Upplysningsplikt vid försäljning

[Leffe08]

Säljaren har ju skyldighet att informera köpare om eventuella bygglov saknas. Gäller samma sak för en åtgärd som krävt bygganmälan till kommunen men som missats och sanktionsavgiftstiden passerat?

 

[Jonatan79]

Du får nog förklara lite bättre vad som hänt här.

 

[Claes Sörmland]

Njae, det finns ingen generell upplysningsplikt gällande åtgärder som genomförts utan bygglov på det sättet.

Det som finns är 11 kap. 64 § PBL som ger en de facto upplysningsplikt för säljaren vid försäljning av en fastighet där alla möjliga olagliga åtgärder som har genomförts som har lett till tillsyn (eller ännu ej preskriberats och därmed kan leda till tillsyn), t ex varje avvikelse från 8-10 kap. PBL, föreskrifter, förordanaden enligt 16 kap 2-10 §§ eller EU-förordningar. Lagtexten:



D v s har säljaren genomfört en åtgärd som är anmälningspliktig på sin fastighet, byggnadsnämnden har utdömt en byggsanktionsavgift och beslutat om ett rättelseföreläggande så finns en de facto upplysningsplikt om denna omständighet vid försäljningen. Samma om preskriptionstiden ännu inte är passerad om jag förstår praxis rätt.

Har säljaren genomfört åtgärden men det inte har kommit till byggnadsnämnden kännedom före överlåtelsen och preskriptionstiden så finns ingen sådan de facto upplysningsplikt.

Samtidigt har köparen en skyldighet att undersöka kommunens inskrivningar för fastigheten om 11 kap. 64 § ska åberopas som grund. Detta behövs inte om jordabalken åberopas, där kan köparen utgå från att bygglov finns.

 

[Leffe08]

Tack för det utförliga svaret trots mycket kryptisk grundbeskrivning =)

Kan förtydliga en del. Handlar om avväxling av bärande vägg där föregående ägare öppnade upp med valv och mindre balk. Vi tog bort själva valvet och breddade öppningen marginellt. Konsulterade byggnadsingenjör för ny balk och tillvägagångssätt samt tog hjälp av snickare för jobbet. Både vi och föregående ägare missade att göra bygganmälan. 5 år har passerat med råge.

Behöver jag aktivt informera om att bygganmälan saknas vid eventuell försäljning, eller bara svara om frågan kommer upp?

 

[Claes Sörmland]

Gör bara ingen utfästelse om vilka bygganmälningar som har gjorts och inte. T ex brukar mäklaren ha en frågelista om bygglov och där får man ju som säljare inte göra misstaget att säga att alla bygglov finns för alla bygglovspliktiga åtgärder som har utförts på fastigheten om detta inte stämmer. Jag har inte sett bygganmälan nämnas i sådana frågeformulär.

Och egentligen är det ju inte bygglov och bygganmälan som är det viktiga enligt nya PBL utan om startbesked och slutbesked har meddelats för åtgärden. Man kan ju söka hur många bygglov som helst men utan startbesked och slutbesked så har de ju löpt ut och saknar juridiskt värde i relation till åtgärden som har utförts.

Om köparen skulle vilja åberopa fel i fastigheten enligt 11 kap 64 § PBL p g a att en bärande vägg är avväxlad utan att bygganmälan har gjorts och startbesked har meddelats förstår jag det som att det blir knepigt för köparen om inte byggnadsnämnden har begärt rättelse. Först när det krävs en rättelse p g a att byggnadsnämnden begär det så finns alltså ett fel som kan ge dig skadeståndsskyldighet. Kravet på rättelse från byggnadsnämnden kan komma efter att du har sålt fastigheten, d v s det kan ställas på köparna.

