Vågar man köpa en liten hyresfastighet?
Någon här på forumet som har erfarenhet av att äga och hyra ut lägenheter? Jag vet om ett enplanshus med 2 lägenheter a 80 m2. Huset är byggt 1993 och ser ut att vara i gott skick. Båda lägenheterna är uthyrda och ha så varit under lång tid. Jag är även mycket bekant med en av hyresgästerna.
Hyresgästerna ansvarar helt och hållet för sin egen drift. Lägenheterna värms upp av varsin "Nibe fighter 310" FLVP.
Begärt pris är 1 000 000 kronor. Totala hyresintäkterna är 8600 kronor per månad.
Eftersom ägaren ej har något ansvar för driften är det ju bara ränta, skatt, försäkringar och underhåll som krävs.
Med en ränta på 3,5 % blir det 5700 kronor över för fastigheten rörelse. Det borde med andra ord gå att få snurr på verksamheten ganska omgående. Men med en ränta på exempelvis 7 % Blir det ju endast 2800 över varje månad och då ser det hela inte lika kul ut längre... Jag har visserligen inte räknat med någon skattereduktion i dessa exempel.
Det finns i nuläget inga större krävande reparationer. Möjligtvis att värmepumparna kan behöva bytas ut inom överskådlig tid.
Någon som har erfarenhet av att driva små hyreshus i privat regi? Ska man kanske inse att det finns massor av problem och motgångar och lägga ner projektet meddetsamma. Det är ju låga räntor just nu, vilket medför att fastigheter ofta håller ett högre pris, som inte är lika kul att tas med när räntorna går upp...
Hyresgästerna ansvarar helt och hållet för sin egen drift. Lägenheterna värms upp av varsin "Nibe fighter 310" FLVP.
Begärt pris är 1 000 000 kronor. Totala hyresintäkterna är 8600 kronor per månad.
Eftersom ägaren ej har något ansvar för driften är det ju bara ränta, skatt, försäkringar och underhåll som krävs.
Med en ränta på 3,5 % blir det 5700 kronor över för fastigheten rörelse. Det borde med andra ord gå att få snurr på verksamheten ganska omgående. Men med en ränta på exempelvis 7 % Blir det ju endast 2800 över varje månad och då ser det hela inte lika kul ut längre... Jag har visserligen inte räknat med någon skattereduktion i dessa exempel.
Det finns i nuläget inga större krävande reparationer. Möjligtvis att värmepumparna kan behöva bytas ut inom överskådlig tid.
Någon som har erfarenhet av att driva små hyreshus i privat regi? Ska man kanske inse att det finns massor av problem och motgångar och lägga ner projektet meddetsamma. Det är ju låga räntor just nu, vilket medför att fastigheter ofta håller ett högre pris, som inte är lika kul att tas med när räntorna går upp...
Nja den enda som skulle skrämma mig är att stå utan hyrsegäster helt plötsligt, men det beror ju på vart i landet fastigheten ligger. Sen också om någon inte betalar hyran helt plötsligt, då måste man ha en del buffert så man klarar sig fram till att man får fram de pengarna - om man får det...
Det är ett svårt dilemma -- om räntan stiger till, säg, 6% så blir det plötstligt inte en lika rolig affär längre, samtidigt som värdet på fastigheten sannolikt minskar (köparen vill ju knappast ta över en rörelse som ger dålig avkastning i förhållande till priset). När du menar att hyresgästerna står för all drift -- ingår även underhållsansvar för badrum och kök där? Hur är det med fasad, stammar, el, värme etc?
Nåja. Största risken ligger i att hyresgästerna försvinner eller inte kan betala. Priset är "lågt" i jämförelse med storstadsregionerna, så jag gissar att det ligger någonstans i en mindre stad eller på landet, där hyresmarknaden inte är lika överhettad. Om vi tänker oss att man bildar ett fastighetsbolag som enbart äger den här fastigheten blir kalkylen som följer:
Intäkter: 8.6' * 12 = 103200
Utgifter: ?
Ränta á 3.5%: 35000
Resultat efter finansiella poster: 68200
Resultat efter 28% skatt: 49100
Vid 7% ränta:
Resultat efter finansiella poster: 33200
Efter skatt: 23900
Som sagt, större utgifter måste man räkna in i priset, resterande klump pengar bör man kanske amortera på lånet med eller investera någon annanstans. Å andra sidan ser det inte helt fel ut ur ett rent investeringsperspektiv -- säg att du pytsar in 200000 eget kapital och 800000 lånat kapital, så ser det ut på följande sätt:
Intäkter: 103200/år
Ränta 3.5%: 28000/år
Resultat efter finansiella poster: 75200/år
Resultat efter skatt: 54100
Dvs, satsat kapital: 200000, avkastning: 54100 eller mer än 25% -- mycket bra, trots att man tar en viss risk för värdenedgång, ränteuppgång eller intäktsbortfall. Sedan får man då förstås dra bort renoveringsutgifter m.m. (före skatt), men det skulle ju ändå kunna bli en helt ok investering.
Nåja. Största risken ligger i att hyresgästerna försvinner eller inte kan betala. Priset är "lågt" i jämförelse med storstadsregionerna, så jag gissar att det ligger någonstans i en mindre stad eller på landet, där hyresmarknaden inte är lika överhettad. Om vi tänker oss att man bildar ett fastighetsbolag som enbart äger den här fastigheten blir kalkylen som följer:
Intäkter: 8.6' * 12 = 103200
Utgifter: ?
