Sotningsprotokoll + kostnad för "fullständig" besiktning?
Efter ett liv i hyreslängorna är det dags att skaffa fritidshus! d^_^b Säljaren vill dock ha friskrivningsklausul. De har fått fastigheten i gåva av barnlösa vänner till föräldrarna.
Jag tror inte att vi kan förhandla bort friskrivningen och jag funderar på om det är lönt att göra en besiktning. En vanlig överlåtelsebesiktning tror jag att jag är kompetent att göra själv, dvs synlig byggnadsteknik, lukt, fukt, etc. Däremot är det svårare med skorsten, el, dränering, BDT-avlopp till stenkista, etc.
Mina funderingar kring detta är:
Hur mycket kostar det, ungefär, att låta göra en "fullständig" (om det nu finns någon sådan) besiktning?
Är det värt någonting att säljaren säger att dräneringen är förhållandevis nygjord, eller måste det in i kontraktet?
Finns det "sotningsprotokoll" som man kan begära att få ut från säljaren, eller från kommunen?
En lite mer generell fråga: Om man har byggnadsteknisk kompetens men inte jobbar som besiktningsman, är det värt någonting i en tvist om dolda fel att man har gjort en egen besiktning?
Jag tror inte att vi kan förhandla bort friskrivningen och jag funderar på om det är lönt att göra en besiktning. En vanlig överlåtelsebesiktning tror jag att jag är kompetent att göra själv, dvs synlig byggnadsteknik, lukt, fukt, etc. Däremot är det svårare med skorsten, el, dränering, BDT-avlopp till stenkista, etc.
Mina funderingar kring detta är:
Hur mycket kostar det, ungefär, att låta göra en "fullständig" (om det nu finns någon sådan) besiktning?
Är det värt någonting att säljaren säger att dräneringen är förhållandevis nygjord, eller måste det in i kontraktet?
Finns det "sotningsprotokoll" som man kan begära att få ut från säljaren, eller från kommunen?
En lite mer generell fråga: Om man har byggnadsteknisk kompetens men inte jobbar som besiktningsman, är det värt någonting i en tvist om dolda fel att man har gjort en egen besiktning?
Ja alltså en vanlig överlåtelsebesiktning är ibsig inte tillräcklig så att generellt bör det göras en jordabalksundersökning alternativt överlåtelsebesiktning och att man som köpare får fixa övrigt på annat håll. Alltså att man själv skaffar fram alla papper (även det som säljare inte tillhandahåller) via tingsrätt, byggnadsnämnd, lantmäteri etc. Plus att man då skaffar fram elektriker som gör elbesiktning, rörmokare som går igenom VVS etc.
För er som köper med friskrivningsklausul blir det än mer viktigt att ha varit nogranna så att ev fel ger er korrekt pris.
Kolla på www.densia.se under deras tjänster och jämför skillnaderna mellan överlåtelsebesiktning och jordabalksundersökning. Finns några fler enskild aktörer i vissa län som gör hel undersökning men Densia är väl den mest välkända.
Att göra besiktningen själv är ingen katastrof om man är riktigt säker på att man har kompetensen, ni kommer ändå inte ha framtida processrätt eftersom säljaren friskriver sig.
När det gäller dränering måste du ha med allt i avtalet under väldigt specifika utfästelser. Det räcker inte med att teckna ner att den är nygjord och definitivt inte tillräckligt med muntliga utlåtanden på NÅGOT i en husaffär
MVH Lorant
För er som köper med friskrivningsklausul blir det än mer viktigt att ha varit nogranna så att ev fel ger er korrekt pris.
Kolla på www.densia.se under deras tjänster och jämför skillnaderna mellan överlåtelsebesiktning och jordabalksundersökning. Finns några fler enskild aktörer i vissa län som gör hel undersökning men Densia är väl den mest välkända.
Att göra besiktningen själv är ingen katastrof om man är riktigt säker på att man har kompetensen, ni kommer ändå inte ha framtida processrätt eftersom säljaren friskriver sig.
När det gäller dränering måste du ha med allt i avtalet under väldigt specifika utfästelser. Det räcker inte med att teckna ner att den är nygjord och definitivt inte tillräckligt med muntliga utlåtanden på NÅGOT i en husaffär
MVH Lorant
Vi köpte hus med friskrivningsklausul, bostadshus i siporex byggt -64-65 och gjorde ingen besiktning alls förutom vår egen som väl var i klass med vad Du beskriver att Du kan göra själv.
Vi tänkte som så att allt är dåligt och måste åtgärdas, det är anledningen till friskrivningen, så nån kostsam besiktning skulle bara bekräfta detta i så fall vilket vi ansåg onödigt.
Viktigt i så fall är att priset är klart lägre än normalfastigheten i området, det kommer att kosta att renovera..
Sotaren besiktar och provtrycker skorstenen om man begär det, är det gjort så finns ett protokoll hos säljaren annars kostar inte det så mycket att det spelar nån roll minns inte vad jag betalade så runt en tusing kanske.
Har säljaren gjort dräneringen? i så fall kan dennes försäkran ha ett visst värde men ska in i kontraktet, vet han bara att dom han fick huset av fixade dränering är det inget värt alls. Generellt är muntliga utfästelser från säljaren inget att bygga på, inte ens i kryssade förtryckta frågeformulär verkar ha nåt större värde.
Vi tänkte som så att allt är dåligt och måste åtgärdas, det är anledningen till friskrivningen, så nån kostsam besiktning skulle bara bekräfta detta i så fall vilket vi ansåg onödigt.
Viktigt i så fall är att priset är klart lägre än normalfastigheten i området, det kommer att kosta att renovera..
Sotaren besiktar och provtrycker skorstenen om man begär det, är det gjort så finns ett protokoll hos säljaren annars kostar inte det så mycket att det spelar nån roll minns inte vad jag betalade så runt en tusing kanske.
Har säljaren gjort dräneringen? i så fall kan dennes försäkran ha ett visst värde men ska in i kontraktet, vet han bara att dom han fick huset av fixade dränering är det inget värt alls. Generellt är muntliga utfästelser från säljaren inget att bygga på, inte ens i kryssade förtryckta frågeformulär verkar ha nåt större värde.
Tack för svar!
Om jag förstår det rätt, efter att ha läst på lite mer, så är det väl svårt att få något klassat som ett dolt fel över huvud taget när det gäller ett gammalt hus? På det viset har ju friskrivningsklausulen begränsat värde för säljaren.
Hur som helst, besiktningsmän verkar ta oskäligt betalt så vi kör en egen besiktning imorgon med en åtta sidor lång lista med kontrollpunkter och lite hoplånade mätinstrument.
Sotningsprotokollet var inga problem alls, förresten. Ringde till sotarmästaren i kommunen och fick svar nästan på stående fot.
Om jag förstår det rätt, efter att ha läst på lite mer, så är det väl svårt att få något klassat som ett dolt fel över huvud taget när det gäller ett gammalt hus? På det viset har ju friskrivningsklausulen begränsat värde för säljaren.
Hur som helst, besiktningsmän verkar ta oskäligt betalt så vi kör en egen besiktning imorgon med en åtta sidor lång lista med kontrollpunkter och lite hoplånade mätinstrument.
Sotningsprotokollet var inga problem alls, förresten. Ringde till sotarmästaren i kommunen och fick svar nästan på stående fot.
Öhh en Densia besiktning kostar ca 15 000 kr och är en omfattande undersökning som omfattas av ett ansvarsskydd. På vilket sätt är detta oskäligt?
En av de saker jag försöker trycka som mest på till våra kunder om de rådfrågar oss som försäkringsbolag är just att verkligen ta in expertis och göra en fullständig jordabalksundersökning. Att snåla på en riktig undersökning i det som kanske är en privatpersons största affär under livet ter sig i mina ögon relativt chansartat för att inte säga något mer taskigt.....
Att bara göra en besiktning med lite kontrollpunkter och hoplånade instrument låter väl tveksamt i mina öron såvida du inte är fastighetsingenjör som är utbildad även på VVS och El vilket t.ex. Densias besiktningsmän är....
Friskrivningsklausulen är av stor betydelse även om dolt fel är svårt att hävda framöver vilket i sig gör besiktningen än mer viktig. Utan friskrivningsklausul ges möjlighet att reklamera omfattande fel om man själv varit så nogrann man kan i sina undersökningar. Ett husköp kan i mardrömsscenariot ge sådana kostnader som innebär att rivning eller fullständig totalrenovering är enda alternativet.
Med egen besiktning riskerar ni att missa saker som ni varken kan få hjälp av från försäkringsbolag (vi hävdar att du underlåtit att undersöka fastigheten enligt din plikt) och inte heller från annat håll
MVH Lorant
En av de saker jag försöker trycka som mest på till våra kunder om de rådfrågar oss som försäkringsbolag är just att verkligen ta in expertis och göra en fullständig jordabalksundersökning. Att snåla på en riktig undersökning i det som kanske är en privatpersons största affär under livet ter sig i mina ögon relativt chansartat för att inte säga något mer taskigt.....
Att bara göra en besiktning med lite kontrollpunkter och hoplånade instrument låter väl tveksamt i mina öron såvida du inte är fastighetsingenjör som är utbildad även på VVS och El vilket t.ex. Densias besiktningsmän är....
Friskrivningsklausulen är av stor betydelse även om dolt fel är svårt att hävda framöver vilket i sig gör besiktningen än mer viktig. Utan friskrivningsklausul ges möjlighet att reklamera omfattande fel om man själv varit så nogrann man kan i sina undersökningar. Ett husköp kan i mardrömsscenariot ge sådana kostnader som innebär att rivning eller fullständig totalrenovering är enda alternativet.
Med egen besiktning riskerar ni att missa saker som ni varken kan få hjälp av från försäkringsbolag (vi hävdar att du underlåtit att undersöka fastigheten enligt din plikt) och inte heller från annat håll
MVH Lorant
Ja, nu var det ju inte specifikt dina priser jag refererade till, Lorant. Det låter iofs mera prisvärt än de erbjudanden jag fått i Gbg-trakten.
I övrigt håller jag med dig, och det är inte riktigt så amatörmässigt som det låter. Jag har full koll själv på byggnadsteknik och fuktmätningar. VVS-systemet är inte så omfattande (ledning in från delad brunn, VV-beredare, gråvattenavlopp till stenkista). Elen är väl det jag är minst hemma på, så om nåt ser tveksamt ut där så får jag väl fundera på att kolla med någon extern.
Men det du skriver om försäkring är intressant... Om något skulle hända framöver som föranleder ett försäkringsärende, har det någon betydelse om man har och vem som har besiktigat?
I övrigt håller jag med dig, och det är inte riktigt så amatörmässigt som det låter. Jag har full koll själv på byggnadsteknik och fuktmätningar. VVS-systemet är inte så omfattande (ledning in från delad brunn, VV-beredare, gråvattenavlopp till stenkista). Elen är väl det jag är minst hemma på, så om nåt ser tveksamt ut där så får jag väl fundera på att kolla med någon extern.
Men det du skriver om försäkring är intressant... Om något skulle hända framöver som föranleder ett försäkringsärende, har det någon betydelse om man har och vem som har besiktigat?
Detta är inget jag bör skriva på ett öppet forum men den interna policyn gällande skadereglering är rätt fastslagen bolagen emellan.
Det första vi tittar på är om skada har uppkommit under försäkringstiden eller om skada funnits innan vi har försäkrat fastigheten. Har du alltså en påbörjad skada nu vid köpet som upptäcks senare kommer vi neka denna och hänvisa till säljarens försäkring. Vissa bolag brukar tom göra en försäkringsbesiktning eller internt kallat regressundersökning. Där försöker vi fastställa pågående skador som då ska drivas mot annat bolag. Denna besiktning är dock ingen garanti att vi erkänner skada som ny bara för att den missats i vår besiktning.
Nu till den tystare sidan av skaderegleringen. OM kunden får en skada och inte har gjort en korrekt undersökning eller gjort denna själv så ser vi på det som att man tagit ett större ansvar. Om det finns någon som helst tveksamhet i att skada kan vara gammal hävdar vi att köparen ej fullgjort sin undersökningsplikt, vi nekar därför skada och lägger över bevisbördan på försäkringstagaren. Sedan är det upp till kunden att driva frågan genom att överklaga och motbevisa oss att skada inte hade kunnat upptäckas vid en korrekt genomförd undersökning enligt jordabalken.
Har det gjorts en besiktning av auktoriserad besikningsman ser vi mildare och vi letar uppenbara fel men har då själva valt att behålla bevisbördan. Vill vi då neka skada är det upp till oss att bevisa att skada inte har skett under försäkringstiden eller annan orsak till nekande.
Vad har du fått för priser på besiktning egentligen?
MVH Lorant
Det första vi tittar på är om skada har uppkommit under försäkringstiden eller om skada funnits innan vi har försäkrat fastigheten. Har du alltså en påbörjad skada nu vid köpet som upptäcks senare kommer vi neka denna och hänvisa till säljarens försäkring. Vissa bolag brukar tom göra en försäkringsbesiktning eller internt kallat regressundersökning. Där försöker vi fastställa pågående skador som då ska drivas mot annat bolag. Denna besiktning är dock ingen garanti att vi erkänner skada som ny bara för att den missats i vår besiktning.
Nu till den tystare sidan av skaderegleringen. OM kunden får en skada och inte har gjort en korrekt undersökning eller gjort denna själv så ser vi på det som att man tagit ett större ansvar. Om det finns någon som helst tveksamhet i att skada kan vara gammal hävdar vi att köparen ej fullgjort sin undersökningsplikt, vi nekar därför skada och lägger över bevisbördan på försäkringstagaren. Sedan är det upp till kunden att driva frågan genom att överklaga och motbevisa oss att skada inte hade kunnat upptäckas vid en korrekt genomförd undersökning enligt jordabalken.
Har det gjorts en besiktning av auktoriserad besikningsman ser vi mildare och vi letar uppenbara fel men har då själva valt att behålla bevisbördan. Vill vi då neka skada är det upp till oss att bevisa att skada inte har skett under försäkringstiden eller annan orsak till nekande.
Vad har du fått för priser på besiktning egentligen?
MVH Lorant
Det du skriver låter rimligt. Jag hittar ingenting i försäkringsvillkoren om detta, men jag förstår att det är så bolagen agerar. Desto viktigare då att dokumentera allting noggrant imorgon. Tack för info!
Prisuppgiften jag fick låg på strax under 10k ink moms för en överlåtelsebesiktning. Dvs okulärbesiktning av 45 kvm och fuktmätning. Det får mig att tro att jag kanske valt fel yrkesväg? ;-)
Prisuppgiften jag fick låg på strax under 10k ink moms för en överlåtelsebesiktning. Dvs okulärbesiktning av 45 kvm och fuktmätning. Det får mig att tro att jag kanske valt fel yrkesväg? ;-)