Uthyrning av villa (skatt på 1:1 kostnader)
Hej
Jag håller på att se över möjligheterna att hyra ut min villa och funderar lite på detta med att man måste skatta på intäkterna över 40.000 SEK. Om jag har räntekostnader på 7.000 SEK/månad, samt lägger till lite kapitalbindingsränta så kan jag hyra ut huset för en (kallhyra) på ~11.000 SEK. Sen har jag en "extra" försäkring samt betalningsförmedlare som tar 5% per månad (ej med i kalkylen nedan).
Jag får inte kalkylen att hålla då skatten "kickar in" efter 40.000 SEK, då blir det ju nästan som att jag får skjuta till, eller i alla fall ekonomiskt hamnar i ett noll-summe spel. Tänker jag fel eller är det verkligen så "dåliga" vilkor att hyra ut sitt egna hus. Det är ju inte så att alla pengarana är "vinst".
Min totala intäkt blir 132k (- förmedlingskostnader) och efter avdrag på 40k blir den beskattningsbara intäkten 92k SEK, men den realla "intäkten" blir lite drygt 1k/månad. Så om jag betalar skatt på 92k, så överstiger den med råga (27,6k) den intäkt jag får på drygt 12k.
De rörliga konstnaderna kommer hyresgästen själv stå för.
Jag håller på att se över möjligheterna att hyra ut min villa och funderar lite på detta med att man måste skatta på intäkterna över 40.000 SEK. Om jag har räntekostnader på 7.000 SEK/månad, samt lägger till lite kapitalbindingsränta så kan jag hyra ut huset för en (kallhyra) på ~11.000 SEK. Sen har jag en "extra" försäkring samt betalningsförmedlare som tar 5% per månad (ej med i kalkylen nedan).
Jag får inte kalkylen att hålla då skatten "kickar in" efter 40.000 SEK, då blir det ju nästan som att jag får skjuta till, eller i alla fall ekonomiskt hamnar i ett noll-summe spel. Tänker jag fel eller är det verkligen så "dåliga" vilkor att hyra ut sitt egna hus. Det är ju inte så att alla pengarana är "vinst".
Min totala intäkt blir 132k (- förmedlingskostnader) och efter avdrag på 40k blir den beskattningsbara intäkten 92k SEK, men den realla "intäkten" blir lite drygt 1k/månad. Så om jag betalar skatt på 92k, så överstiger den med råga (27,6k) den intäkt jag får på drygt 12k.
De rörliga konstnaderna kommer hyresgästen själv stå för.
| månader | per månad | Totalt | ||
| INTÄKT | Kallhyra | 12 | 11 000 | 132 000 |
| UTGIFT | Ränta | 12 | -7 000 | -84 000 |
| Kapitalbindning | 12 | -3 000 | -36 000 | |
12 000 | ||||
| SKATT | På intäkt | 132 000 | ||
| Avdrag | 40 000 | |||
| Skattepliktikt belopp | 92 000 | |||
30% | 27 600 | |||
| Netto | -15 600 |
Redigerat:
Jag svarar mig själv (efter en långt telefonsamtal med Skatteverket).
De regeler som finns är tydligen framtagna som en schablonmetod för att passa alla typer av uthrningar, från den som får in extrainkomst för att hyra ut några sommarmånader (~50.000 SEK/år) till i mitt fall där vi som på väg att bli sambos, men vill ha kvar båda husen i fall det brakar ihop de närmsta två råen (~140k/år).
Så konkret innebär det att när jag hyr ut under längre period, så kan jag med avdragen bara hyra ut "skattefritt" under 3,5 månader och sen måste jag betala 30% skatt för de resterande 8,5 månadernas kallhyra, och detta på en hyra som täcker mina faktiska utgifter + ~10% vinst/oförutsätt.
Dvs schablonmodellen anser att hela hyran är vinst. Handläggaren jag pratade med höll med om att detta slog fel, och tyckte jag skulle höja hyran
.
Det positiva är ju att jag mina utgifter minskar, men samtidigt så måste jag fortfarande betala nära 2000 SEK/månad till staten för att jag hyr ut till ett pris som jag tycker täcker mina kostnader.
De regeler som finns är tydligen framtagna som en schablonmetod för att passa alla typer av uthrningar, från den som får in extrainkomst för att hyra ut några sommarmånader (~50.000 SEK/år) till i mitt fall där vi som på väg att bli sambos, men vill ha kvar båda husen i fall det brakar ihop de närmsta två råen (~140k/år).
Så konkret innebär det att när jag hyr ut under längre period, så kan jag med avdragen bara hyra ut "skattefritt" under 3,5 månader och sen måste jag betala 30% skatt för de resterande 8,5 månadernas kallhyra, och detta på en hyra som täcker mina faktiska utgifter + ~10% vinst/oförutsätt.
Dvs schablonmodellen anser att hela hyran är vinst. Handläggaren jag pratade med höll med om att detta slog fel, och tyckte jag skulle höja hyran
.Det positiva är ju att jag mina utgifter minskar, men samtidigt så måste jag fortfarande betala nära 2000 SEK/månad till staten för att jag hyr ut till ett pris som jag tycker täcker mina kostnader.
Redigerat:
S
Skrivbordsbonden
Renoverare
· NV-Skåne
· 77 inlägg
Skrivbordsbonden
Renoverare
- NV-Skåne
- 77 inlägg
Du får ett schablonavdrag på 40 tkr, men även 20% på hela beloppet. Så i teorin betalar du 30% på 80% av intäkten överstigande 50 tkr.
För längre uthyrning kan du använda alternativet att starta en EF då betalar du skatt på vinsten. Med en bra balansräkning kan du flytta vinsten via räntefördelningsunderlag till inkomst av kapital och på så vis endast betala 30 % på vinsten, och slippa betala egenavgifter och ta ut pengarna ovanpå din tjänsteinkomst. För att veta vad som är mest förmånligt skulle du behöva besöka en redovisningskonsult som kan enskild firma, alltså inte revisorerna som bara pratar aktiebolag
För längre uthyrning kan du använda alternativet att starta en EF då betalar du skatt på vinsten. Med en bra balansräkning kan du flytta vinsten via räntefördelningsunderlag till inkomst av kapital och på så vis endast betala 30 % på vinsten, och slippa betala egenavgifter och ta ut pengarna ovanpå din tjänsteinkomst. För att veta vad som är mest förmånligt skulle du behöva besöka en redovisningskonsult som kan enskild firma, alltså inte revisorerna som bara pratar aktiebolag
Nöj dej med att hyra ut i (3 eller 4 månader) då drar du ju maximal nytta av 40000kr skattefri hyresintäkt och behöver inte betala hög avgift för förmedlingsuppdraget de månader du inte tycker det är lönsamt att hyra ut.N NiBaBaD skrev:Jag svarar mig själv (efter en långt telefonsamtal med Skatteverket).
De regeler som finns är tydligen framtagna som en schablonmetod för att passa alla typer av uthrningar, från den som får in extrainkomst för att hyra ut några sommarmånader (~50.000 SEK/år) till i mitt fall där vi som på väg att bli sambos, men vill ha kvar båda husen i fall det brakar ihop de närmsta två råen (~140k/år).
Så konkret innebär det att när jag hyr ut under längre period, så kan jag med avdragen bara hyra ut "skattefritt" under 3,5 månader och sen måste jag betala 30% skatt för de resterande 8,5 månadernas kallhyra, och detta på en hyra som täcker mina faktiska utgifter + ~10% vinst/oförutsätt.
Dvs schablonmodellen anser att hela hyran är vinst. Handläggaren jag pratade med höll med om att detta slog fel, och tyckte jag skulle höja hyran
Det positiva är ju att jag mina utgifter minskar, men samtidigt så måste jag fortfarande betala nära 2000 SEK/månad till staten för att jag hyr ut till ett pris som jag tycker täcker mina kostnader.