Ränta á 3.5%: 35000
Resultat efter finansiella poster: 68200
Resultat efter 28% skatt: 49100
Vid 7% ränta:
Resultat efter finansiella poster: 33200
Efter skatt: 23900
Som sagt, större utgifter måste man räkna in i priset, resterande klump pengar bör man kanske amortera på lånet med eller investera någon annanstans. Å andra sidan ser det inte helt fel ut ur ett rent investeringsperspektiv -- säg att du pytsar in 200000 eget kapital och 800000 lånat kapital, så ser det ut på följande sätt:
Intäkter: 103200/år
Ränta 3.5%: 28000/år
Resultat efter finansiella poster: 75200/år
Resultat efter skatt: 54100
Dvs, satsat kapital: 200000, avkastning: 54100 eller mer än 25% -- mycket bra, trots att man tar en viss risk för värdenedgång, ränteuppgång eller intäktsbortfall. Sedan får man då förstås dra bort renoveringsutgifter m.m. (före skatt), men det skulle ju ändå kunna bli en helt ok investering.
Bra genomgång, Zaladin. Dock bör du räkna på hela investeringen och inte bara på eget kapital för att se hur stor marginalen är. dvs 54.100/1.000.000 = c:a 5 %.
Då blir avkastningen inte speciellt stor om du bara räknar på hyresintäkterna. Då är frågan om den väntade vinsten ligger i eventuella värdeökningar och det är det svårt att sia om i nuläget. Om du bara räknar med att få in hyresintäkter så skulle jag säga att risken är för stor i förhållande till avkastningen.
mvh
David
Edit: Vad jag hört så kan det löna sig att investera i fastigheter på landet då hyressättningen är så reglerad att det inte går att ta ut högre hyror i populärare områden, vilket leder till en lägre marginal i de populära områdena.
Fast om jag skulle investera i hyresfastigheter så skulle jag nog välja att göra det i en mer marknadsekonomiskt inriktat land, exempelvis något av de gamla öststatsländerna. Det finns en rad böcker och tidningar, (främst från UK), som behandlar ämnet.
Då blir avkastningen inte speciellt stor om du bara räknar på hyresintäkterna. Då är frågan om den väntade vinsten ligger i eventuella värdeökningar och det är det svårt att sia om i nuläget. Om du bara räknar med att få in hyresintäkter så skulle jag säga att risken är för stor i förhållande till avkastningen.
mvh
David
Edit: Vad jag hört så kan det löna sig att investera i fastigheter på landet då hyressättningen är så reglerad att det inte går att ta ut högre hyror i populärare områden, vilket leder till en lägre marginal i de populära områdena.
Fast om jag skulle investera i hyresfastigheter så skulle jag nog välja att göra det i en mer marknadsekonomiskt inriktat land, exempelvis något av de gamla öststatsländerna. Det finns en rad böcker och tidningar, (främst från UK), som behandlar ämnet.
Vilken typkod har denna fastighet?
Gränsen mellan villa och hyreshus går vid fastighetens tredje bostad. Har du bara två bostäder på fastigheten beviljas du inget avdrag för kostnader för drift, underhåll och avskrivning.
Om ditt hus räknas som villa kan du själv bo där utan att belastas av förmånsvärde (typ som tjäntebil). I hyreshus åker du på det.
Om ditt hus räknas som villa (utan professionell förvaltning) har dina hyresgäster inte samma besittningsrätt som om de bott i hyreshus.
Affärsmässigt tror jag små och stora hyreshus är ganska riskabla investeringar. När räntorna stiger minskar marknadsvärdet direkt.
På plussidan finns att ett litet minihyreshus (som detta) lätt låter sig användas på alternativt sätt exempelvis:
1. Som rymlig enfamiljsbostad
2. Som generationsbostad
3. Som företagarbostad med plats för egen verksamhet
Den flexibiliteten är guld värd!
Gränsen mellan villa och hyreshus går vid fastighetens tredje bostad. Har du bara två bostäder på fastigheten beviljas du inget avdrag för kostnader för drift, underhåll och avskrivning.
Om ditt hus räknas som villa kan du själv bo där utan att belastas av förmånsvärde (typ som tjäntebil). I hyreshus åker du på det.
Om ditt hus räknas som villa (utan professionell förvaltning) har dina hyresgäster inte samma besittningsrätt som om de bott i hyreshus.
Affärsmässigt tror jag små och stora hyreshus är ganska riskabla investeringar. När räntorna stiger minskar marknadsvärdet direkt.
På plussidan finns att ett litet minihyreshus (som detta) lätt låter sig användas på alternativt sätt exempelvis:
1. Som rymlig enfamiljsbostad
2. Som generationsbostad
3. Som företagarbostad med plats för egen verksamhet
Den flexibiliteten är guld värd!
Hmmm.... Bäst att lägga ner det projektet meddetsamma. Det ser aldeles för farligt ut!
Det jag hade i kikaren var att man skulle kunna sko sig genom att hyra ut lägenheter här och var. Och därmed kunna ha en rejäl inkomst endast genom att byta glödlampor, måla fönster, kratta grusgångar samt ligga och jäsa...
Det är nog säkrare att invänta lottovinsten!
Det jag hade i kikaren var att man skulle kunna sko sig genom att hyra ut lägenheter här och var. Och därmed kunna ha en rejäl inkomst endast genom att byta glödlampor, måla fönster, kratta grusgångar samt ligga och jäsa...
Det är nog säkrare att invänta lottovinsten!
johansjostrand skrev:
Det är svårt att säga vad du ska göra. Jag önskar generellt att det gick lättare att tjäna pengar på hyresmarknaden men den är alldeles för hårt reglerad för att kunna rekommenderas. Du får göra som resten av sveriges befolkning: Sätta dig bekvämt i TV-soffan och spela på Bingolotto. Eller varför inte undersöka hur du kan agera hyresvärd i några av våra nya EU-medlemsländer?
mvh
David