Takläkage - dolt fel ?
Hej!
Vi köpte ett hus som vi trodde skulle bli vårt drömhus början av 2021. Våren 2023 läker taket in på flertal ställen (två våningshus + källare) blöta fläckar I taket och droppande på entrén plan. Övervåningen har läkt in i både badrum (total förstört) samt två sovrum. 3 månader innan takläkaget så visade det sig att köket hade en vattenskada och total rivning av kök och golv var ett måste... Vi kontaktade säljaren omgående med info. Offert och takbyte påbörjades i oktober 2023. Visade sig att en takstol är av, saknades isolering på flertal ställen och HELA taket var totalt genom ruttet....
Dräneringen runt huset är inte slutfört korrekt (säljaren har erkänt att det är han som har utfört dräneringsarbetet)
Farstukvisten har åkt på stora sättningar och plattan hänger I luften vilket gör att det är stora kalldrag mellan golv och väggar...
säljaren VÄGRAR ta på sig något ansvar och har meddelat oss detta via sms.. hur går vi vidare ? Går det att kräva honom på taket som ett dolt fel? Köpesskillning?
MODERATOR har tagit bort bilder med namn och adress
Vi köpte ett hus som vi trodde skulle bli vårt drömhus början av 2021. Våren 2023 läker taket in på flertal ställen (två våningshus + källare) blöta fläckar I taket och droppande på entrén plan. Övervåningen har läkt in i både badrum (total förstört) samt två sovrum. 3 månader innan takläkaget så visade det sig att köket hade en vattenskada och total rivning av kök och golv var ett måste... Vi kontaktade säljaren omgående med info. Offert och takbyte påbörjades i oktober 2023. Visade sig att en takstol är av, saknades isolering på flertal ställen och HELA taket var totalt genom ruttet....
Dräneringen runt huset är inte slutfört korrekt (säljaren har erkänt att det är han som har utfört dräneringsarbetet)
Farstukvisten har åkt på stora sättningar och plattan hänger I luften vilket gör att det är stora kalldrag mellan golv och väggar...
säljaren VÄGRAR ta på sig något ansvar och har meddelat oss detta via sms.. hur går vi vidare ? Går det att kräva honom på taket som ett dolt fel? Köpesskillning?
MODERATOR har tagit bort bilder med namn och adress
Redigerat av moderator:
Tyvärr tror jag att det blir närapå omöjligt att få detta som dolt fel. Dessa skador har inte uppkommit sedan ni flyttade in pga läckande tak. Dessa skador skulle med lätthet ha upptäckts vid en besiktning.
Men däremot finns det kanske utfästelser som inte stämmer. Jag tror att säljaren kommer få det svårt att förklara alla fel.
Hur har ni gjort hitintills. Har ni börjat riva upp för att fixa det i egen regi. Eller har ni kontaktat försäkringsbolag?
Nästa fråga, var huset besiktat, och gjorde ni någon egen besiktning?
Hursomhelst måste du ha hjälp av en advokat, eller liknande som kan hjälpa dig att driva detta mot säljaren.
Men däremot finns det kanske utfästelser som inte stämmer. Jag tror att säljaren kommer få det svårt att förklara alla fel.
Hur har ni gjort hitintills. Har ni börjat riva upp för att fixa det i egen regi. Eller har ni kontaktat försäkringsbolag?
Nästa fråga, var huset besiktat, och gjorde ni någon egen besiktning?
Hursomhelst måste du ha hjälp av en advokat, eller liknande som kan hjälpa dig att driva detta mot säljaren.
Ja stora frågan är hur ni besiktigat
Men då här stora problem är inte dolda utan nått ni borde upptäckt om ni inspekterat vinden.
Sen lider jag med er. Stora skador på ett hus för 750.000. Men visar om igen hur viktig undersökningsplikten är
Men då här stora problem är inte dolda utan nått ni borde upptäckt om ni inspekterat vinden.
Sen lider jag med er. Stora skador på ett hus för 750.000. Men visar om igen hur viktig undersökningsplikten är
Redigerat:
Tråkig situation :/
Om detat skall gå som ett dolt fel så ska ju ett antal kriterier uppfyllas dock.
Och frågelistan är normalt sett inte friskrivning från en besiktning av alla element även om säljaren skriver att dom inte haft anlednign att misstänka fel. Även renoveringar/reparationer är så allmänt skrivna att de knappast är "specifika utfästelser"
I bilderna ovan framgick inte om taket var bytt eller när? Hur gammalt är huset/när byttes taket senast ?
Och vad står det i ert besiktningsprotokoll och hade ni någon försäkring i samband med besiktningen ? För om sådana här stora fel missades (detta verkar vara stora läckor under lång tid !) så borde besiktningsbolaget kunna bli en part?
Om inte annat borde det stått att taket borde gåtts igenom i protokollet (om det var gammalt) ?
Om detat skall gå som ett dolt fel så ska ju ett antal kriterier uppfyllas dock.
Och frågelistan är normalt sett inte friskrivning från en besiktning av alla element även om säljaren skriver att dom inte haft anlednign att misstänka fel. Även renoveringar/reparationer är så allmänt skrivna att de knappast är "specifika utfästelser"
I bilderna ovan framgick inte om taket var bytt eller när? Hur gammalt är huset/när byttes taket senast ?
Och vad står det i ert besiktningsprotokoll och hade ni någon försäkring i samband med besiktningen ? För om sådana här stora fel missades (detta verkar vara stora läckor under lång tid !) så borde besiktningsbolaget kunna bli en part?
Om inte annat borde det stått att taket borde gåtts igenom i protokollet (om det var gammalt) ?
Era möjligheter som köpare finns i Jordabalken, se nedan, Om det finns ett fel som inte kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning kan köpare få ersättning av säljaren. I ert fall behövs mer uppgifter för att kunna göra en bedömning.
- vilken undersökning gjorde ni för att uppfylla er undersökningsplikt. Hur noggrann undersökning som behövs beror på fastighetens ålder, fastighetens skick med mera. Om det finns varningstecken är det skäl till fördjupad undersökning. Om det finns tydliga utfästelser från säljaren kan det minska undersökningsplikten. Det bör helst vara typ ”Taket är renoverat enligt beskrivning av takfirma Xxx med garanti zzz”. Allmänna omdömen i frågelistor är mer tveksamma som underlag.
Det behövs mer bakgrund om undersökning och fastighetens ålder och skick vid ert köp, men mycket talar nog för att ni borde upptäckt felen vid en noggrann undersökning. För att få bättre underlag kan ni konsultera en skicklig fastighetsjurist.
Utdrag ur Jordbalken
![[S2]](/forum/proxy.php?image=https%3A%2F%2Flagen.nu%2Frsrc%2Fimg%2FS2.png&hash=5d1f2ee82607c0efe293fab135ac6a57 "[S2]")
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).
- vilken undersökning gjorde ni för att uppfylla er undersökningsplikt. Hur noggrann undersökning som behövs beror på fastighetens ålder, fastighetens skick med mera. Om det finns varningstecken är det skäl till fördjupad undersökning. Om det finns tydliga utfästelser från säljaren kan det minska undersökningsplikten. Det bör helst vara typ ”Taket är renoverat enligt beskrivning av takfirma Xxx med garanti zzz”. Allmänna omdömen i frågelistor är mer tveksamma som underlag.
Det behövs mer bakgrund om undersökning och fastighetens ålder och skick vid ert köp, men mycket talar nog för att ni borde upptäckt felen vid en noggrann undersökning. För att få bättre underlag kan ni konsultera en skicklig fastighetsjurist.
Utdrag ur Jordbalken
![[K4]](/forum/proxy.php?image=https%3A%2F%2Flagen.nu%2Frsrc%2Fimg%2FK4.png&hash=7ed17561d612d90a2040b24ced82a1d9 "[K4]")
19 § Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).Jag förutsätter att du bara missat detta, men du bör editera bilderna så att säljarens namn inte framgår.
Gällande sakfrågan så är det som flera påpekat bara brister som inte kan upptäckas vid en noggrann besiktning som kan kallas för dolt fel. Undersökningsplikten är långtgående men kan minska något om säljaren specifikt lovat något. Ex att huset är dränerat med hjälp av fackman 2023, trots att så inte är fallet.
Även om felet är dolt är det inte likställt med att du ersätts för skadorna, det ska även bedömas hur mycket det skulle påverkat priset, hur gammalt huset är osv
Spontant låter det främst som ett försäkringsärende.
Men, ja det suger verkligen och jag lider med er oavsett vart det juridiska ansvaret landar
Gällande sakfrågan så är det som flera påpekat bara brister som inte kan upptäckas vid en noggrann besiktning som kan kallas för dolt fel. Undersökningsplikten är långtgående men kan minska något om säljaren specifikt lovat något. Ex att huset är dränerat med hjälp av fackman 2023, trots att så inte är fallet.
Även om felet är dolt är det inte likställt med att du ersätts för skadorna, det ska även bedömas hur mycket det skulle påverkat priset, hur gammalt huset är osv
Spontant låter det främst som ett försäkringsärende.
Men, ja det suger verkligen och jag lider med er oavsett vart det juridiska ansvaret landar
@Ronja Kokkonen
Gjordes det någon besktning eller kontrollerades taket innan, tex fuktmätning?
Gjordes det någon besktning eller kontrollerades taket innan, tex fuktmätning?
Flera som nämnt det men, oavsett vem som har rätt i frågan så bör du editera bilderna så att säljarens namn, personnummer och telefonnummer inte syns.
"hela taket är helt ruttet"
Där har du väl egentligen svaret på om det kan vara ett dolt fel? Hur döljer man ett sådant tak?
Där har du väl egentligen svaret på om det kan vara ett dolt fel? Hur döljer man ett sådant tak?
Är huset köpt osett?Appendix skrev:
Tror inte att nåt av det som visas på bilder kan undgås att upptäcka med lite eget intresse före köp.
Men en fin fasad och läge kanske var det som lockade.
Min spontana bedömning att ni köpt en tomt... Huset blir nog väl så dyrt att renovera.
Troligtvis billigare att sätta upp ett nytt.
Min erfarenhet, om än liten, leder till tankarna att mycket, mycket kommer att poppa upp allt eftersom man börjar renovera.
Ja, ja.... Det var väl inget glädjande jag förmedlade.
Hur ser huset ut?
Som det ser ut har Ni rivit taket.
Är tanken att riva allt och så att säga behålla stommen / resvirket?
En jag kände i ungdomen visade stolt svärfar huset han dagen innan köpt.
Denne blev mållös en lång stund, så sa han: Ja du, solstickan !
- Men av bilderna antar jag att Ni kört igång stora saneringen och tänker bygga på det som är i skick för detta.
Beroende på vart detta ligger, så kan det bli en god affär.
Denne blev mållös en lång stund, så sa han: Ja du, solstickan !
- Men av bilderna antar jag att Ni kört igång stora saneringen och tänker bygga på det som är i skick för detta.
Beroende på vart detta ligger, så kan det bli en god affär.
Angående säljarens uppgifter
Ni bodde i huset som jag förstår det i ungefär ett och ett halvt år innan läckaget upptäcktes. Det gör att det inte är helt omöjligt att säljaren inte observerat läckaget. Ni kommer få svårt med att klaga på just det intygandet om jag förstått händelseförloppet korrekt.
Angående takets skick vid köp
Byggnadens ålder står inte med i protokollet och jag ser inte att du nämnt det. Ej heller när taket senast påstods ha åtgärdats.
Jag räknar till fyra lager takbeklädnad och noterar att översta har påväxt av lavar. Huset torde då ha en viss ålder som inte är nybyggt och kontroll av tak innan köp är en typisk besiktningsåtgärd.
Om det inte finns ett besiktningsprotokoll eller annat bedömer jag att ni inte kommer nå framgång via dolt fel.
När det gäller dräneringen så finns ingen utfästelse i frågeformuläret att den gjorts av fackman. Då bör man fråga vem som gjorde den och hur och om det finns bilder från arbetet.
Ställdes sådana frågor och vad var i så fall svaret?
Ni bodde i huset som jag förstår det i ungefär ett och ett halvt år innan läckaget upptäcktes. Det gör att det inte är helt omöjligt att säljaren inte observerat läckaget. Ni kommer få svårt med att klaga på just det intygandet om jag förstått händelseförloppet korrekt.
Angående takets skick vid köp
Byggnadens ålder står inte med i protokollet och jag ser inte att du nämnt det. Ej heller när taket senast påstods ha åtgärdats.
Jag räknar till fyra lager takbeklädnad och noterar att översta har påväxt av lavar. Huset torde då ha en viss ålder som inte är nybyggt och kontroll av tak innan köp är en typisk besiktningsåtgärd.
Om det inte finns ett besiktningsprotokoll eller annat bedömer jag att ni inte kommer nå framgång via dolt fel.
När det gäller dräneringen så finns ingen utfästelse i frågeformuläret att den gjorts av fackman. Då bör man fråga vem som gjorde den och hur och om det finns bilder från arbetet.
Ställdes sådana frågor och vad var i så fall svaret?