Marköverföring mot säljarens vilja? Stämmer detta?
Hej,
Jag skulle verkligen uppskatta råd angående en marköverföring som min mor motvilligt blivit inblandad i. Beskriver nedan bakgrunden med information från lantmäterimyndigheten i kursiv stil.
Min mor äger en fastighet i ett villaområde. En remsa av denna fastighet har sedan många år använts som utfart för en grannfastighet som inte har någon annan utfart. Grannen har nu planer på att sälja sin fastighet och flytta, men eftersom hans fastighet är svår eller omöjlig att sälja utan utfart vill han köpa denna remsa. Min mor har satt ett pris (32500
som hanförkastat. Han har nu lämnat in en ansökan om marköverföring till lantmäterimyndigheten och min mor har blivit kallad till sammanträden i två omgångar. Under det första sammanträdet reddes ägarförhållandena och de båda parternas ståndpunkter ut.Lantmäterimyndigheten har nu återkommit med ytterligare en kallelse. Där redogörs för de tre olika utfall som kan bli resultatet:
1. Parterna kommer inte överens om en ersättning för det berörda området och köparna är inte beredda att betala ersättning i enlighet med lantmäteriets värdering, förrättningen ställs då in.
2. Parterna lyckas komma överens om en ersättning för området. Förrättningen genomförs i enlighet med överenskommelsen.
3. Båda parterna, alternativt köparna, yrkar på att förrättningen ska genomföras med stöd av värdering av lantmäterimyndigheten. En sådan värdering följer nedan:
Vid värdering av dessa fall används en metod som kallas vinstfördelning. Den innebär att det berörda området är mer värt för köparen än för säljaren. Marköverföringen medför då en värdehöjning av marken. Från värdehöjningen dras förrättningskostnaderna och värdet för säljaren (båtnadsberäkning), den kvarvarande vinsten ska då fördelas på båda parterna, därigenom får man då fram den ersättning köparen ska betala till säljaren.
Eftersom det berörda området inte kan utgöra någon egen tomt och inte ligger i anslutning till övriga områden som säljaren äger anses värdet ligga på ca. 1-2 kr per kvm, med en yta på 317 kvm blir värdet på området ca 500 kr för säljaren.
Överförs området till köparen kommer det att utgöra tomtmark (i enlighet med gällande detaljplan).Värdet kommer att ligga något under genomsnittspriset för tomtmark i området eftersom det är i utkanten av fastigheten.
Värdet bedöms då ligga på ca 90% av genomsnittsvärdet (marginalvärdet).Taxeringsvärdena (ett snitt av intilliggande fastigheter) ligger på 136 kr per kvm,då taxeringsvärdet ska spegla 75% av ett marknadsvärde hamnar värdet på ca 180 kr per kvm. Detta skulle innebära att hela området värderas till ca 57000 kr, och med marginalvärdet i beaktande till 51000 kr.
Båtnadsberäkningen blir då: (51000-500-15000) kr = 35500 kr.
Denna vinst ska då fördelas på båda parter, dvs 17750 kr vardera. Detta medför att den ersättning som köparen skall betala till säljaren för det berörda området är 17500 kr.
Finns det någon med erfarenhet från liknande ärenden som kan kommentera?Verkar förfarandet utifrån ovanstående beskrivning vara i linje med praxis?
Vad gäller båtnadsberäkningen, ska tomtmark som utgör enda möjliga utfart för köparens fastighet värderas utifrån marginalvärde bara för att den ligger i anslutning till den nuvarande tomtgränsen?
Stämmer det att vinsten ska räknas ned med hela förrättningskostnaden? Det innebär ju att säljande part avstår del av vinsten för att betala för en process som initierats av köparen och som har betydligt större positiva följder för köpare än för säljare?
De tre möjliga utfallen som lantmäterimyndigheten redovisar innehåller ingen möjlighet för min mor att neka marköverföringen. Finns det någon sådan möjlighet, eller har grannen faktiskt möjlighet att initiera och genomdriva en marköverföring utifrån lantmäterimyndighetens värdering utan att hon kan hindra detta?
Tacksam för svar,
gravensteiner
Jag skulle verkligen uppskatta råd angående en marköverföring som min mor motvilligt blivit inblandad i. Beskriver nedan bakgrunden med information från lantmäterimyndigheten i kursiv stil.
