Mäklare och arvode
Sålde just i dag mitt fritids hus, en stuga på 50 m2 via Blocket. Då jag är helt novis om hur fastighetsaffärer går till så ville jag anlita en mäklare för att allt skulle gå rätt till vid själva kontrakt skrivningen, verkar ju vara mycke som man måste veta. Undersökte med Hemverket som jag hört om och dom var väldigt billiga att anlita 3995 kr om du annonserar som jag gjort på blocket . Efter ett antal spekulanter så dök det upp en köpare.
Naturligtvis så ville jag ju att affären skulle gå rätt till och undersökte med Hemverket hur jag skulle gå vidare. Jo då jag fick beställnings fomulär från Hemverket med alla papper men fick oxå reda på att köparen får sköta sitt, med bland annat Lagfart ansökningar och annat. OK , vad gör man man vill bli av med stugan och vill att det ska gå smidigt med allt. Jo jag kontaktar min bank ( Swedbank i Huskvarna ) Med hopp om att dom skulle vilja vara behjälpliga med den så kallade pappers biten , ( Varit kund där sedan 1955) Får till svar att sådant gör inte vi ... Jaha vart väder jag mig då frågar jag. Får till svar Vad tror du vi har mäklare till? Mitt svar blir att ; ja jag har inte tänkt att det skulle mäklas utan enbart skriva korrekta handlingar. Jag tackade för mig och ringde upp Swedbanks egna fastighets byrån. Till saken hör att stugan jag skulle sälja hade ett begärt pris på 150 000 kr. Swedbanks fastighets byrå begär i första skedet ett min pris på 35000 Kr för att förmedla stugan. På min fråga om att jag har ju själv gjort jobbet och visat stugan för ett antal intressenter så det gäller bara att skriva korrekta köpe handlingar . Nja får jag till svar att det kostar ändå Vad är det som kostar frågar jag. Ja svarar mäklaren att vi har ju ett ansvar. Vadå för ansvar frågar jag , med vetskapen om att MÄKLARN över huvud taget inte har något ansvar för en fastighets affär ( enbart en myt) ansvaret ligger på säljare och köpare . Nä det får vara säger jag med tillägget att jag inte vill gö mäklare .
Jag tar mig en tur på nätet och hittar färdiga dokument Kollar över på nätet vad köpare respektive säljare har för ansvar och kommer fram till att oavsett om man anlitar en mäklare elller inte så har respektive part det fulla ansvaret. Mäklarens ansvar ligger i upplysningsplikt och att dra in så mycke pengar som möjligt till mäklar firman .
Vad jag gjorde var att vara rak och ärlig mot köparen , gick ut på nätet och hittade gratis dokument mallar för hus köp/sälj, kontaktade köparen och vi gick igenom punkt för punkt i köpe kontraktet noterade det av vikt och fyllde på med upplysningar som vi tyckte skulle vara med, undertecknade köpe avtal och tjänade ca 35000 kr på ungefär 2 timmar + visningarna.
Hyfsad timpenning tycker jag.
Naturligtvis så ville jag ju att affären skulle gå rätt till och undersökte med Hemverket hur jag skulle gå vidare. Jo då jag fick beställnings fomulär från Hemverket med alla papper men fick oxå reda på att köparen får sköta sitt, med bland annat Lagfart ansökningar och annat. OK , vad gör man man vill bli av med stugan och vill att det ska gå smidigt med allt. Jo jag kontaktar min bank ( Swedbank i Huskvarna ) Med hopp om att dom skulle vilja vara behjälpliga med den så kallade pappers biten , ( Varit kund där sedan 1955) Får till svar att sådant gör inte vi ... Jaha vart väder jag mig då frågar jag. Får till svar Vad tror du vi har mäklare till? Mitt svar blir att ; ja jag har inte tänkt att det skulle mäklas utan enbart skriva korrekta handlingar. Jag tackade för mig och ringde upp Swedbanks egna fastighets byrån. Till saken hör att stugan jag skulle sälja hade ett begärt pris på 150 000 kr. Swedbanks fastighets byrå begär i första skedet ett min pris på 35000 Kr för att förmedla stugan. På min fråga om att jag har ju själv gjort jobbet och visat stugan för ett antal intressenter så det gäller bara att skriva korrekta köpe handlingar . Nja får jag till svar att det kostar ändå Vad är det som kostar frågar jag. Ja svarar mäklaren att vi har ju ett ansvar. Vadå för ansvar frågar jag , med vetskapen om att MÄKLARN över huvud taget inte har något ansvar för en fastighets affär ( enbart en myt) ansvaret ligger på säljare och köpare . Nä det får vara säger jag med tillägget att jag inte vill gö mäklare .
Jag tar mig en tur på nätet och hittar färdiga dokument Kollar över på nätet vad köpare respektive säljare har för ansvar och kommer fram till att oavsett om man anlitar en mäklare elller inte så har respektive part det fulla ansvaret. Mäklarens ansvar ligger i upplysningsplikt och att dra in så mycke pengar som möjligt till mäklar firman .
Vad jag gjorde var att vara rak och ärlig mot köparen , gick ut på nätet och hittade gratis dokument mallar för hus köp/sälj, kontaktade köparen och vi gick igenom punkt för punkt i köpe kontraktet noterade det av vikt och fyllde på med upplysningar som vi tyckte skulle vara med, undertecknade köpe avtal och tjänade ca 35000 kr på ungefär 2 timmar + visningarna.
Hyfsad timpenning tycker jag.
När vi köpte radhus i Umeå 2000 så annonserade säljaren i lokaltidningen.Hade mäklare bara för skriva papper.Sedan träffades vi köpare,säljare,mäklare på banken o gick igenom o fyllde i kontrakten.Vi köpte för 730 000 å tror mäklaren tog 5papp..Undrar om det inte var 30000+ provision om det gick över utgångspris som gjorde att samma mäklare fick 70papp när vi sålde 7 år senare..kanske var det ändå värt det än om vi sålt själva då det drog iväg duktigt...men tror framförallt billiga objekt på mindre orter ska man sälja själv. Jag o syrran skulle sälja vårt ärvda fritidshus härom året.Mäklaren tryckte på lite för att vi skulle sälja till enda spekulanten som först bjöd 180 sen direkt 250,vi hade utgång 350 000 vilket i ofösig kanske var lite högt.Slutar med att jag tar över stugan istället..faktiskt glad o nöjd över det.För 250 papp kan jag troligtvis snabbt sälja privat när o om jag vill.
Återigen en missuppfattning, mäklare är underbetalda i de allra flesta fall. tyvärr så är de personer som sitter här och raljerar över en hel mäklarkår inte insatta i arbetet som det är med att sälja någons bostad.huggan skrev:
Om det vore så enkelt att alla objekt alltid låg på Strandvägen och folk stod i kö för att flytta in så är det så klart enkelt.
Hur mycket mindre kostnader tror ni att mäklaren som säljer bostäder i Dals Långed har till skillnad från mäklaren som jobbar i Göteborg? Jag hade tex varit jätteglad om annonspriser i dagspress, kostnad för annonsering på Hemnet, kostnad för bensin, mobiltelefon, internetuppkoppling, franchiseavgifter, sociala kostnader osv hade varit baserade på vart man bor eller med hänsyn taget till att bostäderna var billigare/dyrare på olika orter. Där jag jobbar har jag inte sällan 5-8 mil enkel resa för att visa en bostad. Låt säga att jag är på fastigheten minst 3 ggr innan själva visningen. Det är alltid minst två visningar varav en på en helg...året om, rain or sunshine. Ofta är det visningar mitt på dagen för folk som inte kunde komma på någon ordinarie visning. Kanske lägger man då 6 resor * 6 mil enkel resa dvs 6*12 mil = 72 mil. Sen lägger vi till 2-3 annonser, telefonsamtal, fotografens kostnad, de på tryckeri upptryckta objektsbeskrivningarna osv.
