vilka 'undantag' kan vara OK? byggnadshöjd vid pulpettak...
Vi ska bygga nyckelfärdigt hus, och vår kontakt hos husleverantören och tillika vår byggnadsledare har ansökt om bygglovet åt oss.
Vi hade planerat ett enplanshus med tillkopplat garage, men ansökan godtogs inte. Antar att de gör någon sorts förhandskoll.... Hus m garage hade placerats 4 m från tomtgräns på hussidan och 1 m på garagesidan, men eftersom de satt ihop räknades allt som huvudbyggnad och 4 m skulle gälla på båda sidor. "Principen för området är inga undantag" stor det i svaret vi fick.
Vi 'kopplade bort' garaget och flyttade det lite bakåt där tomten är bredare, så vi har 1.5 m mellan hus och garage samt 1 m mellan garage och tomtgräns.
Nu har vi fått bekräftat att bygglovsansökan är emottagen och under behandling, svar inom 10 veckor.
Dock står det noterat att vi ska vara medvetna om att i och med att vi har pulpettak så har vi en byggnadshöjd på över 5 m. Detaljplanen säger 3.5 m byggnadshöjd, 7 m totalhöjd.
Vad som förbryllar mig lite är då att detta verkar vara en avvikelse som de är beredda att ta ställning till, medans avståndet till tomtgränsen inte var det? Behöver vi oroa oss? Tänker att det byggs mycket med pulpettak nu, så kanske någon som varit med om liknande.
Kan tilläggas att detta är ett helt nytt område, där ca 10 av 90 tomter är bebyggda. Flera av husen som uppförts hittills har uppenbart byggnadshöjder på mer än 3,5 m...
Vi hade planerat ett enplanshus med tillkopplat garage, men ansökan godtogs inte. Antar att de gör någon sorts förhandskoll.... Hus m garage hade placerats 4 m från tomtgräns på hussidan och 1 m på garagesidan, men eftersom de satt ihop räknades allt som huvudbyggnad och 4 m skulle gälla på båda sidor. "Principen för området är inga undantag" stor det i svaret vi fick.
Vi 'kopplade bort' garaget och flyttade det lite bakåt där tomten är bredare, så vi har 1.5 m mellan hus och garage samt 1 m mellan garage och tomtgräns.
Nu har vi fått bekräftat att bygglovsansökan är emottagen och under behandling, svar inom 10 veckor.
Dock står det noterat att vi ska vara medvetna om att i och med att vi har pulpettak så har vi en byggnadshöjd på över 5 m. Detaljplanen säger 3.5 m byggnadshöjd, 7 m totalhöjd.
Vad som förbryllar mig lite är då att detta verkar vara en avvikelse som de är beredda att ta ställning till, medans avståndet till tomtgränsen inte var det? Behöver vi oroa oss? Tänker att det byggs mycket med pulpettak nu, så kanske någon som varit med om liknande.
Kan tilläggas att detta är ett helt nytt område, där ca 10 av 90 tomter är bebyggda. Flera av husen som uppförts hittills har uppenbart byggnadshöjder på mer än 3,5 m...
I ett helt nytt området som byggs efter, vad jag då antar, en helt ny detaljplan är det jättekonstigt att man godtagit avvikelser i frågan om byggnadshöjd. Avvikelser är avvikelser, så i mina öron låter det som en typ av godtycke som utarmar lagstiftningen och gör att folk tappar respekten för den.
Som jag förstår det blir er totalhöjd ändå inte högre än den tillåtna höjden, så i fråga om ev utsikt osv är det ingen fara och därför kanske handläggaren bedömt det som lämpligt. Men bestämmelsen i detaljplanen måste ändå ha ett syfte tex rent arkitektoniskt och visuellt att man vill undvika stora släta fasader som kan ge ett lite lådliknande intryck istället för en fasad som bryts av med ett tak efter 3.5 meter, även om nockhöjden blir lika. Ingen mening att ha en planbestämmelse om den ändå inte behöver följas, det blir bara rörigt för byggherrar, hussäljare, konsulter och arkitekter eftersom förutsägbarheten i detaljplanen försvinner när allt ändå verkar vara godtycke...
Ni ska såklart inte bråka om detta då ni får möjlighet att bygga det hus ni vill i strid med detaljplan, men för andra blir det rörigt...
Som jag förstår det blir er totalhöjd ändå inte högre än den tillåtna höjden, så i fråga om ev utsikt osv är det ingen fara och därför kanske handläggaren bedömt det som lämpligt. Men bestämmelsen i detaljplanen måste ändå ha ett syfte tex rent arkitektoniskt och visuellt att man vill undvika stora släta fasader som kan ge ett lite lådliknande intryck istället för en fasad som bryts av med ett tak efter 3.5 meter, även om nockhöjden blir lika. Ingen mening att ha en planbestämmelse om den ändå inte behöver följas, det blir bara rörigt för byggherrar, hussäljare, konsulter och arkitekter eftersom förutsägbarheten i detaljplanen försvinner när allt ändå verkar vara godtycke...
Ni ska såklart inte bråka om detta då ni får möjlighet att bygga det hus ni vill i strid med detaljplan, men för andra blir det rörigt...
En gammal arbetsskada att jag gick igång på den beskriva godtyckligheten i hanteringen att jag helt glömde förklara grundfrågan...
Det finns en allmän uppfattning om att alla har "rätt" till avvikelse från detaljplanen, detta är bland annat en konsekvens av hur PBL har använts tidigare och det godtycke som blandats in i bedömningar. Men det stämmer dock inte, för att få göra en avvikelse måste det finnas ett särskilt skäl, och skälet att "jag/vi vill" är inte gott nog.
Utdrag ur PBL
"9 kap 31 b § Trots 30 § första stycket 2, 31 § 1 och 31 a § 2 får bygglov ges för en åtgärd som avviker från en detaljplan eller områdesbestämmelser, om avvikelsen är förenlig med detaljplanens eller områdesbestämmelsernas syfte och
1. avvikelsen är liten, eller
2. åtgärden är av begränsad omfattning och nödvändig för att området ska kunna användas eller bebyggas på ett ändamålsenligt sätt. Lag (2014:900)."
Att man i ett så tidigt skede med 10/90 bebyggda tomter börjar urholka detaljplanen med godtyckliga avvikelser bäddar enligt mig för problem framöver... Mest för byggherrar, men ändå.
Det finns en allmän uppfattning om att alla har "rätt" till avvikelse från detaljplanen, detta är bland annat en konsekvens av hur PBL har använts tidigare och det godtycke som blandats in i bedömningar. Men det stämmer dock inte, för att få göra en avvikelse måste det finnas ett särskilt skäl, och skälet att "jag/vi vill" är inte gott nog.
Utdrag ur PBL
"9 kap 31 b § Trots 30 § första stycket 2, 31 § 1 och 31 a § 2 får bygglov ges för en åtgärd som avviker från en detaljplan eller områdesbestämmelser, om avvikelsen är förenlig med detaljplanens eller områdesbestämmelsernas syfte och
1. avvikelsen är liten, eller
2. åtgärden är av begränsad omfattning och nödvändig för att området ska kunna användas eller bebyggas på ett ändamålsenligt sätt. Lag (2014:900)."
Att man i ett så tidigt skede med 10/90 bebyggda tomter börjar urholka detaljplanen med godtyckliga avvikelser bäddar enligt mig för problem framöver... Mest för byggherrar, men ändå.
Förstår vad du menar, och har sett definitionen du skriver ovan. Men har också förstått att bedömningen av byggnadshöjd på hus m pulpettak är något problematiskt. Ska tilläggas att vi ska bygga ett hus där halva huset har pulpet tak och halva huset sadel (googla Trend Pulpet), där den högsta hussidan bryts av det lägre taket. En kollega byggde hus med pulpettak för ett par år sedan och hade liknande problem med för hög byggnadshöjd (de har dock hela huset med pulpet) och bröt av väggen med ett tak över entrédörren och plötsligt var det OK.
Ibland gör man tydligen också så att man räknar ut en medelhöjd på byggnaden om det är flera 'delar' som har olika höjd... ?
Ibland gör man tydligen också så att man räknar ut en medelhöjd på byggnaden om det är flera 'delar' som har olika höjd... ?
Ahh, då var det inte så rätt fram som jag förstod det i första inlägget.
Då blir det lite mer invecklat. Det väljs oftast en beräkningsgrundande fasad, den fasad som störst allmän påverkan.
Boverket har gjort en utredning, då det är ett problem som ibland inte är så lätt att lösa. Istället för långa inlägg hänvisar jag istället till den publikationen:
https://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2014/definitioner-pa-byggnadshojd.pdf
Då blir det lite mer invecklat. Det väljs oftast en beräkningsgrundande fasad, den fasad som störst allmän påverkan.
Boverket har gjort en utredning, då det är ett problem som ibland inte är så lätt att lösa. Istället för långa inlägg hänvisar jag istället till den publikationen:
https://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2014/definitioner-pa-byggnadshojd.pdf
Märkligt att hustillverkaren som hjälper med bygglovet, ens försökte få placeringen med vidbyggt garage. Det är en klassiker som ofta slås ned på.
Ur byggnadshöjdssynpunkt blir ju pulpettak av typen du hänvisade till i princip som ett vanligt sadeltak. Så då är det mer husets orientering och beräkningsgrundande fasad som bestämmer om byggnadshöjden mäts vid takfot "som vanligt" eller om kortsidan bedöms vara beräkningsgrundande så byggnadshöjden blir vid nock.
Precis.A Alias_Olle skrev:
Jag ringde faktiskt kommunen för att få klarhet i det hela, och fick prata med vår handläggare som var oväntat trevlig och hjälpsam. Hon sa att vi antagligen inte behövde oroa oss (inte ordagrant men om man läste mellan raderna...) och att de har ett första möte nu i veckan där hon ska prata med nämnden. Verkar det osäkert efter det mötet så hör hon av sig och isf föreslår ev korrigering. Kom också upp garaget är placerat 90 cm från tomtgräns, inte 100 cm som krävs enligt detaljplan. Detta skulle dock inte heller vara någon stor grej, speciellt med tanke på att tomterna är smala och 2plans hus ej tillåts i området. Då vill man ju förståeligt nog ha ett stort enplanshus och ett garage och för att få plats med detta så blir det trångt...
Vi är först på gatan att ansöka om bygglov, men där är ett par hus i området som har pulpet tak, så det har ju godkänts på andra tomter.
Hade ni inte läst DP innan ni skickade in bygglovsansökan?
Nu vet jag inte hur hårt det är med 10cm. Men gör man avsteg från DP så måste det skickas ut Grannehörande. Men varför ritade ni inte huset 10cm längre in?
Nu vet jag inte hur hårt det är med 10cm. Men gör man avsteg från DP så måste det skickas ut Grannehörande. Men varför ritade ni inte huset 10cm längre in?
B Byggdjuret skrev:
Jo klart vi hade gjort det. Det är vår kontakt på Eksjöhus som hjälpt oss med bygglovsansökan. Han har varit i kontakt med kommunen flera gånger ang avståndet till gränsen. Det är alltså inte gränsen mot gatan, utom mot granntomterna. Tomten är så smal att det är väldigt lite marginal om man vill ha hus och garage bredvid varandra - vilket man ju oftast vill.
Svårt att förklara men tomtens läge och placering gör det svårt att sätta huset på något annat sätt (såvida vi inte vill ha alla stora fönster och uteplats i norrläge eller garaget på baksidan av huset)
Nu har vi skjutit bak garaget så att det börjar kanske mitt på ena kortsidan av huset. Man hade ju kunnat sätta garage längst fram och så huset innanför, men på en 900 kvm tomt så blir det i princip bara en ram av trädgård kvar isf...
Gräns som gräns det spelar ingen roll. Om de varit kontakt med kommunen så borde de fått klart om vad som skulle godkännas. Tråkigt när de som hjälper än att sköta bygglovet inte gör det så bra! Man litar på att de ska kunna sin sak.R Ronja Hall skrev:
Men är det så att det nya bygglovet så skiljer det 10cm? från DP?
Är desa 10cm verkligen nödvändiga? Det finns rätt stora fördelar med att hålla sig till DP. Dels tar kommunen en skaplig slant för att genomföra grannehörande, vilket är nödvändigt om man har en avvikelse. Dels påverkar det framtida bygglov. Om du senare vill göra något som strider mot detaljplanen så summeras avvikelserna. Då har du så att säga redan intecknat möjligheten att ha en avvikelse.
Enligt nybyggnadskartan vi skickat in så är garaget placerat 1 m från tomtgräns. Hur/varför kommunen mätt upp det till 90 cm vet jag inte. Mer precis linjal? Skämt åsido... vi har fått indikation från handläggare att byggrådet ställde sig positiva till vår bygglovsansökan. 10% är ju en relativt liten avvikelse, och som jag förstår det ofta accepterat....
Ang grannehörande så är det endast en sakägare, nämligen fastighetsägaren som säljer av sin mark... Inga andra tomter på 'vår' gata är sålda.
Framtida bygglov skulle möjligtvis innefatta ett uterum, men då får vi väl hålla oss till reglerna.
Jag reagerade ju först mer på det här byggnadshöjden...vi skulle kunna byta till sadeltak med samma nockhöjd och skulle då i praktiken hålla oss inom de 3,5 m för byggnadshöjd som står i detaljplanen. Men man hoppas ju att byggrådet inser att det inte skulle göra någon som helst skillnad eftersom huset fortfarande skulle ta upp samma m3. Nu är där ju redan hus m pulpettak uppförda i området, och tills det finns ett vettigt resonemang till hur man ska mäta byggnadshöjd på dessa hus så kommer nog kommunen fortsätta ta beslut som utifrån kan ses som godtyckliga.
Ang grannehörande så är det endast en sakägare, nämligen fastighetsägaren som säljer av sin mark... Inga andra tomter på 'vår' gata är sålda.
Framtida bygglov skulle möjligtvis innefatta ett uterum, men då får vi väl hålla oss till reglerna.
Jag reagerade ju först mer på det här byggnadshöjden...vi skulle kunna byta till sadeltak med samma nockhöjd och skulle då i praktiken hålla oss inom de 3,5 m för byggnadshöjd som står i detaljplanen. Men man hoppas ju att byggrådet inser att det inte skulle göra någon som helst skillnad eftersom huset fortfarande skulle ta upp samma m3. Nu är där ju redan hus m pulpettak uppförda i området, och tills det finns ett vettigt resonemang till hur man ska mäta byggnadshöjd på dessa hus så kommer nog kommunen fortsätta ta beslut som utifrån kan ses som godtyckliga.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 17 981 inlägg
Nåja, vi är nog ett antal som skakar på huvudet åt den typ av extrem detaljreglering som numera finns i detaljplanerna alldeles oavsett om det görs avvikelser eller ej.A Alias_Olle skrev:
TS, hoppas det löser sig för er, men avvikelser från en ny detaljplan är kniviga att få till då PBL utgår från att kommunen i sin outgrundliga vishet tänkt på allt som kan behövas tänkas på när planen skrevs varför utrymmet för avvikelser är väldigt litet. Nu är ju planerna förstås skrivna för att det ska gå att bygga vettigt, men många måste kompromissa med sina byggönskemål för att dessa är för vidlyftiga för detaljplanerna.
Problem med hur man ska tolka byggnadshöjd och nockhöjd finns idag info från Boverket tror jag det är. Det finns även en del domar i frågan så det borde finnas svar på erat problem.
Jag är lite intresserad av hur de mäter upp något så exakt som 10cm.
10cm fel borde kunna ses inom felmarginalen. Hade det varit 20cm så hade det varit annorlunda.
Jag är lite intresserad av hur de mäter upp något så exakt som 10cm.
10cm fel borde kunna ses inom felmarginalen. Hade det varit 20cm så hade det varit annorlunda.