Skall det behöva bli så här dyrt?
Hej,
Jag och min fru skall bygga hus på vår införskaffade tomt i Jönköpingstrakten. Tomten är en sluttningstomt, och vi måste bygga sutteräng enligt direktiv från kommunen.
Vi har tidigare varit i kontakt med Hjältevads hus m.fl för att få en prisbild av vilka pengar det rör sig om, och eftersom det är sutteräng så blir det lite dyrare.
Det skulle kosta ca 2,2 mkr att få ett Hjältevadshus (+tomt, V/A) och efter diskussion med en arkitekt så kom vi fram till att det
går att bygga ett eget ritat hus i lösvirke för samma pengar. Vi startade då upp ritningsjobbet och har nu ett komplett
förfrågningsunderlag med arkitektritningar som vi skickat ut till ett antal mindre byggare.
Underlaget är mkt väl specat så det skall inte vara några som helst problem att räkna på detta. Vid kontakt med entreprenörerna så verkar det vara högkonjunktur på byggmarknaden
i Jönköpings regionen då de inte verkar ha räknat baserat på underlaget alls.
Huset är på ca 170 kvm boyta + 30 biyta (garage och förråd i sutterängplan i huset).
Det är inget speciellt med huset som sådant förutom att vi tänkt ha lärkträ som fasad. Lärkträ är ganska fet och man behöver inte olja det om man inte vill.
Oljar man det inte kommer fasaden att gråna med tiden och blir ungefär som järnvitriol-behandlad fur.
Lärkträ kostar enligt uppgift ca 3 ggr mer än gran, men väljer man gran så måste det ju behandlas med antingen olja eller färg ett par tre gånger
för att bli tålig. Detta gör att obehandlad lärk och gran blir ungefär lika kostsamt enligt en av sveriges främsta experter på lärk.
Entreprenörerna (de som vi vill ha offert från) verkar dock inte tänka så långt, utan de säger att "det är mycket special på huset" och refererar då
bl.a till lärkträ:et. Fasaden verkar vara det första de tittar på och går inte in i detalj, utan tar rejäl höjd för resten av huset
för att vara säker på att täcka upp för kostnaderna. Detta blir då en miss i prisuppgiften enligt min mening då det är inne i huset vi verkligen tänkt
till för att minska kostnaderna: Inga exklusiva vitvarumodeller (BOSCH standard), vitlackad MDF-board som kök baserat på IKEA stomme el. likvärdig, golv
200:-/kvm, Höganäs kakel i våtutrymmen, inga tapeter (enbart målning), inga golvsocklar (mjukfog istället), smart placering av centraldammsugaruttag (endast 2 i hela huset) för att
minimera kostnader för installation, papp-tak (enkelt platt (10 graders lutning), minimalt med fönster för att minska kostnaderna för detta.
Ja ni hör ju själva...
Ändå så får vi in offerter i spannet 3-4,5mkr (totalentreprenad, exkl. tomt V/A)
Vi är helt frågandes till hur det kan bli så mycket..
Min spontana känsla är att de mindre byggarna inte är vana vid tydligt specade ritningar, där de ser att de måste lägga en massa
tid för att få det enligt spec, och inte kan göra "som man brukar göra". De ser det som "speciellt" och därmed kostsamt.
Är detta verkligen rimligt? Det är ju 1-2,5 mkr för mycket enligt vår ursprungliga beräkning.
Skall man istället vända sig till större entreprenörer som NCC, Skanska, PEAB eller liknande?
Tacksam för idéer och kommentarer
???
Jag och min fru skall bygga hus på vår införskaffade tomt i Jönköpingstrakten. Tomten är en sluttningstomt, och vi måste bygga sutteräng enligt direktiv från kommunen.
Vi har tidigare varit i kontakt med Hjältevads hus m.fl för att få en prisbild av vilka pengar det rör sig om, och eftersom det är sutteräng så blir det lite dyrare.
Det skulle kosta ca 2,2 mkr att få ett Hjältevadshus (+tomt, V/A) och efter diskussion med en arkitekt så kom vi fram till att det
går att bygga ett eget ritat hus i lösvirke för samma pengar. Vi startade då upp ritningsjobbet och har nu ett komplett
förfrågningsunderlag med arkitektritningar som vi skickat ut till ett antal mindre byggare.
Underlaget är mkt väl specat så det skall inte vara några som helst problem att räkna på detta. Vid kontakt med entreprenörerna så verkar det vara högkonjunktur på byggmarknaden
i Jönköpings regionen då de inte verkar ha räknat baserat på underlaget alls.
Huset är på ca 170 kvm boyta + 30 biyta (garage och förråd i sutterängplan i huset).
Det är inget speciellt med huset som sådant förutom att vi tänkt ha lärkträ som fasad. Lärkträ är ganska fet och man behöver inte olja det om man inte vill.
Oljar man det inte kommer fasaden att gråna med tiden och blir ungefär som järnvitriol-behandlad fur.
Lärkträ kostar enligt uppgift ca 3 ggr mer än gran, men väljer man gran så måste det ju behandlas med antingen olja eller färg ett par tre gånger
för att bli tålig. Detta gör att obehandlad lärk och gran blir ungefär lika kostsamt enligt en av sveriges främsta experter på lärk.
Entreprenörerna (de som vi vill ha offert från) verkar dock inte tänka så långt, utan de säger att "det är mycket special på huset" och refererar då
bl.a till lärkträ:et. Fasaden verkar vara det första de tittar på och går inte in i detalj, utan tar rejäl höjd för resten av huset
för att vara säker på att täcka upp för kostnaderna. Detta blir då en miss i prisuppgiften enligt min mening då det är inne i huset vi verkligen tänkt
till för att minska kostnaderna: Inga exklusiva vitvarumodeller (BOSCH standard), vitlackad MDF-board som kök baserat på IKEA stomme el. likvärdig, golv
200:-/kvm, Höganäs kakel i våtutrymmen, inga tapeter (enbart målning), inga golvsocklar (mjukfog istället), smart placering av centraldammsugaruttag (endast 2 i hela huset) för att
minimera kostnader för installation, papp-tak (enkelt platt (10 graders lutning), minimalt med fönster för att minska kostnaderna för detta.
Ja ni hör ju själva...
Ändå så får vi in offerter i spannet 3-4,5mkr (totalentreprenad, exkl. tomt V/A)
Vi är helt frågandes till hur det kan bli så mycket..
Min spontana känsla är att de mindre byggarna inte är vana vid tydligt specade ritningar, där de ser att de måste lägga en massa
tid för att få det enligt spec, och inte kan göra "som man brukar göra". De ser det som "speciellt" och därmed kostsamt.
Är detta verkligen rimligt? Det är ju 1-2,5 mkr för mycket enligt vår ursprungliga beräkning.
Skall man istället vända sig till större entreprenörer som NCC, Skanska, PEAB eller liknande?
Tacksam för idéer och kommentarer
???
Du har helt rätt.
När byggaren ser ritningen tänker han bara ujujuj vad jobbigt och tar fram vänsterhandens fingrar istället för räknaren (eller datorn).
Självklart ska du ta in offert från större byggare också...varför har du inte gjort det?
I slutändan kanske det är samma hantverkare som bygger som de du redan skickat offertunderlagen till..
Jag har en bekant som råkat ut för precis det här. Små byggare verkar inte vara vana att ta sig an stora projekt, utan arbetar hellre på löpande räkning eller fasta priser åt större entreprenörer enligt måttot "Det brukar ju funka".
När byggaren ser ritningen tänker han bara ujujuj vad jobbigt och tar fram vänsterhandens fingrar istället för räknaren (eller datorn).
Självklart ska du ta in offert från större byggare också...varför har du inte gjort det?
I slutändan kanske det är samma hantverkare som bygger som de du redan skickat offertunderlagen till..
Jag har en bekant som råkat ut för precis det här. Små byggare verkar inte vara vana att ta sig an stora projekt, utan arbetar hellre på löpande räkning eller fasta priser åt större entreprenörer enligt måttot "Det brukar ju funka".
Jag tror du får väl saltade offerter pga totalentreprenadkravet.
Har ni funderat på att upphandla i mindre bitar? Det finns tex många exempel här på forumet om de som tar in en totatoffert på bergvärme (värmepump, installation, borrning) landar på >120000kr medan de som upphandlar del för del hamnar på ca 80000.
Personligen tror jag inte att de större företagen kommer ge er bättre priser.
Jag tycker ni är inne på helt rätt väg med att bygga lösvirke, det ska vara billigare än motsvarande standardhus. Fundera på delad entreprenad.
Ett annat utmärkt sätt att göra bygget billigare är eget arbete, att ta hand om målning och tapetsering själv är ett enkelt sätt att spara mycket pengar på.
Har ni funderat på att upphandla i mindre bitar? Det finns tex många exempel här på forumet om de som tar in en totatoffert på bergvärme (värmepump, installation, borrning) landar på >120000kr medan de som upphandlar del för del hamnar på ca 80000.
Personligen tror jag inte att de större företagen kommer ge er bättre priser.
Jag tycker ni är inne på helt rätt väg med att bygga lösvirke, det ska vara billigare än motsvarande standardhus. Fundera på delad entreprenad.
Ett annat utmärkt sätt att göra bygget billigare är eget arbete, att ta hand om målning och tapetsering själv är ett enkelt sätt att spara mycket pengar på.
Håller med. Det finns mycket pengar att tjäna på att ta hand om bygget själv. Då menar jag inte bygga utan "bara" upphandla och övervaka bygget.
Du slipper allt dökött och kan komma undan många sköna hundratusingar rikare. Det är dock ganska tidskrävande så det kan vara idé för någon i hushållet att ta några sabbatsmånader om det är möjligt.
mvh
Snåla David
Du slipper allt dökött och kan komma undan många sköna hundratusingar rikare. Det är dock ganska tidskrävande så det kan vara idé för någon i hushållet att ta några sabbatsmånader om det är möjligt.
mvh
Snåla David
Lind skrev:
Absolut!
Jag instänner till fullo med Lind, att det bästa ni kan göra är att upphandla i mindre bitar, tex ta in anbud på grunden (minst 3 entreprenörer) men då är frågan ska schakt ingå i det jobbet eller är det en separat aktivitet/anbud? Stomresning kan vara nästa anbud osv.
Tänk på att ta in anbud från minst 3 olika entreprenörer helat tiden, du kommer upptäcka att ni får en stor spridning på offerterna.
Sedan är det bara att kolla referenser på deras tidigare arbeten...
Hej Igen,
Tack för era synpunkter och kommentarer.
Entreprenörerna har själva sagt att totalentreprenad kostar ca 10-15% extra vilket (om man får titta på deras offerter ) skulle ge ca 300-400 tkr extra. Det är det ju inte värt...
Den senaste byggaren (som vi inte fått offert av ännu) sa att det handlar om ca 100 tkr extra. Vi kommer teckna avtalen separat (el, vvs, grund, hus) för att spara in på denna kostnad. Anledningen till att jag först ville ha totalentreprenad var att jag ville inte beblanda mig i samordningsjobbet av alla resurser. Detta har dock den senaste entreprenören sagt att han kan ta ändå. Hoppas bara att hans offert inte hamnar uppåt väggarna den också...
Tack för era synpunkter och kommentarer.
Entreprenörerna har själva sagt att totalentreprenad kostar ca 10-15% extra vilket (om man får titta på deras offerter ) skulle ge ca 300-400 tkr extra. Det är det ju inte värt...
Den senaste byggaren (som vi inte fått offert av ännu) sa att det handlar om ca 100 tkr extra. Vi kommer teckna avtalen separat (el, vvs, grund, hus) för att spara in på denna kostnad. Anledningen till att jag först ville ha totalentreprenad var att jag ville inte beblanda mig i samordningsjobbet av alla resurser. Detta har dock den senaste entreprenören sagt att han kan ta ändå. Hoppas bara att hans offert inte hamnar uppåt väggarna den också...
Jo, 10-15% påslag för totalentreprenad brukar vara påslaget om du väljer att köpa av en husleverantör.ZumZum skrev:
Väljer du fristående entreprenörer som ska ta ett helhetsgrepp så tror ja det är "fri prissättning" som råder.
Dessvärre är det nog så att de som väljer att bygga "arkitektritat" och väljer att inte köpa hussats ses som "rika" av entreprenören som då saltar offertern.