Topplån och lägre ränta eller bara bottenlån och högre ränta?
Hej!
Står inför ett husköp och måste till slut sluta smyga på forumet
Jag förhandlar om bolån med två banker. Vi har en insats på nära 18% av köpeskillingen. Förenklat kan den ena banken erbjuda bättre räntor, men de har bara bottenlån upp till 80% vilket resulterar i ett topplån på ca 70 000:-. Den andra banken har något sämre räntor, men eftersom de erbjuder bottenlån upp till 85% får vi inget topplån.
Vilket är att föredra? Enligt min uträkning innebär topplånet en extra månadskostnad på ca 200:-. Om det kompenseras av att övriga räntor är lägre hos den första banken, bör man välja den då?
Ingen enkel fråga att besvara kanske, jag är bara osäker på om det finns faktorer inblandade som jag inte tänker på.
Står inför ett husköp och måste till slut sluta smyga på forumet
Jag förhandlar om bolån med två banker. Vi har en insats på nära 18% av köpeskillingen. Förenklat kan den ena banken erbjuda bättre räntor, men de har bara bottenlån upp till 80% vilket resulterar i ett topplån på ca 70 000:-. Den andra banken har något sämre räntor, men eftersom de erbjuder bottenlån upp till 85% får vi inget topplån.
Vilket är att föredra? Enligt min uträkning innebär topplånet en extra månadskostnad på ca 200:-. Om det kompenseras av att övriga räntor är lägre hos den första banken, bör man välja den då?
Ingen enkel fråga att besvara kanske, jag är bara osäker på om det finns faktorer inblandade som jag inte tänker på.
Jag skulle gå på magkänslan och ta den bank där du tycker att du får bäst hjälp och en bra kontakt och inte bara stilla dig blind på räntor.
Vi valde en bank och tog ett topplån på närmare 180 000:- så vi hade lite buffert vid inflytt också. Till vår/sommaren så dränerade jag om huset och planerade om tomten rätt så rejält. När vädret blev desto sämre så fixade jag till alla ytskikt i huset som var fula/slitna. För 2 månader sedan värderade jag om huset och nu har vi inget topplån längre.
Sen kan man ju inte alltid räkna med att kunna värdera upp huset, allt beror ju på hur marknaden är och vad man kan göra på huset som gör att det stiger i värde.
Vi valde en bank och tog ett topplån på närmare 180 000:- så vi hade lite buffert vid inflytt också. Till vår/sommaren så dränerade jag om huset och planerade om tomten rätt så rejält. När vädret blev desto sämre så fixade jag till alla ytskikt i huset som var fula/slitna. För 2 månader sedan värderade jag om huset och nu har vi inget topplån längre.
Sen kan man ju inte alltid räkna med att kunna värdera upp huset, allt beror ju på hur marknaden är och vad man kan göra på huset som gör att det stiger i värde.
Tack för svar! Jo det känns förnuftigt. Vi planerar ju att bo kvar ett bra tag, och topplånet blir ju ändå ganska litet. Jag ska försöka skapa mig en bra bild av övriga villkor hos de båda bankerna och låta det styra.
Jag har också tänkt på det du säger om omvärdering. Det finns vissa värdehöjande åtgärder att göra här, planlösning ovanvåning, tomt, ytskikt osv. Finns det förresten andra fördelar med att omvärdera ett hus än att slippa topplån?
Jag har också tänkt på det du säger om omvärdering. Det finns vissa värdehöjande åtgärder att göra här, planlösning ovanvåning, tomt, ytskikt osv. Finns det förresten andra fördelar med att omvärdera ett hus än att slippa topplån?
Jo det finns en jättestor fördel till - du ökar marginalen som banken ser på huset! Om du är fullbelånad ser banken dig som en större risk, vilket avspeglar sig i ränteläget. Min känsla är att banken gillar dig som mest vid belåningsgrad på ca 70% - du är en bra kund, med mycket lån, men i vanliga fall extremt liten risk för banken. Medveten om detta har du då ett bra förhandlingsläge!Jovial skrev:
Sedan skall man inte glömma den egna säkerhetsmarginalen. Om du inte redan sitter med en kontant (lättillgänglig inom säg 24t) buffert på 100-150', så betyder lägre belåningsgrad att du vid ett akut behov kan belåna huset. Det finns många tillfällen som försäkringen inte går in ..
Och när det gäller valet av bank - låt totalkostnaden kontra kontakt avgöra. Vad är merkostnaden för totala lånet hos banken med topplån (eller är det mindre tom)? Jag håller med om att kontakten är viktig. Vi valde själv 5punkter sämre ränta för bättre bankman. Sedan finns det som sagt ett värde framtida möjlighet till utvidgning av baslån.
Vad som även spelar in är dina amorteringsplaner. Säg att banken utan topplån faktiskt är en hel del billigare - då kanske du kan vara kund hos dem i 1-2år då du betar av topplånsmarginalen, för att sedan ev byta. Värdera alltså totalräntekostnaden.
Tack för uttömmande svar! Nu har läget förändrats lite och vi behöver inte lösa något topplån överhuvud taget. Däremot visade det sig att skillnaden i ränterabatt mellan bankerna är försumlig.
Nu står det mellan en lokal sparbank med många kontor och Danske Bank. Finns det någon som på rak arm känner till fördelar/nackdelar med respektive? Båda kräver att vi blir helkunder för att få rabatten. På DB pratades det om att vi måste skaffa låneskydd, dvs att vi måste köpa en försäkring eller? Jag vet ju att många förhandlar till sig det, men inte den här gången.
Nu står det mellan en lokal sparbank med många kontor och Danske Bank. Finns det någon som på rak arm känner till fördelar/nackdelar med respektive? Båda kräver att vi blir helkunder för att få rabatten. På DB pratades det om att vi måste skaffa låneskydd, dvs att vi måste köpa en försäkring eller? Jag vet ju att många förhandlar till sig det, men inte den här gången.
Jo, spontant känns SB rotad i samhället här och DB lite stekig. Jag vet inte varför riktigt, men det är väl dels SB:s alla kontor, dels DB:s (upplevda) snobberi kring att vi minsann skulle bli "kontorskunder" och att kontakten med dem är så mycket trögare.
Gå på kontakten du känner att du får med bankmannen. Med stark fördel mot lokalt. Glöm inte att värdera ev ingående försäkring. Jag kör handelsbanken lokalt, och vår försäkring är värd motsvarande 17punkter just nu.
Handelsbanken bjuder på en livförsäkring som löser ut halva lånet om en partner dör (upp till ett visst maxbelopp). Försäkringen är på drygt 1,5Mkr, och gäller för båda parter, dvs man kan säga att den egentligen är på 3M. Kostnaden för en sådan livförsäkring motsvarar 17 punkter på det aktuella lånebeloppet, omsatt till ränta. Det innebär tex att SEB, som bjuder 5punkter under SHB men inte har motsvarande försäkring, ger en sämre deal (för mig som vill ha försäkrings). Sedan skadar det inte att bankmannen på SHB dessutom är någon vi trivs med.SCGB skrev: