Nyinköpt hus: Bitar av husgrunden faller av
I december-10 flyttade jag och sambon in i vårt nyinköpta hus. Vi beställde en besiktning innan avtal skrevs. Ett riskområde som besiktningsmannen noterade var krypgrunden då det inte finns någon lucka eller öppning till grunden. Så har det varit sedan huset byggdes i början av 1900-talet.
Utomhus så var grunden fräsch och nymålad. Under vintern så har bitar av grunden lossnat. En stor bit på 20 x 30 cm och 10-12 mindre bitar har fallit bort. Naturligtvis blir man ju misstänksam över fukt osv. Nu i efterhand så kan man förstå att grunden var nymålad för att täcka för bortfallna bitar och undvika fuktmisstankar hos mig som köpare.
Kan jag på något sätt gå vidare med det här? Bör säljarna ha upplyst mig om att de nyligen målat grunden eftersom bitar lossnar från den? De kanske tyckte problemet var kosmetiskt men jag ser det ju inte på det sättet. Om jag målar över grunden på samma sätt innan jag säljer huset vidare är jag ju rädd för att köparna vänder sig till mig för samma problem eftersom det kommer att hända igen. Vad kan jag göra?
Utomhus så var grunden fräsch och nymålad. Under vintern så har bitar av grunden lossnat. En stor bit på 20 x 30 cm och 10-12 mindre bitar har fallit bort. Naturligtvis blir man ju misstänksam över fukt osv. Nu i efterhand så kan man förstå att grunden var nymålad för att täcka för bortfallna bitar och undvika fuktmisstankar hos mig som köpare.
Kan jag på något sätt gå vidare med det här? Bör säljarna ha upplyst mig om att de nyligen målat grunden eftersom bitar lossnar från den? De kanske tyckte problemet var kosmetiskt men jag ser det ju inte på det sättet. Om jag målar över grunden på samma sätt innan jag säljer huset vidare är jag ju rädd för att köparna vänder sig till mig för samma problem eftersom det kommer att hända igen. Vad kan jag göra?
Det är bitar som är ca 1 cm tjocka som har falltit bort så allt man ser är gråfärgad puts under den svara färgen. Jag vet inte hur tjockt lager puts det är eller vad som är bakom putsen men antagligen husväggen dvs tegel. Missförstår jag din fråga?
Det är alltså säljarens upplysningsplikt för åtgärdat fel som jag undrar över här i grund och botten. Är det möjligt att säljaren får måla över grunden för att undvika fuktmisstankar, inte upplysa köparen om felet och komma undan med det?
Det du funderar på är ifall du kan få säljaren att åtgärda dessa skador? Det skulle innebära att det skulle gå som dolt fel.
Enligt vad jag har förstått så är dolt fel väldigt svårt att få till. Jag tror inte att detta är dolt fel. Jag ser inget fel i att säljarna målade grunden.
Det där med säljarens upplysningsplikt det är nog inte många som lyckats vinna mot säljaren i det fallet.
För som köpare så har man en väldigt långtgående undersökningsplikt.
Att putsen lossnar så här efter en kall vinter är inte alls ovanligt efter en kall vinter
Enligt vad jag har förstått så är dolt fel väldigt svårt att få till. Jag tror inte att detta är dolt fel. Jag ser inget fel i att säljarna målade grunden.
Det där med säljarens upplysningsplikt det är nog inte många som lyckats vinna mot säljaren i det fallet.
För som köpare så har man en väldigt långtgående undersökningsplikt.
Att putsen lossnar så här efter en kall vinter är inte alls ovanligt efter en kall vinter
Jag håller med inlägget ovan då jag förstår att dolt fel är en riktig klurig puck. Dessutom tror jag inte det är dolt eftersom säljaren var medveten om felet och försökte åtgärda det men har gjort det på ett klumpigt sätt. Kan man inte begära att det ska vara fackamannamässigt gjort?
Det som är surt är att vi bara haft huset i 3 mån. Hade det varit ett vanligt inköp i en affär eller dyl hade man ju reklamerat det om fel visade sig redan 3 månader trots att man gjort allt man kan för att inspektera och undersöka innan inköp. Ett hus som är det dyraste man köper under sin livstid där finns ingen rätt att påpeka fel/reklamera i efterhand utan då är det ett vild djungel av regler som oftast leder till att jag som köpare ska hållas ansvarig.
När det är dags för mig att sälja om några år, är jag då en idot om jag inte då gör samma sak dvs målar över grunden direkt innan visningen, hålla tyst om varför jag har nymålat och hålla tummarna för att besiktningsmannen inte påpekar något? Känns ju inte ärligt men varför ska jag påpeka det fel som flertalet säljare innan mig tydligen inte ha gjort.
Det som är surt är att vi bara haft huset i 3 mån. Hade det varit ett vanligt inköp i en affär eller dyl hade man ju reklamerat det om fel visade sig redan 3 månader trots att man gjort allt man kan för att inspektera och undersöka innan inköp. Ett hus som är det dyraste man köper under sin livstid där finns ingen rätt att påpeka fel/reklamera i efterhand utan då är det ett vild djungel av regler som oftast leder till att jag som köpare ska hållas ansvarig.
När det är dags för mig att sälja om några år, är jag då en idot om jag inte då gör samma sak dvs målar över grunden direkt innan visningen, hålla tyst om varför jag har nymålat och hålla tummarna för att besiktningsmannen inte påpekar något? Känns ju inte ärligt men varför ska jag påpeka det fel som flertalet säljare innan mig tydligen inte ha gjort.
Tänkte så här.LisaF skrev:
Om huset är ca 100 år gammalt så tror jag med största sannolikhet att det är en solid stengrund, alltså uthuggna stenblock, vissa tycker inte det är så snyggt, så putsar man den.
Så själva fuktfrågan tror jag sitter i putsen, som Odjuret skrev, pga av väder. Kan vara gjort i samband med försäljning, och det blivit minusgrader innan putsen brunnit ordentligt, kan ha haft svårt med mixen på bruket så h?n inte fått till rätt konsistens.
Men som du skriver att det är tegel under, då undrar jag om vi pratar om samma grund.
En bild kan hjälpa.
Mvh
Bara jag
Du har ett problem redan i att ni har accepterat riskområdet med krypgrund utan inspektionslucka. Det första du borde ha gjort var en fördjupad undersökning och begärt att inspektionslucka skall tas upp. Nu är frågan dock huruvida ett fel faktiskt föreligger enligt Jordabalken överhuvudtaget. Att puts släpper är inget fel per automatik utan vi vet detta först när det utretts varför det släpper.
Har de bara fräschat upp sockeln och det sedan blivit så att en del puts släpper eller har man dolt en pågående skada. Alla sådana här frågor blir otydligheter förrän skadan är utredd.
Håller med dig om många saker MEN man måste också tänka på orimligheten att ålägga säljare ett större ansvar då man talar om köp mellan likvärdiga parter av en vara som per automik oftast behäftas med ofantligt många fel under en viss tid framöver. Det är få hus som inte kräver en del reparationer eller underhåll, att då tolka vad som skall anses underhåll och vad som skall bli fel som bör gå under tidigare ägares ansvar blir otroligt snårig.
De flesta svenska köpare idag väljer tyvärr den billiga och enkla vägen att bara göra en överlåtelsebesiktning för 5000-10 000 kr och tro att man med detta är skyddad. Detta är också något de flesta besiktningsmän, mäklare m.fl. gärna behåller som tro då affärerna blir lättare.
En riktig korrekt undersökning innehåller så mycket mer än bara en överlåtelsebesiktning och det är få köpare jag sett som varit så nogranna. När jag själv köpte vår fastighet så upplevdes jag säkert övernitisk istället då jag de facto kollade det som bör kollas. Detta kan man göra via en riktig jordabalksundersökning vilket få faktiskt behärskar och har rätt ansvarsförsäkringar för. Eller så får man som köpare bli aktiv, läsa på och anlita rätt personer själv till ett paket där rätt saker gås igenom.
Man gör alltså sitt livs kanske största affär och litar blint på en undersökning för några tusenlappar vilket helt enkelt inte alls räcker.
Jag tjatar en gång till men kan nämna saker som ofta missas
Juridiska dokument (särskilt om de inte tillhandahålls av säljare vilket inte alls är ett krav)
VVS
El
Skorsten & ventilation
Uthus
Ev egen brunn och avlopp
Radon.
Man bör alltså göra en besiktning av både villa och expandera detta även till uthus
+ ha en jurist som granskar alla handlingar, tar in övriga ev servitut, kontaktar lantmäteriet, kommunen om ev detaljplan och tar ansvar för att allt juridiskt blir genomgått
+ ha en elektriker som gör besiktning av elen och denna skall då också i sin företagsförsäkring ha rätt till att göra detta med korrekt ansvarsskydd
+ rörmokare som går igenom all vvs inkl rätt företagsförsäkring
+ sotare som har rätt ansvarsskydd för att kolla ventilation, skorsten mm
+ radonmätning
+ byggtekniker alt rörmokaren som går igenom brunn och avlopp. Glöm inte uppvärmningskälla, acctankar, expansionskärl etc
Jag har säkert missat en massa men sitter i våtrumsutredningar hela dagen och hinner inte kolla nogrannare
Om du vill gå på förra ägaren så är det inte alls omöjligt vilket vissa tror MEN det är såpass kostsamt främst i tid och energi att det tyvärr i slutändan ofta inte är värt det.
Huruvida ett fel är dolt eller ej har ingenting med vad säljaren visste att göra. Dolt fel är ett objektivt och inte subjektivt rekvisit. Det man alltså tittar på är om felet hade kunnat upptäckas. Har säljaren då målat över kan han ha gjort sig otjänsten att skapa ett dolt fel av ett synligt i hopp om att lura köparen på mer pengar. Man kan inte komma i efterhand och tro att fel inte är dolt för att man själv visste om det. Säljaren har för övrigt som ni säger en upplysningsplikt men problemet här blir att många säljare hävdar okunskap eller att man hamnar i det snårigaste i juridiken - tolkningar. Detta är största anledningen att man vill undvika att utgå från eventuella utfästelser såvida de inte är väldigt tydliga. Teoretiskt är alltså upplysningsplikten större och tanken var också annan från lagrådet när JB utvecklades men i praktiken har svårigheter lett till att det inte prövas i samma höga grad som tanken kanske var
Har de bara fräschat upp sockeln och det sedan blivit så att en del puts släpper eller har man dolt en pågående skada. Alla sådana här frågor blir otydligheter förrän skadan är utredd.
Håller med dig om många saker MEN man måste också tänka på orimligheten att ålägga säljare ett större ansvar då man talar om köp mellan likvärdiga parter av en vara som per automik oftast behäftas med ofantligt många fel under en viss tid framöver. Det är få hus som inte kräver en del reparationer eller underhåll, att då tolka vad som skall anses underhåll och vad som skall bli fel som bör gå under tidigare ägares ansvar blir otroligt snårig.
De flesta svenska köpare idag väljer tyvärr den billiga och enkla vägen att bara göra en överlåtelsebesiktning för 5000-10 000 kr och tro att man med detta är skyddad. Detta är också något de flesta besiktningsmän, mäklare m.fl. gärna behåller som tro då affärerna blir lättare.
En riktig korrekt undersökning innehåller så mycket mer än bara en överlåtelsebesiktning och det är få köpare jag sett som varit så nogranna. När jag själv köpte vår fastighet så upplevdes jag säkert övernitisk istället då jag de facto kollade det som bör kollas. Detta kan man göra via en riktig jordabalksundersökning vilket få faktiskt behärskar och har rätt ansvarsförsäkringar för. Eller så får man som köpare bli aktiv, läsa på och anlita rätt personer själv till ett paket där rätt saker gås igenom.
Man gör alltså sitt livs kanske största affär och litar blint på en undersökning för några tusenlappar vilket helt enkelt inte alls räcker.
Jag tjatar en gång till men kan nämna saker som ofta missas
Juridiska dokument (särskilt om de inte tillhandahålls av säljare vilket inte alls är ett krav)
VVS
El
Skorsten & ventilation
Uthus
Ev egen brunn och avlopp
Radon.
Man bör alltså göra en besiktning av både villa och expandera detta även till uthus
+ ha en jurist som granskar alla handlingar, tar in övriga ev servitut, kontaktar lantmäteriet, kommunen om ev detaljplan och tar ansvar för att allt juridiskt blir genomgått
+ ha en elektriker som gör besiktning av elen och denna skall då också i sin företagsförsäkring ha rätt till att göra detta med korrekt ansvarsskydd
+ rörmokare som går igenom all vvs inkl rätt företagsförsäkring
+ sotare som har rätt ansvarsskydd för att kolla ventilation, skorsten mm
+ radonmätning
+ byggtekniker alt rörmokaren som går igenom brunn och avlopp. Glöm inte uppvärmningskälla, acctankar, expansionskärl etc
Jag har säkert missat en massa men sitter i våtrumsutredningar hela dagen och hinner inte kolla nogrannare
Om du vill gå på förra ägaren så är det inte alls omöjligt vilket vissa tror MEN det är såpass kostsamt främst i tid och energi att det tyvärr i slutändan ofta inte är värt det.
Huruvida ett fel är dolt eller ej har ingenting med vad säljaren visste att göra. Dolt fel är ett objektivt och inte subjektivt rekvisit. Det man alltså tittar på är om felet hade kunnat upptäckas. Har säljaren då målat över kan han ha gjort sig otjänsten att skapa ett dolt fel av ett synligt i hopp om att lura köparen på mer pengar. Man kan inte komma i efterhand och tro att fel inte är dolt för att man själv visste om det. Säljaren har för övrigt som ni säger en upplysningsplikt men problemet här blir att många säljare hävdar okunskap eller att man hamnar i det snårigaste i juridiken - tolkningar. Detta är största anledningen att man vill undvika att utgå från eventuella utfästelser såvida de inte är väldigt tydliga. Teoretiskt är alltså upplysningsplikten större och tanken var också annan från lagrådet när JB utvecklades men i praktiken har svårigheter lett till att det inte prövas i samma höga grad som tanken kanske var
Tack för era svar! Jag ska börja med att kika ordentligt på huset ikväll och se om det är stengrund bakom putsen. Kanske det är en bra idé att försöka ta bort det mesta av putsen nu när den ändå faller av och börja om från början istället för att lappa vidare på tidigare arbeten. Då kan jag ju faktiskt med gott samvete upplysa nästa köpare att vi har åtgärdat grunden eftersom det inte verkade vara rätt gjord när vi köpte huset. Det vore väldigt skönt om mitt problem slutade där. Jag bifogar kort om jag är tveksam.
Det är ju så att problem uppstår med hus också och en del får man nog räkna med även direkt efter tillträde. Mina föräldrar köpte hus för knapp 1,5 år sedan. Det som hänt med huset sedan dess är sönderfruset rör i källaren (fast det var helt och hållet deras eget fel då de hade glömt dörren öppen), värmepump som gått sönder, torktumlaren har gått sönder, pumpen som pumpar vatten från sjön för att vattna gräs har gått sönder och nu började yttertaket att läcka i förra månaden.
Det är ett hus i 5-miljonersklassen så det är inte ett billigt ruckel. Och de har köpt det av min syster så de hade inte bara varit på en visning utan tillbringat mycket tid i huset innan köp och min syster har inte haft något intresse av att dölja fel och hade lagt ner ca 500 000 på renoveringar under de senaste åren.
Det mest troliga borde ju vara att de bara har fräschat upp sockeln och sedan har puts släppt och om det är så tycker jag det borde falla in under sådant som helt enkelt kan hända med hus. Om de har gjort det i syfte att dölja fel så är det ju en annan sak men frågan är ju om det är något som alls går att bevisa. Ni kanske kan fråga grannarna?
Det är ett hus i 5-miljonersklassen så det är inte ett billigt ruckel. Och de har köpt det av min syster så de hade inte bara varit på en visning utan tillbringat mycket tid i huset innan köp och min syster har inte haft något intresse av att dölja fel och hade lagt ner ca 500 000 på renoveringar under de senaste åren.
Det mest troliga borde ju vara att de bara har fräschat upp sockeln och sedan har puts släppt och om det är så tycker jag det borde falla in under sådant som helt enkelt kan hända med hus. Om de har gjort det i syfte att dölja fel så är det ju en annan sak men frågan är ju om det är något som alls går att bevisa. Ni kanske kan fråga grannarna?
Ja det är mycket oväntade saker som kan hända efter husköp. Det viktiga för mig är att jag kan åtgärda det jag har problem med och kunna sälja huset en vacker dag utan att vara rädd att nästa säljare jagar mig för märkliga fuktmisstankar fast jag bara ägde huset en bråkdel av dess livslängd.
Jag ska ta en bra titt på putsen och vad som finns under den. Förhoppningsvis så är det ett dåligt utfört fixarbete eller som sagt färgen som inte tålde den kalla vintern och inte fukt i grunden som påverkat.
Jag ska ta en bra titt på putsen och vad som finns under den. Förhoppningsvis så är det ett dåligt utfört fixarbete eller som sagt färgen som inte tålde den kalla vintern och inte fukt i grunden som påverkat.
Det är väldigt många fastigheter som har problem med att sprickor uppstår i putsen efter den senaste vintern, så du är inte ensam. Behöver inte handla om dåligt underarbete, med en vinter som senast.
Oavsett vad felet beror på så tror jag inte att det behöver bli alltför dyrt att fixa själv.
Oavsett vad felet beror på så tror jag inte att det behöver bli alltför dyrt att fixa själv.