Mäklarens informationsplikt
Vi köpte ett hus med grundinställningen att vi ville bygga till, alternativt riva och bygga om. Dock framgick det efter att köpet var klart att huset låg inom ett "kulturhistoriskt intressant område". Mäklaren som kände till våra planer informerade aldrig oss om detta. Åligger det köparen att ta reda på detta eller är det mäklarens plikt?
I princip så är det upp till köparen att undersöka om ev. byggplaner fungerar för den fastighet man vill köpa. Om mäklaren "råkar" ha kunskap om att köparens planer är omöjliga eller svåra att förverkliga pga. plansbetämmelser eller liknande, så misstänker jag att han måste informera om det. Men det lär inte vara lätt att bevisa vad mäklaren visste eller inte om ev. begränsningar. Och i det sammanhanget handlar det om VETA inte tro. Så även om mäklaren ex. vet att ett annat hus i kvarteret fått avslag på en viss utbyggnad pga. kulturmärkning så är det inte säkert att samma begränsning gäller den här fastigheten, osv.
Mäklarens uppdrag är ju att sälja en fastighet, så som fastigheten ser ut vid försäljningen. Det kan ju finnas hur många tänkbara hinder som helst för en ev. utbyggnad, både byggtekniskt, markförhållanden och planbestämmelser etc. Det verkar inte rimligt att mäklare eller säljare skulle undersöka om köparens byggplaner går att förverkliga.
I övrigt så ingår det ju undersökningsplikten för köparen att ta reda på planärenden osv som kan påverka fastigheten. Om ex. granntomten just blivit inlöst för ett motorvägsbygge så är det upp till köparen att upptäcka att man snart blir granne med Autobahn.
Mäklarens uppdrag är ju att sälja en fastighet, så som fastigheten ser ut vid försäljningen. Det kan ju finnas hur många tänkbara hinder som helst för en ev. utbyggnad, både byggtekniskt, markförhållanden och planbestämmelser etc. Det verkar inte rimligt att mäklare eller säljare skulle undersöka om köparens byggplaner går att förverkliga.
I övrigt så ingår det ju undersökningsplikten för köparen att ta reda på planärenden osv som kan påverka fastigheten. Om ex. granntomten just blivit inlöst för ett motorvägsbygge så är det upp till köparen att upptäcka att man snart blir granne med Autobahn.
Jag är tveksam till att det går att rikta detta mot mäklaren. Mäklaren måste kontrollera och upplysa om vissa uppgifter om fastigheten/tomten, såsom vem som är fastighetens rättmätiga ägare och som har rätt att förfoga över den samt vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten.
Jag tror dock inte att han behöver upplysa om detaljplan och möjligheter till utbyggnad. Det ligger nog helt och hållet på köparen att undersöka detta före köp.
Nu har ni ju dock inte påstått att ni inte kan bygga om? Även i "kulturhistoriskt intressanta områden" brukar vissa åtgärder tillåtas, men man ska hålla sig till den stil som råder i området, vilket kanske ändå är det ni vill göra?
Jag tror dock inte att han behöver upplysa om detaljplan och möjligheter till utbyggnad. Det ligger nog helt och hållet på köparen att undersöka detta före köp.
Nu har ni ju dock inte påstått att ni inte kan bygga om? Även i "kulturhistoriskt intressanta områden" brukar vissa åtgärder tillåtas, men man ska hålla sig till den stil som råder i området, vilket kanske ändå är det ni vill göra?
- Jag håller i princip med tidigare inlägg att i första hand har köparen en undersökningsplikt som omfattar bl.a. vad planerna för området innebär för den aktuella fastigheten. Men det måste nog nyanseras lite 
Mäklaren anlitas av säljaren, men har skyldigheter mot både köpare och säljare. Se 16§ mäklarlagen (http://lagen.nu/1995:400).
Det förhållandet som är orsak till problemet, dvs. planbestämmelsens begränsning av vad man får göra på fastigheten bedömer jag defintivt bör vara en sådan faktor som fastighetsmäklaren enligt god mäklarsed bör informera om.
Detta är ju ett förhållande som han som yrkesman bör känna till (eller ta reda på). Det är också en omständighet som är intressant för vilken köpare som helst att känna till (dvs. inte bara ni som hade faktiska planer på utbyggnad) - om inte annat för att det kan påverka värdet negativt vid en egen försäljning. Det är dessutom en sådan information som han inte är beroende av att få alla fakta från säljaren för att kunna ha med i presentationen av objektet.
Andra saker som t.ex. fuktskade-historik kan ju mäklaren ha varit omedveten om ifall säljaren inte berättat för honom om detta. Ersättningskrav pga sånt måste därför riktas mot säljaren eller ev. besiktningsmannen och inte mäklaren (men förutsätter förstås att undersökningsplikten fullgjorts).
