Rimligt att köpa hus och hyra ut?
Vi funderar på att köpa ett hus i min hemstad för att hyra ut första året ev längre. Hittar vi inte hyresgäster finns en risk att vi sitter med dubbla boendekostnader. Anledningen till att vi vill köpa nu är att vi inte vet hur våra möjligheter att få lån ser ut om ett par år. Anledningen till att vi inte kan flytta direkt är min sambos tonårsbarn som vi vill vara nära ett tag till. Verkar det alldeles tokigt att köpa för att hyra hus? Någon som vet om det finns regler för hur mycket vi får ta ut i hyra för ett hus och hur skatten ser ut på hyresinkomsten?
Första tanken: Vansinne. Men... tja varför inte.
Att köpa en villa eller bostadsrätt "som spekulation" tror jag är en vansklig affär idag, det finns stor risk för prisras, även om det lika gärna kan fortsätta uppåt ett tag till.
MEN ni tänker ju faktiskt flytta in i huset senare, då (tycker jag) inte att man skall titta så mycket på risker eller möjligheter vad gäller prisutvecklingen. Ev prisfall kommer att jämna ut sig om man bara tänker bo där tillräckligt många år.
Jag tror att ni har samma krav på att följa bruksvärdessystemet som man har vid uthyrning av lägenhet, dvs. det finns en övre gräns för hur myckte ni får ta ut, beroende på yta och renoverings skick. Denna gräns gäller helt oavsett vad ni har för kostnader för huset i form av räntor etc. Om ni tar ut för mycket så kan en hyresgäst stämma er i efterhand och få tillbaka det han betalat för mycket (ganska vanligt här i Stockholm).
Skattemässigt så har jag för mig att om ni kallar det uthyrning av "privatbostad" så räknas det som inkomst av näringsverksamhet, ni måste då betala först egenavgifter (ca 25% av bruttot), och sedan full inkomstskatt på det som återstår. Ni har i det läget inte rätt att göra avdrag från hyresintäkterna för de kostnader ni har för huset, annat än ett ganska litet shablonavdrag som skall täcka fördyringar. Dvs själva innehavet av huset antas ni ha ändå, men shablonavdraget är tänkt att täcka kostnaden ni har för att någon bor i huset, jämfört med att ni äger det och låter det stå tomt. Räntekostnader får ni ju dra av ändå som vanliga lån, men det avdraget hade ju varit värt mycket mer om man fick dra det direkt mot hyresintäkterna.
Alternativt så kan man ju överväga att starta en firma som hyr ut huset, då blir alla kostnader fullt avdragsberättigade, vinsten som sedan blir över beskattas på samma sätt som intäktrna i det "vanliga" fallet. En nackdel (som kan vara en fördel) med firma upplägget är att man då troligen måste lägga in huset som tillgång i firman, om man då senare säljer det med vinst så blir vinsten mycket hårdare beskattad än vanlig reavinstskatt (inkomst av näringsverksamhet). i gengälld så blir på samma sätt en ev. förlust ett mycket "bättre" avdrag än vad en vanlig reaförlust blir. Det är inte självklart att skattemyndigheten accepterar att ni startar en "hyreshusfirma".
Hela skatteeffekten är något som jag tror ni måste konsultera någon expert om, ev. en bankman, om ni överväger firmaalternativet, kan en revisor vara en bra rådgivare.
Lite beroende på hur er övriga ekonomi ser ut så tror jag att en sådan här affär är inget som banken kommer att jubla över när ni skall låna, riskerna är mycket större än vid en "vanlig" husaffär.
Tänk också på att göra formellt rätt vad gäller bortskrivning av besittningsskydd. Så ni inte får problem med att "få tillbaka" huset när ni själva skall flytta in. Det finns ett antal falluckor i hyreslagen, så att även om ni tycker att ni har ett vattentätt avtal som tydligt stipulerar när hyresgästen skall flytta ut, så blir ni inte av med honom. Speciellt om ni förlänger ett avtal så finns det stor risk att hyresgästen automatiskt får besittningsskydd oavsett vad som står i ert avtal. Just detta kan vara ett problem om ni lägger upp det som en firma, det är inte säkert att firman kan skriva bort besittningsskyddet.
Att köpa en villa eller bostadsrätt "som spekulation" tror jag är en vansklig affär idag, det finns stor risk för prisras, även om det lika gärna kan fortsätta uppåt ett tag till.
MEN ni tänker ju faktiskt flytta in i huset senare, då (tycker jag) inte att man skall titta så mycket på risker eller möjligheter vad gäller prisutvecklingen. Ev prisfall kommer att jämna ut sig om man bara tänker bo där tillräckligt många år.
Jag tror att ni har samma krav på att följa bruksvärdessystemet som man har vid uthyrning av lägenhet, dvs. det finns en övre gräns för hur myckte ni får ta ut, beroende på yta och renoverings skick. Denna gräns gäller helt oavsett vad ni har för kostnader för huset i form av räntor etc. Om ni tar ut för mycket så kan en hyresgäst stämma er i efterhand och få tillbaka det han betalat för mycket (ganska vanligt här i Stockholm).
Skattemässigt så har jag för mig att om ni kallar det uthyrning av "privatbostad" så räknas det som inkomst av näringsverksamhet, ni måste då betala först egenavgifter (ca 25% av bruttot), och sedan full inkomstskatt på det som återstår. Ni har i det läget inte rätt att göra avdrag från hyresintäkterna för de kostnader ni har för huset, annat än ett ganska litet shablonavdrag som skall täcka fördyringar. Dvs själva innehavet av huset antas ni ha ändå, men shablonavdraget är tänkt att täcka kostnaden ni har för att någon bor i huset, jämfört med att ni äger det och låter det stå tomt. Räntekostnader får ni ju dra av ändå som vanliga lån, men det avdraget hade ju varit värt mycket mer om man fick dra det direkt mot hyresintäkterna.
Alternativt så kan man ju överväga att starta en firma som hyr ut huset, då blir alla kostnader fullt avdragsberättigade, vinsten som sedan blir över beskattas på samma sätt som intäktrna i det "vanliga" fallet. En nackdel (som kan vara en fördel) med firma upplägget är att man då troligen måste lägga in huset som tillgång i firman, om man då senare säljer det med vinst så blir vinsten mycket hårdare beskattad än vanlig reavinstskatt (inkomst av näringsverksamhet). i gengälld så blir på samma sätt en ev. förlust ett mycket "bättre" avdrag än vad en vanlig reaförlust blir. Det är inte självklart att skattemyndigheten accepterar att ni startar en "hyreshusfirma".
Hela skatteeffekten är något som jag tror ni måste konsultera någon expert om, ev. en bankman, om ni överväger firmaalternativet, kan en revisor vara en bra rådgivare.
Lite beroende på hur er övriga ekonomi ser ut så tror jag att en sådan här affär är inget som banken kommer att jubla över när ni skall låna, riskerna är mycket större än vid en "vanlig" husaffär.
Tänk också på att göra formellt rätt vad gäller bortskrivning av besittningsskydd. Så ni inte får problem med att "få tillbaka" huset när ni själva skall flytta in. Det finns ett antal falluckor i hyreslagen, så att även om ni tycker att ni har ett vattentätt avtal som tydligt stipulerar när hyresgästen skall flytta ut, så blir ni inte av med honom. Speciellt om ni förlänger ett avtal så finns det stor risk att hyresgästen automatiskt får besittningsskydd oavsett vad som står i ert avtal. Just detta kan vara ett problem om ni lägger upp det som en firma, det är inte säkert att firman kan skriva bort besittningsskyddet.
Jo, det verkar smått vansinnigt, och jag ser fler nackdelar än fördelar. Precis som Hempularen säger kan hyresgästen hävda att bruksvärdesprincipen ska gälla. Den går ut på att hyran för en privat uthyrd bostad ska jämföras med allmännyttans hyra för jämförbar standard och jämförbart läge. Men ofta saknas relevanta jämförelseobjekt, vilket i praktiken sätter principen ur spel.
Om hyran är låg blir hyresgästen (i bästa fall) tolerant ifall huset inte är i skick tipptopp. Förslagsvis låter ni hyresgästen själv bekosta uppvärmning. Överenskom också helst att hyresgästen själv sköter snöröjning, gräsklipp och annat pyssel.
Näringsinkomst gäller för fastighet med tre bostäder eller mer. Hyr du ut en enfamiljsvilla ska ni deklarera inkomst av kapital. Från intäkten tillåts i stort sett inga andra avdrag än för ränta.
Besittningsskyddet är för övrigt inte lika heltäckande för privat uthyrda enfamiljshus som för en vanlig hyresrätt.
Om hyran är låg blir hyresgästen (i bästa fall) tolerant ifall huset inte är i skick tipptopp. Förslagsvis låter ni hyresgästen själv bekosta uppvärmning. Överenskom också helst att hyresgästen själv sköter snöröjning, gräsklipp och annat pyssel.
Näringsinkomst gäller för fastighet med tre bostäder eller mer. Hyr du ut en enfamiljsvilla ska ni deklarera inkomst av kapital. Från intäkten tillåts i stort sett inga andra avdrag än för ränta.
Besittningsskyddet är för övrigt inte lika heltäckande för privat uthyrda enfamiljshus som för en vanlig hyresrätt.