Jag skulle säga att 35.000 är en affär som knapp lönar sig att ta...förhoppningsvis så är det förenat med någon form av "stege" så att man som mäklare från lite mer betalt ifall priset drar iväg.
Om man inte trots att man gjort allt som man kan göra inte får sålt så blir det ju heller inga inkomster alls - men vilka av kostnaderna slipper man ifrån...är det som så att bilen är gratis? Kan man ringa gratis just dessa samtal, säger fotografen att bilderna var gratis och tryckeriet vill förstås inte ha betalt heller? För att inte tala om dagspressen och hemnet som gärna bjuckar på annonsen ifall man inte får sålt bostaden...
Sen skall vi inte dra in debatten om hemverkets vara eller inte vara kontra en duktig mäklares arbete. Det finns säkert en tråd enbart om det.
Myten du hänvisar till finns ganska tydligt beskriven i Fastighetsmäklarlagen, där det bland annat står:Claes Jönköping skrev:
"[h=4]Rådgivnings- och upplysningsskyldighet[/h]16 § Fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen.
Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning.
Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta."
Om nu en mäklare ska kunna uppfylla sina skyldigheter, bara enligt denna paragraf, så förstår du väl att mäklaren måste lägga ner en hel del tid och arbete? Dessutom åtar h*n sig ett ansvar beträffande de juridiska handlingar som upprättats osv. Så hur mycket du än försöker bagatellisera mäklarens arbete, så är nog jurudiken mer omfattande än du tror.
Har för övrigt aldrig varit med om att någon (oavsett bransch) som inte försöker ta betalt för sina tjänster. Om 35 000 är rimligt eller ej låter jag marknaden avgöra. Det är ju uppenbarligen vad den mäklaren ville ha och hittar du då samma tjänst till ett lägre pris någon annanstans är det väl bara att gratulera? Nu verkar det som om du gjorde jobbet själv och då känns din sista kommentar lite orättvis. Alla tjänster blir väl mycket billigare om man utför dem själv...
Fast "ansvaret", om man benar upp det som togs upp här ovan så är det i princip 3 ansvarspunkter.
1. Han är ansvarig för att försöka få säljaren att berätta om ev. faktorer osv. En ren standard punkt.
2. Han är ansvarig för att försöka få köparen att undersöka objektet osv. Helt enkelt undersökningsplikten. Även detta borde vara en standardpunkt, lägg fram infomap 1A till köparen säkerställ att köparen läser om sin undersökningsplikt. Ändå ser vi stup i kvarten här på forumet att mäklare avråder spekulanter från att undersöka objekten. Troligen för att inte riskera att de hopar av affären när det går upp för dem att det finns stora problem.
3. Mäklaren skall berätta om sådant han vet om huset. En lite mer rörlig punkt, här skulle mäklaren faktiskt kunna bli ansvarig för saker som han inte insett att han bör berätta om för köparen. Jag tror att de flesta mäklare löser problemet genom att aktivt låta bli att skaffa sig någon information som de ev. borde vidarebefordra. Det man inte vet behöver man heller inte berätta om.
Utöver detta så har givetvis mäklaren att hantera själva betalningsflödet så att köparen faktiskt betalar, och säljaren löser lån osv. Även detta borde vara en standardprocedur som inte kräver någon nämvärd tankeverksamhet.
1. Han är ansvarig för att försöka få säljaren att berätta om ev. faktorer osv. En ren standard punkt.
2. Han är ansvarig för att försöka få köparen att undersöka objektet osv. Helt enkelt undersökningsplikten. Även detta borde vara en standardpunkt, lägg fram infomap 1A till köparen säkerställ att köparen läser om sin undersökningsplikt. Ändå ser vi stup i kvarten här på forumet att mäklare avråder spekulanter från att undersöka objekten. Troligen för att inte riskera att de hopar av affären när det går upp för dem att det finns stora problem.
3. Mäklaren skall berätta om sådant han vet om huset. En lite mer rörlig punkt, här skulle mäklaren faktiskt kunna bli ansvarig för saker som han inte insett att han bör berätta om för köparen. Jag tror att de flesta mäklare löser problemet genom att aktivt låta bli att skaffa sig någon information som de ev. borde vidarebefordra. Det man inte vet behöver man heller inte berätta om.
Utöver detta så har givetvis mäklaren att hantera själva betalningsflödet så att köparen faktiskt betalar, och säljaren löser lån osv. Även detta borde vara en standardprocedur som inte kräver någon nämvärd tankeverksamhet.
Punkt ett - precis så här är det - Vi är ansvariga för att upplysa säljaren om sin upplysningsplikt, men vi är inte ansvariga om säljarna undanhåller eller undlåter att berätta något. Har vi däremot anledning att misstänka fel eller brister - tex att alla hus i ett nybyggt område har haft putsproblem och bytt fasad men just detta hus har inte bytt....ja då är det ju självklart att man skall upplysa om det och kanske då betona att. "Här är det just nu inga problem som kunnat hittas, men eftersom alla andra hus i området haft problem så är det något man bör kunna räkna med i framtiden". Mäklaren är ingen besiktningsman men har självfallet skaffat sig en hyfsad koll på vilka olika problem och brister som vanligtvis finns på hus resp lägenheter osv. Inte minst om man som jag jobbat 20 år i branchen och varit med på några hundra besiktningar. Men återigen, det ligger inte på mig att besiktiga objektet innan eller efter. Precis på samma sätt så ligger det inte på mäklaren att gå igenom årsredovisningen uppifrån och ner med varje spekulant. Man skall så klart upplysa om saker som kanske är anmärkningsvärda, kommande höjjningar, beslutade större renoveringar eller annat som kan tänkas påverka ekonomin - men jag sitter inte och lusläser med resultat att vi jämför förra årets drift och underhåll, analyserar osv osv. det får spekulanten göra själv. Man får utgå från att en köpare har lite eget intiativ kring detta. Vad jag går igenom kan dock skilja om jag säljer en lgh tex till en ekonom på banken eller ett yngre par som just flyttar hemifrån.hempularen skrev:
Precis som du skriver i punkt två - det ligger i vårt uppdrag att verka för att köparen låter göra en besiktning av bostaden i samband med köp. Jag har aldrig hört någon kollega nämna för en kund att - "här behövs ingen besiktning...."
På punkt tre så är det ju klart att - någon mäklare har säkert och kommer säkert att undvika att "ta fram" information med risk för att få jobbigt svar. Men även här så måste jag understryka att om någon skulle undvika att tala om fakta som man har tillgång till eller vet så ligger man risigt till.
Min poäng var att de saker mäklaren är ansvarig för bör kunna klaras med standardformuleringar så att risken för skadestånd gentemot någon av parterna bör vara minimal. Dvs. kan mäklaren ex. visa på en påskriven handling att han berättat för säljaren att säljaren måste informera, och har en påskriven handling från köparen att köparen tagit del av informationen runt undersökningsplikten osv. Så borde det inte finnas någon risk att bli skadeståndskyldig.
Jag kan ju jämföra med mitt jobb, jag utvecklar elektronik och tillhörande programvara. De flesta kunder kräver att jag skall hålla mig med en ansvarsförsäkring på 10 - 15 milj. Jag tar varje dag beslut som om de är fel kan kosta min kund 10 tals miljoner. Det mest extrema fallet så hade jag och ett gäng kolleger 14 dagar på oss att lokalisera ett konstruktionsfel (som vi också hade orsakat). Annars skulle företagets slutkund annullera order för 15 miljarder. Kan tillägga att när vi väl hittade felet så visad det sig att vi var oskyldiga, en annan del av systemet från ett annat företag bröt mot en spec.
