Tänk kring pris på avstyckning av mark för p-plats
Jag och sambon äger idag ett hus på en fastighet på ca 1050 m2, landsbygd ca 45 min från Göteborg. Till huset hör ett garage som står på mark som ägs av skogsbonde i trakten, angränsande vår tomt. Nyttjanderättsavtal finns och vi betalar 3700kr per år för ca 360 m2. Nu har bonden frågat om vi vill köpa loss marken och det är vi intresserade av. Ffa eftersom vi antagligen ska sälja huset om ett par år och det lär bli mer lättsålt om ny ägare slipper oroa sig för trubbel med nyttjanderättsavtal.
Bonden förslår som "tankeexperiment" följande. Priset för marken kan räknas ut genom att ta taxeringspriset per m2 för vår tomtmark och räkna upp det till marknadsvärde och sedan använda det som kvadratmeterpris för den mark han vill sälja. Från mitt perspektiv blir det alldeles för högt pris eftersom de 360 m2 de rör sig om knappast är säljbart till någon annan än vi som äger angränsande hus. Marknadsvärdet lär alltså inte vara 316 kr/m2 som han räknat fram,utan möjligen i närheten av taxeringsvärdet per m2 på vår tomt. Även det blir en rätt stor summa för ynka 360 m2, ca 93000kr. Lägg därtill kostnad för avstyckning, även om den antagen är väldigt okomplicerad.
Hur skulle ni ha resonerat? Rimligt att motbud med pris motsvarande taxeringsvärdet? Eller hellre föreslå nyttjanderättsavtal kopplat till fastigheten på, säg, 40 år?
Bonden förslår som "tankeexperiment" följande. Priset för marken kan räknas ut genom att ta taxeringspriset per m2 för vår tomtmark och räkna upp det till marknadsvärde och sedan använda det som kvadratmeterpris för den mark han vill sälja. Från mitt perspektiv blir det alldeles för högt pris eftersom de 360 m2 de rör sig om knappast är säljbart till någon annan än vi som äger angränsande hus. Marknadsvärdet lär alltså inte vara 316 kr/m2 som han räknat fram,utan möjligen i närheten av taxeringsvärdet per m2 på vår tomt. Även det blir en rätt stor summa för ynka 360 m2, ca 93000kr. Lägg därtill kostnad för avstyckning, även om den antagen är väldigt okomplicerad.
Hur skulle ni ha resonerat? Rimligt att motbud med pris motsvarande taxeringsvärdet? Eller hellre föreslå nyttjanderättsavtal kopplat till fastigheten på, säg, 40 år?
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 391 inlägg
Man kan räkna åt andra hållet också, och fundera på vad det är värt att bli av med arrendekostnaden på 3.700 för. Vad är nuvärdet av ett evigt utflöde om 3.700 per år? Då låter 100.000 kr rätt överkomligt. Jag skulle ändå försöka pruta på det.
Ni betalar nu 3700 kronor per år. Med nuvarande ränta kan ni låna flera hundra tusen och betala mindre i ränta. Med en mer normal ränta, kring 4 procent kanske så går det ungefär jämnt ut. Troligen är det som du säger en fördel vid försäljning om ytan ingår i fastigheten. Det akn ju också bli så att avgiften för att hyra ytan ökar på sikt,.
Pratade precis med Lantmäteriet för uppskattning om pris för avstyckning/förrättning. De säger omkring 40 000kr. Det avgör nog saken. Känns inte alls rimligt att lägga 140 000 kr för 360 m2 mark... Well, vi får väl fortsätta med nyttjanderätten då!
Man kan också utgå från bondens inkomster och köpa loss honom för motsvarande 10 års hyra. Då blir det 37000 + förrättningskostnader som era totala kostnader blir.
Räknar man utifrån tomtvärde, kan man argumentera att det gäller för värdet efter att avstyckningen är färdigt. Så
då betalar ni 90 000 till bonden som betalar 40 000 till Lantmäteriet. Bonden får då ca 50 000.
Så båda beräkningssätt tyder på en försäljningspris mellan 40 och 50 tkr + förrättningskostnader
Räknar man utifrån tomtvärde, kan man argumentera att det gäller för värdet efter att avstyckningen är färdigt. Så
då betalar ni 90 000 till bonden som betalar 40 000 till Lantmäteriet. Bonden får då ca 50 000.
Så båda beräkningssätt tyder på en försäljningspris mellan 40 och 50 tkr + förrättningskostnader
Jo, det finns helt klart olika sätt att tänka pris på. Och i slutändan handlar det ju om vad han är beredd att sälja för, och vad vi tycker är värt att köpa det för. Tänker tre beräkningssätt.
- Utgå från hans uppskattade marknadsvärdespris, typ 110 000 kr plus 40 000 kr i förrättningskostnad. Helt uteslutet att vi skulle betala 150 000 kr för 360 m2 mark mitt ute i obygden.
