NE-bilagan och momsredovisning
Hej!
Som nybliven ägare till en hyresfastighet av mindre sort dyker det upp en massa frågor. Vi har börjat bokföra och har förstått att när vi deklarerar ska vi använda oss av NE-bilagan. Min fråga är om det räcker med att använda den, eller om det också är idé att momsregistrera sig. Vi äger huset privat och avsikten är att starta vandrarhem. Framöver tänker vi också bo i en av husets lägenheter vilket vi förstått komplicerar det hela.
Vi har mängder med utgifter på huset nu i uppbyggnadsskedet och vill ju gärna att det går någorlunda jämnt ut i slutändan... Tacksam för synpunkter och kloka inlägg.
Det som förvånade oss var att när vi kontaktade skatteverket för att ansöka om moms (eftersom vi nästa år antar att huset kommer generera en inkomst över 30.000) fick vi 20 motfrågor. Hur hänger det ihop?
Som nybliven ägare till en hyresfastighet av mindre sort dyker det upp en massa frågor. Vi har börjat bokföra och har förstått att när vi deklarerar ska vi använda oss av NE-bilagan. Min fråga är om det räcker med att använda den, eller om det också är idé att momsregistrera sig. Vi äger huset privat och avsikten är att starta vandrarhem. Framöver tänker vi också bo i en av husets lägenheter vilket vi förstått komplicerar det hela.
Vi har mängder med utgifter på huset nu i uppbyggnadsskedet och vill ju gärna att det går någorlunda jämnt ut i slutändan... Tacksam för synpunkter och kloka inlägg.
Det som förvånade oss var att när vi kontaktade skatteverket för att ansöka om moms (eftersom vi nästa år antar att huset kommer generera en inkomst över 30.000) fick vi 20 motfrågor. Hur hänger det ihop?
Är det en hyresfastighet med enbart bostäder är det ingen idé med momsregistrering, men nu skulle det inte vara det längre fram. Det är inte moms på bostadshyra, därmed heller ingen rätt till momslyft på inköp till fastigheten. Skulle det finnas någon lokal som hyrs ut till en momsregistrerad näringsidkare kan en momsregistrerad hyresvärd lägga moms på lokalhyran. Kostnader som hänför sig till just den lokalen har värden rätt till momslyft för, men inte för kostnader för andra delar av huset. Vandrarhemsverksamhet är momspliktig, momsregistrering ska göras om omsättningen beräknas överstiga 30 000 per år. precis som du skriver. Man har rätt till momslyft under verksamhetens uppbyggnadsskede, det är bra att registrera sig för moms innan man börjar skaffa utrustning till vandrarhemsverksamheten. Kostnader som inte rör den momspliktiga verksamheten har man inte rätt att lyfta moms på och det kan bli vissa gränsdragningsproblem.
Äger du ett hyreshus räknas du som näringsidkare, man kan alltså inte äga ett hyreshus "privat", däremot går det alldeles utmärkt att som fysisk person äga hyreshus som enskild näringsverksamhet (som brukar kallas enskild firma). Du skriver att ni har börjat bokföra och därmed har ni kommit in på rätt väg.
Äger du ett hyreshus räknas du som näringsidkare, man kan alltså inte äga ett hyreshus "privat", däremot går det alldeles utmärkt att som fysisk person äga hyreshus som enskild näringsverksamhet (som brukar kallas enskild firma). Du skriver att ni har börjat bokföra och därmed har ni kommit in på rätt väg.
Tack för svar! Då förstår vi bättre frågorna som kommit från skatteverket. Men hur är det då om vi framöver bor i en del av fastigheten permanent. Hur gör man med t. ex en utgift på taket? Regleras det helt enkelt genom förmånsbeskattning eller måste man göra någon sorts uppdelning efter procentsats i själva bokföringen?
Du får räkna ut en fördelningsfaktor. Förmånsbeskattning är bara aktuell i ett anställningsförhållande.R Rusticus67 skrev:
Men jag har fått uppfattningen av att man förmånsbeskattas om man bor i en näringsfastighet som man själv äger...
Nej, inte förmånsbeskattas i formell mening, men en förmån skall värderas och redovisas som eget uttag, alternativt att man håller det helt utanför näringsverksamheten så att ingen förmån uppstår. Som @Blazermannen skriver kan det här uppstå knepiga gränsdragningar i privatägda näringsfastigheter.R Rusticus67 skrev:
Du blir beskattad för förmån om du bor i din egna näringsfastighet, det stämmer, iaf om det är en hyresfastighet där du hyr ut övriga bostäder. Finns det en exakt likadan lägenhet som den du bor i är frågan om förmånsvärde ganska enkel - som förmånsvärde tar du helt enkelt upp samma belopp som andra hyresgäster betalar. Finns det inte någon exakt likadan lägenhet får du räkna fram lämpligt värde mha av hyrorna i de andra lägenheterna. Kostnaderna för drift, reparationer och underhåll påverkar inte ditt förmånsvärde, iaf inte så direkt att en takreparation innebär ändrat förmånsvärde.
Det hann visst komma ett svar till innan jag skickade iväg mitt nya. För att slippa förmånsbeskattning behöver du betala samma hyra som vilken hyresgäst som helst, betala från egen ficka till näringsverksamheten alltså.
Vi kommer att ha vandrarhem, så vi får nog jämföra med motsvarande hyreslägenheter på orten.
Ska man alltså redovisa hela kostnaden t ex för takreparation och inte separera en procentsats för det privata boendet och en för vandrarhemsdelen? Ursäkta att jag inte fattar riktigt.
Ska man alltså redovisa hela kostnaden t ex för takreparation och inte separera en procentsats för det privata boendet och en för vandrarhemsdelen? Ursäkta att jag inte fattar riktigt.
Jag hade investerat i den här boken (eller liknande):
https://www.bjornlunden.se/böcker/fastigheter/fastighetsbeskattning
https://www.bjornlunden.se/böcker/fastigheter/fastighetsbeskattning
Tack för tipset!
Skattar du för ett marknadsmässigt förmånsvärde ska du inte göra någon uppdelning, med viss reservation för att du kanske bör göra en uppdelning av momsen. Som vi var inne på tidigare är det inte moms på bostadshyra, och heller ingen rätt till momslyft på kostnader för bostäder. Är halva taket över bostadsdelen och halva över vandrarhemmet får halva momsen lyftas och den andra halvan blir en kostnad i verksamheten. Vid närmare eftertanke bör du göra en sådan uppdelning av momsen på allt, eller ha separata abonnemang för el, VA och vad som än kan vara aktuellt.R Rusticus67 skrev:
Bra att du tänker på de här sakerna nu och inte väntar till två dagar innan deklaration ska lämnas.
Om du tar upp värdet av bostaden som en förmån så går hela kostnaden för t.ex. takbyte på näringsverksamheten, där du då så att säga är hyresgäst.R Rusticus67 skrev:
Men det är oftast inte bästa lösningen eftersom förmånen skall värderas till marknadsvärde. Så det kan bli förhållandevis stora belopp som det skall betalas skatt på.
Hur gör vi en sådan uppdelning av momsen i så fall?B Blazermannen skrev:
Det är vanligt att exempelvis bostadsrättsföreningar har ett gemensamt elabonnemang och vidareförsäljer el efter förbrukning till medlemmarna. Just nu pågår en debatt kring momshanteringen av detta och många BRF som tidigare ej var momsregistrerade har sett sig tvungna att momsregistrera sig. Jag vet inte om sista ordet i frågan är slutgiltigt sagt men detta skulle möjligen kunna vara aktuellt även för dig.R Rusticus67 skrev:
Orsaken till upplägget med ett gemensamt elabonnemang är att minska kostnaderna med enbart ett "stort" abonnemang och att man även då blir en bättre "elförhandlare" med stor förbrukning, tänk HSB, Riksbyggen och liknande stora organisationer.
Redigerat: