Syfte detaljplan
Bor i ett villa område (ny detaljplan) där även del är avsedd för rad/parhus. I planbeskrivningen så står det på totalt 3 ställen att syftet med detaljplanen är att upprätta 20 fristående villor och 26 par/radhus. Nu har kommunen beviljat bygglov för 26 radhus på häflften av marken som är avsedd för rad/parhus. Gissningsvis så är byggbolagets plan att bygga 26 stycken till.
Är det rimligt att syftet med detaljplanen överskrids med ca 100%.
Som jag ser det så har sammhället (vi medborgare)godkänt detaljplanen och den följande planbeskrivningen med dess syften. Om tanken varit att upprätta 50-60 rad/parhus så borde det ha funnits med i detaljplanen och planbeskrivningen syfte.
Är det någon som vet om det finns någon praxis eller dommar i liknande ärenden?
Kan tänka mig att ett rimligt avsteg borde vara ca 10% mot detaljplanens syftet.
Är det rimligt att syftet med detaljplanen överskrids med ca 100%.
Som jag ser det så har sammhället (vi medborgare)godkänt detaljplanen och den följande planbeskrivningen med dess syften. Om tanken varit att upprätta 50-60 rad/parhus så borde det ha funnits med i detaljplanen och planbeskrivningen syfte.
Är det någon som vet om det finns någon praxis eller dommar i liknande ärenden?
Kan tänka mig att ett rimligt avsteg borde vara ca 10% mot detaljplanens syftet.
Detaljplanens syfte är vägledande. Detaljplanens bestämmelser är bindande.
Det kan exv stå att planens syfte är att möjliggöra 100 lägenheter för att exploatören tänkt sig 90 fyrarummare och 10 enrummare. Och planens bestämmelser skriver bara om högst fyra våningar och högst 1500 kvm byggnadsarea. Inga bestämmelser om antal lägenheter, utformning, inga antal parkeringsplatser osv finns.
Men exploatören ändrar sig efter att detaljplanen har vunnit laga kraft och det blir 120 lägenheter, för att de gör 40 fyrarummare, 40 tvårummare och 40 enrummare. Det ryms inom fyra våningar och blir mindre än 1500 kvm byggnadsarea. De klarar av att ha tillräcklig mängd parkeringsplatser, tillräcklig yta för lekplatser och tillräcklig mängd förråd och cykelparkering. Då kan bygglov inte nekas för att de har 120 lägenheter istället för 100.
Det kan exv stå att planens syfte är att möjliggöra 100 lägenheter för att exploatören tänkt sig 90 fyrarummare och 10 enrummare. Och planens bestämmelser skriver bara om högst fyra våningar och högst 1500 kvm byggnadsarea. Inga bestämmelser om antal lägenheter, utformning, inga antal parkeringsplatser osv finns.
Men exploatören ändrar sig efter att detaljplanen har vunnit laga kraft och det blir 120 lägenheter, för att de gör 40 fyrarummare, 40 tvårummare och 40 enrummare. Det ryms inom fyra våningar och blir mindre än 1500 kvm byggnadsarea. De klarar av att ha tillräcklig mängd parkeringsplatser, tillräcklig yta för lekplatser och tillräcklig mängd förråd och cykelparkering. Då kan bygglov inte nekas för att de har 120 lägenheter istället för 100.
Medlem
· Västernorrland
· 2 109 inlägg
I det exemplet har du ju ungefär samma byggnadsvolym / byggnadsyta.
Men jag förstår TS som han befarar att det slutar med dubbla Ytan/volymen som bebyggs.
Har man i ett sådant scenario kommit för långt från syftet?
Och kan det då påverka tolkningen av planen så att det ev. kan bli hinder för bygglov?
Men jag förstår TS som han befarar att det slutar med dubbla Ytan/volymen som bebyggs.
Har man i ett sådant scenario kommit för långt från syftet?
Och kan det då påverka tolkningen av planen så att det ev. kan bli hinder för bygglov?
Det intressanta är hur stor byggrätt som finns i detaljplanen och hur stor byggrätt som har utnyttjats.
Det är inte förenligt med PBL att reglera största antal fastigheter i en detaljplan (det var det med ÄPBL). Det som kan regleras är minsta fastighetsstorlek. Men det är å andra sidan populärt att komma undan med brf:er och attefallare.