Risken känns således något teoretisk. Men om du upplyser köparna om att väggen har avväxlats utan byggnadsnämndens kännedom så har du definitivt satt stopp för deras teoretiska möjlighet till ersättning enligt 11 kap 64 § PBL för just detta. Man kan fundera på värdet av en bred skrivning som t ex "Byggnadsnämnden har inte varit meddelad om någon åtgärd som har utförts på fastigheten sedan bygglov gavs för huvudbyggnaden 1978."

Och tyvärr finns nästan inga domar gällande detta. Den som finns att läsa är en hovrättsdom:

https://lagen.nu/dom/rh/2014:33

 

[Leffe08]

Gör bara ingen utfästelse om vilka bygganmälningar som har gjorts och inte. T ex brukar mäklaren ha en frågelista om bygglov och där får man ju som säljare inte göra misstaget att säga att alla bygglov finns för alla bygglovspliktiga åtgärder som har utförts på fastigheten om detta inte stämmer. Jag har inte sett bygganmälan nämnas i sådana frågeformulär.

Och egentligen är det ju inte bygglov och bygganmälan som är det viktiga enligt nya PBL utan om startbesked och slutbesked har meddelats för åtgärden. Man kan ju söka hur många bygglov som helst men utan startbesked och slutbesked så har de ju löpt ut och saknar juridiskt värde i relation till åtgärden som har utförts.

Om köparen skulle vilja åberopa fel i fastigheten enligt 11 kap 64 § PBL p g a att en bärande vägg är avväxlad utan att bygganmälan har gjorts och startbesked har meddelats förstår jag det som att det blir knepigt för köparen om inte byggnadsnämnden har begärt rättelse. Först när det krävs en rättelse p g a att byggnadsnämnden begär det så finns alltså ett fel som kan ge dig skadeståndsskyldighet. Kravet på rättelse från byggnadsnämnden kan komma efter att du har sålt fastigheten, d v s det kan ställas på köparna.

Risken känns således något teoretisk. Men om du upplyser köparna om att väggen har avväxlats utan byggnadsnämndens kännedom så har du definitivt satt stopp för deras teoretiska möjlighet till ersättning enligt 11 kap 64 § PBL för just detta. Man kan fundera på värdet av en bred skrivning som t ex "Byggnadsnämnden har inte varit meddelad om någon åtgärd som har utförts på fastigheten sedan bygglov gavs för huvudbyggnaden 1978."

Och tyvärr finns nästan inga domar gällande detta. Den som finns att läsa är en hovrättsdom:

[länk]

Tusen tack för utomordentligt svar, du påtalar exakt mina egna frågetecken. Tänker dels på listan som mäklarna brukar använda sig av kring bygglov - kommunen (och lagen?) särskiljer ju på bygglov och bygganmälan och om frågan endast ställs kring bygglov så borde det ju rent juridiskt inte vara fel att inte nämna något - eller?

Och tolkar jag det rätt att byggnadsnämnden enbart kan begära rättelse (och sanktionsavgift) i 5 år efter utfört moment när det handlar om bygganmälan?

Såg den domen tidigare, men kändes lite svårt att överföra på detta exempel.

 

[Claes Sörmland]

Och tolkar jag det rätt att byggnadsnämnden enbart kan begära rättelse (och sanktionsavgift) i 5 år efter utfört moment när det handlar om bygganmälan?

"Straffet", byggsanktionsavgiften kan bara ställas ut inom fem år från överträdelsen.

Men byggnadsnämnden har tio år på sig att ställa ut ett rättelseföreläggande, t ex att återställa väggen som du har ändrat på utan bygganmälan, startbesked och slutbesked. Sen preskriberas åtgärden.

 

[Claes Sörmland]

Vi kan ju titta på propositionstexten till 11 kap 64 § PBL för att förstå när den kickar in. Regleringen kommer från äldre PBL så den har bytt plats i lagen, därav annat nummer (24 §).

Från Prop 1975/76:164 s 85:

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

https://data.riksdagen.se/fil/2F943AFA-E0D1-4C3F-B5BB-7FC764B68E9B