Murken bjälke i källare (Bilder)
Hej!
Var och kollade på ett hus igår. Jag och min sambo är inte alls kunniga när det gäller att kontrollera om ett hus är bra eller ej. Nåväl, vi brukar ta dit personer vi känner (som kan ofantligt mycket mer än oss) på en andravisning när det börjar dra ihop sig. Problemet är att mäklaren är stressad och tillåter inte andravisning, han hänvisade till besiktning innan kontraktet skrivs på.
Nu till det jobbiga. Det verkar som att en av bjälkarna (den enda som är synlig) är i dåligt skick. Notera bilden med brädan som har brutits av, den ser uppäten ut.
Denna bjälken går längs med huset in till cirka halva källaren, därefter kommer det en järnbalk istället.
Någon som har några insikter? Är balken körd? Vad kan det kosta att göra vid detta?
Snabbfakta
Byggår: ca 1880
Grundläggning: Källare
Grundmur: Natursten
Stomme: Tegel
Bjälklag: Trä
Källaren är inte uppvärmd, det var 8 grader i källaren (4-5 grader utomhus när vi var där).
Var och kollade på ett hus igår. Jag och min sambo är inte alls kunniga när det gäller att kontrollera om ett hus är bra eller ej. Nåväl, vi brukar ta dit personer vi känner (som kan ofantligt mycket mer än oss) på en andravisning när det börjar dra ihop sig. Problemet är att mäklaren är stressad och tillåter inte andravisning, han hänvisade till besiktning innan kontraktet skrivs på.
Nu till det jobbiga. Det verkar som att en av bjälkarna (den enda som är synlig) är i dåligt skick. Notera bilden med brädan som har brutits av, den ser uppäten ut.
Denna bjälken går längs med huset in till cirka halva källaren, därefter kommer det en järnbalk istället.
Någon som har några insikter? Är balken körd? Vad kan det kosta att göra vid detta?
Snabbfakta
Byggår: ca 1880
Grundläggning: Källare
Grundmur: Natursten
Stomme: Tegel
Bjälklag: Trä
Källaren är inte uppvärmd, det var 8 grader i källaren (4-5 grader utomhus när vi var där).
Redigerat:
Det är svårt att få någon överblick över problemet utifrån bilderna. Beskriv gärna mer. Den bräda som gått av verkar bara vara en del av trossbotten. Den i sig är enkel att byta och är ingen stor grej.
Frågan är i vilket skick den grova bjälken är. Här skulle jag vilja känna en del med en kniv. Den ser ju lite tråkig ut på ytan men det behöver inte betyda att den är dålig rakt igenom.
Den stora frågan här är ju vad som orsakat skadorna och vad som krävs för att åtgärda det. Skulle gissa på en alltför fuktig källare som pga tilläggsisolering av bjälklaget blivit för kall. Kan kanske åtgärdas med avfuktare. Men det behöver synas närmare. Kan ju också finnas fler skador som är mindre uppenbara.
Mixen av gamla och nya lösningar är en varningssignal för mig. Finns gott om exempel på när nya tillägg gjorts på ett sätt som förstört existerande lösning. Behöver inte vara så, men det behöver studeras närmare.
Tycker ni ska stå på er om att få en visning till. Trots allt är det ett visst mankemang med att skriva på och ordna besiktning för att sen backa. Valet att skriva på från början bör vara välgrundat. Alternativt ska ni iallafall se till att ha en öppen klausul för att kunna backa köpet oavsett vad besiktningsmannen hittar.
Frågan är i vilket skick den grova bjälken är. Här skulle jag vilja känna en del med en kniv. Den ser ju lite tråkig ut på ytan men det behöver inte betyda att den är dålig rakt igenom.
Den stora frågan här är ju vad som orsakat skadorna och vad som krävs för att åtgärda det. Skulle gissa på en alltför fuktig källare som pga tilläggsisolering av bjälklaget blivit för kall. Kan kanske åtgärdas med avfuktare. Men det behöver synas närmare. Kan ju också finnas fler skador som är mindre uppenbara.
Mixen av gamla och nya lösningar är en varningssignal för mig. Finns gott om exempel på när nya tillägg gjorts på ett sätt som förstört existerande lösning. Behöver inte vara så, men det behöver studeras närmare.
Tycker ni ska stå på er om att få en visning till. Trots allt är det ett visst mankemang med att skriva på och ordna besiktning för att sen backa. Valet att skriva på från början bör vara välgrundat. Alternativt ska ni iallafall se till att ha en öppen klausul för att kunna backa köpet oavsett vad besiktningsmannen hittar.
Tack för ditt svar! Uppskattas verkligen. Nu i efterhand förstår vi att vi skulle kört in en kniv/skruvmejsel i sprickorna på den stora bjälken för att få en uppfattning. Jag har pratat med min sambos pappa som är av den gamla skolan och han är på samma linje som du. Det kan ju vara mer som är skadat även om bjälken är OK.Macarus skrev:
Om jag minns rätt så knakade golvet rejält precis under bjälken, medan i resten av huset var det mycket stabilt.
Utgångspriset på huset är ganska lågt, så vi har pengar över att fixa till det, men vi har ingen aning om hur stor omfattning det är. Jag tror vi måste dit igen för att få mer information.
Sen vet jag inte heller när skadan har skett, bjälken kan ju vara från 1880, och om skadan skedde 1920 kanske det håller 50 år till. Huset är i bra skick i övrigt, konstigt att dom inte såg till att fixa grunden först..
Efter mycket snack med mäklaren så fick vi en andravisning. På en torsdag klockan 09:00 :eek: Men vi har tagit ledigt från jobbet, inklusive våra föräldrar som är lite mer kunniga.Immobil skrev:
Så nu till fråga nummer 2. Vad ska vi kolla när vi är där igen? Jag har förstått att det är en bra idé att kontrollera om bjälken är genomrutten, men frågan är hur man kollar resten av bjälklaget (kallas det så?) är?
Bra att ni fått till en andra visning. Låter bara som lathet från mäklarens sida. Självklart ska man ha en så bra bild som möjligt av allting INNAN man bjuder och skriver kontrakt.nivv skrev:
Bjälklaget är det som håller uppe våningsplanen i ett hus och nog ser det ut som att det är det är frågan om här. Utrusta er med kniv, ficklampa och oömma kläder så ni kan röra er runt i varje skrymsle därnere. Använd alla sinnen. Kläm, känn, stick med kniven, lukta. Kolla särskilt utefter grundmuren (ytterkanterna) och skicket på syllen (den nedersta stocken). Här brukar det vara störst risk för fukt och röta.
Ett hus från 1880 borde ursprungligen haft en stengrund, ev tätad med lite murbruk eller så kallmurad. Många av dessa har senare tätats eller putsats med tjocka lager cementputs. Ett vanligt fel är att man putsar ändå upp mot syll och andra delar av ett träbjälklag. Till skillnad från natursten så suger betong fukt som en svamp så det betyder ett fint fuktigt och vått omslag till träbjälkarna... Här kommer rötan som på posten. Försök undersöka detta.
Ett dilemma vid sådana här inspektioner är ju alltid att man bara ser det man ser... Vad som gömmer sig bakom puts och skivor är svårt att sia om. Luktsinnet kan dock ge en del vägledning, samtidigt finns det nog ingen sådan här källare som inte luktar en del fukt.
Ställ också så mycket frågor som möjligt till säljaren. Vad har denne gjort för renoveringar som påverkat källaren? Tilläggsisolering? Hur i sådana fall? Vilka har gjort renoveringarna? Har säljaren noterat några förändringar i källaren över tid vad gäller fukt och påväxt på bjälkar? Vad har säljaren använt källaren till? Något fuktproducerande som tvätt eller dylikt?
Tack för tipsen! Om jag minns rätt från första gången jag var där så luktade det absolut inget alls i källaren. Den verkade väldigt torr, virket i källaren var också torrt men det var ändå skadat. Antar att något skadedjur har varit i farten någon gång i husets historia. Ser nu att trådtiteln är missvisande, balken/syllen är snarare uppäten på ytan än murken/möglig.Macarus skrev:
Fanns heller inga fläckar eller dylikt på väggar, men jag får kolla noggrannare.
Har du någon fingervisning vad det kan kosta att byta bjälklaget? Verkar ju vara ett satans arbete om man måste bryta upp hela ovanvåningen, vilket att jag antar att man måste.
Att byta HELA bjälklaget är ju en skaplig operation och kostar därefter. Ens en fingervisning är mycket svår att ge när vi vet så lite om huset. Avgörande är ju om det går att jobba underifrån överallt eller om allt behöver brytas upp uppifrån. I det senare fallet blir det en väldigt stor operation. Räkna med från 100k och uppåt till miljoner (worst case, alla golv behöver göras om, inkl. badrum med tätskikt etc...). Det är INTE något du vill göra på ett nyköpt hus.
Men, det ska väldigt mycket till för att hela bjälklaget ska behöva bytas. Det är en extrem åtgärd. Det handlar förhoppningsvis om att stötta upp och kanske byta någon eller några stockar. Går det att göra underifrån, som det ser ut som att det går, så behöver det inte vara någon stor sak. Då kan du nog räkna det i 10000-tusingar istället.
Men, det ska väldigt mycket till för att hela bjälklaget ska behöva bytas. Det är en extrem åtgärd. Det handlar förhoppningsvis om att stötta upp och kanske byta någon eller några stockar. Går det att göra underifrån, som det ser ut som att det går, så behöver det inte vara någon stor sak. Då kan du nog räkna det i 10000-tusingar istället.
Redigerat:
Så! Nu har vi varit kollat på huset igen med lite mer kunnighet i form av en svärfar! Han körde in skruvmejseln i bjälkarna och de var solida! Skönt! Det var ett ytlager på 1-2 mm som var i dåligt skick men efter det var det stenhårt trä.Macarus skrev:
Vi synade källaren rätt noga och kom fram till att det mesta var i sin ordning, det var en kopparör, troligen för varmvatten som kunde behöva lite extra isolering.
Nu blir det nog till att lägga ett bud. Tack för er hjälp!