Lokal till bostad - hur göra?
Jag har en god vän som äger en fastighet som har ett gårdshus. Min vän har planer på att sälja fastigheten till en bostadsrättsförening som hyresgästerna bildar. Gårdshuset är inte klassat som boende men har stor potential att bli en trevlig lya. Att stycka av fastigheten är svårt pga. servitut gällandei n- och utfarter m.m. Huset är sammanbyggt med två andra fastigheter på gården. Min vän vill gärna att jag tar hand om huset och vi blir således grannar!
Min fråga är:
Hur gör vi för att jag skall få tillgång till lokalen, samt ha äganderätt och möjlighet att göra om den till bostad den dagen bostadsrättsföreningen bildas?
Kan min vän söka bygglov för att göra om gårdshuset till boende i förhand och sedan hyra ut "bostaden" i orenoverat skick till mig? När träder en sådan förändring i så fall i kraft - före eller efter renoveringen? Alltså, kan en lokal vara en lägenhet trots att den initialt saknar både avlopp, kök och badrum?
Jag är redo att betala ett skäligt pris för gårdshuset, men inser samtidigt att jag måste investera en hel del pengar för att kunna bo där. En värdering vid ombildande till brf. kan möjligen göra att den nya "lägenheten" blir undervärderad (om den ännu inte är iordninggjord) och jag får sura grannar som följd. Jag vill betala för mig, men inga hutlösa summor.
Tacksam för svar och ev. tips
Min fråga är:
Hur gör vi för att jag skall få tillgång till lokalen, samt ha äganderätt och möjlighet att göra om den till bostad den dagen bostadsrättsföreningen bildas?
Kan min vän söka bygglov för att göra om gårdshuset till boende i förhand och sedan hyra ut "bostaden" i orenoverat skick till mig? När träder en sådan förändring i så fall i kraft - före eller efter renoveringen? Alltså, kan en lokal vara en lägenhet trots att den initialt saknar både avlopp, kök och badrum?
Jag är redo att betala ett skäligt pris för gårdshuset, men inser samtidigt att jag måste investera en hel del pengar för att kunna bo där. En värdering vid ombildande till brf. kan möjligen göra att den nya "lägenheten" blir undervärderad (om den ännu inte är iordninggjord) och jag får sura grannar som följd. Jag vill betala för mig, men inga hutlösa summor.
Tacksam för svar och ev. tips
Det som behövs är bygglov för ändrad användning. Det kräver nog att du visar hur den kan bli en bostad, och om sådant som VA och kök saknas så kan det nog behövas bygglov för det också för att du ska få godkänt på bygglov för ändrad användning.
Okej.
Att ordna fram ritningar är inga problem, har en bror som är arkitekt.
Förutsatt att bygglovet går igenom kvarstår frågan när byggnaden börjar klassas som bostad; när bygglovet gått igenom eller efter det att ändringen gjorts?
Att ordna fram ritningar är inga problem, har en bror som är arkitekt.
Förutsatt att bygglovet går igenom kvarstår frågan när byggnaden börjar klassas som bostad; när bygglovet gått igenom eller efter det att ändringen gjorts?
Har inte varit med om just detta fall, men med könnedom om hur processen runt byggnadlov & sådant ser ut så borde första steget vara att man söker förhandsbesked om tänkt förändring av byggnadens användande. Då får man besked om det kan gå igenom och förutsättningarna för godkännande.
Exempelvis så kan det kräva att man ordnar med servitut för väg, vatten osv och öven få in eventuella grannars yttrande. Förhandsbesked kostar inget eller lite beroende på kommun och kräver inte alls handlingar i omfattning som bygglov. Om positivt besked går man sedan vidare med att få förutsättningarn uppfyllda, fastighetsreglering (lantmäteriet kan ta ett år på sig! och de kan också neka reglering av andra skäl), köpekontrakt och bygglovshandlingar. Det är en resa som kan ta tid.
Exempelvis så kan det kräva att man ordnar med servitut för väg, vatten osv och öven få in eventuella grannars yttrande. Förhandsbesked kostar inget eller lite beroende på kommun och kräver inte alls handlingar i omfattning som bygglov. Om positivt besked går man sedan vidare med att få förutsättningarn uppfyllda, fastighetsreglering (lantmäteriet kan ta ett år på sig! och de kan också neka reglering av andra skäl), köpekontrakt och bygglovshandlingar. Det är en resa som kan ta tid.
Redigerat:
Det är här det blir lite klurigt...
Det har visat sig att bostadsrättsföreningen redan är bildad och att de har för avsikt att låta sälja kåken till någon som är intresserad av att ta sig ann den. Problematiken ligger i att lokalen fortsatt skall ingå i bostadsrättsföreningen - dvs. den skall inte avstyckas då det blir problem med servitut etc.
Den är idag alltså klassad som lokal men ett positivt förhandsbesked finns från kommunen.
Det kommer krävas omfattande arbete att få i ordning lokalen till ett funktionabelt boende (ca en miljon i investeringskostnader). Frågan är vad som bostadsrättsföreningen själva skall stå för i ombyggnanden och vad jag själv skall stå för. Var går gränsen liksom. Tak, Vatten/avlopp etc.
Brf har ännu ej köpt kåken av fastighetsägaren (som bor på fastigheten).
Det har visat sig att bostadsrättsföreningen redan är bildad och att de har för avsikt att låta sälja kåken till någon som är intresserad av att ta sig ann den. Problematiken ligger i att lokalen fortsatt skall ingå i bostadsrättsföreningen - dvs. den skall inte avstyckas då det blir problem med servitut etc.
Den är idag alltså klassad som lokal men ett positivt förhandsbesked finns från kommunen.
Det kommer krävas omfattande arbete att få i ordning lokalen till ett funktionabelt boende (ca en miljon i investeringskostnader). Frågan är vad som bostadsrättsföreningen själva skall stå för i ombyggnanden och vad jag själv skall stå för. Var går gränsen liksom. Tak, Vatten/avlopp etc.
Brf har ännu ej köpt kåken av fastighetsägaren (som bor på fastigheten).
Om du vill bygga om lokalen till bostad så tror jag inte att brf kommer att stå för några kostnader, isf så gör dom allt å du köper lägenheten av dom.
Varför skulle BRf stå för kostnader du har för att du vill bygga om en lokal till lgh?
Varför skulle BRf stå för kostnader du har för att du vill bygga om en lokal till lgh?
Detta gäller inte förrän nya PBL, i den gällande gamla så är slutbeviset ett tramspapper utan någon som helst substans... Den dagen du får bygglov så är lokalen bostad, detta gäller om det är utanför planlagt område, annars krävs en förändring av detaljplanen med.volvo skrev:
//Anders
PBL 9:10aedwall skrev:
"Om byggnadsnämnden finner att det brister i förutsättningarna för att utfärda slutbevis, skall byggnadsnämnden utan oskäligt dröjsmål ta ställning till i vilken omfattning byggnaden skall få användas innan bristerna avhälpts"
...låter inte som ett tramspapper för mig.
Sedan väljer olika byggnadsnämnder att agera olika hårt.
Jag har varit med om att brukandeförbud utfärdats.
Bostadsrätten är ingen "friköpt" del av fastighet. Bostadsrätten är en sorts "lös egendom", som utgörs av rättigheten att (exempelvis) bo i viss lägenhet. Men själva äganderätten kvarstår hela tiden på föreningen som sådan. När man bildar en bostadsrättsförening betyder det att föreningen äger fast egendom (tomt med byggnader). Där är det föreningens syfte att med bostadsrätt upplåta bostäder till sina medlemmar. Men föreningen kan också med hyresrätt upplåta bostäder och lokaler till utomstående.
När man bildar en bostadsrättsförening utgår man från befintliga användares hyresrätt. Föreningen kan bara bildas om en betydande majoritet av hyresgästerna vill delta i bildandet. Den som vill bo kvar med hyresrätt har rätt till det, även om majoriteten väljer att ombilda fastigheten till bostadsrätt. Då tar föreningen från förre ägaren över rollen som hyresvärd.
Lokaler räknas som regel inte in i fördelningstalet vid föreningens bildande. Det enklaste vore därför att er lokal redan vid föreningens övertag är förvandlad till bostad, och att du då redan står som hyresgäst i en fullt färdig och slutbesiktad bostad. Men föreningens bildande verkar vara mer bråttom än så. Därför skulle en kompromiss kunna bestå i att föreningen bildas med lokalytan inräknad som bostadsyta. Ägaren avtalar med dig om hyreskontrakt, med tillträde vid ett datum då lägenheten beräknas vara inflyttningsklar. Detta förhållande måste bli känt för övriga hyresgäster vid bildandet av föreningen. Du deltar då i övertaget på samma villkor som alla andra boende.
En risk med förfarandet blir förstås att byggnadsnämnden avslår ansökan om bygglov. Hyresavtalet blir ogiltigt. Detta medför då att ägaren (säljaren eller föreningen) står där med en besviken ickemedlem (du) och en tom lokal utan hyresgäst. Föreningen måste göra ny ekonomisk plan med nya fördelningstal.
När man bildar en bostadsrättsförening utgår man från befintliga användares hyresrätt. Föreningen kan bara bildas om en betydande majoritet av hyresgästerna vill delta i bildandet. Den som vill bo kvar med hyresrätt har rätt till det, även om majoriteten väljer att ombilda fastigheten till bostadsrätt. Då tar föreningen från förre ägaren över rollen som hyresvärd.
Lokaler räknas som regel inte in i fördelningstalet vid föreningens bildande. Det enklaste vore därför att er lokal redan vid föreningens övertag är förvandlad till bostad, och att du då redan står som hyresgäst i en fullt färdig och slutbesiktad bostad. Men föreningens bildande verkar vara mer bråttom än så. Därför skulle en kompromiss kunna bestå i att föreningen bildas med lokalytan inräknad som bostadsyta. Ägaren avtalar med dig om hyreskontrakt, med tillträde vid ett datum då lägenheten beräknas vara inflyttningsklar. Detta förhållande måste bli känt för övriga hyresgäster vid bildandet av föreningen. Du deltar då i övertaget på samma villkor som alla andra boende.
En risk med förfarandet blir förstås att byggnadsnämnden avslår ansökan om bygglov. Hyresavtalet blir ogiltigt. Detta medför då att ägaren (säljaren eller föreningen) står där med en besviken ickemedlem (du) och en tom lokal utan hyresgäst. Föreningen måste göra ny ekonomisk plan med nya fördelningstal.