Regler för 2-årsbesiktning av radhus

[Lena60]

Undrar om någon kan svara på lite frågor om 2-årsbesiktning och interimsstyrelses ansvar vid nybygge av Brf? Ursäkta att det blir en lång text.

Vi flyttade till ett nybyggt radhus i december 2020, huset ingår i en Brf. När vi flyttade in var det fortfarande bygg-el som gällde, men det var besiktigat av byggherren. Några saker var ännu inte färdiga såsom solceller som finns på taket, dessa var inte installerade. Vi fick inte någon bopärm och har fått googla fram manualer till de flesta vitvaror. Efter ca ytterligare några månader kom elektrikerna och tog ned den strålkastare som satt på vårt förråd och som lyser upp området där vi parkerar när det är mörkt. De bytte den till en liten lampa som inte gör någon nytta. Kan de verkligen bara komma och ta ned sådant som ingått i köpet? VI har tjatat på dem att de ska sätta upp den gamla strålkastaren. De har lovat göra det nu i 1 års tid.

När vi bott i huset ca 1/2-år uppmanade byggherren oss att skicka in en lista med de fel vi hittat i huset. Alla boende i Bfr:en har skickat in en sådan lista. För många av de fel som hittats som varje hushåll pekat på när byggarna varit på plats så har vi fått muntligt besked om att det felet ska åtgärdas i samband med 2-årsbesiktningen.

Fram till våren 2022 var det en interimsstyrelse med byggherrens båda ägare, som härstammar ifrån Polen, samt en svensk herre som satt i den styrelsen. Föreningen tog över i juni i år. Vi gav inte den tidigare styrelsen ansvarsfrihet. Bl a uppdagades att de inte bundit lånet fastän det står i den ekonomiska planen att lånet skulle bindas när alla hus var sålda. Vi anser att de då inte tagit sitt ekonomiska ansvar som styrelse. Vid tiden för villkorsändringen, som var i mars i år, stod det klart för de flesta att en räntehöjning skulle ske. Vår bankkontakt säger att hon frågade representanten för interimsstyrelsen om han inte skulle ta och binda lånet eftersom räntorna var på väg upp. Men han tyckte att det är upp till den styrelse som föreningen bildar, något som alltså skedde i början av juni.

Nu är det dags för 2-årsbesiktningen och då har byggherren sagt att föreningen får sköta den. Vad jag vet så är det helt i sin ordning enligt lagen. Men i mitt tidigare boende, även det ett nybyggt radhus, var det byggherren som skötte 2-årsbesktningen och som med endast lite tjat kom och fixade alla fel. Jag har även talat med andra som bor i radhus byggda av andra byggherrar och de säger att deras byggherre skötte hela 2-årsbesiktningen och åtgärdade alla fel. Men i denna förening får vi alltså anlita ett bolag själva, vilket är rätt dyrt, och se till att besiktningen genomförs. Eftersom byggherren tidigare uppmanat oss om att skicka in en lista med de fel vi hittat med en anspelan om att de ska åtgärdas vid 2-årsbesktningen, så undrar jag vad som gäller? Kan det ses som ett löfte om att byggherren skulle ansvara för 2-årsbesiktningen?

De största felet som finns i mitt hus, vad jag vet, är att fallet till duschen i badrummet inte är tillräckligt. Vi har mätt det till mellan 0,4 - 0,5 mm. Vad jag vet ska det vara mellan 0,7 - 2,0 cm enligt de byggregler som finns. Jag oroar mig förstås för om detta kommer att åtgärdas och om det är rätt att gå via en 2-årsbesktning eller om jag ska ligga på byggherren själv?

Är det någon som vet vad som gäller vid 2-årsbesiktning i den ovan beskrivna situationen? Kan vi ta till juridiska åtgärder mot byggherren om denne inte åtgärdar de fel som hittats, förutsatt att de bekräftas vid 2-årsbesiktningen, och den förra styrelsens underlåtenhet att ta ansvar för föreningens ekonomi?

Tacksam för alla svar!

 

[hempularen]

Bostadsrättsföreningen är idag ägare till fastigheten med byggnader. Ansvaret att utföra besiktning ligger på fastighetsägaren, såvida inget annat avtalats. Det är rätt olämpligt om den som byggt står för besiktningen, besiktningen skall utföpras av en oberoende bes. man. En som anlitas av byggare må kallas obreoende, men står i en beroendestäållning till byggaren för att få fler uppdrag.

Föreningen kan ta till juridiska åtgärder om byggaren inte rättar protokollsförda fel. Det är dock i praktiken svårt at vinna en sådan process. Oseriösa byggare har för vana att sätta sig i konkurs med jämna mellanrum för att skaka av sig sådana skulder.

När det gäller förra styrelsens hantering av ekonomin, så är det möjligt att ni kan stämma dem, men det är komplicerat. Där bör ni ta in juridisk rådgivning. En skrivning om att lånen skall bindas vid en viss tidpunkt i ekonomisk plan, låter lite märkligt.

 

[Claes Sörmland]

Jag är lite osäker på vad frågan i tråden egentligen är. Men det som vi kanske kan reda ut är vem som är ansvarig för vad.

Först interimsstyrelsens ansvar. De individerna är kollektivt ansvariga för förvaltningen av föreningen under tiden som de satt på sina poster. Föreningen kan möjligen väcka talan mot dem i domstol om de har begått olagligheter och skadat föreningen. Deras agerande att inte binda räntan är knappast en sån fråga. Att det står något om när lånen ska bindas i den ekonomiska planen är inte ett skäl att stämma dem eftersom den ekonomiska planen inte är någon verksamhetsplan som behöver följas. Det är istället en ren teoretisk räkneövning för att spekulanter ska kunna se hur ekonomin kan tänkas bli i den nya föreningen efter upplåtelsen.

Vad gäller ansvar för fel så ligger det på bostadsrättsföreningen, d v s ni medlemmar äger kollektivt alla problem och kostnader att åtgärda dem. Finns ett bra avtal mellan föreningen och byggföretaget så kan ni som förening få vissa problem åtgärdade av företaget men det beror på avtalets formuleringar. Tyvärr gäller inte konsumenttjänstlagen här eftersom beställare är en bostadsrättsförening och inte en konsument.

Hur är en enskild bostadsrättshavare skyddad då? Jo, genom bostadsrättslagen. I den finns en reglering som garanterar att lägenheten minst når en nivå att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet enligt den allmänna uppfattningen i orten. Eventuella avtalade specifikationer i upplåtelseavtalet ska följas.

Om lägenheten inte är av den standarden så ska felen åtgärdas av föreningen. Styrelsen kan där välja att försöka driva detta mot byggföretaget, hur framgångsrik man är beror på avtalet med byggföretaget och om de vill spela med. Vägrar byggföretaget så får föreningen själva åtgärda felet. D v s det är du och dina grannar som betalar för alla fel som föreningen åtgärdar och som byggföretaget inte vill kännas vid.

Som synes ovan så är detta upplägg ganska idealt för ett fult byggföretag som vill slippa ansvar ocg svindla konsumenter. Byggföretaget skriver ju avtal med föreningens interimsstyrelse som man i de flesta fall själva har tillsatt.

 

[Lena60]

Jag är lite osäker på vad frågan i tråden egentligen är. Men det som vi kanske kan reda ut är vem som är ansvarig för vad.

Först interimsstyrelsens ansvar. De individerna är kollektivt ansvariga för förvaltningen av föreningen under tiden som de satt på sina poster. Föreningen kan möjligen väcka talan mot dem i domstol om de har begått olagligheter och skadat föreningen. Deras agerande att inte binda räntan är knappast en sån fråga. Att det står något om när lånen ska bindas i den ekonomiska planen är inte ett skäl att stämma dem eftersom den ekonomiska planen inte är någon verksamhetsplan som behöver följas. Det är istället en ren teoretisk räkneövning för att spekulanter ska kunna se hur ekonomin kan tänkas bli i den nya föreningen efter upplåtelsen.

Vad gäller ansvar för fel så ligger det på bostadsrättsföreningen, d v s ni medlemmar äger kollektivt alla problem och kostnader att åtgärda dem. Finns ett bra avtal mellan föreningen och byggföretaget så kan ni som förening få vissa problem åtgärdade av företaget men det beror på avtalets formuleringar. Tyvärr gäller inte konsumenttjänstlagen här eftersom beställare är en bostadsrättsförening och inte en konsument.

Hur är en enskild bostadsrättshavare skyddad då? Jo, genom bostadsrättslagen. I den finns en reglering som garanterar att lägenheten minst når en nivå att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet enligt den allmänna uppfattningen i orten. Eventuella avtalade specifikationer i upplåtelseavtalet ska följas.

Om lägenheten inte är av den standarden så ska felen åtgärdas av föreningen. Styrelsen kan där välja att försöka driva detta mot byggföretaget, hur framgångsrik man är beror på avtalet med byggföretaget och om de vill spela med. Vägrar byggföretaget så får föreningen själva åtgärda felet. D v s det är du och dina grannar som betalar för alla fel som föreningen åtgärdar och som byggföretaget inte vill kännas vid.

Som synes ovan så är detta upplägg ganska idealt för ett fult byggföretag som vill slippa ansvar och svindla konsumenter. Byggföretaget skriver ju avtal med föreningens interimsstyrelse som man i de flesta fall själva har tillsatt.

Tack för svar! Det låter ju märkligt att byggbolaget ska kunna bygga med fel t ex. som i vårt fall där badrummens fall i duscharna inte följer regelverket, och komma undan med det. De har ju själva hela tiden hänvisat till 2-årsbesiktningen. Dessutom är det inte föreningen som ansvarar för husets inre utan jag som borättshavare.

Jag ifrågasätter här inte ditt kunnande utan är tacksam för ditt svar. Men med tanke på omständigheterna blir jag bekymrad. Det är även så att elektrikerna varit här och borrat hål m ca 8 cm diameter i en vägg samt lossat på en väggkontakt som nu inte går att sätta fast. Det är små saker men som byggföretaget ställt till. Ditt svar innebär att byggföretaget alltså kan strunta i att ta ansvar för rena klantigheter.

Vilka märkliga bygglagar vi har i Sverige.

 

[Lena60]

Jag är lite osäker på vad frågan i tråden egentligen är. Men det som vi kanske kan reda ut är vem som är ansvarig för vad.

Först interimsstyrelsens ansvar. De individerna är kollektivt ansvariga för förvaltningen av föreningen under tiden som de satt på sina poster. Föreningen kan möjligen väcka talan mot dem i domstol om de har begått olagligheter och skadat föreningen. Deras agerande att inte binda räntan är knappast en sån fråga. Att det står något om när lånen ska bindas i den ekonomiska planen är inte ett skäl att stämma dem eftersom den ekonomiska planen inte är någon verksamhetsplan som behöver följas. Det är istället en ren teoretisk räkneövning för att spekulanter ska kunna se hur ekonomin kan tänkas bli i den nya föreningen efter upplåtelsen.

Vad gäller ansvar för fel så ligger det på bostadsrättsföreningen, d v s ni medlemmar äger kollektivt alla problem och kostnader att åtgärda dem. Finns ett bra avtal mellan föreningen och byggföretaget så kan ni som förening få vissa problem åtgärdade av företaget men det beror på avtalets formuleringar. Tyvärr gäller inte konsumenttjänstlagen här eftersom beställare är en bostadsrättsförening och inte en konsument.

Hur är en enskild bostadsrättshavare skyddad då? Jo, genom bostadsrättslagen. I den finns en reglering som garanterar att lägenheten minst når en nivå att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet enligt den allmänna uppfattningen i orten. Eventuella avtalade specifikationer i upplåtelseavtalet ska följas.

Om lägenheten inte är av den standarden så ska felen åtgärdas av föreningen. Styrelsen kan där välja att försöka driva detta mot byggföretaget, hur framgångsrik man är beror på avtalet med byggföretaget och om de vill spela med. Vägrar byggföretaget så får föreningen själva åtgärda felet. D v s det är du och dina grannar som betalar för alla fel som föreningen åtgärdar och som byggföretaget inte vill kännas vid.

Som synes ovan så är detta upplägg ganska idealt för ett fult byggföretag som vill slippa ansvar ocg svindla konsumenter. Byggföretaget skriver ju avtal med föreningens interimsstyrelse som man i de flesta fall själva har tillsatt.

Tack för ditt svar!
Vad jag förstår så har vår förening ansvar för bostadens yttre medan jag som boende ansvarar för husets inre. Men vi går ju förstås ihop när det gäller 2-årsbesiktningen.

Vi får se hur detta slutar. Men jag uppfattar det som att vi kan komma att stå med svarte-petter på hand i slutänden. Jag hade hoppats att det skulle finnas någon regel för de felaktiga fallen i badrummen som vi åtminstone kunde luta oss emot, så att de tvingas åtgärda dem.

 

[Claes Sörmland]

Avtalet med byggföretaget är mycket viktigt för föreningen. Det är ju det avtalet som garanterar ett visst utförande av hus och mark och som ger en grund för föreningen att åberopa fel som byggföretaget i efterhand ska åtgärda.

Att en bostadsrättshavare nu ansvarar för underhåll av något som ingår i detta avtal ändrar ju inte att byggföretaget har vissa skyldigheter att leverera det utförande som anges i avtalet till föreningen.

 

[Lena60]

Avtalet med byggföretaget är mycket viktigt för föreningen. Det är ju det avtalet som garanterar ett visst utförande av hus och mark och som ger en grund för föreningen att åberopa fel som byggföretaget i efterhand ska åtgärda.

Att en bostadsrättshavare nu ansvarar för underhåll av något som ingår i detta avtal ändrar ju inte att byggföretaget har vissa skyldigheter att leverera det utförande som anges i avtalet till föreningen.

Tack igen! Jag ska titta i avtalet och se vad som står där.