Planbeskrivningen där syftet finns är inte juridiskt bindande, det är bara plankartan med bestämmelser som är det. Planbeskrivningen är vägledande men om planbestämmelserna och detaljplanens syfte inte stämmer överens väger bestämmelserna tyngre.
Det är inte förenligt med PBL att reglera största antal fastigheter i en detaljplan (det var det med ÄPBL). Det som kan regleras är minsta fastighetsstorlek. Men det är å andra sidan populärt att komma undan med brf:er och attefallare.
Planbeskrivningen där syftet finns är inte juridiskt bindande, det är bara plankartan med bestämmelser som är det. Planbeskrivningen är vägledande men om planbestämmelserna och detaljplanens syfte inte stämmer överens väger bestämmelserna tyngre.
Redigerat:
Tack för alla svar.
I detaljplanen så är det högsta andelen i % av tomten får bebyggas med rad/parhus. Storlek på radhustomterna är inte reglerade
PBL säger i allmänna rådet 1 kap 30 32 paragrafen.
Planen syfte bör ligga till grund för planbestämmelserna och användas för tolkning av planen. I planens syfte bör motiven till bestämmelserna finnas med. Endast det som är nödvändigt för att uppnå syftet med detaljplanen bör regleras med planbestämmelser.
BBR förtydligar detta även genom att skriva att planens syfte används även vid tolkning av planen till exempel ansökan om bygglov
Som jag tolkar detta så bör kommunens handläggare ha i åtanke vad syftet med detaljplanen är
Om inte så skulle det i teorin kunna bebyggas 100+ radhus väldigt smala radhus så länge det inte bebyggs mer än x antal procent av tomtytan.
Konsekvensanalyser, miljöpåverkan, gator mm är rimligtvis dimensionerade efter det antalet bostäder som är detaljplanens syfte.
I detaljplanen så är det högsta andelen i % av tomten får bebyggas med rad/parhus. Storlek på radhustomterna är inte reglerade
PBL säger i allmänna rådet 1 kap 30 32 paragrafen.
Planen syfte bör ligga till grund för planbestämmelserna och användas för tolkning av planen. I planens syfte bör motiven till bestämmelserna finnas med. Endast det som är nödvändigt för att uppnå syftet med detaljplanen bör regleras med planbestämmelser.
BBR förtydligar detta även genom att skriva att planens syfte används även vid tolkning av planen till exempel ansökan om bygglov
Som jag tolkar detta så bör kommunens handläggare ha i åtanke vad syftet med detaljplanen är
Om inte så skulle det i teorin kunna bebyggas 100+ radhus väldigt smala radhus så länge det inte bebyggs mer än x antal procent av tomtytan.
Konsekvensanalyser, miljöpåverkan, gator mm är rimligtvis dimensionerade efter det antalet bostäder som är detaljplanens syfte.
Önsakr tt förtydligande: Är det 26 BYGGNADER, dvs upp till 52 bostäder som parhus och betydligt fler (tex 26*5 om det är radhus med 5 lägenheter) som avses, eller är det 26 bostäder i form av par/radhus?
Om det är det senare så tar ju radhus mindre plats än parhus, medan en villa tar mer plats, så det kan väl vara anledningen till att de klämt ihop det?
Om det är det senare så tar ju radhus mindre plats än parhus, medan en villa tar mer plats, så det kan väl vara anledningen till att de klämt ihop det?
Du har helt rätt i det du skriver. Men de allmänna råden är (som du har skrivit) utformade i motsatt riktning. Dvs planbestämmelserna får inte vara mer detaljerade än vad som behövs för att uppnå detaljplanens syfte. Ditt problem är ju snarare det motsatta, planbestämmelserna är inte tillräckligt detaljerade.trampare skrev:
Om det inte finns någon reglering om minsta fastighetsstorlek så kan det i praktiken bli hur många fastigheter som helst ja. Eftersom detaljplanen är utformad så, ska alla underlagsutredningar osv vara baserade på maximala scenariot (om det faktiskt är så är väl kanske tveksamt...)
Du kan inte reglera maximala antalet bostäder inom en detaljplan enligt PBL. Det du kan reglera är antalet bostäder per fastighet. Det planen i så fall hade behövt hade varit dels en bestämmelser om minsta fastighetsstorlek, och dels en bestämmelse om antal bostäder per fastighet.