- Utgå från taxeringspris, typ 93 000 kr plus 40 000 kr till Lantmäteriet. Även det här känns magstarkt och inte värt det, ffa pga Lantmäteriets hutlösa kostnad.
- Utgå från harry73:s förslag. Tänka att vi erbjuder bonden nyttjanderättsavgift á 20 år, dvs. 74 000 kr. Det skulle bli omkring 110 000 kr inklusive Lantmäterikostnad. Möjligen värt att överväga...
- Utgå från hans uppskattade marknadsvärdespris, typ 110 000 kr plus 40 000 kr i förrättningskostnad. Helt uteslutet att vi skulle betala 150 000 kr för 360 m2 mark mitt ute i obygden.
- Utgå från taxeringspris, typ 93 000 kr plus 40 000 kr till Lantmäteriet. Även det här känns magstarkt och inte värt det, ffa pga Lantmäteriets hutlösa kostnad.
- Utgå från harry73:s förslag. Tänka att vi erbjuder bonden nyttjanderättsavgift á 20 år, dvs. 74 000 kr. Det skulle bli omkring 110 000 kr inklusive Lantmäterikostnad. Möjligen värt att överväga...
Om vi bortser från nuvarande "hyra" som du betalar. Så finns det två marknadvärden på marken.
Antingen är den värd sitt pris som jorbruk eller skogsbruksmark. Gissningsvis någon tia per kvm.
Eller så värderar man vad en tomt är värd med eller utan 360 kvm extra tomt. Alltså vad är en fastighet med 1400 kvm area värd jämfört med en fastighet på 1050 kvm.
Troligen lite mer än 10 kr/kvm, men knappast lika högt kvadratmeterpris som för resten av tomten. En normal fastighet har två värdedrivande faktorer för marken, dels en byggrätt som du har oavsett om byggrätten finns för en 100 kvm tomt eller 5000 kvm. Sedan ett pris för tomtyta. I det här fallet adderar du tomtyta, inte byggrätt.
Nu är det ju stor skillnad på värdet av en byggrätt beroende på var den finns, har du en byggrätt på en havstomt, så kan den biten lätt vara värd 5 milj. Har du en byggrätt mitt ute i skogen, där det inte är några problem att få stycka fler tomter, så är värdet mera marginellt.
Allt annat oräknat, så tycker jag det rimliga är att lägga ett sådant här köp på en nivå någonstan mellan jordbruksvärdet av marken, och tomtvärdet (tomtväde alltså baserat på skillnaden i värde mellan en tomt på 1400 och 1050 kvm).
Men nu finns här ju minst två ytterligare aspekter. Dels betalar du i dagsläget en hyra för tomten, då kan man värdera den i förhållande till avkastningen på denna mark. Dvs alternativvärdet för bonden är inte dess värde som brukbar mark, utan att fortsätta hyra ut marken.
Och du har ett bef. garage på marken, därmed blir din alternativkostnad, vad är huset värt med eller utan tillgång till det där garaget. Och då kanske man kommer närmare genomsnittet av markvärde för din tomt, eller ännu mera.
Antingen är den värd sitt pris som jorbruk eller skogsbruksmark. Gissningsvis någon tia per kvm.
Eller så värderar man vad en tomt är värd med eller utan 360 kvm extra tomt. Alltså vad är en fastighet med 1400 kvm area värd jämfört med en fastighet på 1050 kvm.
Troligen lite mer än 10 kr/kvm, men knappast lika högt kvadratmeterpris som för resten av tomten. En normal fastighet har två värdedrivande faktorer för marken, dels en byggrätt som du har oavsett om byggrätten finns för en 100 kvm tomt eller 5000 kvm. Sedan ett pris för tomtyta. I det här fallet adderar du tomtyta, inte byggrätt.
Nu är det ju stor skillnad på värdet av en byggrätt beroende på var den finns, har du en byggrätt på en havstomt, så kan den biten lätt vara värd 5 milj. Har du en byggrätt mitt ute i skogen, där det inte är några problem att få stycka fler tomter, så är värdet mera marginellt.
Allt annat oräknat, så tycker jag det rimliga är att lägga ett sådant här köp på en nivå någonstan mellan jordbruksvärdet av marken, och tomtvärdet (tomtväde alltså baserat på skillnaden i värde mellan en tomt på 1400 och 1050 kvm).
Men nu finns här ju minst två ytterligare aspekter. Dels betalar du i dagsläget en hyra för tomten, då kan man värdera den i förhållande till avkastningen på denna mark. Dvs alternativvärdet för bonden är inte dess värde som brukbar mark, utan att fortsätta hyra ut marken.
Och du har ett bef. garage på marken, därmed blir din alternativkostnad, vad är huset värt med eller utan tillgång till det där garaget. Och då kanske man kommer närmare genomsnittet av markvärde för din tomt, eller ännu mera.
En tanke:
Om man tittar på taxeringsuppgifterna så finns för ert område angivet hur stor en "normaltomt" är, sedan finns angivet en siffra per kvadratmeter för avvikande tomtstorlek.
För vårt område gäller detta:
Normaltomtens storlek i kvm 1 100
Korrigeringsbelopp i kr/kvm 150
Normaltomtens riktvärde i tkr 650
Pappa som bor mer lantligt har dessa siffror:
Normaltomtens storlek i kvm 1 500
Korrigeringsbelopp i kr/kvm 10
Normaltomtens riktvärde i tkr 60
Det är alltså INTE rimligt att sätta kvadratmeterpriset till tomtens taxeringsvärde delat med tomtens yta, utan tillkommande yta, som ju precis som du säger inte går att stycka av och sälja separat, har ett mycket lägre värde.
Leta reda på ditt område här (enklast att väja kommun och skriva fastighetsbeteckningen), och kolla sedan korrigeringsbeloppet. Denna summa är ett rimligt kvadratmeterpris för er garagetomt enligt min mening.
Om man tittar på taxeringsuppgifterna så finns för ert område angivet hur stor en "normaltomt" är, sedan finns angivet en siffra per kvadratmeter för avvikande tomtstorlek.
För vårt område gäller detta:
Normaltomtens storlek i kvm 1 100
Korrigeringsbelopp i kr/kvm 150
Normaltomtens riktvärde i tkr 650
Pappa som bor mer lantligt har dessa siffror:
Normaltomtens storlek i kvm 1 500
Korrigeringsbelopp i kr/kvm 10
Normaltomtens riktvärde i tkr 60
Det är alltså INTE rimligt att sätta kvadratmeterpriset till tomtens taxeringsvärde delat med tomtens yta, utan tillkommande yta, som ju precis som du säger inte går att stycka av och sälja separat, har ett mycket lägre värde.
Leta reda på ditt område här (enklast att väja kommun och skriva fastighetsbeteckningen), och kolla sedan korrigeringsbeloppet. Denna summa är ett rimligt kvadratmeterpris för er garagetomt enligt min mening.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 391 inlägg
Fast det gör ni ju redan indirekt, som arrendatorer. Förleds inte att tro att det är billigare såsom det är nu, snanare misstänker jag att ni skulle kunna sätta upp ett annuitetslån på 50 år där ni betalade exakt samma summa och var av med hela lånet och ägde marken efter periodens slut.S Sabinita skrev:
Sen tycker jag som sagt att det finns goda skäl att pruta, exempelvis är argumentet att ni inte totalt ska betala mer än marknadspris rimligt, varvid köpeskillingen skulle hamna på 100-40=60 tkr. Mer än så kan bonden knappast få och då har han ändå fått 16 års arrende på ett bräde.
Att räkna på värdet av enstaka kvm på marginalen tror jag dock inte på, det är det dels lite för mycket mark för, dels har den bevisligen ett arrendevärde som är betydande redan idag.
Alla värderingar av marken har brister men det är ju av ett värde att äga marken, annars finns alltid risken med något krångel eller kraftigt höjt arrende. Det är väl även tveksamt att underhålla och förbättra egendom som står på annans mark. Så ett visst "överpris" är kanske ändå rimligt att betala. Varför inte fundera ut vad ni maximalt kan tänkas betala, och sedan erbjuda markägaren 80 procent av detta belopp som ett test. Då har ni en marginal om det blir en förhandling.
Håller med @klimt i ovanstående inlägg. Att själv äga marken har ett stort värde som kan vara svårt att sätta pengar på. Hur är nuvarande avtal skrivet avseende tid och avgiftshöjningar? Hur är er fastighet knuten till hyran av marken? Kan det teoretiskt skulle kunna vara så att en köpare av er fastighet inte vill ta över avtalet? Är ni då fortsatt bunden av detta?
Priset kan ju bara bli det som ni kan komma överens om, annars blir det ju ingen affär, så det är en ren förhandlingsfråga. Hur man rent objektivt borde värdera marken är egentligen ganska ointressant. Tycker inte att bonden är helt fel ute i sitt resonemang, men det bör naturligtvis bemötas med ett motbud.
En sak att tänka på är att man vid fastighetsreglering ofta delar på förrättningskostnaden, eller att säljaren står för den. När det gäller en så liten plätt så är det ju väldigt avgörande för om det är ett bra pris eller inte. Så det är en viktig fråga i prisdiskussionen.
En sak att tänka på är att man vid fastighetsreglering ofta delar på förrättningskostnaden, eller att säljaren står för den. När det gäller en så liten plätt så är det ju väldigt avgörande för om det är ett bra pris eller inte. Så det är en viktig fråga i prisdiskussionen.
några andra möjligheter är att betala priset bonden vill ha, men kräva mer mark,
eller riva garaget och avsluta arrendet (eventuellt bygga billig garage/carport på egen mark)
eller riva garaget och avsluta arrendet (eventuellt bygga billig garage/carport på egen mark)