Sälja borätt - reavinst till tomt?
Jag och min sambo köpte en tomt förra året som vi har tänkt att bebygga. För tillfälligt äger vi (eller mer exakt jag) en bostadsrätt. Nu snackar alla om prisfall. Dessutom snackas det om att reavinstskatten ska öka. Därför öveväger vi om vi skulle försöka att sälja bostadsrätten redan innan årsskiftet och försöka hitta en hyresrätt tills huset blir klart.
Bostadsrätten köptes för 150 K och värdet nu tros ligga mellan 700 till 850 K .
Nu undrar jag om nån har några synpunkter på detta. Är det att överreagera?
Är det genomförbart? Jag äger ju som sagt var bostadsrätten. Alltså kan jag bara flytta med reavinsten in i halva tomtvärdet. Går det att skriva över ena halvan av bosatdsrätten på henne och ha möjlighet att kvitta allt mot tomtvärdet (1425 K + stämpelskatt) + 90 K i VA anslutningsavgift.
Har jag missat någon viktig aspekt?
Hur mycke är det reavinstskatten kommer att ändras?
Bostadsrätten köptes för 150 K och värdet nu tros ligga mellan 700 till 850 K .
Nu undrar jag om nån har några synpunkter på detta. Är det att överreagera?
Är det genomförbart? Jag äger ju som sagt var bostadsrätten. Alltså kan jag bara flytta med reavinsten in i halva tomtvärdet. Går det att skriva över ena halvan av bosatdsrätten på henne och ha möjlighet att kvitta allt mot tomtvärdet (1425 K + stämpelskatt) + 90 K i VA anslutningsavgift.
Har jag missat någon viktig aspekt?
Hur mycke är det reavinstskatten kommer att ändras?
Jag tycker att ni överreagerar.
Prisfall har man pratat om i ett decennium och dessutom finns det just nu extra mycket som talar emot ett prisfall på just bostadsrätter, nämligen att inkomstskatte för bostadsrättsföreningar försvinner. Kolla på er förenings senaste årsredovisning och räkna ut hur mycket er förening kommer spara på det. Om det innebär en ordentlig sänkning av månadskostnaden så kan nog bostadsrätten stiga ganska hyggligt i pris.
Vad gäller reavinstskatten så finns det inte ens ett förslag om att den ska höjas än, utan det har diskuterats lite i allmäna ordalag att det är ett möjligt sett att finansiera avskaffad fastighetsskatt, men det ska utredas först. Det är alltså inget som sker på ett bra tag, så det finns ingen poäng i att stressa av det skälet.
Dessutom så kommer ni väl att begära uppskov för reavinstskatten genom att ni bygger ett nytt hus och isåfall så kommer ju inte reavinstskatten nu i vilket fall som helst (om ni inte hellre tar den nu för att ni tror att skatten höjs om något år).
Däremot så kan förstås uppskovet bli lite klurigt om jag förstår saken rätt i och med att ni köpte tomten förra året och ni inte kommer att ha byggt klart förrän nästa år. Jag är inte expert på exakt hur man då räknar fram hur mycket ni kan räkna som anskaffningspris för den nya fastigheten. I vanliga fall räknar man ju ihop tomt + byggkostnad, men då ska det väl ligga under max 2 år? Beroende hur dyrt ni bygger kanske det inte spelar någon roll om ni kan räkna in både tomt och byggkostnad i uppskovet, dock.
Prisfall har man pratat om i ett decennium och dessutom finns det just nu extra mycket som talar emot ett prisfall på just bostadsrätter, nämligen att inkomstskatte för bostadsrättsföreningar försvinner. Kolla på er förenings senaste årsredovisning och räkna ut hur mycket er förening kommer spara på det. Om det innebär en ordentlig sänkning av månadskostnaden så kan nog bostadsrätten stiga ganska hyggligt i pris.
Vad gäller reavinstskatten så finns det inte ens ett förslag om att den ska höjas än, utan det har diskuterats lite i allmäna ordalag att det är ett möjligt sett att finansiera avskaffad fastighetsskatt, men det ska utredas först. Det är alltså inget som sker på ett bra tag, så det finns ingen poäng i att stressa av det skälet.
Dessutom så kommer ni väl att begära uppskov för reavinstskatten genom att ni bygger ett nytt hus och isåfall så kommer ju inte reavinstskatten nu i vilket fall som helst (om ni inte hellre tar den nu för att ni tror att skatten höjs om något år).
Däremot så kan förstås uppskovet bli lite klurigt om jag förstår saken rätt i och med att ni köpte tomten förra året och ni inte kommer att ha byggt klart förrän nästa år. Jag är inte expert på exakt hur man då räknar fram hur mycket ni kan räkna som anskaffningspris för den nya fastigheten. I vanliga fall räknar man ju ihop tomt + byggkostnad, men då ska det väl ligga under max 2 år? Beroende hur dyrt ni bygger kanske det inte spelar någon roll om ni kan räkna in både tomt och byggkostnad i uppskovet, dock.
Det blir vanskligt om ni säljer nu och inte börjar bygga direkt. För ni måte BO i det nya huset inom tidsgränsen (2år? kommer inte ihåg siffran).
Om vi antat att ni skall begära uppskov så finns det ingen större anledning att försöka sälja före en ev. höjning av reavinstskatten. För med allra största sannolikhet så får ni efter uppskovet ialla fall betala den nya skatten den dag ni säljer huset. Det är inte skatten man får uppskov med utan reavinstuttaget. Dvs det kommer att skattas efter de regler som gäller när man slutligt tar ut sin vinst. Iofs så går det inte att säkert säga att man inte får någon forkm av övergångsregler för reavinster som är obeskattade enligt "gamla" regler. Men troligen så blr det de nya reglerna som gäller den dag ni tar ut vinsten (om det nu blir någon ny skattenivå).
Om vi antat att ni skall begära uppskov så finns det ingen större anledning att försöka sälja före en ev. höjning av reavinstskatten. För med allra största sannolikhet så får ni efter uppskovet ialla fall betala den nya skatten den dag ni säljer huset. Det är inte skatten man får uppskov med utan reavinstuttaget. Dvs det kommer att skattas efter de regler som gäller när man slutligt tar ut sin vinst. Iofs så går det inte att säkert säga att man inte får någon forkm av övergångsregler för reavinster som är obeskattade enligt "gamla" regler. Men troligen så blr det de nya reglerna som gäller den dag ni tar ut vinsten (om det nu blir någon ny skattenivå).
För att få skjuta upp beskattningen måste den nya bostaden ha förvärvats tidigast kalenderåret före det att ni säljer den gamla bostaden, och senast året efter försäljningen.
Om ni köpte tomten under 2005 _måste_ ni alltså sälja bostadsrätten i år för att kunna skjuta upp beskattningen, och ni måste bosätta er i det nya huset senast den 2 maj året efter att ni genomfört försäljningen.
Om ni genomför ny-/till-/ombyggnader för den nya bostaden får sådana kostnader bara räknas med om ni haft utgifterna senast den 2 maj året efter försäljningen. Om tomten är inköpt tidigare än året före försäljningen får ni dock _inte_ ta med tomtens pris, även om ni bygger senare.
Med andra ord: Antingen ska ni genomföra försäljningen före 31/12 och flytta över reavinst till tomten, eller så ska ni vänta så att ni garanterat kan flytta mer reavinst till bygget. För att få räkna båda måste ni sälja innan 31/12, bygga nytt i vår, och bosatt er där senast 2/5 2007.
Det är svårt att sia om reavinsten. På några års sikt kan jag tänka mig att den stiger till 30%, men vid tidigare sådana höjningar är det skattesatsen vid beskattningen som gällt, inte vad den var vid försäljningstillfället.
På lite längre sikt tror jag dock att en borgerlig regering vill sänka all kapitalbeskattning till 20% (närmare EU-genomsnittet). Nackdelen är förstås att även ränteavdragen på bolån sjunker till 20% i så fall.
Om ni köpte tomten under 2005 _måste_ ni alltså sälja bostadsrätten i år för att kunna skjuta upp beskattningen, och ni måste bosätta er i det nya huset senast den 2 maj året efter att ni genomfört försäljningen.
Om ni genomför ny-/till-/ombyggnader för den nya bostaden får sådana kostnader bara räknas med om ni haft utgifterna senast den 2 maj året efter försäljningen. Om tomten är inköpt tidigare än året före försäljningen får ni dock _inte_ ta med tomtens pris, även om ni bygger senare.
Med andra ord: Antingen ska ni genomföra försäljningen före 31/12 och flytta över reavinst till tomten, eller så ska ni vänta så att ni garanterat kan flytta mer reavinst till bygget. För att få räkna båda måste ni sälja innan 31/12, bygga nytt i vår, och bosatt er där senast 2/5 2007.
Det är svårt att sia om reavinsten. På några års sikt kan jag tänka mig att den stiger till 30%, men vid tidigare sådana höjningar är det skattesatsen vid beskattningen som gällt, inte vad den var vid försäljningstillfället.
På lite längre sikt tror jag dock att en borgerlig regering vill sänka all kapitalbeskattning till 20% (närmare EU-genomsnittet). Nackdelen är förstås att även ränteavdragen på bolån sjunker till 20% i så fall.
Ett försiktigt tips: Inget säger att ert nya hus måste vara färdigbyggt innan ni mantalsskriver er på den nya adressen. I praktiken behöver ni inte ens bygga grund för att sätta upp brevlådan...
Bortsett från att skattemyndigheten förstås kan kontrollera så räcker det nog inte i det här fallet. För att få skjuta upp reavinst mot kostnader för nybyggnad måste räkningarna ha betalats innan 2/5 året efter.billy_baver skrev:Ett försiktigt tips: Inget säger att ert nya hus måste vara färdigbyggt innan ni mantalsskriver er på den nya adressen. I praktiken behöver ni inte ens bygga grund för att sätta upp brevlådan...
Så där rent allmänt skulle jag inte nog rekommendera att betala ett nybygge helt i förväg och dessutom skriva under papper på att jag flyttat in och är nöjd ;-)
Tomten kostar ju mer än bostadsrätten. Att tomten sedan kommer attkosta ännu mer med villa förändrar inget. Eller hur?
Möjligt att jag missat något här. Men så vitt jag förstår så är er möjlighet att få uppskov med reavinsten med avseende på er tomt redan körd. För ni kan ju inte föra över reavinsten till tomten med mindre än att ni kan flytta in på tomten inom stipulrerad tid.
Möjligt att det skulle kunna funka om ni flyttar dit någon form av barack och åtminstonde formellt flyttar in i den (husvagn är tveksamt om de går med på).
Att lyckas få ett nytt hus inflyttningsklart före maj nästa år (var kommer datumet ifrån?), verkar inte realistiskt i mina öron.
Frågan är ju också hur man räknar, om vi antar att ni säljer bostadsrätten nästa år i stället, får längre tid på er att bygga huset. Det faktum att ni då redan äger tomten skulle kunna ställa till strul med beräkningen (Jag vet inte om det är ett problem, men det skulle kunna vara det).
Möjligt att det skulle kunna funka om ni flyttar dit någon form av barack och åtminstonde formellt flyttar in i den (husvagn är tveksamt om de går med på).
Att lyckas få ett nytt hus inflyttningsklart före maj nästa år (var kommer datumet ifrån?), verkar inte realistiskt i mina öron.
Frågan är ju också hur man räknar, om vi antar att ni säljer bostadsrätten nästa år i stället, får längre tid på er att bygga huset. Det faktum att ni då redan äger tomten skulle kunna ställa till strul med beräkningen (Jag vet inte om det är ett problem, men det skulle kunna vara det).
Låt oss välja ett mindre extremt exempel för tydlighetens skull: Antag att man istället för en tom tomt köper en äldre villa som ersättningsbostad. Att den nya bostaden har minst lika hög köpeskilling som den gamla borde räcka för att komma i åtnjutande av skatteuppskov.
Om man - nästa dag eller om tio år - bygger om villan, bygger ut den eller rent av river den för att bygga nytt är fullständigt irrelevant för uppskovet.
Jag betvivlar att skattmasen kör runt och dömer ut folk som "bor" i barack eller brevlåda. Det skulle isåfall vara om de "flyttar in" i en postbox på Kanalöarna...
Enda besvärande omständigheten jag kan se med att köpa tom tomt som ersättningsbostad är att den - redan på papperet - helt saknar taxerat byggnadsvärde.
Om man - nästa dag eller om tio år - bygger om villan, bygger ut den eller rent av river den för att bygga nytt är fullständigt irrelevant för uppskovet.
Jag betvivlar att skattmasen kör runt och dömer ut folk som "bor" i barack eller brevlåda. Det skulle isåfall vara om de "flyttar in" i en postbox på Kanalöarna...
Enda besvärande omständigheten jag kan se med att köpa tom tomt som ersättningsbostad är att den - redan på papperet - helt saknar taxerat byggnadsvärde.
Ja, under förutsättning att huset/tomten köptes tidigast kalenderåret innan försäljningen av det nuvarande boendet.billy_baver skrev:
Med tanke på att tomten i det här fallet köptes 2005 måste alltså _kontraktsdatum_ för försäljningen (inte signeringsdatum) vara senast 31/12 2006, och då brinner det lite i knutarna.
Självklart åker inte skatteverket ut slumpmässigt och kollar, men om man redan ligger på gränsen för uppskov och sedan anmäler flyttning till en obebyggt tomt från 30/4 ligger det förstås nära till hands att begära in en kopia av huskontraktet där färdigställandedatum ska framgå.
Hej blev lite orolig av deatten då vi nu bygger hus på en tomt vii köpte för två år sen, tittade i skatteverkets broschyr och där står bl.a.
-------------------
Gammal fastighet. Fastighet (småhus, fritidshus
eller tomtmark för småhus) som förvärvats (köp
m.m.) tidigare än året före det år du sålde din bostad
kan bli ersättningsbostad. Detta gäller om ny-, tilleller
ombyggnad har gjorts under tiden från den
1 januari året före försäljningen till den 2 maj andra
året efter försäljningen. I dessa fall anses fastigheten
vara förvärvad den 1 januari året före det år du sålde
din bostad.
-----------------------
Detta gör i alla fall mig lugn just nu, har jag missat något ?
// Svenne
-------------------
Gammal fastighet. Fastighet (småhus, fritidshus
eller tomtmark för småhus) som förvärvats (köp
m.m.) tidigare än året före det år du sålde din bostad
kan bli ersättningsbostad. Detta gäller om ny-, tilleller
ombyggnad har gjorts under tiden från den
1 januari året före försäljningen till den 2 maj andra
året efter försäljningen. I dessa fall anses fastigheten
vara förvärvad den 1 januari året före det år du sålde
din bostad.
-----------------------
Detta gör i alla fall mig lugn just nu, har jag missat något ?
// Svenne