Men nu för tiden hade ju inte hjälpt det heller. Varje fastighet kan ändå inrymma en bostad i bostaden, och ha ett komplementbostadshus på tomten enligt Attefallsreglerna. Så även om kommunen hade uppnått syftet med 46 bostäder enligt detaljplanen hade det kunnat bli 138 hushåll inom planen. Vilket såklart ställer till problem med de dimensioneringar du tar upp.
Alla utredningar kan inte vara baserade på ett maximalt scenario, utan det blir utifrån en rimlighetsbedömning. T.ex. att radhus/parhus i tätort normalt har en bya om 80-120 kvm per bostad samt två plan, och att max 30% av fastigheten får bebyggas. Utöver detta görs ett påslag för att man räknar med att vissa hus blir mindre, att det finns möjlighet till Attefallstillbyggnad, Attefallshus osv.Noell skrev:
Om planen inte reglerar minsta möjliga tomtstorlek så innebär det att det går att bygga kompakta, smala radhus med en bya om 50 kvm per bostad, i två plan, vilket kanske ger en boa om 85 kvm. Finns gott om sådana radhus sedan tidigare. Detta dubblar nästan antalet hushåll, men tomterna blir då vanligtvis för små för att kunna uppföra Attefallsåtgärder, så sannolikheten är låg att det blir två hushåll på en sådan tomt. Dessutom tas mer yta i anspråk för vägar (samfällda eller kommunala) till fastigheterna/husen, och man kan inte uppföra friggebodar eller Attefallsåtgärder inom 4,5 meter från dessa.
Om radhusen upplåts som bostads- eller hyresrätter kan Attefallsåtgärderna inte utföras öht eftersom de räknas som flerbostadshus.
Sjävklart blir det en rimlighetsbedömning. Men om det finns ett rimligt scenario, tillåten enligt planbestämmelserna, men som innebär en högre exploateringsgrad än vad som "skulle" byggas enligt planförslaget, så ska ju utredningar ta höjd även för detta. Annars ska ju detaljplanen regleras så att enbart det som är utrett för kan byggas.Tänka skrev:
Ja såklart kan väldigt små och smala radhustomter innebära att attefallsåtgärder i praktiken blir omöjliga att genomföra. Jag ville mer visa på att även om man har tagit höjd för "allt" i en detaljplan som gjordes innan attefallsreglerna så kan det ändå bli många fler hushåll än vad som var dimensionerat för.
Vad gäller hyres- eller bostadsrätter är det såvitt jag vet inte så enkelt att bostadsrätter = flerbostadshus
Ur MÖD P7340-15 och Ur MÖD P-4803-15
Den fråga som då blir aktuell är hur gränsdragningen ska göras mellan en- och tvåbostadshus och flerbostadshus. Domstolen anser att fastighetsindelning, tomtindelning eller upplåtelseform inte bör vara avgörande eftersom dessa
förhållanden kan förändras med tiden. [....] Domstolen finner istället att följande ska vara avgörande vid denna gränsdragning. Den enhet som påstås utgöra ett en- eller tvåbostadshus ska kunna definieras som en självständig del innehållande högst två bostadslägenheter. Egenskaper som att bostaden har en egen entré från anslutade mark förstärker intrycket av att bostaden utgör en sådan självständig del (jmf. Mark- och miljööverdomstolens avgörande i mål nr P 660-14 och P 4803-15). Bostaden måste vidare disponera över en egen tomt. Denna ska ligga i direkt
anslutning till bostaden och utgöra mer än en uteplats."
Boverket citeras i ena domen:
En länga med radhus består således av sammanbyggda en- eller tvåbostadshus och är inte ett flerbostadshus oavsett hur många bostäder som finns i radhuslängan. Vidare så kan parhus vara en- eller tvåbostadshus vilket betyder att två tvåbostadshus som är sammanbyggda är att se som parhus enligt definitionerna. Enligt Boverket finns det ingenting i PBL eller dess förarbeten som tyder på att lagstiftaren tänkt sig någon form av begränsning avseende begreppet en- eller två bostadshus. Radhus, parhus och kedjehus bör därför betraktas som en- eller tvåbostadshus som har rätt till bygglovsbefriade åtgärder enligt 9 kap. PBL.
[...]
Inte heller kan fastighetsindelningen eller upplåtelseformen vara avgörande. Konsekvenserna skulle kunna bli att en byggnads definition skiftar när fastighetsindelningen eller ägandeförhållandena ändras.