Måste alla i ett dödsbo vara överens vid försäljning?
Efter mycket om och men har tre dödsbodelägare till en fastighet "enats" om att sälja och är överens om en mäklare.
Objektet värderas till 4-6,5 miljoner av tre olika mäklare, som alla kommit till samma slutsats. Den svajiga värderingen beror på att det är en mindre hyresfastighet med hyror långt under marknadshyror i nuläget, men där en justering av hyrorna kan puffa upp priset.
Om det blir en budgivning som stannar på exempelvis 3 miljoner, kan en av de tre säga nej till budet och stoppa försäljningen, eller måste dödsboet slutföra affären då man kommit överens om att sälja och enats om mäklare?
Bara en vill sälja, de två andra vill vänta till ett bättre läge samt under tiden hantera den renoveringsskuld som finns. Och i det här läget gäller så vitt alla förstått det inget majoritetsbeslut, utan att om en vill sälja är det också tvingande. Men kan en av de tre säga nej till ett lågt bud?
Objektet värderas till 4-6,5 miljoner av tre olika mäklare, som alla kommit till samma slutsats. Den svajiga värderingen beror på att det är en mindre hyresfastighet med hyror långt under marknadshyror i nuläget, men där en justering av hyrorna kan puffa upp priset.
Om det blir en budgivning som stannar på exempelvis 3 miljoner, kan en av de tre säga nej till budet och stoppa försäljningen, eller måste dödsboet slutföra affären då man kommit överens om att sälja och enats om mäklare?
Bara en vill sälja, de två andra vill vänta till ett bättre läge samt under tiden hantera den renoveringsskuld som finns. Och i det här läget gäller så vitt alla förstått det inget majoritetsbeslut, utan att om en vill sälja är det också tvingande. Men kan en av de tre säga nej till ett lågt bud?
Att man är ”överens om att sälja och enats om mäklare” har noll och intet värde. Alla dödsbodelägare måste godkänna försäljningen när den sker, och kan säga nej av vilken anledning som helst.
Sen kan en dödsbodelägare så småningom framtvinga att fastigheten tvångssäljs eller att personen blir utlöst av de övriga dödsbodelägarna, men det är en helt annan och betydligt snårigare process. Man kan bli tvungen att få en boutredningsman utsedd, och det kostar pengar som tas från dödsboet.
Sen kan en dödsbodelägare så småningom framtvinga att fastigheten tvångssäljs eller att personen blir utlöst av de övriga dödsbodelägarna, men det är en helt annan och betydligt snårigare process. Man kan bli tvungen att få en boutredningsman utsedd, och det kostar pengar som tas från dödsboet.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 259 inlägg
Det låter ändå som om de tre delägarna har förutsättning att komma överens.
Kanske kan de två spekulationsvilliga få en hembudsklausul av den tredje, så att de kan köpa ut denne vid låga bud. Då skulle de vid exempelvis tre miljoner bara behöva skaka fram en miljon ihop för att lösa ut delägare tre. Sen kan de spekulera vidare själva.
För @Kilrain har rätt i sak, men just det gör ju att det finns incitament att komma överens istället för att förr eller senare hamna i tvångsförsäljning.
Kanske kan de två spekulationsvilliga få en hembudsklausul av den tredje, så att de kan köpa ut denne vid låga bud. Då skulle de vid exempelvis tre miljoner bara behöva skaka fram en miljon ihop för att lösa ut delägare tre. Sen kan de spekulera vidare själva.
För @Kilrain har rätt i sak, men just det gör ju att det finns incitament att komma överens istället för att förr eller senare hamna i tvångsförsäljning.
Som sagt alla dödsbodelägare måste godkänna den faktiska försäljningen. Var och en kan vägra av vilket skäl som helst.
Men om man inte kan komma överens om framtiden för huset, så kan en arvinge gå till tingsrätten och begära att en boutredningsman skall tillsättas. Det blir då en advokat som med "diktatorisk makt" tar över dödsboet, och bestämmer vad som skall säljas och vad som skall skiftas ut till dödsbodelägarna. Kan bli försäljning, men det kan också bli så att fastigheten skiftas ut till arvingarna, som då ändå inte har fått situationen löst. Men troligen blir det färsäljning för att bekosta boutredningsmannens arvode, det blir inte så mycket över till arvingarna. Skall tillägga att just fast egendom får boutredningsmannen inte sälja utan alla arvingarnas godkännande. Lyckas inte det så kan boutredningsmannen gå till tingsrätten som ger tillstånd till försäljningen, vilket kan överklagas...
Detta kan fungera som en komponent i förhandlingen mellan arvingarna, blir vi inte överens, så får advokaten ta huset.
Men om man inte kan komma överens om framtiden för huset, så kan en arvinge gå till tingsrätten och begära att en boutredningsman skall tillsättas. Det blir då en advokat som med "diktatorisk makt" tar över dödsboet, och bestämmer vad som skall säljas och vad som skall skiftas ut till dödsbodelägarna. Kan bli försäljning, men det kan också bli så att fastigheten skiftas ut till arvingarna, som då ändå inte har fått situationen löst. Men troligen blir det färsäljning för att bekosta boutredningsmannens arvode, det blir inte så mycket över till arvingarna. Skall tillägga att just fast egendom får boutredningsmannen inte sälja utan alla arvingarnas godkännande. Lyckas inte det så kan boutredningsmannen gå till tingsrätten som ger tillstånd till försäljningen, vilket kan överklagas...
Detta kan fungera som en komponent i förhandlingen mellan arvingarna, blir vi inte överens, så får advokaten ta huset.
Från Mäklarsamfundet
”En boutredningsman får inte försälja fastighet eller tomträtt, utan dödsbodelägarnas skriftliga samtycke. Lämpligtvis lämnas också samtycke till exempelvis ett visst försäljningspris; men kravet är kort och gott att (skriftligt) samtycke ska lämnas till att fastigheten eller tomträtten säljs. Om inget sådant samtycke finns, och du får information om att det av någon anledning inte går att inkomma med, måste tingsrätten godkänna försäljningen innan den får ske. En överlåtelse av fastighet eller tomträtt, som säljs på uppdrag av boutredningsman utan sådant samtycke, riskerar att bli ogiltig om någon av dödsbodelägarna invänder mot den. Förordnandet om boutredningsman ska alltså alltid kompletteras med skriftligt samtycke om försäljning (från samtliga dödsbodelägare) när det gäller fastighet eller tomträtt.”
Om arvingarna inte kommer överens kan det bli en komplicerad och dyrbar hantering. Boutredningsman är normalt en jurist med höga timarvoden för all hantering. Dödsboet får ju också betala alla kostnader för fastigheten fem till dess att den säljs.
”En boutredningsman får inte försälja fastighet eller tomträtt, utan dödsbodelägarnas skriftliga samtycke. Lämpligtvis lämnas också samtycke till exempelvis ett visst försäljningspris; men kravet är kort och gott att (skriftligt) samtycke ska lämnas till att fastigheten eller tomträtten säljs. Om inget sådant samtycke finns, och du får information om att det av någon anledning inte går att inkomma med, måste tingsrätten godkänna försäljningen innan den får ske. En överlåtelse av fastighet eller tomträtt, som säljs på uppdrag av boutredningsman utan sådant samtycke, riskerar att bli ogiltig om någon av dödsbodelägarna invänder mot den. Förordnandet om boutredningsman ska alltså alltid kompletteras med skriftligt samtycke om försäljning (från samtliga dödsbodelägare) när det gäller fastighet eller tomträtt.”
Om arvingarna inte kommer överens kan det bli en komplicerad och dyrbar hantering. Boutredningsman är normalt en jurist med höga timarvoden för all hantering. Dödsboet får ju också betala alla kostnader för fastigheten fem till dess att den säljs.
I've been there.
När vi skulle reda upp efter föräldrarnas bortgång, så hade jag en (numera avliden) syster med mentala (odiagosticerade) problem. Hon bara tvärvägrade att skriva på någonting överhuvudtaget. Och vi fick begära en boutredningsman. Men hon hade inga problem att underteckna överklaganden. Så i princip allt som gick att överklaga överklagades (var i tingsrätt/hovrätt/HD ca 15 ggr). Försäljningen av villan godkändes av tingsrätten, hon överklagade till hovrätten, och i överklagandet utryckte hon åsikter om boutredningsmannen, som gjorde att hovrätten ville att tingsrätten skulle undersöka om han borde entledigas, vilket tingsrätten inte tyckte, då nekade hovrätten prövningstillstånd för överklagandet, varvid systern gick till högsta domstolen för att få det nekade prövningstillståndet överklagat. HD nekade prövningstillstånd.
Just där var en lite lustig vändning. Hon överklagade på sista möjliga dagen utan att ange skäl för överklagandet, men begärde anstånd med att komma in med skäl. HD konstaterade att hon inte heller angav skäl till varför hon ville ha anstånd. Och beviljade 3v anstånd med att komma in med skäl till varför hon ville ha anstånd. Efter detta nekades prövningstillståndet på dagen. Jag hade väntat mig att det skulle tagit flera år innan rätten ens läste överklagandet.
När det gällde entledigande av boutredningsmannen tycker jag faktiskt att hon objektivt sett hade rätt. Han var så innerligt trött på henne att han helt klart inte alltid uttalade sig objektivt. Men vi var väldigt tacksamma att rätten inte bytte ut honom, det skulle ha kostat en halv miljon till för en ny advokat att sätta sig in i ärendet.
Även tingsrätten blev lite trött. En gång när jag ringde in för att höra om status i ett av de sista målen (arvskiftet ville hon inte godkänna), så hör jag hur den jag pratar med säger till sin kollega när hon tror att telefonen är "mute", "Det gäller de där dj--la xxx målen" (xxx = vårt efternamn). Just då var det 4 pågående mål i vårt ärende.
Dyrt blev det.
När vi skulle reda upp efter föräldrarnas bortgång, så hade jag en (numera avliden) syster med mentala (odiagosticerade) problem. Hon bara tvärvägrade att skriva på någonting överhuvudtaget. Och vi fick begära en boutredningsman. Men hon hade inga problem att underteckna överklaganden. Så i princip allt som gick att överklaga överklagades (var i tingsrätt/hovrätt/HD ca 15 ggr). Försäljningen av villan godkändes av tingsrätten, hon överklagade till hovrätten, och i överklagandet utryckte hon åsikter om boutredningsmannen, som gjorde att hovrätten ville att tingsrätten skulle undersöka om han borde entledigas, vilket tingsrätten inte tyckte, då nekade hovrätten prövningstillstånd för överklagandet, varvid systern gick till högsta domstolen för att få det nekade prövningstillståndet överklagat. HD nekade prövningstillstånd.
Just där var en lite lustig vändning. Hon överklagade på sista möjliga dagen utan att ange skäl för överklagandet, men begärde anstånd med att komma in med skäl. HD konstaterade att hon inte heller angav skäl till varför hon ville ha anstånd. Och beviljade 3v anstånd med att komma in med skäl till varför hon ville ha anstånd. Efter detta nekades prövningstillståndet på dagen. Jag hade väntat mig att det skulle tagit flera år innan rätten ens läste överklagandet.
När det gällde entledigande av boutredningsmannen tycker jag faktiskt att hon objektivt sett hade rätt. Han var så innerligt trött på henne att han helt klart inte alltid uttalade sig objektivt. Men vi var väldigt tacksamma att rätten inte bytte ut honom, det skulle ha kostat en halv miljon till för en ny advokat att sätta sig in i ärendet.
Även tingsrätten blev lite trött. En gång när jag ringde in för att höra om status i ett av de sista målen (arvskiftet ville hon inte godkänna), så hör jag hur den jag pratar med säger till sin kollega när hon tror att telefonen är "mute", "Det gäller de där dj--la xxx målen" (xxx = vårt efternamn). Just då var det 4 pågående mål i vårt ärende.
Dyrt blev det.
Jösses.H hempularen skrev:
Fick alla dela på kostnaderna, eller fick systern ta merparten eftersom hon förlorade?
Düsseldorff
Byggnadsvårdare
· Bromma
· 2 531 inlägg
Düsseldorff
Byggnadsvårdare
- Bromma
- 2 531 inlägg
Det enklaste (och den rekommendation vi jurister brukar ge) är att dödsbodelägarna ger fullmakt till någon (antingen en av delägarna eller en extern person) att sköta försäljningen, inklusive att acceptera pris.
Om en av tre inte är det minsta intresserad av att axla projekt restaurera fallfärdigt hyreshus så lär det bli en omständlig process att genomföra sagda renovering. Det lär gnisslas om precis alla kostnader som uppkommer.
Det rimligaste är nog att ni antingen köper ut motvalsen eller förlikar er med ett "lågt" bud.
Det rimligaste är nog att ni antingen köper ut motvalsen eller förlikar er med ett "lågt" bud.
Det finns inget som heter vinna eller förlora i en boutredning. Boutredaren är en 3e part tillsatt av tingsrätten. Han fördelade till min stora förvåning ut en lite större andel av sitt arvode mot henne, eftersom han menade att hon medvetet hade fördröjt och skapat extra kostnader (long story). Just den detaljen blev aldrig föremåll för rättslig prövning.Nissens skrev:
Der finns nog bara förlorare i en boutredning. Relativt stora förmögenheter har helt förintats i den virvel av kostnader som uppstår.H hempularen skrev:
Hade en bekants bekant där flera syskon tvistade om vem som skulle ta över en gård. Efter sisådär 10-15 år av tvister hade ingen av dem råd med gården eftersom allt gått åt till advokatarvoden.
Fast tar du in en boutredningsman ganska tidigt i konflikten så tar det inte 10 - 15 år. Det blir dyrt, men inte så dyrt att det helt äter upp en hel gård.
Så hon varken vann eller förlorade i rätten??H hempularen skrev:
Det blir väl " offentlig auktion" ,men för att hålla borta köpstarka spekulanter som trissar upp priset och " vinsten" så tror jag ni som inte är drivande kan på plats begära stängd budgivning med enbart er tre inblandade och där lägger ni två ett så lågt pris som möjligt högre än den ensamma, vilken därmed köps ut och får så lite som möjligt för sin andel.K kindvall skrev:
Det hände min far, han och hans bröder samägde två skogsfastigheter, arv, nu hade den mellersta brodern fått för sig att han skulle kunna komma över hemgården genom att tvinga fram försäljning av ena fastigheten... samtliga hade hus/ stugor byggda på fastigheten utan avstyckade tomter. Men den yngsta brodern hade köpt huset/ hemgården av modern innan hon dog , fanns köpehandlingar, och ingen av byggnaderna hade ingått i förvärvandet av fastigheten. Det slutade med att min far, äldst och den yngsta gick ihop och köpte fastigheten då de inte ville släppa skogen/ markerna ifrån sig. Mellan brodern fick minimalt för sin andel och stycka av tomt kring sin stuga, bilda ny fastighet så den inte skulle stå på ofri grund. Ni torde kunna göra likadant.... med reservation för att det kan finnas minimibelopp för köpet. Men ni två som inte är intresserade av försäljningen behöver alltså bara gemensamt skramla ihop 1/3 av köpesumman för att " lösa ut" den som driver försäljningen.