Skäligt prisavdrag besiktningsanmärkning (husköp)
Har gått och köpt oss ett hus! 
Blev en 80-tals villa på 150kvm + 70kvm anslutade garagedel. Äntligen får även bilen och hojen tak över huvudet!
Besiktningen genererade två anmärkelser vi hakat upp oss på men utöver det inga större överraskningar.
1. Liten fuktskada längst ner på vägg (mot yttervägg) inuti proppskåp i tvättstugan. Fuktkvot uppmättes till 18% (OK gräns, 17%) längst ner på bräda mot ytterväggen. Finns ingen intilliggande vattenledning och kommer tillsynes inte heller utifrån så bes.man förespråkade en djupare analys vilket säljarna anlitat OCAB till för utredning och åtgärd.
2. Badrum övervåning, golvbrunn under badkar EJ utbytt vid renovering för drygt 10 år sedan. Är ett helklinkrat/kaklat badrum så blir omfattande att byta ut. Bes.man sa dock att har det hållit tätt i över 10 år lär det hålla länge till. Ringde försäkringsbolag som berättar att de däremot inte står för skador med anledning av denna gamla golvbrunn.
Vi vill såklart att säljarna finner rotorsak och åtgärd till vattenskadan i tvättstugan. Badrummet däremot har vi egna tankar på att renovera kommande åren men vill komma överens om ett skäligt prisavdrag på köpesumman, förslagsvis motsvarande vad ett brunnsutbyte med tillkommande renovering av klinkergolvet skulle kosta.
Vad kan en skälig summa vara i detta fall, hur brukar sådana här uppgörelser gå till?
Mvh
Tobias
Blev en 80-tals villa på 150kvm + 70kvm anslutade garagedel. Äntligen får även bilen och hojen tak över huvudet! Besiktningen genererade två anmärkelser vi hakat upp oss på men utöver det inga större överraskningar.
1. Liten fuktskada längst ner på vägg (mot yttervägg) inuti proppskåp i tvättstugan. Fuktkvot uppmättes till 18% (OK gräns, 17%) längst ner på bräda mot ytterväggen. Finns ingen intilliggande vattenledning och kommer tillsynes inte heller utifrån så bes.man förespråkade en djupare analys vilket säljarna anlitat OCAB till för utredning och åtgärd.
2. Badrum övervåning, golvbrunn under badkar EJ utbytt vid renovering för drygt 10 år sedan. Är ett helklinkrat/kaklat badrum så blir omfattande att byta ut. Bes.man sa dock att har det hållit tätt i över 10 år lär det hålla länge till. Ringde försäkringsbolag som berättar att de däremot inte står för skador med anledning av denna gamla golvbrunn.
Vi vill såklart att säljarna finner rotorsak och åtgärd till vattenskadan i tvättstugan. Badrummet däremot har vi egna tankar på att renovera kommande åren men vill komma överens om ett skäligt prisavdrag på köpesumman, förslagsvis motsvarande vad ett brunnsutbyte med tillkommande renovering av klinkergolvet skulle kosta.
Vad kan en skälig summa vara i detta fall, hur brukar sådana här uppgörelser gå till?
Mvh
Tobias
Detta med ytterligare bes. av tvättstugan. Kommer det att ske medan du fortfarande har rätt att häva köpet? Jag förutsätter att du har skrivit köpeavtal med (öppen?) besiktningsklausul. Annars kanske första åtgärd bör vara att förhandla fram en längre besiktningstid.
Så om vi antar att diskussionen främst gäller badrummet.
Då är det jättesvårt att föreslå en "skälig" summa. I princip så går det inte att åtgärda den icke bytta golvbrunnen utan att göra om precis hela badrummet. Om det är 10 år gammalt så är det troligen ett rollat tätskikt, sådana går i princip inte att skarva på ett godkänt sätt. Så skall man ändra något så måste allt göras om.
Att begära nedsättning med hela badrumsrenoveringen är dock knappast något säljaren går med på, och man kan resonera på många olika sätt om "värdet" av detta.
Om vi utgår från att en totalrenovering kostar 100 000 (med återanvändning av möbler och porslin). Då kan man räkna med att badrummet har passerat ungefär halva sin livslängd idag, kanske lite mindre. Dvs. det vore motiverat med en prsisänkning på 50 000, OM badrummet är oanvändbart nu.
Men fullt så illa är det ju inte, det kan börja läcka imorgon, men det kan också fungera i 20 år till. Om man då funderar över sannolikheten för en skada de närmaste 10 åren. Och viktar värdet efter det. jag vet inte hur stor risk det är med en äldre golvbrunn. Lite handlar det ju om HUR gammal den är. men om vi hugger till med 20% risk för en vattenskada de närmaste 10 åren. Då skulle man kunna vikta värdet till 10 000 kr.
Om man dessutom räknar in att du ändå tänker göra om badrummet, så lider du egentligen ingen skada av att detta fel finns. Då skall man istället fundera över hur mycket lägre pris det skulle blivit vid budgivningen om golvbrunnen vore känd.
Med "fel" spekulanter, och om badrummet hade varit alldeles nytt osv. Så kan ett sådant problem sänka buden med mycket mer än kostnaden för att göra om badrummet helt, flera hundra tusen. Men här kan man misstänka att det mest säljande i huset var inte det 10 år gamla badrummet? Så här kanske flera spekulanter hade tagit det med en axelryckning "skall ju ändå göra om det".
Som läget beskrivs hade jag kanske med tvekan försökt föreslå en sänkning med 20 - 25 000. man måste väga in hurpass man värderar att säljaren inte blir sur, och hur gärna man vill ha huset, trots problemen.
Men iom. att du ändå tänker göra om badrummet, så skulle jag nog fokusera mer på fukten i tvättstugan. Framförallt om ursprunget är svårt att lokalisera. Det skulle kunna vara en indikation på katastrof fel.
Så om vi antar att diskussionen främst gäller badrummet.
Då är det jättesvårt att föreslå en "skälig" summa. I princip så går det inte att åtgärda den icke bytta golvbrunnen utan att göra om precis hela badrummet. Om det är 10 år gammalt så är det troligen ett rollat tätskikt, sådana går i princip inte att skarva på ett godkänt sätt. Så skall man ändra något så måste allt göras om.
Att begära nedsättning med hela badrumsrenoveringen är dock knappast något säljaren går med på, och man kan resonera på många olika sätt om "värdet" av detta.
Om vi utgår från att en totalrenovering kostar 100 000 (med återanvändning av möbler och porslin). Då kan man räkna med att badrummet har passerat ungefär halva sin livslängd idag, kanske lite mindre. Dvs. det vore motiverat med en prsisänkning på 50 000, OM badrummet är oanvändbart nu.
Men fullt så illa är det ju inte, det kan börja läcka imorgon, men det kan också fungera i 20 år till. Om man då funderar över sannolikheten för en skada de närmaste 10 åren. Och viktar värdet efter det. jag vet inte hur stor risk det är med en äldre golvbrunn. Lite handlar det ju om HUR gammal den är. men om vi hugger till med 20% risk för en vattenskada de närmaste 10 åren. Då skulle man kunna vikta värdet till 10 000 kr.
Om man dessutom räknar in att du ändå tänker göra om badrummet, så lider du egentligen ingen skada av att detta fel finns. Då skall man istället fundera över hur mycket lägre pris det skulle blivit vid budgivningen om golvbrunnen vore känd.
Med "fel" spekulanter, och om badrummet hade varit alldeles nytt osv. Så kan ett sådant problem sänka buden med mycket mer än kostnaden för att göra om badrummet helt, flera hundra tusen. Men här kan man misstänka att det mest säljande i huset var inte det 10 år gamla badrummet? Så här kanske flera spekulanter hade tagit det med en axelryckning "skall ju ändå göra om det".
Som läget beskrivs hade jag kanske med tvekan försökt föreslå en sänkning med 20 - 25 000. man måste väga in hurpass man värderar att säljaren inte blir sur, och hur gärna man vill ha huset, trots problemen.
Men iom. att du ändå tänker göra om badrummet, så skulle jag nog fokusera mer på fukten i tvättstugan. Framförallt om ursprunget är svårt att lokalisera. Det skulle kunna vara en indikation på katastrof fel.
Jag reagerar på att det är säljaren som beställer den fördjupade undersökning. Du vill vara beställare till undersökningen, så att du kan kräva skadestånd ifall besiktningsmannen gör fel och du lider skada.
Att man sen avtalar med säljaren att få avdrag för åtgärdskostnader + utökad undersökning är en annan femma
Att man sen avtalar med säljaren att få avdrag för åtgärdskostnader + utökad undersökning är en annan femma
Hej
Du kan åtgärda golvbrunnen och få 15 årsgaranti på utförandet. Man behöver inte renovera om hela badrummet.
Vart bor du nånstans?
Besiktningsmannen
Du kan åtgärda golvbrunnen och få 15 årsgaranti på utförandet. Man behöver inte renovera om hela badrummet.
Vart bor du nånstans?
Besiktningsmannen
Säljaren har beställt en förhandsbesiktning för att teckna soldater försäkringen. Du som köpare har ingen juridisk tillgång till utlåtandet om du inte har genomgång av utlåtandet med besiktningsmannen. Men jag rekommenderar skarps att ta en egen OBEROENDE besiktningsman och gör en egen besiktning, eftersom nu för tiden är väldigt många besiktningsmän uppbundna med kontrakt via mäklare och stötte besiktningsbolag, och skriver inte besiktningsmannen då "schysta" utlåtanden som mäklaren inte gillar/"typ godtar" så får den besiktningsmannen inga fler uppdrag av den mäklaren nästa gång.
Besiktningsmannen
Besiktningsmannen
Tack så mycket för utförliga svar.
Vi har givetvis skrivit kontrakt med besiktningsklausul, så rätten att dra sig ur finns kvar på bordet.. om än vi väldigt gärna vill komma överens och slutföra köpet då vi äntligen hittat något som passar oss.
Oanvändbart är det inte eftersom badrummet har använts utan problem sedan renovering men vi kommer definitivt lida av huvudbry kring användning av badkaret. Inte riktigt vad vi förväntade oss vid kontraktskrivningen. Men som ni säger hade vi sannolikt gått vidare med budgivning även om problemet varit känt, så vi bryter ner det till vad det är värt för oss, ett prisavdrag känns aktuellt då det ändå är en potentiell risk om än en liten sådan, skulle det hända något så blir det dyrt. Är det oförskämt att yrka på 20.000 kr, hur hade ni agerat?
Säljarna blev uppenbart överraskade och upprörda vid upptäckten av fuktskadan och ville göra rätt för sig. De ringde OCAB och vi kommer få närvara och ta del av hela undersökningen. Är det verkligen någon skillnad på vem som står som beställare, kan inte vi kräva skadestånd på ett felaktigt arbete ifall vi övertar ägandeskap på objektet i fråga?
Vi har givetvis skrivit kontrakt med besiktningsklausul, så rätten att dra sig ur finns kvar på bordet.. om än vi väldigt gärna vill komma överens och slutföra köpet då vi äntligen hittat något som passar oss.
Oanvändbart är det inte eftersom badrummet har använts utan problem sedan renovering men vi kommer definitivt lida av huvudbry kring användning av badkaret. Inte riktigt vad vi förväntade oss vid kontraktskrivningen. Men som ni säger hade vi sannolikt gått vidare med budgivning även om problemet varit känt, så vi bryter ner det till vad det är värt för oss, ett prisavdrag känns aktuellt då det ändå är en potentiell risk om än en liten sådan, skulle det hända något så blir det dyrt. Är det oförskämt att yrka på 20.000 kr, hur hade ni agerat?
Säljarna blev uppenbart överraskade och upprörda vid upptäckten av fuktskadan och ville göra rätt för sig. De ringde OCAB och vi kommer få närvara och ta del av hela undersökningen. Är det verkligen någon skillnad på vem som står som beställare, kan inte vi kräva skadestånd på ett felaktigt arbete ifall vi övertar ägandeskap på objektet i fråga?
Redigerat:
Besiktningsman från Anticimex anlitades efter budgivning och kontraktskrivning på våran bekostnad, så det var ingen förhandsbesiktning anlitad av säljaren i detta fall. Dock anlitades anticimex genom mäklaren.. jag som lekman fick iallafall intrycket att det var en proffsig och genomgående besiktning med ett tydligt protokoll som resultat.
Vad mellan tummen och pekfingret skulle det kosta att få golvbrunnen utbytt och tätskiktet med klinker lagat? Förstår att det är svårt att sia om utan att se badrummet i fråga men.. grovt? Bor i Umeå.
Vad mellan tummen och pekfingret skulle det kosta att få golvbrunnen utbytt och tätskiktet med klinker lagat? Förstår att det är svårt att sia om utan att se badrummet i fråga men.. grovt? Bor i Umeå.
Var det många med och budade på huset? om ja, strunta i att försöka få ersättning för något som inte är rimligt att få åtgärdat till rimlig peng.
Ta med i beräkningen att om säljaren inte vill sänka priset så har ni inte trumfen längre, ni har alternativet att dra er ur. Är det värt risken för 10-20k i en affär runt 1,5-2 miljoner?!?
Ta med i beräkningen att om säljaren inte vill sänka priset så har ni inte trumfen längre, ni har alternativet att dra er ur. Är det värt risken för 10-20k i en affär runt 1,5-2 miljoner?!?
Var många med och budade men blir ett långt hopp (150k) för säljarna ner till 3e budgivare, 2a budgivare vet vi har köpt annat hus.
Mellanstaden Umeå börjar lida av storstadssyndrom och för 1,5-2m blir det inte mycket hus, får dubblera den summan. I det stora perspektivet är prisavdraget en struntsumma men om det finns relevanta skäl att dra ner priset några tiotusen så, varför inte? I slutändan är det ju ändå pengar om än en låg procentuell del.
Mellanstaden Umeå börjar lida av storstadssyndrom och för 1,5-2m blir det inte mycket hus, får dubblera den summan. I det stora perspektivet är prisavdraget en struntsumma men om det finns relevanta skäl att dra ner priset några tiotusen så, varför inte? I slutändan är det ju ändå pengar om än en låg procentuell del.