kontantinsats Nybygge
Hejsan!
Jag undrar när man tar en så kallad byggnadskreditiv vid nybygge om man då tjänar på att betalar de första delarna med kontantinsatsen för att slippa ränta under byggtiden? Eller tar man allt på byggkredit ven och gör upp med banken när lånet läggs om till bolån, att man då lägger in kontantinsatsen?
Jag undrar när man tar en så kallad byggnadskreditiv vid nybygge om man då tjänar på att betalar de första delarna med kontantinsatsen för att slippa ränta under byggtiden? Eller tar man allt på byggkredit ven och gör upp med banken när lånet läggs om till bolån, att man då lägger in kontantinsatsen?
Ju mindre du lånar och under ju kortare tid du lånar, desto mindre får du betala i räntekostnad. Räntan för byggkreditivet summeras ju ihop och betalas när byggkreditivet omvandlas till ett vanligt bolån.
Oftast säljer man ju en befintlig bostad under slutet av byggtiden, och då får man förhoppningsvis ett bra tillskott att lägga in som handpenning i det nya bolånet. Har man, som jag tolkar dig, kontanter undanlagt till sin kontantinsats så är det ju bättre ju fortare man lägger in dem, och då blir det ju fint att casha de första delarna, t ex tomtkostnad eller handpenning på den, bygglovskostnad m.m.
Ju fler "småkostnader" man kan casha av under byggtiden, desto mindre lånesumma som ligger och kostar ränta under tiden och desto mindre utnyttjat byggkreditiv att betala/omvandla när bygget är klart...
- Samtidigt är det ju som vanligt så att så länge räntan är så låg som den är kan man oftast räkna med att tjäna mer på normalbra placeringar på börsen av vad räntan på motsvarande summa pengar kostar - även som byggkreditiv.
Oftast säljer man ju en befintlig bostad under slutet av byggtiden, och då får man förhoppningsvis ett bra tillskott att lägga in som handpenning i det nya bolånet. Har man, som jag tolkar dig, kontanter undanlagt till sin kontantinsats så är det ju bättre ju fortare man lägger in dem, och då blir det ju fint att casha de första delarna, t ex tomtkostnad eller handpenning på den, bygglovskostnad m.m.
Ju fler "småkostnader" man kan casha av under byggtiden, desto mindre lånesumma som ligger och kostar ränta under tiden och desto mindre utnyttjat byggkreditiv att betala/omvandla när bygget är klart...
- Samtidigt är det ju som vanligt så att så länge räntan är så låg som den är kan man oftast räkna med att tjäna mer på normalbra placeringar på börsen av vad räntan på motsvarande summa pengar kostar - även som byggkreditiv.
Hej Martin!
Jag fårse år hur du menar. Men om man inte belastar byggnadskreditiven utan betalar ur egen ficka så kommer ju denna kostnad inte med i %-värdet för hela bygget eller? Eller räknas detta då som egen kontantinsats hos banken.
Vi säger såhär: Vårt bygge går på 3.500.000:-. Vi ska betala 500.000 i kontant insats. Vi väljer att pytsa in detta direkt i markarbetena m.m.
När huset står klart har vi en belastad byggnadskreditiv på 3.000.000:- som ska läggas om till ett vanligt bolån. Räknar man då 15% kontantinsats på denna summan? För isåfall får vi lägga in 450.000:- till ur egen ficka alt. Köra detta på blancolån vilket känns idiotiskt. Eller hur gör banken?
Jag fårse år hur du menar. Men om man inte belastar byggnadskreditiven utan betalar ur egen ficka så kommer ju denna kostnad inte med i %-värdet för hela bygget eller? Eller räknas detta då som egen kontantinsats hos banken.
Vi säger såhär: Vårt bygge går på 3.500.000:-. Vi ska betala 500.000 i kontant insats. Vi väljer att pytsa in detta direkt i markarbetena m.m.
När huset står klart har vi en belastad byggnadskreditiv på 3.000.000:- som ska läggas om till ett vanligt bolån. Räknar man då 15% kontantinsats på denna summan? För isåfall får vi lägga in 450.000:- till ur egen ficka alt. Köra detta på blancolån vilket känns idiotiskt. Eller hur gör banken?
Japp, banken tittar ju på er totalbudget och hur mycket ni kommer kunna lägga in som kontantinsats.
tillägg: Om ert bygge totalt går på 3.5milj. kr, och ni kan lägga in en kontantinsats på totalt 500.000 kr, så blir ert lånebehov i slutänden 3milj. kr. vilket blir samma sak som utnyttjat byggkreditiv om ni lägger in kontantinsatsen tidigt.
Er kontantinsats är alltså 500.000 av 3.500.000 kr som är hela byggbudgeten. Alltså ca 14,3% av totalkostnaden som kontantinsats. Se bara upp så att inte 3,5milj. är för optimistiskt och totalsumman ramlar upp mot 4milij. med alla kringkostnader osv.
När bygget sker så betalas ju saker allt eftersom, och det sker antingen genom att ni betalar fakturorna själva, eller så lämnar/skickar ni dem till banken som betalar dem åt er och lägger på det på det utnyttjade byggkreditivet.
Slutsumman och det inlagda värdet på huset kommer inte räknas fram från hur mycket byggkreditiv ni har valt att utnyttja, utan det blir summan av alla räkningar, kvitton och fakturor.
Sen baseras det nya huslånet på en värdering av det färdiga huset. Vår bank (Handelsbanken) tog in en lokal mäklare och bad dem göra en uppskattad för-värdering av vad vårt färdiga hus kan tänkas bli värt, för att säkerställa att det inte blir värt mindre än vad vi vill lägga in och låna. Deras bedömning i vårt fall var att vi har goda marginaler och utifrån vår ritning och plan kommer huset redan från start vara värt mer än det kostar oss att bygga.
tillägg: Om ert bygge totalt går på 3.5milj. kr, och ni kan lägga in en kontantinsats på totalt 500.000 kr, så blir ert lånebehov i slutänden 3milj. kr. vilket blir samma sak som utnyttjat byggkreditiv om ni lägger in kontantinsatsen tidigt.
Er kontantinsats är alltså 500.000 av 3.500.000 kr som är hela byggbudgeten. Alltså ca 14,3% av totalkostnaden som kontantinsats. Se bara upp så att inte 3,5milj. är för optimistiskt och totalsumman ramlar upp mot 4milij. med alla kringkostnader osv.
När bygget sker så betalas ju saker allt eftersom, och det sker antingen genom att ni betalar fakturorna själva, eller så lämnar/skickar ni dem till banken som betalar dem åt er och lägger på det på det utnyttjade byggkreditivet.
Slutsumman och det inlagda värdet på huset kommer inte räknas fram från hur mycket byggkreditiv ni har valt att utnyttja, utan det blir summan av alla räkningar, kvitton och fakturor.
Sen baseras det nya huslånet på en värdering av det färdiga huset. Vår bank (Handelsbanken) tog in en lokal mäklare och bad dem göra en uppskattad för-värdering av vad vårt färdiga hus kan tänkas bli värt, för att säkerställa att det inte blir värt mindre än vad vi vill lägga in och låna. Deras bedömning i vårt fall var att vi har goda marginaler och utifrån vår ritning och plan kommer huset redan från start vara värt mer än det kostar oss att bygga.
Redigerat:
Okej! Det gäller att spara alla kvitton då! Vi kommer att göra jobb själva för ca 500.000 också så förhoppningsvis blir värderingen högre än kostnaden vilket då skulle innebära att man snabbare amortera ner till 70% också då.
Bra, se till att dokumentera det egna arbetet ordentligt och ha med det som en post i budgeten när ni snackar med banken, redan inför byggkreditivet om ni inte redan har gjort det klart. Isåfall kommer ni ju totalt lägga in motsvarande 4.000.000 kr och en lokal mäklare kan säkert redan nu göra en bedömning av om slutvärderingen sannolikt kommer ligga där eller t o m lite högre.
Vill bara ha ett förtydligande till.
Om vi säger att vi får in offerter på att bygga ett hus (3.000.000
där allt ingår. Men en mäklare värdera huset till 3.400.000:- när det är klart. 70% av 3milj. Är 2.1 milj, och 70% av 3.4milj är 2.38milj. Byter detta att man amortera bort kraven snabbare ner till 70% om huset värderas till mer? Jag tycker att det känns som en kontantinsats som inte finns om ni förstår hur jag menar.
Vår banan sa till oss att vi inte kunde räkna på eget arbete utan endast det vi tar lån på..
Om vi säger att vi får in offerter på att bygga ett hus (3.000.000
där allt ingår. Men en mäklare värdera huset till 3.400.000:- när det är klart. 70% av 3milj. Är 2.1 milj, och 70% av 3.4milj är 2.38milj. Byter detta att man amortera bort kraven snabbare ner till 70% om huset värderas till mer? Jag tycker att det känns som en kontantinsats som inte finns om ni förstår hur jag menar.Vår banan sa till oss att vi inte kunde räkna på eget arbete utan endast det vi tar lån på..
Banan=bankman
Jag tycker er banan verkar resonera lite konstigt, vilket ju kan vara förståeligt om man är en banan och ska försöka förstå sig på husbyggen...
Egentligen kan det ju inte spela någon roll i vilken form ett arbete på ett husbygge utförs, så länge det görs bra och rätt. Om ni lejer ut allt arbete och får betala totalt 3.5 milj. kr eller om ni gör en hel del av det själva och får betala husföretag/entreprenör(-er) 3milj. kr plus er egen nedlagda tid...
Det är ju ändå husets slutliga värdering som ni lånar emot med era kommande huslån, och det slutvärdet som summan av huslånet(-n) ställs emot för att få fram hur mycket ni egentligen lagt in i handpenning eller motsvarande. Om huset blir värderat till exempelvis exakt 4 milj. kr när det är klart och ni behöver ta totala huslån på 3 milj. kr så har ni ju i slutänden en belåningsgrad på 75% - oavsett hur han räknar fram eller tillbaks. Och oavsett hur mycket värde som kommit från handpenning, eget arbete eller utlejt arbete, eller generell värdeökning.
Däremot kan det ju vara så att banken i dessa tider inte vill låna ut till 100% av byggnadskostnaden, dvs byggkreditivet kanske inte får vara lika stort som totala projektkostnaden inkl. tomt m.m. kringkostnader. Och då kanske de vill se att det finns tillgängligt en summa pengar till handpenning för säkerhets skull, ifall t ex din rygg pajar och du inte kan göra det tänkta arbetet själv - för då försvinner ju helt plötsligt den tänkta "arbets-handpenningen" från kalkylen.
Jag tror att ni måste skilja på å ena sidan finansiering under byggtiden, och hur mycket kontantinsats som eventuellt måste finnas där, och å andra sidan slutfinansiering i form av nytt bolån på den färdigställda nya fastigheten - där det ju mycket väl kan komma att värderas till ett högre värde än insatsen/byggkostnaden och då helt automagiskt kommer att hamna närmare 70%-gränsen redan från start.
Edit: det går alltså inte att sätta likhetstecken mellan å ena sidan kostnaderna och å andra sidan slutvärderingen. Förhoppningsvis har man planerat rätt och kostnaderna blir mindre än slutvärderingen - precis som det ju ser ut i din kalkyl). Speciellt om man dessutom har lagt in en del eget arbete.
Egentligen kan det ju inte spela någon roll i vilken form ett arbete på ett husbygge utförs, så länge det görs bra och rätt. Om ni lejer ut allt arbete och får betala totalt 3.5 milj. kr eller om ni gör en hel del av det själva och får betala husföretag/entreprenör(-er) 3milj. kr plus er egen nedlagda tid...
Det är ju ändå husets slutliga värdering som ni lånar emot med era kommande huslån, och det slutvärdet som summan av huslånet(-n) ställs emot för att få fram hur mycket ni egentligen lagt in i handpenning eller motsvarande. Om huset blir värderat till exempelvis exakt 4 milj. kr när det är klart och ni behöver ta totala huslån på 3 milj. kr så har ni ju i slutänden en belåningsgrad på 75% - oavsett hur han räknar fram eller tillbaks. Och oavsett hur mycket värde som kommit från handpenning, eget arbete eller utlejt arbete, eller generell värdeökning.
Däremot kan det ju vara så att banken i dessa tider inte vill låna ut till 100% av byggnadskostnaden, dvs byggkreditivet kanske inte får vara lika stort som totala projektkostnaden inkl. tomt m.m. kringkostnader. Och då kanske de vill se att det finns tillgängligt en summa pengar till handpenning för säkerhets skull, ifall t ex din rygg pajar och du inte kan göra det tänkta arbetet själv - för då försvinner ju helt plötsligt den tänkta "arbets-handpenningen" från kalkylen.
Jag tror att ni måste skilja på å ena sidan finansiering under byggtiden, och hur mycket kontantinsats som eventuellt måste finnas där, och å andra sidan slutfinansiering i form av nytt bolån på den färdigställda nya fastigheten - där det ju mycket väl kan komma att värderas till ett högre värde än insatsen/byggkostnaden och då helt automagiskt kommer att hamna närmare 70%-gränsen redan från start.
Edit: det går alltså inte att sätta likhetstecken mellan å ena sidan kostnaderna och å andra sidan slutvärderingen. Förhoppningsvis har man planerat rätt och kostnaderna blir mindre än slutvärderingen - precis som det ju ser ut i din kalkyl). Speciellt om man dessutom har lagt in en del eget arbete.
Redigerat:
Jag förstår! Trist som fan dock om det skulle vara som i vårt fall att vi bygger för 3,5 + eget arbeta (~2-300 tusen) och får det sedan värderat till 2,7 miljoner vilket då skulle betyda att vi får ett lån på långt över 100% av huset...
Ja, så skulle det ju teoretiskt kunna bli i värsta fall. Fast då skulle ni nog stå med ett huslån på kanske 85-100% av värdet, lite beroende på hur tillmötesgående banken är, och sedan ett restkrav att betala av på studs från ert byggnadskreditiv...
Men det är ju just därför som banken (i alla fall alla de tre banker som vi pratade med) tog kontakt med en husmäklare och bad om en preliminär förhandsvärdering för att se ungefär vad mäklaren tror att ett kommande bygge på den tomten med vårt tänkta hus skulle kunna bli värt när det är klart.
Banken vill ju att ert kommande bygge ska bli lyckat och lönsamt och har allt intresse i att hjälpa er hamna rätt. Helst vill de att ni måste låna precis så mycket att ni har goda säkerhetsmarginaler i er ekonomi men trots det betalar rejält mycket ränta till dem varje månad...
Men det är ju just därför som banken (i alla fall alla de tre banker som vi pratade med) tog kontakt med en husmäklare och bad om en preliminär förhandsvärdering för att se ungefär vad mäklaren tror att ett kommande bygge på den tomten med vårt tänkta hus skulle kunna bli värt när det är klart.
Banken vill ju att ert kommande bygge ska bli lyckat och lönsamt och har allt intresse i att hjälpa er hamna rätt. Helst vill de att ni måste låna precis så mycket att ni har goda säkerhetsmarginaler i er ekonomi men trots det betalar rejält mycket ränta till dem varje månad...
Redigerat:
Håller med om Martin E:s resonemang men tycker att man inte ska lägga in alla sina pengar som kontantinsats i början av bygget. Hus kostar alltid mer än man tror och det är viktigt att ha lite pengar i reserv.
Vad kostar ett liknade hus i omr idag?
Ja, det förstås, jag håller helt med dig Hemmakatten: oavsett läge så ska man ju aldrig göra av med alla sina reserver - det gäller lika mycket om man håller på och bygger hus som i något annat läge. Man ska förstås ha reservpengar kvar, men jag menade ju mer de pengar som inte ligger i reserven utan som man kan välja att investera eller lägga in som tidig kontantinsats.Hemmakatten skrev: