Strandskydd och varsamhetsbestämmelser
Vad tror ni om möjligheterna att få bygglov?
Förutsättningar: Obebyggd tomt i känsligt område med högt kulturvärde (gammal fiskehemman känsla). Utanför detaljplan. Del av tomt ligger inom 100 m från strandlinje men en tillräckligt stor del av tomt gör det inte vilket möjliggör en lämplig fritidsbostad.
Kommunen har i översiktsplan kommit fram till att området skall ha s.k. varsamhetsbestämmelser vilket är en mjukare variant av skyddsbestämmelser.
Ambitionen är att följa varsamhetsbestämmelser som ex. anger att byggnader bör uppföras med liknande estetik som ex. tegeltak, rödslammad fasad, linoljefärgade fönster och att "stadsbilden" bibehålls etc.
Tomten är ej köpt än. Fastigheten/tomten är avstyckad någon gång på 40-talet tror jag.
Frågor: 1. Räknas 100 m till tomtgräns och är då hela tomten obebyggbar bara för att tomtgränsen ligger inom 100 m? Eller kan man få lov att bygga på den yta som ligger strax bortom de 100 meterna (föruttsatt att alla andra krav uppfylls).
2. Hur resonerar Länsstyrelsen vid ett ev. överklagande ang. det utökade möjligheten att öka strandskyddsavståndet till 300 m? Är det på enskilt fall eller måste de då anse att det är 300 m för alla fastigheter i området?
3. Om byggnad får plats på tomt och det är utanför de 100 meterna. Kan kommunen då neka bygglov med hänsyn till varsamhetsbestämmelser?
4. Törs man köpa tomt och chansa med att få bygglov? Vad händer om man inte får det? I min värld skall det bara finns fastigheter (menar tomter) om det är bebyggelsebara, vilket annat skäl finns det annars till att en fastighet är skapad?
Tar tacksamt emot synpunkter/tips/förslag
Förutsättningar: Obebyggd tomt i känsligt område med högt kulturvärde (gammal fiskehemman känsla). Utanför detaljplan. Del av tomt ligger inom 100 m från strandlinje men en tillräckligt stor del av tomt gör det inte vilket möjliggör en lämplig fritidsbostad.
Kommunen har i översiktsplan kommit fram till att området skall ha s.k. varsamhetsbestämmelser vilket är en mjukare variant av skyddsbestämmelser.
Ambitionen är att följa varsamhetsbestämmelser som ex. anger att byggnader bör uppföras med liknande estetik som ex. tegeltak, rödslammad fasad, linoljefärgade fönster och att "stadsbilden" bibehålls etc.
Tomten är ej köpt än. Fastigheten/tomten är avstyckad någon gång på 40-talet tror jag.
Frågor: 1. Räknas 100 m till tomtgräns och är då hela tomten obebyggbar bara för att tomtgränsen ligger inom 100 m? Eller kan man få lov att bygga på den yta som ligger strax bortom de 100 meterna (föruttsatt att alla andra krav uppfylls).
2. Hur resonerar Länsstyrelsen vid ett ev. överklagande ang. det utökade möjligheten att öka strandskyddsavståndet till 300 m? Är det på enskilt fall eller måste de då anse att det är 300 m för alla fastigheter i området?
3. Om byggnad får plats på tomt och det är utanför de 100 meterna. Kan kommunen då neka bygglov med hänsyn till varsamhetsbestämmelser?
4. Törs man köpa tomt och chansa med att få bygglov? Vad händer om man inte får det? I min värld skall det bara finns fastigheter (menar tomter) om det är bebyggelsebara, vilket annat skäl finns det annars till att en fastighet är skapad?
Tar tacksamt emot synpunkter/tips/förslag
1. Ja, det räcker att själva byggnaden ligger utanför strandskyddsområdet. Men är strandskyddet 100 meter eller 300 meter? Det syns på kommunens översikts/miljö etc. planer
2. Vet ej. Men rimligt att anta att befintliga hus/byggnader ligger kvar men nya byggnader förbjuds iom en 300-metersgräns. Vid vår sjö har vi både 100meterszoner och 300meterszoner. De hus som ligger närmre får stå kvar men inga nya bygglov ges till hus, även fast det är en gammal tomt/fastighet som ursprungligen var att anse som bostadstomt. Ville man bugga skulle man passat på från början eller innan detalj/bygg/områdesplaner förändrades.
3. Ja, det kan de säkert. varsamhetsbestämmelser låter som om det innefattar ett subjektivt tyckande av stads/kommunarkitekten. Andra faktorer som kan inverka är om det finns möjlighet till miljösäkert avlopp och/eller dricksvatten.
4. Nej, jag skulle inte chansa. Skriv i köpekontraktet att det hävs om ni inte fått ett godkänt förhandsbesked inom XX månader. Som sagt, tomten kan vara avstyckad för länge sedan och då fanns det möjlighet att bygga. Dagens regler har förändrat möjligheten och det får man acceptera.
2. Vet ej. Men rimligt att anta att befintliga hus/byggnader ligger kvar men nya byggnader förbjuds iom en 300-metersgräns. Vid vår sjö har vi både 100meterszoner och 300meterszoner. De hus som ligger närmre får stå kvar men inga nya bygglov ges till hus, även fast det är en gammal tomt/fastighet som ursprungligen var att anse som bostadstomt. Ville man bugga skulle man passat på från början eller innan detalj/bygg/områdesplaner förändrades.
3. Ja, det kan de säkert. varsamhetsbestämmelser låter som om det innefattar ett subjektivt tyckande av stads/kommunarkitekten. Andra faktorer som kan inverka är om det finns möjlighet till miljösäkert avlopp och/eller dricksvatten.
4. Nej, jag skulle inte chansa. Skriv i köpekontraktet att det hävs om ni inte fått ett godkänt förhandsbesked inom XX månader. Som sagt, tomten kan vara avstyckad för länge sedan och då fanns det möjlighet att bygga. Dagens regler har förändrat möjligheten och det får man acceptera.
Det är inte så att LST helt plötsligt bara får för sig att utöka strandskyddet i ett område. Det brukar vara en omfattande process med en gedigen utredning och i bästa fall samråd med fastighetsägarna först. Har man tur så resulterar samrådet i att strandskyddet dras utmed tomtgränserna, och inte tvärs igenom köket, som det är hos oss just nu.
Just i år är dock risken väldigt stor att standskyddet blir utökat/ändrat eftersom den nya Miljöbalken gör att alla gamla utökade strandskydd upphävs vid årsskiftet 2014/15. Detta har dragit igång en febril aktivitet på landets Länsstyrelser och har man inte redan gjort en översyn av skyddet i området så kommer det mycket snart.
Äger man redan en tomt som ligger i farozonen så kan det vara idé att begära bygglov snabbt som attan, alternativt bygga ett Attefallshus innan LST hinner bli färdig med revisonen och fatta beslut.
Annars skulle jag nog vara mest nervös för Kommunens påhitt. Jag vet inget om varsamhetsbestämmelser, men det låter som om det finns utrymme för en hel del godtycke, vilket det inte gör i strandskyddsbestämmelserna.
Det är också värt att kolla om det finns andra ytterligare restriktioner. Här har vi byggförbud nära vindkraftverk, byggförbud lägre än två meter över havsytan, Natura 2000-område, Naturreservat, Friluftsområde av Riksintresse, Fågelskyddsområde,..det tar aldrig slut.. Glöm inte avloppet och vattentillgången. Går inte dessa att lösa så får man aldrig bygglov.
Så det är lite knepigt, men inte omöjligt.
Just i år är dock risken väldigt stor att standskyddet blir utökat/ändrat eftersom den nya Miljöbalken gör att alla gamla utökade strandskydd upphävs vid årsskiftet 2014/15. Detta har dragit igång en febril aktivitet på landets Länsstyrelser och har man inte redan gjort en översyn av skyddet i området så kommer det mycket snart.
Äger man redan en tomt som ligger i farozonen så kan det vara idé att begära bygglov snabbt som attan, alternativt bygga ett Attefallshus innan LST hinner bli färdig med revisonen och fatta beslut.
Annars skulle jag nog vara mest nervös för Kommunens påhitt. Jag vet inget om varsamhetsbestämmelser, men det låter som om det finns utrymme för en hel del godtycke, vilket det inte gör i strandskyddsbestämmelserna.
Det är också värt att kolla om det finns andra ytterligare restriktioner. Här har vi byggförbud nära vindkraftverk, byggförbud lägre än två meter över havsytan, Natura 2000-område, Naturreservat, Friluftsområde av Riksintresse, Fågelskyddsområde,..det tar aldrig slut.. Glöm inte avloppet och vattentillgången. Går inte dessa att lösa så får man aldrig bygglov.
Så det är lite knepigt, men inte omöjligt.
Tack för svar!
Det är 100 m som gäller i området!
Varsamhetsbestämmelser känns väldigt subjektiva och nästan som på Bilprovningen så beror det på vilket humör handläggaren är på.
I detta område sker just nu en gemensamhetsanlägning för avlopp vilket kommunen tycker är mycket bra så den biten är löst.
Dessvärre går ej säljare med på hävningsklausuler, det är köp eller inte som gäller.
Det är 100 m som gäller i området!
Varsamhetsbestämmelser känns väldigt subjektiva och nästan som på Bilprovningen så beror det på vilket humör handläggaren är på.
I detta område sker just nu en gemensamhetsanlägning för avlopp vilket kommunen tycker är mycket bra så den biten är löst.
Dessvärre går ej säljare med på hävningsklausuler, det är köp eller inte som gäller.
Hemmakatten skrev:
Tack för svar!
Fråga; Attefall hus är väl en komplementbyggnad och får väl ej uppföras som den enda bostaden på fastigheten? Dvs för att hävda att man inte behöver bygglov menar jag? Annars hade det ju varit en fullt tillräcklig lösninng för oss faktiskt.
Fråga; Attefall hus är väl en komplementbyggnad och får väl ej uppföras som den enda bostaden på fastigheten? Dvs för att hävda att man inte behöver bygglov menar jag? Annars hade det ju varit en fullt tillräcklig lösninng för oss faktiskt.
mycke_nu skrev:Det är inte så att LST helt plötsligt bara får för sig att utöka strandskyddet i ett område. Det brukar vara en omfattande process med en gedigen utredning och i bästa fall samråd med fastighetsägarna först. Har man tur så resulterar samrådet i att strandskyddet dras utmed tomtgränserna, och inte tvärs igenom köket, som det är hos oss just nu.
Just i år är dock risken väldigt stor att standskyddet blir utökat/ändrat eftersom den nya Miljöbalken gör att alla gamla utökade strandskydd upphävs vid årsskiftet 2014/15. Detta har dragit igång en febril aktivitet på landets Länsstyrelser och har man inte redan gjort en översyn av skyddet i området så kommer det mycket snart.
Äger man redan en tomt som ligger i farozonen så kan det vara idé att begära bygglov snabbt som attan, alternativt bygga ett Attefallshus innan LST hinner bli färdig med revisonen och fatta beslut.
Annars skulle jag nog vara mest nervös för Kommunens påhitt. Jag vet inget om varsamhetsbestämmelser, men det låter som om det finns utrymme för en hel del godtycke, vilket det inte gör i strandskyddsbestämmelserna.
Det är också värt att kolla om det finns andra ytterligare restriktioner. Här har vi byggförbud nära vindkraftverk, byggförbud lägre än två meter över havsytan, Natura 2000-område, Naturreservat, Friluftsområde av Riksintresse, Fågelskyddsområde,..det tar aldrig slut.. Glöm inte avloppet och vattentillgången. Går inte dessa att lösa så får man aldrig bygglov.
Så det är lite knepigt, men inte omöjligt.
Utdrag från Boverket om skillnader mellan skydds- och varsamhetsbestämmelser...
För att värna bebyggelse kan kommunen antingen ange skyddsbestämmelser eller varsamhetsbestämmelser.
Skyddsbestämmelser är mer långtgående reglering än varsamhetsbestämmelser och kan bara användas för särskilt värdefull bebyggelse som inte får förvanskas. Skyddsbestämmelser kan till skillnad från varsamhetsbestämmelser leda till ersättningsrätt. Eftersom någon ersättning till markägaren inte utgår för varsamhetsbestämmelser, får de inte innebära att pågående markanvändning inom den delen av fastigheten avsevärt försvåras.
Känns som en liten öppning ändå??
För att värna bebyggelse kan kommunen antingen ange skyddsbestämmelser eller varsamhetsbestämmelser.
Skyddsbestämmelser är mer långtgående reglering än varsamhetsbestämmelser och kan bara användas för särskilt värdefull bebyggelse som inte får förvanskas. Skyddsbestämmelser kan till skillnad från varsamhetsbestämmelser leda till ersättningsrätt. Eftersom någon ersättning till markägaren inte utgår för varsamhetsbestämmelser, får de inte innebära att pågående markanvändning inom den delen av fastigheten avsevärt försvåras.
Känns som en liten öppning ändå??
Redigerat:
ser nu att det vid nybyggnation styrs av något som kallas hänsynsbestämmelser och så här står det i Boverket om det..
Det går även i viss mån att reglera placering, utformning och utförande av nya byggnader. Eftersom varken byggrätter eller mark som inte får bebyggas kan regleras med stöd av områdesbestämmelser, är möjligheten att reglera ny bebyggelse begränsad. När det gäller fritidshus, så går det dock att ange största tillåtna byggnadsarea och storleken på tomter.
Hmm. måste grotta mer i detta. Jag vill dock inte väcka björnen som sover på kommunen än. Någon mer med erfarenhet kring detta?
Det går även i viss mån att reglera placering, utformning och utförande av nya byggnader. Eftersom varken byggrätter eller mark som inte får bebyggas kan regleras med stöd av områdesbestämmelser, är möjligheten att reglera ny bebyggelse begränsad. När det gäller fritidshus, så går det dock att ange största tillåtna byggnadsarea och storleken på tomter.
Hmm. måste grotta mer i detta. Jag vill dock inte väcka björnen som sover på kommunen än. Någon mer med erfarenhet kring detta?
Fråga: Ponera att jag sökt bygglov och får nej av kommunen p.g.a. andra skäl än strandskyddsavstånd, jag överklagar och allt drar ut på tiden. Kommunen kanske har synpunkter på utformning etc och allt tar 2 år innan vi är överens. Vad händer om Länsstyrelsen under tiden ändrar från ex. 100 meter strandskydd till 300 meters avstånd.
Lever min ansökan kvar och får gälla enligt ursprungsansökan och vad som gällde då trots att förutsättningar förändrat?
Lever min ansökan kvar och får gälla enligt ursprungsansökan och vad som gällde då trots att förutsättningar förändrat?
Redigerat:
Tyvärr, det skulle jag inte tro. Bygglovsbesluten brukar innehålla en uppmaning att söka strandskyddsdispens från Länsstyrelsen.
Däremot går det givetvis utmärkt att söka strandskyddsdispens redan nu och bygglov senare. Dispensen gäller i fem år och under tiden hinner man fixa ett bygglov. Detta förutsätter förstås att det redan är strandskydd i området, så det löser inte problemet med mark som kan drabbas av utvidgat skydd.
Man bör för övrigt vara säker på att det går att få en dispens, eller helst redan ha den i handen, innan man lägger ut en massa pengar på ett bygglov.
Däremot går det givetvis utmärkt att söka strandskyddsdispens redan nu och bygglov senare. Dispensen gäller i fem år och under tiden hinner man fixa ett bygglov. Detta förutsätter förstås att det redan är strandskydd i området, så det löser inte problemet med mark som kan drabbas av utvidgat skydd.
Man bör för övrigt vara säker på att det går att få en dispens, eller helst redan ha den i handen, innan man lägger ut en massa pengar på ett bygglov.
Redigerat: