Rörlig ränta eller bunden?
När man läser inlägg om bästa ränta så verkar det som om majoriteten förhandlar om den rörliga.
Frågan i rubriken är naturligtvis beroende av varje familjs ekonomiska situation. Har man en högre månadsinkomst kanske en räntehöjning inte är så kännbar.
Här kommer ändå den klassiska frågan igen: Hur resonerar ni när det gäller huruvida man ska bilda räntan eller inte?
För oss har det varit självklart att vi ska binda större delen av lånet på 5 eller 8 år, för att kunna sova tryggt
. Med dagens ränteprognoser så verkar det som man kan uppskatta att den rörliga räntan kommer att ligga på samma nivå som t ex 5-års räntan ( ca 4,7 % listat) under våren 2008 eller tidigare. Räntan kommer alltså att närma sig 5 % för att ligga i linje med resten av Europas räntor.
Detta gör att jag har börjat fundera på om man ändå inte ska våga sig på att lägga allt rörligt, eftersom vi i allafall har räknat med att ha en räntesats på ca 4,5%. Man "sparar" ju en hel del pengar på att välja rörligt. Självklart är det väl att rekommendera att lägga undan mellanskillnaden, men då har man ju iallfall kvar pengarna själv och kan välja att sätta dem i ett sparande med hyffsad avkastning.
Nackdelen är väl att om man väl känner att man vill binda lånen längre fram så kommer den 5-åriga räntan att vara ännu högre än idag. Men historiskt sett så har väl den rörliga räntan alltid varit det bästa alternativet, om man ser det långsiktigt?
Vi kommer att låna ca 3 miljoner, så tiondelar hit och dit spelar ganska stor roll trots allt.
Vad har ni att säga om detta högst "amatörekonomiska" resonemang?
Frågan i rubriken är naturligtvis beroende av varje familjs ekonomiska situation. Har man en högre månadsinkomst kanske en räntehöjning inte är så kännbar.
Här kommer ändå den klassiska frågan igen: Hur resonerar ni när det gäller huruvida man ska bilda räntan eller inte?
För oss har det varit självklart att vi ska binda större delen av lånet på 5 eller 8 år, för att kunna sova tryggt
. Med dagens ränteprognoser så verkar det som man kan uppskatta att den rörliga räntan kommer att ligga på samma nivå som t ex 5-års räntan ( ca 4,7 % listat) under våren 2008 eller tidigare. Räntan kommer alltså att närma sig 5 % för att ligga i linje med resten av Europas räntor.Detta gör att jag har börjat fundera på om man ändå inte ska våga sig på att lägga allt rörligt, eftersom vi i allafall har räknat med att ha en räntesats på ca 4,5%. Man "sparar" ju en hel del pengar på att välja rörligt. Självklart är det väl att rekommendera att lägga undan mellanskillnaden, men då har man ju iallfall kvar pengarna själv och kan välja att sätta dem i ett sparande med hyffsad avkastning.
Nackdelen är väl att om man väl känner att man vill binda lånen längre fram så kommer den 5-åriga räntan att vara ännu högre än idag. Men historiskt sett så har väl den rörliga räntan alltid varit det bästa alternativet, om man ser det långsiktigt?
Vi kommer att låna ca 3 miljoner, så tiondelar hit och dit spelar ganska stor roll trots allt.
Vad har ni att säga om detta högst "amatörekonomiska" resonemang?
Vi resonerar likadant. Allt rörligt på ett lån över 4MSEK. Vi kan ta smällen (månadskostnaden) om räntorna skulle sticka extremt och skulle de stiga i lugn takt som väntat, så är rörligt bäst i genomsnitt.
Bankerna är helt ok med detta och jag har dealat länge om ett par hundradelar i taget mellan Handelsbanken och FSB.
Det verkar som vi stannar i FSB där vi redan är helkunder.
Sedan får vi se hur gott vi sover om nätterna. Han man nu köpt ett såhär dyrt hus så får man tåla lite risk.
Bankerna är helt ok med detta och jag har dealat länge om ett par hundradelar i taget mellan Handelsbanken och FSB.
Det verkar som vi stannar i FSB där vi redan är helkunder.
Sedan får vi se hur gott vi sover om nätterna. Han man nu köpt ett såhär dyrt hus så får man tåla lite risk.
Lite nyfiken....
Mr Beakfast - villken räntenivå syftar du på när du säger "sticka iväg extremt"?
Vad är egetligen rimligt att man ska klara av för räntenivåer om man har lån på över två miljoner. Jag menar sätter man "worst case" för högt så blir man ju så nervös att man aldrig vågar bygga (och låna).
Vad är egentligen en "realistisk worst case ränta"?
Mr Beakfast - villken räntenivå syftar du på när du säger "sticka iväg extremt"?
Vad är egetligen rimligt att man ska klara av för räntenivåer om man har lån på över två miljoner. Jag menar sätter man "worst case" för högt så blir man ju så nervös att man aldrig vågar bygga (och låna).
Vad är egentligen en "realistisk worst case ränta"?
Rörligt blir billigare i längden som ni resonerar. Frågan är bara över hur lång tid? I värsta fall kan en sådan cykel vara över 10 år. Har man ekonomiskt utrymme att klara worst case ränta på HELA sitt lån och inte är av den oroliga typen som sover dåligt - kör rörligt!
I början av husinvesteringen har man oftast som minst marginaler innan inflation, löneutveckling etc börjar ge effekt.
Det finns goda ett skäl att alla bankernas privatrådgivare rekommenderar att lägga up en korg på t e x tre löptider. På så sätt utjämnar man risken för att inte hela lånet blir dyrt om den rörliga räntan går upp, man har inte bundit allt om räntan går ner, man behöver inte omsätta hela lånet vid samma tillfälle, då räntan kanske för stunden är extra ogynnsam.
Kom ihåg att ett bundet lån innebär också risk - vad händer om räntan går ner under t ex åttaårsperioden? Risken minskas genom att sprida löptiderna. Riskreduktionen får ni sedan väga mot den besparing ni tror er göra genom mer "billiga" rörliga lån.
Oavsett, tycker jag man skall sätta av ett belopp varje månad som åtminstone täcker den genoomsnittsränta man räknar med under en fem till åtta års period. Spara pengarna på ett speciellt konto för sämre räntetider, eller amortera lånet. På så sätt både anpassar man sin ekonomi samt skapar en buffert till svåra tider.
I början av husinvesteringen har man oftast som minst marginaler innan inflation, löneutveckling etc börjar ge effekt.
Det finns goda ett skäl att alla bankernas privatrådgivare rekommenderar att lägga up en korg på t e x tre löptider. På så sätt utjämnar man risken för att inte hela lånet blir dyrt om den rörliga räntan går upp, man har inte bundit allt om räntan går ner, man behöver inte omsätta hela lånet vid samma tillfälle, då räntan kanske för stunden är extra ogynnsam.
Kom ihåg att ett bundet lån innebär också risk - vad händer om räntan går ner under t ex åttaårsperioden? Risken minskas genom att sprida löptiderna. Riskreduktionen får ni sedan väga mot den besparing ni tror er göra genom mer "billiga" rörliga lån.
Oavsett, tycker jag man skall sätta av ett belopp varje månad som åtminstone täcker den genoomsnittsränta man räknar med under en fem till åtta års period. Spara pengarna på ett speciellt konto för sämre räntetider, eller amortera lånet. På så sätt både anpassar man sin ekonomi samt skapar en buffert till svåra tider.
Om du med historiskt menar de senaste 10 åren så stämmer i princip alltid. På längre sikt har det funnits många perioder då man tjänat på att ligga bundet under lång tid.Mr Breakfast skrev:
Något förenklat kan man säga att på evig sikt så tjänar man sannolikt något lite på att alltid ligga rörligt (väldigt lite dock), pga ett fenomen som kallas liquidity preference.
Det som i huvudsak avgör ränteskillnaden mellan bundna och rörliga räntan är marknadens förväntningar om den framtida räntan. Om räntorna stiger mer, eller faller mindre, än marknaden förväntat sig, så är det lönsamt att ha legat bundet. Om räntorna faller mer eller stiger mindre än marknaden förväntat sig, så är det lönsamt att ha legat rörligt. Under de senaste 15 åren har det senare inträffat nästan konstant - räntorna har varit lägre än man förutspått, och därför har rörligt lönat sig ganska ordentligt.
Om man inte tror sig vara en skicklig ränteanalytiker så tror jag att det är rimligt att inte välja vare sig det ena eller det andra (helt rörligt eller helt bundet på en och samma löptid) utan man kan minska risken för att göra det sämsta valet genom att binda en del.
Kan förresten påpeka att min rörliga ränta (2,85%) nu nått ikapp min lägsta bundna ränta på just 2,85% (jag har också en del bundet på 3,15% på 5 år). Efter nästa höjning kommer således min rörliga ränta inte längre vara lägst. Man kan dock inte längre binda till de räntenivåerna.
Mycket kloka inlägg.
Tror också jag hade bundit på 2 olika bindningstider för ett år sedan när historiens lägsta bundna räntor erbjöds. Å andra sidan går ju den 2-åriga räntan som kunde bundits då ut om 1 år och måste läggas om så skillnaden blir kanske inte så stor.
Jag gillar flexibilitet så det blir allt rörligt. Sedan sätter jag givetvis av en rejäl buffert för framtida överraskningar.
Worst case ränta lär väl vara 8% från Konjunkturinstitutet i någon skrämselrapport. Tvivlar starkt på det. Däremot är väl rörlig ränta på 5% möjlig om 2 år. Bankerna använder allt från 5% till 6.5% i sina kalkyler vad jag vet.
Tror också jag hade bundit på 2 olika bindningstider för ett år sedan när historiens lägsta bundna räntor erbjöds. Å andra sidan går ju den 2-åriga räntan som kunde bundits då ut om 1 år och måste läggas om så skillnaden blir kanske inte så stor.
Jag gillar flexibilitet så det blir allt rörligt. Sedan sätter jag givetvis av en rejäl buffert för framtida överraskningar.
Worst case ränta lär väl vara 8% från Konjunkturinstitutet i någon skrämselrapport. Tvivlar starkt på det. Däremot är väl rörlig ränta på 5% möjlig om 2 år. Bankerna använder allt från 5% till 6.5% i sina kalkyler vad jag vet.
Att binda räntorna är att ge banken en massa pengar i onödan. Är du psykiskt frisk kan du lägga undan mellanskillanden mellan lägsta-ränta alternativet och det bundna. Men det är klart vill man underkänna sin psykiska hälsa så....
Det har för övrigt inträffat endast 3 gånger under de senaste 10 åren att någon verkligen har tjänat på att ha bunden ränta, och då under väldigt korta perioder.
Det har för övrigt inträffat endast 3 gånger under de senaste 10 åren att någon verkligen har tjänat på att ha bunden ränta, och då under väldigt korta perioder.
Det går att förhandla sig till lika låga bankmarginaler för bundna som för rörliga lån, så det är inte så att de tjänar mer på dem. Ibland kan de till och med acceptera en lägre marginal för de bundna lånen eftersom de iallafall har bundit in kunden en längre tid, vilket har ett värde för banken.ACC skrev:
Kan inte där med olika bindningstider också vara ett sätt för bankerna att binda upp oss för en lång tid? Om de får oss att t.ex. teckna tre lån, med bindningstiderna 2,3 och 5 år, så tar det ju trettio år innan omsättningarna sammanfaller så att man kan byta bank utan krångel med ränteskillnadsersättning o.s.v.Nybyggare_Gbg skrev:
Just din bank tjänar fortfarande pengar på ditt lån eftersom de själva tagit lån bundet 8 år hos någon annan institution, osv. Detaljerna kring detta vet jag inte mycket om, men så går det nog till.
Sedan är ju knappast den rörliga uppe på 3.50% än. Jag förhandlade till mig 2.57% förra veckan.
Fast 8 år på 3.50% är helt ok! Det går inte att få idag.
Sedan är ju knappast den rörliga uppe på 3.50% än. Jag förhandlade till mig 2.57% förra veckan.
Fast 8 år på 3.50% är helt ok! Det går inte att få idag.
Banken samlar ihop sina bundna lån till kreditportföljer och tar själva upp motsvarande lån via försäljning av bostadsobligationer. De tar alltså upp lån på samma tid som du, fast till lite lägre ränta och tjänar pengar på skillnaden, oavsett om räntan går upp eller ner. Det vore givetvis inte möjligt för bankerna att själva ta på sig risken det innebär att lova fasta räntor i 10 år.Carisma skrev:
Du kan kolla kursena för aktiva bostadsobligationer på http://www.se.omxgroup.com/fixedinc...rsnoteringar&listname=Bostadsobligationer
Det är förresten ganska troligt att någon av dina pensionsfonder innehåller bostadsobligationer, så på sätt och vis lånar du ut pengar till dig själv, fast du får lägre ränta när du lånar ut till dig själv än du får betala när du lånar av dig själv