Rimlig kostnad
Hej.
Sålde ett hus för 6mån sen nu har köparen hittat fukt runt golvbrunnen i duschen och vill att vi skall bekosta renoveringen. Det är ca 8 år gammalt, gjort av en kompis så finns ingen i min tur jag kan komma åt. Möjligt att jag är skyldig att betala det får framtiden utvisa, dock så har jag fått en kopia på en offert för renovering på 180.000:-
Badrummet är ca 10,5kvm klinker på golv och kakel på väggar (ca 32kvm).
Det skall innefatta rivning, nytt golvspån,ny golvbrunn, elgolvärmekabel, flytspackel, tätskikt samt kakel/klinker för 500:-/kvm.
Inga möbler, duschväggar, blandare eller annat ingår givetvis inte, endast demontering och återmontering av befintligt.
Till frågan då låter detta rimligt?
Personligen tycker jag det låter alldeles för mycket.
Sålde ett hus för 6mån sen nu har köparen hittat fukt runt golvbrunnen i duschen och vill att vi skall bekosta renoveringen. Det är ca 8 år gammalt, gjort av en kompis så finns ingen i min tur jag kan komma åt. Möjligt att jag är skyldig att betala det får framtiden utvisa, dock så har jag fått en kopia på en offert för renovering på 180.000:-
Badrummet är ca 10,5kvm klinker på golv och kakel på väggar (ca 32kvm).
Det skall innefatta rivning, nytt golvspån,ny golvbrunn, elgolvärmekabel, flytspackel, tätskikt samt kakel/klinker för 500:-/kvm.
Inga möbler, duschväggar, blandare eller annat ingår givetvis inte, endast demontering och återmontering av befintligt.
Till frågan då låter detta rimligt?
Personligen tycker jag det låter alldeles för mycket.
Till att börja med är det inget ovanligt med fukt runt brunnen i badrum, och något som en köpare förväntas kontrollera i och med besiktning, så gott det går vill säga. Så den första frågan du ska ställa dig är huruvida detta verkligen är ett dolt fel eller inte. För om det inte är det har du inget ansvar alls. Att det är fukt runt brunnen behöver i sig inte vara något fel alls. Det beror på var fukten är och vilka fel eller problem den orsakat, om några alls. Fukt mellan klinker och tätskikt är inget konstigt, fullt normalt och inget fel.
Nästa grej att tänka på är att grundregeln vid dolt fel, om det nu är det, är att ersättningen skall motsvara skillnaden i pris på köpeskillingen om felet varit känt från början. Ersättning för total renovering är det inte alls säkert att det blir frågan om, särskilt inte om köparen ändå tänkt göra en renovering. Och då blir det lite inressant, hur upptäcktes fukten. Troligen antingen utan att man gjort några ingrepp i badrummet, och då är det inget dolt fel, eller i samband med att man börjat riva ut det, och då hade man ju ändå för avsikt att renovera badrumet.
Priset låter högt, ställ upp en kalkyl på materialet och se hur många timmar det blir på överskjutande belopp räknat på 500:-/h så får du en uppfattning om hur rimligt det ser ut. Alla priser finns ju på nätet idag så det är lätt gjort.
Kolla också upp möjligheterna till eventuella alternativa lösningar, kanske behöver inte hela badrummet rivas ut.
Nästa grej att tänka på är att grundregeln vid dolt fel, om det nu är det, är att ersättningen skall motsvara skillnaden i pris på köpeskillingen om felet varit känt från början. Ersättning för total renovering är det inte alls säkert att det blir frågan om, särskilt inte om köparen ändå tänkt göra en renovering. Och då blir det lite inressant, hur upptäcktes fukten. Troligen antingen utan att man gjort några ingrepp i badrummet, och då är det inget dolt fel, eller i samband med att man börjat riva ut det, och då hade man ju ändå för avsikt att renovera badrumet.
Priset låter högt, ställ upp en kalkyl på materialet och se hur många timmar det blir på överskjutande belopp räknat på 500:-/h så får du en uppfattning om hur rimligt det ser ut. Alla priser finns ju på nätet idag så det är lätt gjort.
Kolla också upp möjligheterna till eventuella alternativa lösningar, kanske behöver inte hela badrummet rivas ut.
Medlem
· Stockholms
· 1 556 inlägg
Det är nog inte ett extremt högt pris även om kakel för 500 kr kvadraten är lite saftigt. Vanligt vitt kakel kostar 39 kr per kvadrat på Bauhaus.
Frågan är hur de upptäckt fukten nu och varför de inte kunde göra det innan köpet inom sin undersökningsplikt som köpare?
Sedan kan man ju fundera på om inte något av era försäkringsbolag borde träda in och ta en del av kostnaden.
Frågan är hur de upptäckt fukten nu och varför de inte kunde göra det innan köpet inom sin undersökningsplikt som köpare?
Sedan kan man ju fundera på om inte något av era försäkringsbolag borde träda in och ta en del av kostnaden.
Medlem
· Stockholms
· 1 556 inlägg
Forumguden Thomasx hann visst före med ungefär samma synpunkter som jag hade.
Fukten upptäcktes genom att man tyckte några plattor kändes lösa, efter detta konstaterades skadan via krypgrunden,
Vad jag förstått kan man inte endast byta golvet utan att tätskiktet förstörs?
Dom påstår givetvis att dom tyckte badrummet var perfekt, trots att det egentligen är ganska omodernt med dagens mått mätt.
Hade kunnat betala om man valt materiel som var rimligt i pris, och hade haft en bra spec på vad som ingår, nu blir det att kontakta en advokat och köra den hårda vägen istället.
Vad jag förstått kan man inte endast byta golvet utan att tätskiktet förstörs?
Dom påstår givetvis att dom tyckte badrummet var perfekt, trots att det egentligen är ganska omodernt med dagens mått mätt.
Hade kunnat betala om man valt materiel som var rimligt i pris, och hade haft en bra spec på vad som ingår, nu blir det att kontakta en advokat och köra den hårda vägen istället.
Det är alltså tveklöst (i mina ögonPetzzon skrev:
) inget dolt fel. Plattorna var sannolikt lika lösa för 6 månader sedan och felet i krypgrunden syntes säkert också för 6 månader sedan. Hade köparen fullgjort sin undersökningsplikt så hade denne upptäckt skadan redan då.Man kan tycka vad man vill om regelverket, men nu är det sådant att köparen är skydlig att kontrollera, har han slarvat med det ska du inte behöva betala för hans slarv. Men det är som sagt bara min egen åsikt baserat på infon i tråden.
Det är lätt hänt to get carried away när man tittar på hus och hittar sin drömkåk, väl inflyttad vaknar dom granskande ögonen man skulle haft när det bara tindrade i dom under visning, besiktning och kontraktsskrivning. Hårt men sant.
Jag vet inte hur relationen är mellan dig och köparen just nu, men om du bara är lite driftig klarar du dig fint utan advokat fram till det är dags att träffas inför domstol. Onödig kostnad så länge det inte behövs. Ett bra tips är att gå med i Villaägarna och be om juridisk rådgivning därifrån. Här på forumet kan du få mycket råd och tips, även här finns väl en jurist man kan fråga, och sedan brukar det funka fint att ringa tingsrätten och fråga också om man har frågor kring dom delarna, dom brukar vara hjälpsamma. Vissa advokatbyråer erbjuder upp till 1h fri rådgivning och här i Gbg t.ex. kan man passa på på villadagarna på byggcentrum, då brukar det finnas en advokat där för fri rådgivning.
Det är för att undvika sånt här som jag tycker att man alltid ska sälja med friskrivning.
Eftersom man måste in under tätskiktet för att reparera blir det kanske svårt utan att riva ut hela badrummet, men jag överlåter åt någon med mer erfarenhet kring just det att svara på den frågan.
Du ska under inga omständigheter betala för en förbättring och/eller statushöjning som en renovering innebär. OM det ändå är ett dolt fel ska du bara, som jag sa, ersätta med belopp motsvarande den prissäkning som skulle varit aktuell om felet var känt när ni kom överens om köpeskillingen. När domstolen gör en bedömning, tvingas dom oftast utgå ifrån kostnaden för renovering, eftersom det inte finns så mycket annat att utgå ifrån. Men det gäller då så klart en "rimligt" kostnad för renovering med material som motsvarar det som fanns från början, därtill åldersavdrag och till sist hänsyn till hur mycket billigare det skulle ha blivit från början. Domstolen tar också hänsyn till vilka eventuella problem och normal förslitning m.m. som köparen normalt ska kunna förvänta sig.
En annan sak, be att själv få komma och titta hur det ser ut nu, ta en titt på brunnen och i brunnen, hur ser det ut med tätringen, syns det att det inte är ordentligt/korrekt installerat och tätt (ofta gör det det nämligen). Du kan kanske ta med dig en vvs-kille som kan det där och som kan ge dig ett oberoende utlåtande. För köparen har väl inte börjat riva i det utan att du fått chansen att titta?
Du ska under inga omständigheter betala för en förbättring och/eller statushöjning som en renovering innebär. OM det ändå är ett dolt fel ska du bara, som jag sa, ersätta med belopp motsvarande den prissäkning som skulle varit aktuell om felet var känt när ni kom överens om köpeskillingen. När domstolen gör en bedömning, tvingas dom oftast utgå ifrån kostnaden för renovering, eftersom det inte finns så mycket annat att utgå ifrån. Men det gäller då så klart en "rimligt" kostnad för renovering med material som motsvarar det som fanns från början, därtill åldersavdrag och till sist hänsyn till hur mycket billigare det skulle ha blivit från början. Domstolen tar också hänsyn till vilka eventuella problem och normal förslitning m.m. som köparen normalt ska kunna förvänta sig.
En annan sak, be att själv få komma och titta hur det ser ut nu, ta en titt på brunnen och i brunnen, hur ser det ut med tätringen, syns det att det inte är ordentligt/korrekt installerat och tätt (ofta gör det det nämligen). Du kan kanske ta med dig en vvs-kille som kan det där och som kan ge dig ett oberoende utlåtande. För köparen har väl inte börjat riva i det utan att du fått chansen att titta?
En enkel metod vid besiktning är att knacka på plattorna runt brunnen med en plasthammare, man hör direkt om någon är lös. Och det är ju inget konstigt att göra en sådan kontroll, det är runt brunnen det blir fuktskador, det vet varje besiktningsman.Petzzon skrev:
Tyvärr redan försent dom har rivit upp en del runt brunnen, vi nekade till deras första anklagelser då dom via en besiktningsman påstod att brunnsmanschett saknades, då hävdade vi att om dom kunde se detta utan att riva är det inget dolt fel.thomasx skrev:
Till saken hör att dom inte valt att göra någon besiktning innan dom köpte utan förlitat sig på vår förbesiktning.
Nu har dom valt att gå vidare i undersökningen och som sagt rivit upp runt brunnen och nu påstår man att brunnsmanschetten är felaktigt monterad istället.
Är medlem i villaägarna och har haft bra hjälp hitills, nu väljer dom att gå vidare till tingsrätten så känns som det är dags att utnyttja sitt rättsskydd.
Jo det är ju min syn på saken, dom kommer ju hävda att plattorna lossnat efter tillträde oavsett besiktning eller ej. Dock känner vi oss ganska hoppfulla och kommer ta striden om det skulle behövas.Noseone skrev:
En okulär besiktning av en besiktningsman gav alltså vid handen att det saknades brunnsmanchett. Ja där har du svart på vitt att det inte är ett dolt fel. Den besiktningen skulle gjorts före köpet och hade så klart gett samma resultat då. Be köparen om en kopia på det besiktningsprotokollet, om du inte redan fått det. Det kan vara bra för dig att ha vid en eventuell tvist. Sedan kan du ju fundera på varför inte din besiktningsman som besiktigade inför försäljningen inte noterat detta (förklaringen finns kanske delvis i det tv-program om besiktningsmän som sändes för inte så länge sedan).Petzzon skrev:
Efter att man rivit upp golvet ser man (enl. uppgift) att det inte finns någon manchett alls. Det första man ska kolla då är vad regelverket och instruktionerna för det installerade tätskiktet sa för 8 år sedan, det kanske inte krävdes manchett på den tiden, och i så fall är ju just den detaljen inget faktiskt fel.
När man köper ett hus idag, med ett någorlunda nyrenoverat hus, ska man som köpare be om information om installerade tätskikt, i form av dokumenterade självkontroller, vilket tätsystem som använts, vem som utfört det och installationsinstruktionerna. Det bör vara en del av all information man får som köpare, och det borde köparen ha kollat upp, som en del av sin undersökning inför köp.
Det som är lite skoj är ju att dom först hävdar att det syns att brunnsmanschetten saknas och skickar bilder på detta, när vi efter detta påpekar att deras egna bilder faktiskt bevisar att det skulle gått att upptäcka innan byter dom inriktning och bryter upp golvet och hävdar nu att det fanns bruk som gjorde att man inte kunde se brunnsmanschetten. Advokaten dom har tänkte nog inte riktigt på konsekvensen av att skicka oss det första fotot. Detta tillsammans med att plattorna troligen var lösa redan vid kontrakts skrivning gör att jag känner vind i seglen. Sen kan man ju undra varför den besiktningsmannen vi anlitade inte hittade något.... Men känns som dom som gör dessa besiktningar innan köp är lite försiktiga kan ju tappa jobb från mäklarna om dom hittar för mycket fel. I det protokoll vår man skrev stårr det klart och tydligt att inga fuktmätningar gjorts, frågan är om detta kunde hittats, är ju alltid fukt under en platta frågan är om en fuktmätare kunde påvisat att det var extremt mycket??thomasx skrev:
andersmc skrev:
Det är ju just detta som stör mig mest och en stor anledning till att vi kommer försöka slippa betala helt och hållet. Kaklet var visserligen ganska exklusivt, men eftersom 99 av 100 sätter stora vita plattor för 100 lappen per kvadrat idag kunde man ju tänkt sig att man kunde resonerat fram till nått som båda parter tjänade på. Hade dom räknat av lite för ålder, köpt ytskikt till rätt pris och använt sig av ROT avdrag så hade jag säkert redan betalt dom. ROT avdraget kommer dom ju garanterat använda ändå och åka på semester för resten om jag betalar.