas/renoveras ;-)
Elkontroll är hyffsatt dyr - och ännu dyrare att göra ngt åt (vi har fått en mellan tummen och pekfingret siffra på 50-150 TSEK för vårat hus - 1913 med blykuloledningar och 4 olika säkringsskåp ;-) )
Jag har absoslut för mig att står det att det är fungerande eldstad så ska den kollas. Men där kan jag ha fel. Om det nu inte är så är det ju bara att elda på fram till den dan någon spränger i närheten och den blir tryckt då med nerslag.
Om huset ska köpas med friskrivning har du ingen egentlig nytta av en jordabalksbesiktning, den blir onödigt dyr.
Låt göra en teknisk besiktning, den ger samma svar men utan ansvar för bes.mannen, därför billigare.
Låt göra en teknisk besiktning, den ger samma svar men utan ansvar för bes.mannen, därför billigare.
Köper man ett hus från 1927 med friskrivning så kan man nog kallt räkna med att all teknik i huset behöver bytas. Panna, el, VA.
Förmodligen behöver fönstren renoveras eller bytas, kanske taket....
Men jag håller med Cheesus, är friskrivning en förutsättning redan vid budgivningen, så betyder det att köparen är villig att ta riskerna med huset och redan har prutat för det. Friskrivning betyder ju att man köper i befintligt skick och inta kan begära att den förre ägaren ska åtgärda fel som man upptäcker.
Vi köpte med friskrivning. För oss gällde att vi var tvungna att hitta något som kostade mer än 20 000 att åtgärda och som inte var naturligt med hänsyn till husets ålder vid vår besiktning för att kunna börja förhandla om priset. Men det skulle jag gissa att man oftast inte gör. Kanske radon?
Förfall på murar, trä, el, vatten m.m är ju helt naturligt med hänsyn till husets ålder. Vårt hus är från 1937.
Förmodligen behöver fönstren renoveras eller bytas, kanske taket....
Men jag håller med Cheesus, är friskrivning en förutsättning redan vid budgivningen, så betyder det att köparen är villig att ta riskerna med huset och redan har prutat för det. Friskrivning betyder ju att man köper i befintligt skick och inta kan begära att den förre ägaren ska åtgärda fel som man upptäcker.
Vi köpte med friskrivning. För oss gällde att vi var tvungna att hitta något som kostade mer än 20 000 att åtgärda och som inte var naturligt med hänsyn till husets ålder vid vår besiktning för att kunna börja förhandla om priset. Men det skulle jag gissa att man oftast inte gör. Kanske radon?
Förfall på murar, trä, el, vatten m.m är ju helt naturligt med hänsyn till husets ålder. Vårt hus är från 1937.
Är inte en anledning till att dödsbo nästan alltid säljer med friskrivning är att det inte kommer att finnas någon juridisk eller fysisk person som kan ikläda sig säljarens ansvar? En friskrivning från ett dödsbo behöver inte med nödvändighet innebära ett råttbo, eller?
Nu tror jag ni tänker baklänges. Är det friskrivningsklasul så är det, oavsett om det är dödsbo eller ej som säljer.
Jag har svårt att tänka mig att hus med friskrivningsklasul är råttbo per automatik. Gamlingar säljer ofta med friskrivning, de vill hellre ha bekymmersfritt än pengarna.
Jag har svårt att tänka mig att hus med friskrivningsklasul är råttbo per automatik. Gamlingar säljer ofta med friskrivning, de vill hellre ha bekymmersfritt än pengarna.
Nä men poängen är att om ett dödsbo skulle sälja ett tiptop hus byggt förra året så är det fortfarande antingen med utskriven friskrivning eller friskrivning "de facto" för en köpare kan (nästan ) aldrig räkna med att få ut något för dolt fel från ett dödsbo.
Det finns inge nanledning att inte pruta ned för faktiska oväntade fel som man upptäcker vid en besiktning. Men det skall vara allvarliga fel som man inte hade någon anledning att förvänta sig efter vad man såg på visningen.
Man bjuder ju på ett hus med vissa egenskaper, om man vid besiktningen inser att huset har stora problem som man inte kunde förstå vid visningen så är det absolut inget fel att vilja ha ett lägre pris än det man bjudit.
Men sitter där ex. en 50 år gammal värmepanna och besiktningamannen tycker den skall bytas, så anser jag att det borde man begripit redan vid visningen. Annars skall man nog inte bjuda på gamla hus.
Det finns inge nanledning att inte pruta ned för faktiska oväntade fel som man upptäcker vid en besiktning. Men det skall vara allvarliga fel som man inte hade någon anledning att förvänta sig efter vad man såg på visningen.
Man bjuder ju på ett hus med vissa egenskaper, om man vid besiktningen inser att huset har stora problem som man inte kunde förstå vid visningen så är det absolut inget fel att vilja ha ett lägre pris än det man bjudit.
Men sitter där ex. en 50 år gammal värmepanna och besiktningamannen tycker den skall bytas, så anser jag att det borde man begripit redan vid visningen. Annars skall man nog inte bjuda på gamla hus.