Väg över grannens tomt

[Fusag]

Har ett knivigt scenario berörande en skogstomt som ligger innanför ett område med 5 villor ute på landet. Det går en samfällighetsväg som slutar i och med sista villan idag. Efter det finns "två hjulspår" över sista tomtens trädgård som leder till den aktuella skogstomten. Detta är ett vägservitut från 1900 som ger rätt till skogsägare innanför att passera genom grannfastighetens trädgård för virkesuttag. Detta, samt lagtexten om allas rätt att ta sig till sin tomt är de enda juridiska handlingar som finns i ärendet.

Nu planeras husbyggnation på skogstomten längst in vilket innebär att vägfrågan över grannens tomt behöver lösas, två hjulspår i gräset är helt enkelt inte tillräckligt för permanentboende innanför. Dessutom avser ju befintligt vägservitut endast åtkomst till skog och virkesuttag.

Ägare av grannfastigheten går inte med på att rusta upp befintlig väg, de säger nej. De vet att de måste upplåta väg, men bestrider placeringen och går inte att komma överens med.

Vi oroar oss för vilken sträckning på väg som lantmäteriet kommer att fastslå om de får avgöra frågan juridiskt. Enligt kontakt med lantmäteriet per telefon kommer de se till att ny väg platsbestäms och ritas in, de kommer att ta hänsyn till nyttan för fastigheten innanför, men också eventuell skada det orsakar fastigheten som vägen behöver passera. Vi är oroliga för vad detta innebär för vägens sträckning, dras den på annat sätt än idag blir den betydligt längre, men behöver också dras genom vad som idag är tät skog.

Finns det några tips eller erfarenheter kring liknande ärenden, vad kan man förvänta sig av ett lantmäteribeslut och har vi missat något i vår juridiska rätt för att påverka?

 

[hempularen]

Du borde nog höra med en jurist som är bra på fastighetsrätt. Jag tror, men kan totalfel att ditt servitut gäller utan begränsning. Formuleringar om att det bara är för virkesuttag tror jag är ogiltiga.

 

[Falckman]

Har ett knivigt scenario berörande en skogstomt som ligger innanför ett område med 5 villor ute på landet. Det går en samfällighetsväg som slutar i och med sista villan idag. Efter det finns "två hjulspår" över sista tomtens trädgård som leder till den aktuella skogstomten. Detta är ett vägservitut från 1900 som ger rätt till skogsägare innanför att passera genom grannfastighetens trädgård för virkesuttag. Detta, samt lagtexten om allas rätt att ta sig till sin tomt är de enda juridiska handlingar som finns i ärendet.

För att en fastighet ska vara lämplig enligt 3:1 FBL behövs tillgång till väg, men det är en fråga för fastighetsbildningen som sådan, det går inte bara att anta att en befintlig väg kan nyttjas efter eget huvud hur som helst. Ytterst är det en omständighet som Lantmäteriet ska ta hänsyn till vid fastighetsbildningen och eventuellt komplettera med officialservitut eller anläggningsbeslut om det är nödvändigt för att trygga en fastighets tillgång till väg.

Servitutet du talar om; är det ett lokaliserat servitut eller ett olokaliserat färdselservitut? I vilket fall uppfattar jag det som att servitutet avser en rätt för härskande fastighet att nyttja del av (eller möjligen hela?) tjänande fastighet för virkesuttag, inte som väg året runt. Virkesuttag kring år 1900 skedde i regel på vintern medelst draghästar, servitutet innebär alltså inte nödvändigtvis en rätt att nyttja vägen för fordonstrafik, och inte nödvändigtvis ens en rätt att nyttja vägen året runt.

Nu planeras husbyggnation på skogstomten längst in vilket innebär att vägfrågan över grannens tomt behöver lösas, två hjulspår i gräset är helt enkelt inte tillräckligt för permanentboende innanför. Dessutom avser ju befintligt vägservitut endast åtkomst till skog och virkesuttag.

Har du tillgång till förrättningshandlingarna när skogstomten fastighetsbildades? Det borde framgå av protokollet eller dagboken hur vägfrågan är tänkt att lösas för fastigheten i fråga. I viket fall så innebär inte servitutet nödvändigtvis en rätt att fara över hjulspåren med bil ens (min tolkning av det du skrivit är att så inte är fallet, d.v.s. det är egentligen bara så att servitutet ger rätt att hämta timmer med häst, se ovan), så någon typ av formell lösning för situationen kan behövas, särskilt om det är lite känsligt med grannarna. Rent praktiskt är det väl inte heller särskilt lyckat med hjulspår som enda väg till fastigheten om den ska nyttjas för bostadsändamål.

Ägare av grannfastigheten går inte med på att rusta upp befintlig väg, de säger nej. De vet att de måste upplåta väg, men bestrider placeringen och går inte att komma överens med.

Då är det inte så mycket mer att göra än att ansöka om en en lantmäteriförrättning där servitut eller gemensamhetsanläggning bildas med tvång. En del kan mjukna när dom inser att det kan bli en författningsfråga och särskilt gemensamhetsanläggningar kan kosta en hel del bara i förrättningskostnader, särskilt om det är tvistigt.

Vi oroar oss för vilken sträckning på väg som lantmäteriet kommer att fastslå om de får avgöra frågan juridiskt. Enligt kontakt med lantmäteriet per telefon kommer de se till att ny väg platsbestäms och ritas in, de kommer att ta hänsyn till nyttan för fastigheten innanför, men också eventuell skada det orsakar fastigheten som vägen behöver passera. Vi är oroliga för vad detta innebär för vägens sträckning, dras den på annat sätt än idag blir den betydligt längre, men behöver också dras genom vad som idag är tät skog.

Det är en avvägning som får göras från fall till fall. Men som regel ska ett servitut göra så liten inverkan på tjänande fastighet som möjligt men samtidigt uppfylla sitt syfte. Ett exempel skulle kunna vara att en vägsträckning som innebär att mindre mark nyttjas är att föredra framför en vägsträckning som innebär att en större del av tjänande fastighet tas i anspråk. Vid anläggningsbeslut gäller ungefär samma tänk. Utöver det kan detaljplaner etc. också påverka. Det är svårt att ge ett uttömmande svar, men det är inte helt säkert att en gemensamhetsväg eller ett officialservitut för att trygga tillgången på väg måste gå precis där hjulspåren går idag.

Finns det några tips eller erfarenheter kring liknande ärenden, vad kan man förvänta sig av ett lantmäteribeslut och har vi missat något i vår juridiska rätt för att påverka?

Som första tips, det blir i regel alltid dyrare att blanda in lantmäteriet än att komma överens på egen hand. Som andra tips kan jag säga att 5 fastigheter är på gränsen för servitutsbildning. När det är flera fastigheter som nyttjar samma väg ska i regel en gemensamhetsanläggning inrättas. Vart gränsen går är inte fastslaget i lag, men som tumregel brukar lantmäteriet förorda gemensamhetsanläggning när mer än 3 till 5 fastigheter nyttjar samma väg. Så ha med det i bakhuvudet att det kan bli så att lantmäteriet anser att ni bör yrka på en gemensamhetsanläggning istället för servitut. Eftersom ni dessutom verkar vilja rusta upp vägen, inte bara nyttja befintliga hjulspår är det ytterligare ett skäl att inte lösa vägfrågan genom servitut utan just genom en gemensamhetsanläggning. Förrättningskostnaderna för att bilda en gemensamhetsanläggning kan fördelas på alla fastigheter som ska ingå i anläggningen. Att tvångsbilda ett servitut över grannarnas mark däremot kommer i regel sökande få betala allt för. Att utan överenskommelse bilda ett servitut över granntomten kan således bli både dyrt och bråkigt samt dra ut på tiden. Som tredje tips vill jag därför återigen betona att in i det sista försöka att komma överens med grannarna istället för att försöka få rätt genom myndighetsbeslut, se det som absolut sista tänkbara lösningen och inte som ett smidigt sätt att fixa lite väg.

 

[Daniel 109]

”Detta, samt lagtexten om allas rätt att ta sig till sin tomt är de enda juridiska handlingar som finns i ärendet.”
Vilken lag syftar du på då?

 

[Falckman]

”Detta, samt lagtexten om allas rätt att ta sig till sin tomt är de enda juridiska handlingar som finns i ärendet.”
Vilken lag syftar du på då?

Jag tolkade det som 3:1 FBL, men kan ju så klart ha missat något.

 

[Daniel 109]

Men den säger ju att fastigheten inte ska bildas om det inte finns tillgång till väg. Inte att man i efterhand har rätt till det.

 

[Falckman]

Men den säger ju att fastigheten inte ska bildas om det inte finns tillgång till väg. Inte att man i efterhand har rätt till det.

Precis, därför skrev jag att det rör sig om min tolkning av TS. D.v.s. (i princip) varje fastighet ska ha rätt till väg för att anses vara lämplig för sitt ändamål. Om det inte ordnas formellt i förrättningen och problem uppstår finns möjligheter att i efterhand antingen komma överens om ett avtalsservitut eller att ansöka om att lantmäteriet bildar ett officialservitut för väg, alternativt lösa det enligt anläggningslagen istället. I praktiken kan en fastighet som saknar formell rätt till väg alltid erhålla det på ett eller annat sätt, däremot kan det vara en dyr och krånglig process med ett antal turer hos lantmäteriet, men det är en annan fråga.

 

[Claes Sörmland]

Håller men övriga skribenter, försök å det längsta att komma överens med grannarna.

Ansök sen om omprövning av gemensamhetsanläggningen för väg att också inkludera den nya väg som behövs till din fastighet. Att vara överens i det stadiet hjälper processen betydligt för det är dyrt att ha en lantmätare som medlingsperson. Förslagsvis betalar du den väg som behöver anläggas för din fastighet så blir inte grannarna irriterade över att de måste utföra din väg.

 

[Nötegårdsgubben]

Ett sånt här servitut har jag som last (från 1937 när fastigheten bildades): Under tiden marken är snöbetäckt taga väg för virkesutdrivning.

Det går således att ha ett servitut som är en funktion istället för en allmän vägrätt. Att härskande i det fallet skulle ha rätt att anlägga en väg för valfritt bruk tror jag inte skulle hålla, då det är tydligt att servitutet inte är en generell vägrätt, även om det står ”taga väg” i det.

Till TS situation (där jag tolkar det som att TS har en av de andra fastigheterna i området och alltså varken är härskande eller tjänande här):

Det finns en väg som tjänande inkorporerat i sin egenupplevda tomt. Vi vet inte hur stor tjänande fastighet är, om det bara är en ”villatomt” eller om fastigheten är så stor att allt inte borde klassas som tomtmark. Det senare känns troligast om det finns ett allmänt servitut att köra ut virke över fastigheten. Är den mindre får man nog anta att det alltid var en specifik del som avsågs vara utfartsväg. I det senare fallet är det väl troligt att det är den vägen som skulle bli servitutsväg även framgent.

Å andra sidan. Om det inte finns ett vägservitut idag och tänkt tjänande fastighet bara är en villatomt har jag svårt att tro att något tvångsservitut alls skulle bildas, utan den som ville bebygga skogsfastigheten skulle i första hand få anlägga en utfartsväg på egen mark om denna någonstans gränsar till allmän eller samfälld väg.

 

[b8q]

Alldeles omöjligt att svara på utan att veta förutsättningarna. Är skogsfastigheten t.ex. på alla andra sidor omgiven av järnväg, sjöar och motorväg så att det enda realistiska alternativet är att använda de befintliga hjulspåren, ja då kommer Lantmäteriet nog att förlägga vägservitutet dit oavsett vad grannarna tycker.

 

[Räknenisse]

Du borde nog höra med en jurist som är bra på fastighetsrätt. Jag tror, men kan totalfel att ditt servitut gäller utan begränsning. Formuleringar om att det bara är för virkesuttag tror jag är ogiltiga.

Varför skulle de vara ogiltiga?

 

[Räknenisse]

Skillnaden mellan att göra enstaka virkesuttag och att ha den trafik som följer med ett permanentboende är ju rätt stor. Ifall det verkligen är genom en villaträdgård som servitutet gäller (inte en brukningsväg över en gårdsplan) så tror jag inte LM kommer tycka ett vägservitut där blir en rimlig nivå av belastning.

Eftersom servitut ska brukas utan att göra orimligt mycket skada så kan det också vara så att virkesuttagen praktiken endast kan göras på vintern och med ett fåtal stockar åt gången, så det inte ens för det ändamålet ryms bilkörning på barmark.

TS kallar fastigheten för skogstomt. Är den bebyggd idag men utan formell vägrätt? (dvs. det finns något långvarigt medgivande att köra över tomten mer än vad servitutet säger)
Eller är det fortfarande skogsmark som avses att nybyggas? I det senare fallet så tror jag inte man kan ta för givet att det alltid ges en vägrätt om det blir för belastande för omgivande fastigheter. Det är inte all mark som har förutsättningarna för att exploateras med ny bebyggelse. Framför allt får man nog räkna med att rätten kan ges på ett ställe där man får kosta på att anlägga ny väg om det är mer lämpligt i ett helhetsperspektiv.

Omöjligt att sia om det enskilda fallet utan att dels se en karta, dels läsa det gamla servitutet.