Lägenhetshotell vs lägenhet - vart går gränsen?

[putte82]

Hej!

Jag har ett par fastigheter som hyrs ut. En av dom skall jag inreda ett par nya lägenheter. Det är väldigt stor efterfrågan och folk är beredd att betala mer än hyresgästföreningen nog skulle sätta sin nivå. Jag funderar då på att göra ett s.k lägenhetshotell. Tanken är att det skall vara så likt att bo i en hyreslägenhet som möjligt. Men med skillnaden att priset inte kan påverkas av hyresgästföreningen. Är det hyresavtalet som avgör vilken form av boende det är? Tänker att det handlar mycket om uppsägningstider om det tolkas som hotell eller lägenhet?

 

[michfris]

Det är väl du själv som styr i avtal huruvida du vill att det upplåts. Nu är jag kanske ute och cyklar men finns det annat som påverkas av att du ändrar till lägenhetshotell, som brandutgångar, brandlarm kopplat mot central och andra skyldigheter? Vill inte vara en stoppkloss utan mest intresserad, jag har diskuterat samma upplägg med en vän att göra ihop.

 

[BirgitS]

Ett lägenhetshotell är väl i princip ett hotell och därmed skulle jag tro att man behöver bygglov för hotellverksamhet och man behöver uppfylla lagar för hotell, t.ex. denna: http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19660742.HTM

 

[Jonatan79]

Du sätter ju hyrorna själv och sålänge folk är beredd att betala är det lugnt.

 

[roland53]

Du sätter ju hyrorna själv och sålänge folk är beredd att betala är det lugnt.

Nja, riktigt så är det inte.

Om det är en gammal fastighet så kan det finnas en förhandlingsordning med Hyresgästföreningen och då kan du inte sätta vilka hyror som helst.

Om det är en fastighet utan förhandlingsordning kan du ändå inte sätta vilka hyror du vill.

Eller rättare sagt: Du kan begära och hyresgästen kan gå med på att betala, men plötsligt får hyresgästen för sig att hyran är för hög.
Då kan hyresgästen gå till Hyresnämnden och begära "en bruksvärdeshyra".

Dvs Hyresnämnden fastställer en hyra baserat på olika kriterier; hyresnivå i likvärdiga lägenheter, standard, ort mm.

Du kan som hyresvärd riskera att få återbetala stora belopp, även retroaktivt till hyresgästen.

 

[Kaffeperkulator]

Du sätter ju hyrorna själv och sålänge folk är beredd att betala är det lugnt.

Ända tills hyresgästen drar frågan till hyresnämden som beslutar om att hyran inte var skälig och hyresvärden blir återbetalningsskyldig.

 

[roland53]

Ett lägenhetshotell är väl i princip ett hotell och därmed skulle jag tro att man behöver bygglov för hotellverksamhet och man behöver uppfylla lagar för hotell, t.ex. denna: [länk]

Intressant!

Enligt vad jag kan utläsa så måste "lägenhetshotellet" bestå av max 2 st 1 r o k och ha totalt max 8 sängar för att klara sig undan hotelltillstånd mm

Ja, det blir ett litet lägenhetshotell, men kanske bättre litet än inget alls?

 

[ZipLock]

Jag tror det finns regler gällande hur länge man får hyra ut lägenheter i ett lägenhetshotell och om man får hyra ut till privatpersoner eller företag. Värt att kolla upp.

Gissningsvis finns det något hinder för TS planer - annars skulle väl alla hyresfastigheter i storstäderna vara lägenhetshotell? Höga hyror och ingen besittningsrätt vore perfekt för alla fastighetsägare.

 

[roland53]

Hej!

Jag har ett par fastigheter som hyrs ut. En av dom skall jag inreda ett par nya lägenheter. Det är väldigt stor efterfrågan och folk är beredd att betala mer än hyresgästföreningen nog skulle sätta sin nivå. Jag funderar då på att göra ett s.k lägenhetshotell. Tanken är att det skall vara så likt att bo i en hyreslägenhet som möjligt. Men med skillnaden att priset inte kan påverkas av hyresgästföreningen. Är det hyresavtalet som avgör vilken form av boende det är? Tänker att det handlar mycket om uppsägningstider om det tolkas som hotell eller lägenhet?

För att överhuvudtaget kunna komma i närheten av att kalla det lägenhetshotell så måste du nog vara beredd på att du skall hålla lägenheten fullt utrustad och möblerad. Denna kostnad har du inte om du hyr ut en normal hyreslägenhet.

Denna "möblering" kan du givetvis ta mer betalt för, hur mycket låter jag vara osagt, men räkna också med större kostnader för slitage med många in- och utflyttning, städningar, kanske inte 100%-ig beläggning, personlig tillsyn och nyckelutlämning etc etc.

Om du funderar på att hyra ut omöblerat och ändå kalla det lägenhetshotell. Tänk vilket slitage som uppstår på tapeter, dörrar mm när en korttidsboende hyresgäst flyttar in och ut. Kanske 4-8 sådana flyttningar per år och din lägenhet är färdig för renovering.....
Jag tror inte din förtjänst blir så mycket större jmfrt med att hyra ut omöblerat till en stabil långsiktig hyresgäst, men din arbetsinsats kommer med säkerhet att öka.
Jag tror inte i slutändan förtjänsten blir så stor. :wow:

 

[Jonatan79]

Jag utgår från att TS är en seriös hyresvärd och iom lgh:erna blir så gott som i nyskick eller nyskick som jag förstår det kan hyran gott och väl överstiga hyresgästföreningens standardnivåer utan att bli orimlig. Så länge du kan motivera detta med text närliggande fastigheter i likvärdigt skick eller liknande har du inga problem. Jag tror inte på idén om lgh-hotel, det ställer nog till mer än det kan ge.

 

[Maxwells demon]

Nja, riktigt så är det inte.

Om det är en gammal fastighet så kan det finnas en förhandlingsordning med Hyresgästföreningen och då kan du inte sätta vilka hyror som helst.

Om det är en fastighet utan förhandlingsordning kan du ändå inte sätta vilka hyror du vill.

Eller rättare sagt: Du kan begära och hyresgästen kan gå med på att betala, men plötsligt får hyresgästen för sig att hyran är för hög.
Då kan hyresgästen gå till Hyresnämnden och begära "en bruksvärdeshyra".

Dvs Hyresnämnden fastställer en hyra baserat på olika kriterier; hyresnivå i likvärdiga lägenheter, standard, ort mm.

Du kan som hyresvärd riskera att få återbetala stora belopp, även retroaktivt till hyresgästen.

Jösses. DDR Sverige..

 

[roland53]

Jag utgår från att TS är en seriös hyresvärd och iom lgh:erna blir så gott som i nyskick eller nyskick som jag förstår det kan hyran gott och väl överstiga hyresgästföreningens standardnivåer utan att bli orimlig. Så länge du kan motivera detta med text närliggande fastigheter i likvärdigt skick eller liknande har du inga problem.

Men det är inte som du antydde i ett tidigare inlägg, att hyresvärden själv kan bestämma hyran.
Hyresnivån i en modern, nyproducerad lägenhet är givetvis högre än äldre lägenheter, allt annat lika.
Men det är inte hyresvärden som bestämmer skälig hyresnivå. Han kan yrka en hyra, men måste vara beredd på att den kan prövas i Hyresnämnden när som helst och då är det en jämförelse med andra liknande objekt som gäller och inte vad hyresvärden tycker sig vilja ha.

 

[putte82]

Jag kan själv bestämma hyran, vilket jag gör nu. Men hyresgästen har rätt att klaga till hyresnämnden som då kan sänka hyran. Inget som har hänt än så länge men hyran är också rimlig. Tror dock folk är berädda att betala samma pengar för en hälften så stor lägenhet. Lägenheterna jag har nu är onödigt stora.

Jag skulle dessutom vilja bygga lyxigare än vanligt, tex golvvärme överallt, dyrare golv, läckra nischer med belysning, etc. Då känns det extra tråkigt om hyran skulle sänkas.

Tanken är inte att det skall byta hyresgäster på löpande band utan att det ska fungera som vanlig lägenhet. Detta genom att storlek och hyresnivån är likt vanliga lägenheter.

 

[roland53]

Tanken är inte att det skall byta hyresgäster på löpande band utan att det ska fungera som vanlig lägenhet. Detta genom att storlek och hyresnivån är likt vanliga lägenheter.

Och exakt vad är tanken då, med att kalla det lägenhetshotell ?? :wow:

 

[roland53]

Klippt från den senaste Fastighetstidningen;

https://www.paperton.com/shelf/read...c4c5b413d190f84917fc22f9d5a8fc3849699#page/74

Gå till sidan 75 Rubrik Juridik