Värdering av hus
Hur går egentligen en värdering till?
Som vi sett på TV så kan en värdering skilja med flera hundratusentals kronor beroende på vem som får ett uppdraget.
Om vi nu går till olika mäklare och ber om värdering registeas detta utlåtande någon stans, så att en vidare mäklare kan ta del av den föregående mäklares värdering?
Eller är detta bara individuellt hos den enskilda mäklaren?
Problemet uppstår när man,vill dels ha ett lågt och ett högt värderingsintyg mot skattemyndigheten.
Som vi sett på TV så kan en värdering skilja med flera hundratusentals kronor beroende på vem som får ett uppdraget.
Om vi nu går till olika mäklare och ber om värdering registeas detta utlåtande någon stans, så att en vidare mäklare kan ta del av den föregående mäklares värdering?
Eller är detta bara individuellt hos den enskilda mäklaren?
Problemet uppstår när man,vill dels ha ett lågt och ett högt värderingsintyg mot skattemyndigheten.
Redigerat av moderator:
Det finns info om värderingsmetoder m.m. hos exempelvis samfundet för fastighetsekonomi, och vad den organisation nu heter som utfärdar auktorisering av fastighetsvärderare.
Först skall sägas att fastighetsvärdering inte är någon exakt vetenskap alls. Speciellt småhusvärderingar är notoriskt opålitliga av bl a följande orsaker:
- Den så kallade "ortsprismetoden" väger tungt. Dvs man jämför vad liknande fastigheter (avseende läge, storlek, utformning, skick m.m.) har sålts för. För kommersiella fastigheter finns värderingsmetoder baserade på det faktiska driftöverskottet som en kontrollmetod, men det funkar ju inte på småhus.
- Många som värderar småhus är mäklare, inte opartiska värderingsmän. Mäklarkåren som allmänhet har incitament att huspriserna skall vara höga då deras ersättning är provisionsbaserad.
- Det som ställer till det mest är nog dock det faktum att man mycket sällan köper småhus för egna disponibla medel, utan lånar. Prisbilden på småhus blir därför starkt beroende av vilka villkor som finns att låna pengar på kreditmarknaden.
Detta sammantaget gör att småhusvärdering varierar kraftigt, både över tiden för samma hus, och vid samma tidpunkt och samma hus med olika värderare. Det är helt enkelt mycket grova gissningar. Och inte sällan gjorda av folk vars lön är beroende av försäljningspriser.
Först skall sägas att fastighetsvärdering inte är någon exakt vetenskap alls. Speciellt småhusvärderingar är notoriskt opålitliga av bl a följande orsaker:
- Den så kallade "ortsprismetoden" väger tungt. Dvs man jämför vad liknande fastigheter (avseende läge, storlek, utformning, skick m.m.) har sålts för. För kommersiella fastigheter finns värderingsmetoder baserade på det faktiska driftöverskottet som en kontrollmetod, men det funkar ju inte på småhus.
- Många som värderar småhus är mäklare, inte opartiska värderingsmän. Mäklarkåren som allmänhet har incitament att huspriserna skall vara höga då deras ersättning är provisionsbaserad.
- Det som ställer till det mest är nog dock det faktum att man mycket sällan köper småhus för egna disponibla medel, utan lånar. Prisbilden på småhus blir därför starkt beroende av vilka villkor som finns att låna pengar på kreditmarknaden.
Detta sammantaget gör att småhusvärdering varierar kraftigt, både över tiden för samma hus, och vid samma tidpunkt och samma hus med olika värderare. Det är helt enkelt mycket grova gissningar. Och inte sällan gjorda av folk vars lön är beroende av försäljningspriser.
Värderingar registreras ingenstans, utan den som utfört värderingen brukar ge ett papper till sin uppdragsgivare.
Precis som frjo beskriver så är värdering av småhus långt ifrån någon exakt vetenskap, utan för att få en verklig värdering får man sälja huset. Då får man marknadens dom över vad huset är värt, men efter blott någon månad eller så är den värderingen åter inaktuell om man vill ha en exakt värdering.
Det är på grund av detta som banker inte alltid vill låna ut 100% av köpeskillingen.
Precis som frjo beskriver så är värdering av småhus långt ifrån någon exakt vetenskap, utan för att få en verklig värdering får man sälja huset. Då får man marknadens dom över vad huset är värt, men efter blott någon månad eller så är den värderingen åter inaktuell om man vill ha en exakt värdering.
Det är på grund av detta som banker inte alltid vill låna ut 100% av köpeskillingen.
Ska man vara petig så är ju värderingen inaktuell i samma sekund som kontraktet är påskrivet, eftersom den enda som var villig att betala ett så högt pris nu står som ägare.Swetrot skrev:
...slutsatsen blir naturligtvis att man alltid betalar ett överpris...
Jag har också funderat lite över det där med värdering, speciellt när man ska bygga nytt. Vår banks rutiner är sådanna att huset ska värderas när bygget är klart för att sätta det slutgiltiga lånet och detta ska göras av en av dom godkänd värderingsman. Vad skulle hända om man har byggt för 5 000 000, men huset bara är värt 4 000 000, står man då där och ska lägga ut mellanskilnaden ur egen ficka :S
Problemet då blir ju ett väldigt jobbigt topplån om inte annat...
De går på en blandning av produktionskostnaden och värderingen av huset.evasch skrev:
Vi behövde låna mer pengar till bygget. Banken ville göra en värdering innan dom sa ok. Värderingsmannen kollade på bygget och ringde mig senare. Han kom fram till att det färdiga värdet borde ligga på 5,6 milj men att i nuvarande stadie är värdet 4,8 milj. En vecka senare lämnar han sin rapport till banken. Då är värdet 4,8 färdigt och 4 milj i nuläget. Hyfsad ändring måste jag säga... Nu spelar det ingen roll för oss men man börjar ju undra över hur värderingar går till?
Det kan ju vara så att värderingsmannen gick hem, knappade på datorn och upptäckte ett antal affärer i liknande områden där slutpriset blivit betydligt lägre än tidigare, istället för som det varit under ganska många år, lite högre hela tiden.
Absolut. Det finns en massa olika tänkbara förklaringar. Hur som helst får det mig att känna att en värdering är lite mellan tummen och pekfingret.
Och det är ju precis så det är så länge det är marknaden som bestämmer priset. En värderingsman kan ju aldrig veta vad en ev. köpare är beredd att betala.Gripenland skrev:
Min värderare som vi hade hemma för 2 veckor sen uttryckte det så att "värderingen som jag gjort anser vi att den säljs för, 10 gånger av 10". Med andra ord, en relativt lågt satt värdering eftersom detta är vad banken vill vara säker på att dom har som säkerhet.
Inte enligt vår bankkvinna, värderingsman som är godkänd av dom är det som gäller. Känns som magsårsvarning i det här läget. Samma sak när det gäller försäljning av befíntligt hus, mycket kan hända, både uppåt och neråtJohnny Viking skrev:
*Problemet' med att värdera fastigheter är ju delvis att alla fatigheter är unika objekt som igger där de ligger. Med vissa objekt kan det ändå vara hyfsat enkelt, som i vissa radhusområden där månfa liknande objekt säljs regelbundet. Men ju mer unikt ett objekt är, desto svårare blir det att säga något eftersom det helt beror på vilka köpare som råkar finnas på marknaden. Råkar det vara så att två spekulanter hittar samma drömhus kan det leda till en rejäl budgivning, men om en av dem hade varit på semester hade priset kunnat stanna många tiotusingar tidigare. Såna saker kan ju givetvis inte en värderingsman heller förutspå. Sen tror jag inte man ska underskatta de psykologiska effekterna vid husköp eftersom det finns så mycket känslor inblandade.
Så ja, jag tror att man ska ta värderingar med en mycket stor nypa salt. Med mångaliknande objekt kan man göra en ganska god bedömning, men ju mer unikt huset är desto större blir felmarginalerna.
Så ja, jag tror att man ska ta värderingar med en mycket stor nypa salt. Med mångaliknande objekt kan man göra en ganska god bedömning, men ju mer unikt huset är desto större blir felmarginalerna.
Jag kommer inte acceptera det... =) Min bankman sa att det är en mix av produktionskalkyl och deras värdering som gäller. O jag kommer inte vara nådig om de kör med en låg värdering.evasch skrev: