Vad det kostar respektive är värt
Precis som alla andras första fråga var även min: "vad kostar det då?". Nu har jag studerat information från Värderingsdata och det som ter sig mer och mer intressant är inte att fråga sig vad det kostar, utan vad huset kommer att vara värt. Jag är naturligtvis mycket medveten att vi alla har begränsad ekonomi för att bygga hus och att vi vill lägga ner olika mycket pengar på våra hus.
Åter till värderingsdata där man kan se vad medelpriset per kvadratmeter är för hus respektive bostadsrätter. En vanlig tumregel är att standardhus kostar ofta 13-18 tkr per kvm att bygga och arkitektritade 16-22 tkr per kvm lite grand beroende på hur mycket som läggs ut på entreprenad och hur mycket som göras av köparen. Tomt tillkommer så klart.
Är det då värt att bygga hus och vad kommer huset att vara värt? Även om man bygger hus för att i första hand bo är det intressant att kolla på ekonomin.
Låt mig börja med Danderyd eftersom vi ska bygga där. Snittpriset per kvadratmeter var för 34,4 tkr baserat på husförsäljningarna de senaste 12 månaderna. Tomt är inräknat i priset. Ett genomsnittshus på 200 kvm skulle alltså kosta 6,9 mkr. En enkel slutsats om man ska köpa tomt i Danderyd och bygga är att ju större man bygger, desto bättre avkastning borde man få på huset eftersom kvm-priserna är hutlösa. Antag att en tomt här kostar 2 mkr och man bygger hus för 2 mkr (säg 130 kvm). Detta skulle ge en totalkostnad på ca 31 tkr / kvm vilket är lägre än snittpriset vid försäljning. Antag nu att man på samma tomt skulle kunna bygga ett dubbelt så stort hus, säg 260 kvm för 4 mkr. Detta skulle ge en totalkostnad på 6 mkr / 260 kvm = 23 tkr / kvm vilket är betydligt udner snittpriset vid försäljning. Enkelt uttryck skulle det vara en mycket bättre affär att bygga ett dubbelt så stort hus vid en senare försäljning.
Låt oss nu gör samma analys i Härnösand. Snittpriset per kvadratmeter där var 5,0 tkr baserat på husförsäljningarna de senaste 12 månaderna, och även här ingår naturligtvis tomt. Här är det betydligt svårare att motivera nybyggnad. Även om tomtpriset skulle vara försumbart är den totala byggkostnaden kanske tre gånger större än medelvärdet vid försäljning. Nu kan man naturligtvis hävda att relativt nybyggda hus skulle vara mer värda än de som är äldre, men samma resonemang skulle i sådana fall kunna tillämpas även i Danderyd. Visst, byggkostnaden är säkert 10% lägre ute i landet än i storstäderna, men det jämnar inte ut skillnaderna i alla fall.
Slutsatsen? Det går inte att att bara titta på kostnad utan att ta hänsyn till värdet och orten. En byggkostnad på 20 tkr per kvm är hysteriskt mycket i Härnösand, men beroende på tomtpris kanske rena fyndet i Danderyd. Att hålla nere boytan kan därför vara bra i Härnösand, men knappast i Danderyd.
Nästan gång ni funderar på pris, glöm inte parametrarna värde, ort och storlek. De är minst lika avgörande. Givet, förstås, att det går att finansiera huset på ett bra sätt.
http://villastocksund.blogspot.com/
Åter till värderingsdata där man kan se vad medelpriset per kvadratmeter är för hus respektive bostadsrätter. En vanlig tumregel är att standardhus kostar ofta 13-18 tkr per kvm att bygga och arkitektritade 16-22 tkr per kvm lite grand beroende på hur mycket som läggs ut på entreprenad och hur mycket som göras av köparen. Tomt tillkommer så klart.
Är det då värt att bygga hus och vad kommer huset att vara värt? Även om man bygger hus för att i första hand bo är det intressant att kolla på ekonomin.
Låt mig börja med Danderyd eftersom vi ska bygga där. Snittpriset per kvadratmeter var för 34,4 tkr baserat på husförsäljningarna de senaste 12 månaderna. Tomt är inräknat i priset. Ett genomsnittshus på 200 kvm skulle alltså kosta 6,9 mkr. En enkel slutsats om man ska köpa tomt i Danderyd och bygga är att ju större man bygger, desto bättre avkastning borde man få på huset eftersom kvm-priserna är hutlösa. Antag att en tomt här kostar 2 mkr och man bygger hus för 2 mkr (säg 130 kvm). Detta skulle ge en totalkostnad på ca 31 tkr / kvm vilket är lägre än snittpriset vid försäljning. Antag nu att man på samma tomt skulle kunna bygga ett dubbelt så stort hus, säg 260 kvm för 4 mkr. Detta skulle ge en totalkostnad på 6 mkr / 260 kvm = 23 tkr / kvm vilket är betydligt udner snittpriset vid försäljning. Enkelt uttryck skulle det vara en mycket bättre affär att bygga ett dubbelt så stort hus vid en senare försäljning.
Låt oss nu gör samma analys i Härnösand. Snittpriset per kvadratmeter där var 5,0 tkr baserat på husförsäljningarna de senaste 12 månaderna, och även här ingår naturligtvis tomt. Här är det betydligt svårare att motivera nybyggnad. Även om tomtpriset skulle vara försumbart är den totala byggkostnaden kanske tre gånger större än medelvärdet vid försäljning. Nu kan man naturligtvis hävda att relativt nybyggda hus skulle vara mer värda än de som är äldre, men samma resonemang skulle i sådana fall kunna tillämpas även i Danderyd. Visst, byggkostnaden är säkert 10% lägre ute i landet än i storstäderna, men det jämnar inte ut skillnaderna i alla fall.
Slutsatsen? Det går inte att att bara titta på kostnad utan att ta hänsyn till värdet och orten. En byggkostnad på 20 tkr per kvm är hysteriskt mycket i Härnösand, men beroende på tomtpris kanske rena fyndet i Danderyd. Att hålla nere boytan kan därför vara bra i Härnösand, men knappast i Danderyd.
Nästan gång ni funderar på pris, glöm inte parametrarna värde, ort och storlek. De är minst lika avgörande. Givet, förstås, att det går att finansiera huset på ett bra sätt.
http://villastocksund.blogspot.com/
Fast då har du ju räknat som om det enda en husköpare betalar för är huset och inget alls för tomten, vilket är orimligt. Du kan inte ta totalpriset på en fastighet och dividera med boytan och få fram vad varje extra kvadrat boyta är värd, eftersom tomten inte växer med varje kvadrat boyta. Om du drar av tomtvärdesdelen från totalpriset kommer kalkylen se annorlunda ut.JK skrev:
I Danderydsexemplet räknade jag visst med tomtpris, i detta exempel på 2 miljoner. I Härnösand räknade jag med att även om man skulle kunna få tomten gratis så löner det sig knappast.
I beräkningarna för Danderydsexemplet har jag tagit (tomtpris + huspris) / kvm. Så det finns med....
I beräkningarna för Danderydsexemplet har jag tagit (tomtpris + huspris) / kvm. Så det finns med....
Det är i och för sig korrekt, men kom ihåg att siffran i Danderyd dras upp kraftigt av vackra sekelskifteshus i Djursholm/Stocksund med källare och andra kvaliteter (t.ex. sjöutsikt, byggt i sten). Villor i t.ex. Enebyberg från 70/80-tal ligger klart lägre.JK skrev:
Normalt har man dessutom ganska tuffa regler för hur stor del av tomtens area som får bebyggas, typiskt runt 10%, och inte mer än två våningar. Med andra ord behöver man oftast en betydligt större tomt för att få lov att bygga större, och om tomten också kostar dubbelt så mycket faller hela resonemanget
Jag tror att det där är att göra det aldeles för enkelt.
jag har iofs aldrig intresserat mig speciellt mycket för just Danderyd, men har om man tittar på priser här i Spånga så tycker jag det verkar som husets storlek spelar rätt liten roll för priset. För några år sedan såldes 2 hus ganska nära varandra här, Det ena var på 110kvm med gansak stort renoveringsbehov, jag vill minnas att det gick för 2,75 miljoner, det andra var ett hus i nästan tipp topp skick, på ca 240kvm det gick för 3.95 miljoner. Husen ligger i samma kvarter, har ungefär lika stora tomter med likartade kvaliteter (plana tomter) osv. Priserna har gått upp en del sedan dess, ett hus i samma större storleksklass gick för ca 4,5 miljoner för något år sedan.
Min slutsats är att läget gör så stor inverkan att det är tveksamt om det är lönt att bygga större om den större ytan verkligen kostar 15-20 000/ kvm. Även i attraktiva områden.
jag har iofs aldrig intresserat mig speciellt mycket för just Danderyd, men har om man tittar på priser här i Spånga så tycker jag det verkar som husets storlek spelar rätt liten roll för priset. För några år sedan såldes 2 hus ganska nära varandra här, Det ena var på 110kvm med gansak stort renoveringsbehov, jag vill minnas att det gick för 2,75 miljoner, det andra var ett hus i nästan tipp topp skick, på ca 240kvm det gick för 3.95 miljoner. Husen ligger i samma kvarter, har ungefär lika stora tomter med likartade kvaliteter (plana tomter) osv. Priserna har gått upp en del sedan dess, ett hus i samma större storleksklass gick för ca 4,5 miljoner för något år sedan.
Min slutsats är att läget gör så stor inverkan att det är tveksamt om det är lönt att bygga större om den större ytan verkligen kostar 15-20 000/ kvm. Även i attraktiva områden.
Håller också med om att det inte går att enbart titta på medel-kvm-priset när det gäller hus. Två identiska hus, byggda bara ett stenkast från varandra, med två lika stora tomter, kan vara värda väldigt olika om det ena ligger på en sjötomt och det andra under en kraftledning.
Däremot är det en bra fingervisning om vart i landet det är lönsamt att bygga nytt.
Däremot är det en bra fingervisning om vart i landet det är lönsamt att bygga nytt.
Du räknar med tomtkostnaden vid nybygge, men du drar inte bort tomtvärdet från fastighetsvärdet för att ta reda på husvärdet, utan utgår från att det enda som driver fastighetsvärdet är kvadratmeter hus. Du ignorerar alltså att tomten har värde (som ErikL påpekar, tomtstorlek är inte ointressant för totalvärdet).JK skrev:
Om du säger att fastighetsvärdet är 6 miljoner och du tror att tomtvärdet är 2 miljoner så är det inte självklart att fastighetsvärdet fördubblas för att husvärdet fördubblas. Visserligen förändras tomtvärdet av vad som är byggt på tomten, men inte i samma takt som husvärdet.
Mitt resonemang är fortfarande klockrent. Kvm-priset är sju gånger högre i områden såsom Danderyd jämfört med t.ex. Härnösand. Det kan ingen bortse ifrån. Även om man skulle räkna på en faktor fem kvarstår faktum; byggs identiska hus i Danderyd och i Härnösand är det sannolikt en betydligt bättre affär i Danderyd än i Härnösand. Det är större sannolikhet att man får tillbaks sin investering eller till och med tjänar på det.
Det är ingen som argumenterat mot att värdet på hus är högre i Danderyd, men det var inte hela ditt resonemang. Det är fel att utgå från att totalvärdet på fastigheten är direkt proportionellt mot husets boyta.JK skrev:
Det du bör titta på för att få till ett lönande bygge är Tobins q, som säger hur stort värdet är i förhållande till kostnadera för att skapa värdet. En gammal lista finns på denna sajt: http://www.byggahus.se/ekonomi/tobins_q.htm
Den är något inaktuell, men du förstår nog principen.
Givetvis är hus i Danderyd värda mer än i Härnösand, om detta råder ingen tvekan.
Om du däremot tror att ju större hus du bygger i Danderyd desto "lönsammare" blir bygget tror jag att du gör det alldeles för enkelt. Det som egentligen är dyrare i Danderyd jämfört Härnösand är tomten, och är tomten dyrare så kan man givetvis bygga ett "exklusivare" boende då spekulanter i detta område vill ha sådana hus. Men fastighetens värde ökar inte med X antal kronor/m2 ju större hus du bygger, eftersom tomten är den "dyra" delen. Det man ska försöka göra är att bygga för en så stor marknad som möjligt, fler spekulanter vid försäljning = högre priser. Bygger du alltför stort och svulstigt kan skaran spekulanter vid eventuell försäljning vara liten och därmed uteblir budgivning och högre pris. Samma gäller om du bygger alltför enkelt i förhållande till vad marknaden i Danderyd förväntar sig av ett hus i detta område.
Det vikitga oavsett om man bygger hus i Danderyd eller Härnösand är att bygga ett hus som man själv vill ha och bo i. Samtidigt ska man tänka på hur marknaden ser ut i området och vilken grupp som efterfrågar hus för att få ett bra pris då man någon gång i framtiden vill sälja fastigheten.
Jag som bygger ett hus i ett område med låg Tobin Q måste givetvis hålla igen på husets kostnad, och räknar kallt med att jag inte kan få igen insatta pengar inom en 10 års period. Samtidigt så bygger jag inte för att göra en bra affär utan för att få ett gott boende. Om jag tjänar eller förlorar några 100.000:- om 20-30 år är ointressant.
Om du däremot tror att ju större hus du bygger i Danderyd desto "lönsammare" blir bygget tror jag att du gör det alldeles för enkelt. Det som egentligen är dyrare i Danderyd jämfört Härnösand är tomten, och är tomten dyrare så kan man givetvis bygga ett "exklusivare" boende då spekulanter i detta område vill ha sådana hus. Men fastighetens värde ökar inte med X antal kronor/m2 ju större hus du bygger, eftersom tomten är den "dyra" delen. Det man ska försöka göra är att bygga för en så stor marknad som möjligt, fler spekulanter vid försäljning = högre priser. Bygger du alltför stort och svulstigt kan skaran spekulanter vid eventuell försäljning vara liten och därmed uteblir budgivning och högre pris. Samma gäller om du bygger alltför enkelt i förhållande till vad marknaden i Danderyd förväntar sig av ett hus i detta område.
Det vikitga oavsett om man bygger hus i Danderyd eller Härnösand är att bygga ett hus som man själv vill ha och bo i. Samtidigt ska man tänka på hur marknaden ser ut i området och vilken grupp som efterfrågar hus för att få ett bra pris då man någon gång i framtiden vill sälja fastigheten.
Jag som bygger ett hus i ett område med låg Tobin Q måste givetvis hålla igen på husets kostnad, och räknar kallt med att jag inte kan få igen insatta pengar inom en 10 års period. Samtidigt så bygger jag inte för att göra en bra affär utan för att få ett gott boende. Om jag tjänar eller förlorar några 100.000:- om 20-30 år är ointressant.