Min mor äger en fastighet i ett villaområde. En remsa av denna fastighet har sedan många år använts som utfart för en grannfastighet som inte har någon annan utfart. Grannen har nu planer på att sälja sin fastighet och flytta, men eftersom hans fastighet är svår eller omöjlig att sälja utan utfart vill han köpa denna remsa. Min mor har satt ett pris (32500
som hanförkastat. Han har nu lämnat in en ansökan om marköverföring till lantmäterimyndigheten och min mor har blivit kallad till sammanträden i två omgångar. Under det första sammanträdet reddes ägarförhållandena och de båda parternas ståndpunkter ut.Lantmäterimyndigheten har nu återkommit med ytterligare en kallelse. Där redogörs för de tre olika utfall som kan bli resultatet:1. Parterna kommer inte överens om en ersättning för det berörda området och köparna är inte beredda att betala ersättning i enlighet med lantmäteriets värdering, förrättningen ställs då in.
2. Parterna lyckas komma överens om en ersättning för området. Förrättningen genomförs i enlighet med överenskommelsen.
3. Båda parterna, alternativt köparna, yrkar på att förrättningen ska genomföras med stöd av värdering av lantmäterimyndigheten. En sådan värdering följer nedan:
Vid värdering av dessa fall används en metod som kallas vinstfördelning. Den innebär att det berörda området är mer värt för köparen än för säljaren. Marköverföringen medför då en värdehöjning av marken. Från värdehöjningen dras förrättningskostnaderna och värdet för säljaren (båtnadsberäkning), den kvarvarande vinsten ska då fördelas på båda parterna, därigenom får man då fram den ersättning köparen ska betala till säljaren.
Eftersom det berörda området inte kan utgöra någon egen tomt och inte ligger i anslutning till övriga områden som säljaren äger anses värdet ligga på ca. 1-2 kr per kvm, med en yta på 317 kvm blir värdet på området ca 500 kr för säljaren.
Överförs området till köparen kommer det att utgöra tomtmark (i enlighet med gällande detaljplan).Värdet kommer att ligga något under genomsnittspriset för tomtmark i området eftersom det är i utkanten av fastigheten.
Värdet bedöms då ligga på ca 90% av genomsnittsvärdet (marginalvärdet).Taxeringsvärdena (ett snitt av intilliggande fastigheter) ligger på 136 kr per kvm,då taxeringsvärdet ska spegla 75% av ett marknadsvärde hamnar värdet på ca 180 kr per kvm. Detta skulle innebära att hela området värderas till ca 57000 kr, och med marginalvärdet i beaktande till 51000 kr.
Båtnadsberäkningen blir då: (51000-500-15000) kr = 35500 kr.
Denna vinst ska då fördelas på båda parter, dvs 17750 kr vardera. Detta medför att den ersättning som köparen skall betala till säljaren för det berörda området är 17500 kr.
Finns det någon med erfarenhet från liknande ärenden som kan kommentera?Verkar förfarandet utifrån ovanstående beskrivning vara i linje med praxis?
Vad gäller båtnadsberäkningen, ska tomtmark som utgör enda möjliga utfart för köparens fastighet värderas utifrån marginalvärde bara för att den ligger i anslutning till den nuvarande tomtgränsen?
Stämmer det att vinsten ska räknas ned med hela förrättningskostnaden? Det innebär ju att säljande part avstår del av vinsten för att betala för en process som initierats av köparen och som har betydligt större positiva följder för köpare än för säljare?
De tre möjliga utfallen som lantmäterimyndigheten redovisar innehåller ingen möjlighet för min mor att neka marköverföringen. Finns det någon sådan möjlighet, eller har grannen faktiskt möjlighet att initiera och genomdriva en marköverföring utifrån lantmäterimyndighetens värdering utan att hon kan hindra detta?
Tacksam för svar,
gravensteiner
Redigerat:
Nu är jag inte så väl bevandrad inom detta med fastighetsjuridik, men spontant så borde det väl redan idag finnas ett servitut på infarten? Är det så att köparen s a s vill "upphäva" servitutet genom ett köp? Annars förstår jag inte varför man inte kan upprätta ett servitut för infarten.
Ja det känns ju som det vanligaste alternativet i sådana här fall är att den som behöver en utfart får servitut, mot en ersättning, men som borde vara klart lägre än de kostnader som diskuteras här.
Jag vet att man kan tvingas sälja under sådana här omständigheter.
Kalkylen verkar direkt felaktig. Nu anses ju marken vara värd 500kr för säljaren, men antagt att den istället varit värd 20 000, då skulle köpesumman blivit ännu lägre med den kalkylen, något är rejält fel där.
Det låter för mig dessutom ologiskt att förrättningskostnaden skall fördelas lika mellan köpare o säljare i det här fallet, vilket ju blir fallet av kalkylen. Normalt skall ju förrättningskostnaden fördelas i förhållande till nytta för resp. fastighetsägare. I det här fallet har nyttan för köparen satts till 51 000, och nyttan för säljaren till 500kr. Då verkar ju köparen ha 99% av nyttan, och borde få stå för 99% av förrättningskostnaden.
Jag vet att man kan tvingas sälja under sådana här omständigheter.
Kalkylen verkar direkt felaktig. Nu anses ju marken vara värd 500kr för säljaren, men antagt att den istället varit värd 20 000, då skulle köpesumman blivit ännu lägre med den kalkylen, något är rejält fel där.
Det låter för mig dessutom ologiskt att förrättningskostnaden skall fördelas lika mellan köpare o säljare i det här fallet, vilket ju blir fallet av kalkylen. Normalt skall ju förrättningskostnaden fördelas i förhållande till nytta för resp. fastighetsägare. I det här fallet har nyttan för köparen satts till 51 000, och nyttan för säljaren till 500kr. Då verkar ju köparen ha 99% av nyttan, och borde få stå för 99% av förrättningskostnaden.
Kolla på denna länk, sida 75 + 76:
https://www.lantmateriet.se/Global/...dbok Fastighetsbildningslagen_FBL_Kap5-19.pdf
Enligt den skall likviden (dvs vad man får betalt) beräknas enligt värdeminskningen för avträdande fastighet (500 plus halva båtnaden (17750 vilket jag får till 18250:-, förutsatt att kostnaden delas lika.
https://www.lantmateriet.se/Global/...dbok Fastighetsbildningslagen_FBL_Kap5-19.pdf
Enligt den skall likviden (dvs vad man får betalt) beräknas enligt värdeminskningen för avträdande fastighet (500
plus halva båtnaden (17750 vilket jag får till 18250:-, förutsatt att kostnaden delas lika.En fastighetsreglering mellan privata fastighetsägare kan inte genomföras mot en fastighetsägares vilja, så vida det inte finns en fastighetsplan som stöder detta.
Jag läser de uppställda alternativen som att Lantmäteriets uppfattning är att fastighetsägarna är överens om att fastighetsregerlingen ska genomföras, men inte till vilket pris.
Vinstfördelningsmetoden går ut på att säljare och köpare ska dela på den vinst som uppkommer när marken överförs från en fastighet till en annan.
Eftersom denna vinst uppstår i och med fastighetsregleringen så stämmer det att förrättningskostnaden ska räknas av från vinsten ja. Det finns ju inget sätt för säljaren att komma åt denna vinst utan att förättningen genomförs. Men som sagt så bygger ju detta på att det är en frivillig överenskommelse.
Jag läser de uppställda alternativen som att Lantmäteriets uppfattning är att fastighetsägarna är överens om att fastighetsregerlingen ska genomföras, men inte till vilket pris.
Vinstfördelningsmetoden går ut på att säljare och köpare ska dela på den vinst som uppkommer när marken överförs från en fastighet till en annan.
Eftersom denna vinst uppstår i och med fastighetsregleringen så stämmer det att förrättningskostnaden ska räknas av från vinsten ja. Det finns ju inget sätt för säljaren att komma åt denna vinst utan att förättningen genomförs. Men som sagt så bygger ju detta på att det är en frivillig överenskommelse.
Kan vi få se en karta? Jag förstår inte riktigt att vägen utgör (som du skriver) en remsa av moderns villafastighet, samtidigt som lantmäteriet skriver att remsan "inte ligger i anslutning till övriga områden som säljaren äger". Hur går det ihop?
Jag ser inte heller att man räknat på värdeförändringar beroende på möjlighet till utökad byggrätt för köparen (eller för den delen minskad möjlighet till byggrätt för säljaren) - men det beror ju på vad som står i detaljplanen, och det vet inte vi icke insatta. Står det t.ex. att tomterna maximalt får bebyggas till 1/5 av arealen, så kan en extra markplätt om 317 kvm vara värd mycket.
Jag ser inte heller att man räknat på värdeförändringar beroende på möjlighet till utökad byggrätt för köparen (eller för den delen minskad möjlighet till byggrätt för säljaren) - men det beror ju på vad som står i detaljplanen, och det vet inte vi icke insatta. Står det t.ex. att tomterna maximalt får bebyggas till 1/5 av arealen, så kan en extra markplätt om 317 kvm vara värd mycket.
Hej igen,
tackar för svaren såhär långt. Har idag bevistat det andra sammanträdet där lantmäterimyndigheten med samtycke från köparen men inte från min mor fattade beslutet att genomföra marköverföringen enligt sin värdering. Min mor lade fram servitut som en möjlighet men köparen förkastade detta och lantmätaren ansåg ägande vara en lösning att föredra. Jag ska försöka återkomma med ytterligare information under kvällen, precis som några varit inne på tycker jag det finns anledning att ifrågasätta värderingen. Värdeökningen på köparens fastighet sätts utifrån det genomsnittliga värdet på tomtmark i området, dessutom minskat för marginalvärde, trots att denna bit mark uppenbart har ett mycket högre värde för fastighetsägaren än vad samma areal skulle ha om den tillfördes längs någon av de andra tomtgränserna.
/gravensteiner
tackar för svaren såhär långt. Har idag bevistat det andra sammanträdet där lantmäterimyndigheten med samtycke från köparen men inte från min mor fattade beslutet att genomföra marköverföringen enligt sin värdering. Min mor lade fram servitut som en möjlighet men köparen förkastade detta och lantmätaren ansåg ägande vara en lösning att föredra. Jag ska försöka återkomma med ytterligare information under kvällen, precis som några varit inne på tycker jag det finns anledning att ifrågasätta värderingen. Värdeökningen på köparens fastighet sätts utifrån det genomsnittliga värdet på tomtmark i området, dessutom minskat för marginalvärde, trots att denna bit mark uppenbart har ett mycket högre värde för fastighetsägaren än vad samma areal skulle ha om den tillfördes längs någon av de andra tomtgränserna.
/gravensteiner
Antagligen är det ett eget skifte som av någon anledning "blivit över" när man fastighetsreglerat tidigare. Lantmäteriet skriver ju också att markområdet inte kan utgöra en egen tomt.b8q skrev:
Om det inte är planlagt område så behöver det ju inte vara så att byggrätten påverkas av antalet kvadratmeter. Då hade Lantmäteriet med störstsa sannolikhet inte heller gjort den värdering de har gjort.
Hej,
har ritat ihop en enkel skiss över de berörda tomterna. Min mors fastighet var innan detaljplanen lades betydligt större, samtliga på bilden visade tomter har styckats av från denna vilket har lett till ett fastighetsnummer bestående av flera ej sammanhängande delar.
Min mor har förklarat sig villig att sälja området till det pris hon satt alternativt skriva ett servitut men köparen har förkastat det och gått vidare med en ansökan om marköverföring. Det må vara en lagligt framkomlig väg men den ganska blygsamma summa som i detta fall utgör säljarens del av vinsten räcker inte för att uppväga känslan att medelst en tvångsåtgärd bli berövad en del av sin egendom.
Så här långt verkar överföringen inte gå att hindra. Vi vill då i alla fall vara säkra på att värderingen är korrekt. Det jag vänder mig mot är som sagt att värdeökningen baseras enbart på arealökningen. Längs någon av de andra tomtgränserna hade det verkat rimligt, men detta stycke mark tillför en anlagd uppfart som ger direkt tillgång till garaget på säljarens tomt. Möjlighet att anlägga motsvarande uppfart saknas utifrån tomtens storlek och husens placering.
Ur handboken i fastighetsbildningslagen som -Mh- länkade till tycker jag det framgår klart att värderingen ska baseras på värdeökningen för tillträdande fastighet, inte bara på värdeökningen för den överförda marken.
/gravensteiner
har ritat ihop en enkel skiss över de berörda tomterna. Min mors fastighet var innan detaljplanen lades betydligt större, samtliga på bilden visade tomter har styckats av från denna vilket har lett till ett fastighetsnummer bestående av flera ej sammanhängande delar.
Min mor har förklarat sig villig att sälja området till det pris hon satt alternativt skriva ett servitut men köparen har förkastat det och gått vidare med en ansökan om marköverföring. Det må vara en lagligt framkomlig väg men den ganska blygsamma summa som i detta fall utgör säljarens del av vinsten räcker inte för att uppväga känslan att medelst en tvångsåtgärd bli berövad en del av sin egendom.
Så här långt verkar överföringen inte gå att hindra. Vi vill då i alla fall vara säkra på att värderingen är korrekt. Det jag vänder mig mot är som sagt att värdeökningen baseras enbart på arealökningen. Längs någon av de andra tomtgränserna hade det verkat rimligt, men detta stycke mark tillför en anlagd uppfart som ger direkt tillgång till garaget på säljarens tomt. Möjlighet att anlägga motsvarande uppfart saknas utifrån tomtens storlek och husens placering.
Ur handboken i fastighetsbildningslagen som -Mh- länkade till tycker jag det framgår klart att värderingen ska baseras på värdeökningen för tillträdande fastighet, inte bara på värdeökningen för den överförda marken.
/gravensteiner
Vad säger det. planen om tomtstorlekar för området? OM den här landremsan gör det möjligt för köparen att stycka av en tomt så ökar ju värdet väldigt mycket.
Kanske en korkad fråga men, varför måste köparen få köpa marken? Det är faktiskt inte så att han/hon behöver den för att nå vägen. Visst, nu ligger garaget där det ligger men måste det göra det? Finns det möjlighet att köra över industrifastigheten?