Smart att köpa villa i bostadsrättsform?
Hej, jag har kollat på en villa här Göteborg som säljs som en bostadsrätt.
Pris ca 1.8 miljoner med en hyra på 5200 kr/mån.
Kan någon ge mig något tips på hur man skall tänka när det gäller köp i form av bostadsrätt? Är det bra? Vad händer om räntan går upp? Har bostadsrättsföreningar rörlig ränta på sina skulder? Dvs är det som att köpa ett hus med en skuld som man betalar ränta på men inte kan räkna hem värdeökningen på?
Om man struntar i driftskostnaden och eventuella skatter viket kan vara en stora poster i boendekostnaden. Kan jag jämföra så här (5% ränta, ignorerar topplån):
Ovan får jag en månadskostnad på ca: 10500 kr
Detta skulle motsvara att köpa ett hus för ca 3.6 miljoner och få räntekostnad på 10500 kr.
Vad är skillnaden? Vilket är bäst/sämst?
Pris ca 1.8 miljoner med en hyra på 5200 kr/mån.
Kan någon ge mig något tips på hur man skall tänka när det gäller köp i form av bostadsrätt? Är det bra? Vad händer om räntan går upp? Har bostadsrättsföreningar rörlig ränta på sina skulder? Dvs är det som att köpa ett hus med en skuld som man betalar ränta på men inte kan räkna hem värdeökningen på?
Om man struntar i driftskostnaden och eventuella skatter viket kan vara en stora poster i boendekostnaden. Kan jag jämföra så här (5% ränta, ignorerar topplån):
Ovan får jag en månadskostnad på ca: 10500 kr
Detta skulle motsvara att köpa ett hus för ca 3.6 miljoner och få räntekostnad på 10500 kr.
Vad är skillnaden? Vilket är bäst/sämst?
Jag bor i BRF-kedjehus i Sthlm. Föreningen är från 1955 och består av 32 hus och har en totalt skuld på 3,9 miljoner. M a o har vi extremt bra ekonomi i föreningen. Vår hyra är ca 4.500:-/mån, vilket inkluderar uppvärmning, sophämtning och kabel-TV. Dessutom står föreningen för det yttre underhållet, som tak, ytterväggar mm.
En fördel med BRF har varit det låga förmögenhetsvärdet, i vårt fall ca 900.000:-, vilket är betydligt lägre än jämförbart taxeringsvärde på friköpt kedjehus. Nackdelen med BRF kan vara att det är mer styrt vad du får göra med ditt hus och tomt. Fördelarna är att du oftast inte kan drabbas av stora överraskningskostnader pga trasigt tak och väggar, dränering, stambyte mm. Marknadsvärdet på vårt hus är ca 3,5 milj och har 135 m2 i boyta. Jag hoppas du har fått svar på några av dina frågor.
En fördel med BRF har varit det låga förmögenhetsvärdet, i vårt fall ca 900.000:-, vilket är betydligt lägre än jämförbart taxeringsvärde på friköpt kedjehus. Nackdelen med BRF kan vara att det är mer styrt vad du får göra med ditt hus och tomt. Fördelarna är att du oftast inte kan drabbas av stora överraskningskostnader pga trasigt tak och väggar, dränering, stambyte mm. Marknadsvärdet på vårt hus är ca 3,5 milj och har 135 m2 i boyta. Jag hoppas du har fått svar på några av dina frågor.
Jag har sett radhus som upplåts som bostadsrätter, men detta är första gången jag hör talas om en villa som säljs som en bostadsrätt. Eller är det ett större hus där det finns några stycken lägenheter?
När det gäller lånen går det generellt inte att säga vad Brf har för bindningstid. Kolla i senaste årsredovisningen, eller kontakta någon i styrelsen. Några föreningar har alla lån rörliga, men det är nog vanligast att en stor del av lånen är bundna.
Rent generellt kan jag inte se några större fördelar med att äga en villa som i form av en bostadsrätt, förutom då förmögenhetsvärdet som nämndes ovan. En annan fördel kan väl vara om du inte alls är intresserad av det yttre underhållet av huset.
Nackdelarna är att det många saker som du själv inte kan bestämma över, utan det är styrelsen som tar dessa beslut. En annan nackdel är att en förening inte får göra ränteavdrag på samma sätt som en enskild person får vid inkomstdeklaration. En fördel är att fastighetsskatten är lägre, men istället beskattas även bostadsrättsföreningar med en schablonskatt.
När det gäller lånen går det generellt inte att säga vad Brf har för bindningstid. Kolla i senaste årsredovisningen, eller kontakta någon i styrelsen. Några föreningar har alla lån rörliga, men det är nog vanligast att en stor del av lånen är bundna.
Rent generellt kan jag inte se några större fördelar med att äga en villa som i form av en bostadsrätt, förutom då förmögenhetsvärdet som nämndes ovan. En annan fördel kan väl vara om du inte alls är intresserad av det yttre underhållet av huset.
Nackdelarna är att det många saker som du själv inte kan bestämma över, utan det är styrelsen som tar dessa beslut. En annan nackdel är att en förening inte får göra ränteavdrag på samma sätt som en enskild person får vid inkomstdeklaration. En fördel är att fastighetsskatten är lägre, men istället beskattas även bostadsrättsföreningar med en schablonskatt.
Tack för svaren.
Nej det är inte en fristående villa utan ett parhus.
Ficus: om man endast har en skuld på 120 000 per hus som ni verkar ha i er förening känns det faktiskt som en trygg affär.
Men brf där huset ingår har skulder på 29 miljoner och det är 17 hus, dvs 1.7 miljoner per hus, kommer ta många år innan inflationen har ätit upp den.
Jag tror jag har fått tillräckligt med svar för att avstå ett köp.
Nej det är inte en fristående villa utan ett parhus.
Ficus: om man endast har en skuld på 120 000 per hus som ni verkar ha i er förening känns det faktiskt som en trygg affär.
Men brf där huset ingår har skulder på 29 miljoner och det är 17 hus, dvs 1.7 miljoner per hus, kommer ta många år innan inflationen har ätit upp den.
Jag tror jag har fått tillräckligt med svar för att avstå ett köp.
Jag tror att det blir lite missvisdande att bara se månadsavgiften (kallas inte hyra i en brf) som en kapitalkostnad. Dels brukar månadsavgiften täcka en del driftskostnader (vatten, sophämntning?, ibland värme). Den täcker alltid den del av din villaförsäkring som inte är en hemförsäkring.
Dels ingår det oftast (alltid tror jag, lagstadgat?) en avsättning till inre reparatiosnfond, denna avsättning skall vara ngt i stil med 1% av produktionskostnaden. Dessa pengar är i princip dina, men du får bara ta ut dom för kostnader som går till inre underhåll. Och på samma sätt sätter föreningen av till en yttre underhållsfond. Den avsättningen har jag också för mig är lagstadgad, men justeras ofta uppåt för att täcka faktiska kostnader inom en uppgjord underhållsplan som brukar sträcka sig 5-10 (ibland 30år)år frammåt. Dom här avsättningarna var ganska försumbara mot räntekostnader på den tiden jag själv var ordförande i en brf (slutet av 80- talet), när räntorna låg på 12-14%, men med dagens ränteläge så är ju avsättningarna allt annat än försumbara i en kalkyl.
Summa sumarum så tror jag att det blir ganska grovt missvisande om man bara jämför avgift med räntekostander.
Dels ingår det oftast (alltid tror jag, lagstadgat?) en avsättning till inre reparatiosnfond, denna avsättning skall vara ngt i stil med 1% av produktionskostnaden. Dessa pengar är i princip dina, men du får bara ta ut dom för kostnader som går till inre underhåll. Och på samma sätt sätter föreningen av till en yttre underhållsfond. Den avsättningen har jag också för mig är lagstadgad, men justeras ofta uppåt för att täcka faktiska kostnader inom en uppgjord underhållsplan som brukar sträcka sig 5-10 (ibland 30år)år frammåt. Dom här avsättningarna var ganska försumbara mot räntekostnader på den tiden jag själv var ordförande i en brf (slutet av 80- talet), när räntorna låg på 12-14%, men med dagens ränteläge så är ju avsättningarna allt annat än försumbara i en kalkyl.
Summa sumarum så tror jag att det blir ganska grovt missvisande om man bara jämför avgift med räntekostander.
En sak till.
I mitt tycke så är en faktor som talar frö brf som ägandeform att det är skattegynnat när det gäller fatighsteskatten, i gengäld kan det vara missgynnat vad gäller ränteavdrag. Det är ganska komplicerat att avgöra vilken upplåningsform (kollerktivt i föreningen eller privata lån) som igentligen är bäst.
Men efterssom det mesta tyder på att fastighetsskatten nu äntligen är ett försvinnande problem så borde det innebär att brf som ägandeform får sina priser något nedjusterat inom en nära framtid (en av fördelarna med ägandeformen blir mindre jämfört med andra ägandeformer). och fastighetsskatten tror jag är ett smärre problem i framtiden oavsett vilken regering vi får, den har varit politiskt oerhört dyr för socialdemokratin under flera val i följd. Så skillnanden med aliansen mot soc. är att den nu (troligen) skärs ned i snabbare takt.
I mitt tycke så är en faktor som talar frö brf som ägandeform att det är skattegynnat när det gäller fatighsteskatten, i gengäld kan det vara missgynnat vad gäller ränteavdrag. Det är ganska komplicerat att avgöra vilken upplåningsform (kollerktivt i föreningen eller privata lån) som igentligen är bäst.
Men efterssom det mesta tyder på att fastighetsskatten nu äntligen är ett försvinnande problem så borde det innebär att brf som ägandeform får sina priser något nedjusterat inom en nära framtid (en av fördelarna med ägandeformen blir mindre jämfört med andra ägandeformer). och fastighetsskatten tror jag är ett smärre problem i framtiden oavsett vilken regering vi får, den har varit politiskt oerhört dyr för socialdemokratin under flera val i följd. Så skillnanden med aliansen mot soc. är att den nu (troligen) skärs ned i snabbare takt.
Kolla med föreningen om det finns några planer på friköpande.
Vi köpte ett brf-parhus i gbg 24hus/48lgh som ganska omgående blev friköpte. Föreningens lån på 50mille delades upp på medlemmarna istället. Blev en bra affär, 30% ränteavdrag för privatperson mot 0 för föreningen märktes direkt i plånboken.
Vi köpte ett brf-parhus i gbg 24hus/48lgh som ganska omgående blev friköpte. Föreningens lån på 50mille delades upp på medlemmarna istället. Blev en bra affär, 30% ränteavdrag för privatperson mot 0 för föreningen märktes direkt i plånboken.
Det är väldigt svårt att generellt säga vad månadsavgiften i en bostadsrättsförening går till. I någon förening täcker den även sophämtning, vatten och el, men i andra får varje bostadsrättsinnehavare står för dessa kostnader förutom månadsavgiften.
När det gäller inre och yttre reperationsfonder måste man kontrollera föreningens stadgar. Många föreningar har idag ingen inre fond, det är inget lagkrav. När det gäller den yttre fonden ska man tänka på att det inte är några verkliga pengar som finns på ett konto som föreningen kan ta ut och betala hantverkare med. Detta är en ren "bokföringsgrej".
Man ska oxå noga kontrollera de kommande underhållsplanerna. Det är ju mycket lättare att styra sitt eget underhåll i sitt eget hus, "detta har jag råd med, men detta har jag inte råd med". I en bostadsrättsförening är det mångas ekonomier som är inblandade och alla strävar efter så låga månadsavgifter som möjligt.
När det gäller inre och yttre reperationsfonder måste man kontrollera föreningens stadgar. Många föreningar har idag ingen inre fond, det är inget lagkrav. När det gäller den yttre fonden ska man tänka på att det inte är några verkliga pengar som finns på ett konto som föreningen kan ta ut och betala hantverkare med. Detta är en ren "bokföringsgrej".
Man ska oxå noga kontrollera de kommande underhållsplanerna. Det är ju mycket lättare att styra sitt eget underhåll i sitt eget hus, "detta har jag råd med, men detta har jag inte råd med". I en bostadsrättsförening är det mångas ekonomier som är inblandade och alla strävar efter så låga månadsavgifter som möjligt.