Men så länge vi gör ett "ingejörsmässigt" jobb så finns det inte på kartan att en kund skulle stämma oss. Det återspeglar sig också i de premier försäkringen kostar. Ansvarsdelen kostar mindre än 1000 kr om året i min bransch.
Men det här ansvaret återspeglar sig inte nämvärt i vår timdebitering, bla. just för att det är så extremt ovanligt att någon ställs till ansvar.
Med tanke på det väldigt standardmässiga i mäklarens ansvar så finns det ingen rimlig anledning att en mäklare skulle ställas till svars så ofta heller, SÅ LÄNGE DE GÖR SITT JOBB ENLIGT GOD MÄKLARSED. Men det är ju här det brister, vi ser som sagt många inlägg här på byggahus där köparen antingen vägrats att göra en besiktning, eller fått rådet av mäklaren att "det behövs inte".
Ett annat exempel är i en tråd för några dagar sedan med en förstagångsköpare som mäklaren fått att skriva på ett köpeavtal utan att säljaren var närvarande vare sig personligen eller via fullmakt, trådskaparen undrade hur länge man normalt skall behöva vänta på att säljaren skriver på...
Nu vet jag inte om mäklaren skulle kunna stämmas när en sådan affär går snett, men det borde iallafall ge en prickning.
Det skulle kunna vara intressant att höra från Byttorp hur en mäklare skall agera när säljaren vägrar köparen att besiktiga huset? Som jag tolkar mäklarlagen så borde mäklaren då avråda köpare från att köpa, tänker jag rätt? Eller hur skall en mäklare hantera en budgivare som erbjuder sig att köpa utan besiktning, givetvis attraktivt för säljaren men...
Jag kan ju jämföra med mitt jobb, jag utvecklar elektronik och tillhörande programvara. De flesta kunder kräver att jag skall hålla mig med en ansvarsförsäkring på 10 - 15 milj. Jag tar varje dag beslut som om de är fel kan kosta min kund 10 tals miljoner. Det mest extrema fallet så hade jag och ett gäng kolleger 14 dagar på oss att lokalisera ett konstruktionsfel (som vi också hade orsakat). Annars skulle företagets slutkund annullera order för 15 miljarder. Kan tillägga att när vi väl hittade felet så visad det sig att vi var oskyldiga, en annan del av systemet från ett annat företag bröt mot en spec.
Men så länge vi gör ett "ingejörsmässigt" jobb så finns det inte på kartan att en kund skulle stämma oss. Det återspeglar sig också i de premier försäkringen kostar. Ansvarsdelen kostar mindre än 1000 kr om året i min bransch.
Men det här ansvaret återspeglar sig inte nämvärt i vår timdebitering, bla. just för att det är så extremt ovanligt att någon ställs till ansvar.
Med tanke på det väldigt standardmässiga i mäklarens ansvar så finns det ingen rimlig anledning att en mäklare skulle ställas till svars så ofta heller, SÅ LÄNGE DE GÖR SITT JOBB ENLIGT GOD MÄKLARSED. Men det är ju här det brister, vi ser som sagt många inlägg här på byggahus där köparen antingen vägrats att göra en besiktning, eller fått rådet av mäklaren att "det behövs inte".
Ett annat exempel är i en tråd för några dagar sedan med en förstagångsköpare som mäklaren fått att skriva på ett köpeavtal utan att säljaren var närvarande vare sig personligen eller via fullmakt, trådskaparen undrade hur länge man normalt skall behöva vänta på att säljaren skriver på...
Nu vet jag inte om mäklaren skulle kunna stämmas när en sådan affär går snett, men det borde iallafall ge en prickning.
Det skulle kunna vara intressant att höra från Byttorp hur en mäklare skall agera när säljaren vägrar köparen att besiktiga huset? Som jag tolkar mäklarlagen så borde mäklaren då avråda köpare från att köpa, tänker jag rätt? Eller hur skall en mäklare hantera en budgivare som erbjuder sig att köpa utan besiktning, givetvis attraktivt för säljaren men...
Vi har papper som säljare och köpare skriver under där dom tagit del av sin upplysnings och undersökningsplikthempularen skrev:
Skulle jag som köpare hindras från att besiktiga huset i samband med köp, skulle jag bli väldigt orolig och misstänksam. Jag har varit med om att en kund vill besiktiga med en viss besiktningsman som inte kan låt säga inom 14 dagar eller så...då har jag bett dom att antingen välja en annan besiktningsman eller låta bli att köpa...att helt avstå skulle jag aldrig våga propsa på. Kan kunden få det i skrift så har man nog ett rätt bra case att gå vidare med
Ofta vet jag att säljarna vill sälja - det är ju därför dom anlitat mig i första hand. Jag vet också att dom med 99,9% sannolikhet kommer skriva på kontraktet. Samma sannolikhet finns ju inte med köpare och som mäklare vill man ju få till affären så fort det går för att det inte skall infinna sig tvivel hos köparen. Man kan ju råka ut för att det kommer ut liknande bostäder inom de närmaste dagarna, kanske tom med lockpris som utgångsbud så att köparna blir tveksamma i onödan. Men att man skall behöva vänta så värst länge tills alla parter skrivit på är inte rimligt...låt säga ett par dagar beroende på omständigheterna, långhelger och annat.
OM JAG har en köpare som vägrar besiktiga huset så ser jag till att skriva in i kontraktet att köparna har avböjt möjligheten att på förhand låta besiktiga fastigheten. Det kan ju vara som så att köparna sitter inne med mer info än vad både säljaren och mäklare gör (kanske bodde det en släktning i huset under många år och nuvarande ägare har bara bott här i 1,5 år...orsakerna kan vara många). Köparen är i "branshen" och vet att med den här typen av hus så är det ofta inga problem osv osv.
Visst är det attraktivt för säljaren med en köpare som är okomplicerad och vill ha en snabb affär. I vissa fall kan de tom vara en fördel för köparna att inte besiktiga då ett antal fel eller potentiella brister som besiktningsmannen påtalar skulle kunna hamna på säljarens ansvar istället.
Det här citatet illustrerar så perfekt varför man inte kan lita på mäklare. Uppenbarligen är det viktiga att sälja fort, och inte att tillvarata köparens intresse.Byttorp skrev:
Det här är ju helt obegripligt. Hur menar du att det kan vara bra för köparna att bli ansvariga för något som annars skulle hamna på säljarna?Byttorp skrev:
Jag hoppas att det framöver blir vanligare med köpmäklare, det balanserar de intressen som finns på ett bra sätt och är en tjänst som kan vara värd pengarna.
Har aldrig varit med om en mäklare som rekommenderat besiktning. Tvärtom. Ett av husen vi tittade på och senare budade på fick vi inte ens titta på utöver den stora publika visningen. Lätt att göra en ordentlig koll med 50+ människor som springer runt som yra höns. Mäklaren hävdade att säljarna hade bråttom och inte ville aty vi skulle få komma på en andra titt innan budgivning. Vid kontakt med säljaren sa de att vi så gärna fick komma och titta. Förtroendeingivande mäklare...
Man kan skaffa sig en bild av hur en fastighet är relativt snabbt men man genomför ju givetvis inte en besiktning på en visning.
Tipsar om min checklista som är fri att ladda ner för privat bruk, tror den täcker en hel del
/Kent
Tipsar om min checklista som är fri att ladda ner för privat bruk, tror den täcker en hel del
/Kent
Beror så klart på vilket hus det gäller,byggnadssätt, årtal och skick i övrigt. Men i stort så menar jag precis det, orkar inte dra orsakerna via telefon med barnen runt beneneviljava skrev:
men kanske senare. Bättre vore om en besiktningsman svarade