Rådighetsfel, prickad mark

[Marin003]

Hej!

Två huvudfrågor!

1. Har köpt en fastighet där en del av huvudbyggnaden visat sig ligga på prickad mark.

Vi har inte blivit underrättade om att en del av marken är prickad mark. Jag har läst att prickad mark ej räknas som dolt fel, utan att säljaren ska underrätta köparen om detta. Detta benämns som ett ett rådighetsfel, om jag förstått rätt. Kan vi reklamera eller kräva kompensation?

2. Här om dagen fick jag ett brev från Stadsbyggnadskontoret där vi ombetts riva och återställa en utbyggnad på huvudbyggnaden då den är 15,4 kvm och saknar bygglov och dessutom delvis står på prickad mark. Kan jag ta bort 0.4 kvm istället för att riva utbyggnaden? Har läst att bygglovsbefriade utbyggnader på max 15kvm får stå på prickad mark.

Utbyggnaden har en egen ingång, och är endast tillgänglig via den separata ingången.

Tacksam för svar

 

[useless]

2) 0,4 kvadrat borde väl rymmas inom felmarginalen?

 

[Claes Sörmland]

Hej!

Två huvudfrågor!

1. Har köpt en fastighet där en del av huvudbyggnaden visat sig ligga på prickad mark.

Vi har inte blivit underrättade om att en del av marken är prickad mark. Jag har läst att prickad mark ej räknas som dolt fel, utan att säljaren ska underrätta köparen om detta. Detta benämns som ett ett rådighetsfel, om jag förstått rätt. Kan vi reklamera eller kräva kompensation?

Att en del av en byggnad ligger på prickad mark ger inte automatiskt rådighetsfel. Det kan ha många orsaker, t ex att byggnaden är äldre än detaljplanen eller att dispens har getts av byggnadsnämnden enligt äldre bygglagstiftning att bygga på marken. Bygglov kan också ha getts med grunden mindre/liten avvikelse så att byggnaden skjuter in på prickad mark. Ett sista alternativ är att byggnaden har byggts eller byggts ut utan lov på den prickade marken, alltså svartbyggande.

Om byggnadsnämnden före köpet har förelagt säljaren att rätta en sådan överträdelse gällande en åtgärd utan lov och det finns ett aktivt tillsynsärende så kan det röra sig om ett rådighetsfel. Men inte annars.

Det finns också en reglering i 11 kap 64 § PBL som ger säljaren i praktiken en viss upplysningsplikt för olovliga åtgärder som har företagits på fastigheten och som inte har rättats. De olovliga åtgärder som faller under denna reglering är sådana som kan ge en byggsanktionsavgift, t ex att påbörja byggnation utan startbesked. Har säljaren upplyst om att t ex bygglov saknas i frågelistan så ges ingen ersättning. Om köparen vid köpet har varit i ond tro avseende överträdelsen så utgår heller ingen ersättning. T ex att huvudbyggnaden står på prickad mark kan kanske anses vara ett skäl till att du som säljare borde vara i ond tro, du förväntas i det scenariot känna till att en byggnad inte ska vara uppförd där enligt detaljplanen.

Så vill du ha hjälp så måste du vara mer specifik vad situationen är. Det är många "det beror på" i dessa frågor.

2. Här om dagen fick jag ett brev från Stadsbyggnadskontoret där vi ombetts riva och återställa en utbyggnad på huvudbyggnaden då den är 15,4 kvm och saknar bygglov och dessutom delvis står på prickad mark. Kan jag ta bort 0.4 kvm istället för att riva utbyggnaden? Har läst att bygglovsbefriade utbyggnader på max 15kvm får stå på prickad mark.

Utbyggnaden har en egen ingång, och är endast tillgänglig via den separata ingången.

Tacksam för svar

Du tänker få igenom den som en attefallsåtgärd? Åtgärden ska då följa de handlingar som anmälan till byggnadsnämnden omfattande. Att anmäla en attefallsåtgärd i efterhand kan vara knepigt.

 

[hempularen]

Är detta ett och samma fel/problem. Är det alltså den svartbyggda utbyggnaden som ligger delvis på prickad mark? Eller ligger även andra delar av huset på prickad mark?

 

[hempularen]

Begär ut historiken från kommunen. Är detta den första reaktionen från kommunen ang. utbyggnaden.

Här kan ju vara allt ifrån ett rent svartbygge där säljaren har byggt utan någon som helst kommunikation med kommunen, till att det finns en bygganmälan om attefallsutbyggnad (max 15 kvm), men som säljaren inte har följt. Följer man det inte så är bygget inte nästan rätt, en attefallstillbyggnad håller sig antingen inom reglerna, annars är det ett rent svartbygge till 100%.

Och det gör också en del skillnad för säljarens ansvar här om detta kommer som en blixt från ovan, eller om kommunen redan tidigare har utfärdat rivningsföreläggande, som säljaren har mörkat.