Har mäklaren däremot redogjort för k-märkningen av området i objektsbeskrivningen inför visningen, och ni inte har förstått vad detta har inneburit för era planer, så är det dock mer tveksamt om det kan finnas något ansvar. Jag tror inte gärna man kan kräva att mäklaren ska göra en preliminär prövning av era planer i förhållande till detaljplanen...
Tyvärr är det ju så att mäklare (de jag har stött på i alla fall) generellt inte bryr sig så mycket om köparna som de borde. Problemet är ju att det är säljarna av en fastighet som utser mäklaren, och som betalar arvodet. En högre lojalitet ligger därför naturligt mot säljaren än mot köparen. Detta trots att mäklaren enligt lagen har skyldigheter mot båda parterna.
Sammanfattningsvis håller jag alltså med om att innehållet i detaljplaner och liknande ingår i en köpare undersökningsplikt innan köpet. Har köparen inte undersökt detta, så kan han inte efter köpet komma med krav mot säljaren om t.ex. prisreduktion och liknande. När det finns en mäklare med i bilden så reduceras undersökningsplikten i och med att detta nog bör ingå i mäklarens lagstadgade informationsplikt mot köparen. Att köpa via mäklare är ju trots allt dyrare än att köpa från säljaren direkt, och lite mer ska man väl få för pengarna än att han öppnar dörren och är med på visning samt printar ut ett kontrakt. Att mäklarna ska ha ansvarsförsäkring underlättar för övrigt att få ersättning.
Du kan väl själv kolla lite mer på mäklarsamfundets hemsida mm. om vad god mäklarsed egentligen innebär när det gäller information detaljplaner mm.
Sen är det ju också oklart om, och i så fall vilken skada det här har inneburit för er. Som det påpekades får ju viss ombyggnation ofta ske ändå et.c.
/b
Mäklaren anlitas av säljaren, men har skyldigheter mot både köpare och säljare. Se 16§ mäklarlagen (http://lagen.nu/1995:400).
Det förhållandet som är orsak till problemet, dvs. planbestämmelsens begränsning av vad man får göra på fastigheten bedömer jag defintivt bör vara en sådan faktor som fastighetsmäklaren enligt god mäklarsed bör informera om.
Detta är ju ett förhållande som han som yrkesman bör känna till (eller ta reda på). Det är också en omständighet som är intressant för vilken köpare som helst att känna till (dvs. inte bara ni som hade faktiska planer på utbyggnad) - om inte annat för att det kan påverka värdet negativt vid en egen försäljning. Det är dessutom en sådan information som han inte är beroende av att få alla fakta från säljaren för att kunna ha med i presentationen av objektet.
Andra saker som t.ex. fuktskade-historik kan ju mäklaren ha varit omedveten om ifall säljaren inte berättat för honom om detta. Ersättningskrav pga sånt måste därför riktas mot säljaren eller ev. besiktningsmannen och inte mäklaren (men förutsätter förstås att undersökningsplikten fullgjorts).
Har mäklaren däremot redogjort för k-märkningen av området i objektsbeskrivningen inför visningen, och ni inte har förstått vad detta har inneburit för era planer, så är det dock mer tveksamt om det kan finnas något ansvar. Jag tror inte gärna man kan kräva att mäklaren ska göra en preliminär prövning av era planer i förhållande till detaljplanen...
Tyvärr är det ju så att mäklare (de jag har stött på i alla fall) generellt inte bryr sig så mycket om köparna som de borde. Problemet är ju att det är säljarna av en fastighet som utser mäklaren, och som betalar arvodet. En högre lojalitet ligger därför naturligt mot säljaren än mot köparen. Detta trots att mäklaren enligt lagen har skyldigheter mot båda parterna.
Sammanfattningsvis håller jag alltså med om att innehållet i detaljplaner och liknande ingår i en köpare undersökningsplikt innan köpet. Har köparen inte undersökt detta, så kan han inte efter köpet komma med krav mot säljaren om t.ex. prisreduktion och liknande. När det finns en mäklare med i bilden så reduceras undersökningsplikten i och med att detta nog bör ingå i mäklarens lagstadgade informationsplikt mot köparen. Att köpa via mäklare är ju trots allt dyrare än att köpa från säljaren direkt, och lite mer ska man väl få för pengarna än att han öppnar dörren och är med på visning samt printar ut ett kontrakt. Att mäklarna ska ha ansvarsförsäkring underlättar för övrigt att få ersättning.
Du kan väl själv kolla lite mer på mäklarsamfundets hemsida mm. om vad god mäklarsed egentligen innebär när det gäller information detaljplaner mm.
Sen är det ju också oklart om, och i så fall vilken skada det här har inneburit för er. Som det påpekades får ju viss ombyggnation ofta ske ändå et.c.
/b