Köper hus, avdrag efter besiktning?
Hej! Ska precis till att köpa mitt första hus och har självklart massor av frågor. Under besiktningen konstaterades det att det finns mögelpåväxt (mestadels vitt, men även lite svartmögel) på kallvind med självdrag. Huset är från slutet 30-tal så det var ju väntat att man skulle hitta en del fel, men man blir ju självklart lite oroad.
Under besiktningen uppdagades det även att säljarna har kommit med felaktiga uppgifter under försäljningen, enligt uppgift skulle badrummen vara från -99, men när besiktningsmannen frågade så svarade säljarna något svävande "mitten på 90-talet någon gång". Besiktningsmannen slog fast att fuktskyddet inte är tillfredsställande och rådde till mer eller mindre omedelbar renovering av både duschrum och toalett. Vidare konstaterades det att säljarna inte hade bytt stammar under renoveringen utan det ligger 70 år gamla gjutjärnsrör i bägge utrymmena.
Nu vill jag då självklart ha lite handfasta råd och tips, vi har ju haft planer på att renovera våtutrymmena, men inte direkt. Vad kan vara ett rimligt prisavdrag, toaletten är på 2m2 och duschen är 5m2. vad gäller vinden så rekommenderades det en mekanisk ventilation till hela huset.
Under besiktningen uppdagades det även att säljarna har kommit med felaktiga uppgifter under försäljningen, enligt uppgift skulle badrummen vara från -99, men när besiktningsmannen frågade så svarade säljarna något svävande "mitten på 90-talet någon gång". Besiktningsmannen slog fast att fuktskyddet inte är tillfredsställande och rådde till mer eller mindre omedelbar renovering av både duschrum och toalett. Vidare konstaterades det att säljarna inte hade bytt stammar under renoveringen utan det ligger 70 år gamla gjutjärnsrör i bägge utrymmena.
Nu vill jag då självklart ha lite handfasta råd och tips, vi har ju haft planer på att renovera våtutrymmena, men inte direkt. Vad kan vara ett rimligt prisavdrag, toaletten är på 2m2 och duschen är 5m2. vad gäller vinden så rekommenderades det en mekanisk ventilation till hela huset.
Huset är på ~130m2 plus en källare på 90 som vi har planer på att använda som tvättstuga, förråd och bastu/"spa" i framtiden. Värms upp med luft/vatten och luft/luft idag. Däremot så är luft/luft-pumpen i slutet av sig livslängd och bör väl bytas inom något/några år.
Tja... huruvida att badrummen är från -99 eller mitten av 90 talet har nog en mindre betydelse. Deras ekonomiska livslängd är ändå förbrukad...
Varför måste ni renovera toaletten? Är det något som läcker? Annars så finns det ingen anledning.
Jag har svårt att se varför säljarna ska gå med på prisavdrag för att badrummet är från mitten av 90 talet istället för -99.
Varför måste ni renovera toaletten för? Är det något egentligt fel? Eller klankade besiktningsmannen ner på att det inte höll dagsstandard? Det är ganska nytt att det behövs fuktspärr i en toalett... (själv har jag svårt att se anledningen)
Vill du att säljarna även ska bekosta ventilation av vinden?
Personligen har jag svårt för prisavdrag när man har vunnit budgivningen... De felen som upptäcktes känns väl inte som något jätte allvarligt... Vad vill du har för ersättning för badrummet? De visade sig vara några år äldre än beräknat... Vill du att säljarna ska ge dig ett nytt badrum? Tänk på en sak innan du börjar pruta...
Vill inte säljarna pruta så har du bara 2 val... köpa eller inte...
Men jag tror din besiktningsman överdriver väldigt väldigt mycket.... Är det badkar? Då kan du fortsätta använda badrummet utan några problem ett tag till
Varför måste ni renovera toaletten? Är det något som läcker? Annars så finns det ingen anledning.
Jag har svårt att se varför säljarna ska gå med på prisavdrag för att badrummet är från mitten av 90 talet istället för -99.
Varför måste ni renovera toaletten för? Är det något egentligt fel? Eller klankade besiktningsmannen ner på att det inte höll dagsstandard? Det är ganska nytt att det behövs fuktspärr i en toalett... (själv har jag svårt att se anledningen)
Vill du att säljarna även ska bekosta ventilation av vinden?
Personligen har jag svårt för prisavdrag när man har vunnit budgivningen... De felen som upptäcktes känns väl inte som något jätte allvarligt... Vad vill du har för ersättning för badrummet? De visade sig vara några år äldre än beräknat... Vill du att säljarna ska ge dig ett nytt badrum? Tänk på en sak innan du börjar pruta...
Vill inte säljarna pruta så har du bara 2 val... köpa eller inte...
Men jag tror din besiktningsman överdriver väldigt väldigt mycket.... Är det badkar? Då kan du fortsätta använda badrummet utan några problem ett tag till
Men är inte vinden något man kan tänka sig i ett så gammalt hus...
Faktum kvarstår att det vi köpte inte stämmer med verkligheten, anledningen till att de inte har uppgett när badrummen är ifrån är antingen att de inte vet eller att de inte vill svara. Sen torde avskrivningen på ett badrum vara mer än 16 år. Faktum att nya standarder för hur man bygger våtrum började gälla -95 och att besiktningsmannen inte kan se spår av de reglerna indikerar ju att rummen kan vara ännu äldre.Odjuret skrev:
Eftersom ålder och byggsätt är helt obevisade, så har vi inte en aning alls om standard på något under ytan. Gjutjärnsrör som är 70 år vill jag inte ha droppande under kakelplattorna.Odjuret skrev:
Helst av allt vill jag ha en mögelfri vind, vitmögel på i stort sett hela insidan, med svartmögel mot takfot.Odjuret skrev:
Och jag förlorar vad på att pruta? Möjligheten att få det hus jag trodde det var för de pengar jag vill lägga?Odjuret skrev:
Det är för närvarande duschväggar, han rekommenderade att i värsta fall sätta in en kabin för att kunna använda utrymmet. Ang att överdriva, när han knackar på plattorna närmast dörren så hör man att det är ihåligt under, en platta har spruckit och det är bakfall i rummet. Men det kanske också är en illusion...Odjuret skrev:
Ärligt talat har jag svårt för det här med prutning efter köp. Jag ser det som ett sätt att frångå det normala budgivningsförfarandet.
Varför köper man ett gammalt hus utan att gå upp på vinden? Man behöver inte vara besiktningsman för att se att det finns fuktigt virke eller mögel, en enkel fuktmätare kostar några hundra på classe.
Hur kul tror du det är för personen, som faktiskt har undersökt det han tänkt köpa och lagt ett rimligt bud, som får stryk i budgivningen av någon som sedan ska börja pruta?
Nej, om jag någon gång säljer ett hus och köparen vill ha en besiktningsklausul, då är det på eller av som gäller. Antingen gäller det lagda budet, eller så går frågan vidare till nästa budgivare.
Varför köper man ett gammalt hus utan att gå upp på vinden? Man behöver inte vara besiktningsman för att se att det finns fuktigt virke eller mögel, en enkel fuktmätare kostar några hundra på classe.
Hur kul tror du det är för personen, som faktiskt har undersökt det han tänkt köpa och lagt ett rimligt bud, som får stryk i budgivningen av någon som sedan ska börja pruta?
Nej, om jag någon gång säljer ett hus och köparen vill ha en besiktningsklausul, då är det på eller av som gäller. Antingen gäller det lagda budet, eller så går frågan vidare till nästa budgivare.
Vad baserar du det påståendet på att avskrivning är mer än 16 år ?Flummox skrev:
Om du får en skada och går till ditt försäkringskassan så torde dom anse att 15 år är gränsen för skadeersättning.
Så jag skulle vilja säga att badrummet kan säkert fungera både 20-40 år om det är välgjort men avskrivning är 15 år.
Vad du kan förlora på att pruta?
Ja, det är ju ett pokerspel och du kan förlora hela given om säljaren blir förbannad och låter nr 2 på budet får köpa istället.
Njaa. Prutning efter en besiktning kasn väl ha sin plats. Dvs. man ser själv vid en visning huset på ett sätt, och då baserat även på objektbeskrivningen. Och det är ju den fakta man har när man bjuder (värderar).
Om en mer detaljerad undersökning sedan visar att det finns tidigare okända faktorer som gör att man har anledning att värdera huset lägre, så är det väl rimligt med en prisdiskussion. Men det gäller ju då att ha en rimlig saklig diskussion om det. Annars finns ju risken att säljaren lackar ur.
Om vi då börjar med vinden. Att det finns en del påväxt på en vind i ett gammalt hus är mer regel än undantag. Det intressanta är vad nuläget är. Fanns där någon lukt? Gick det att konstatera om ex. takfotsventillationen är korrekt osv. Dvs. detta kan vara en trivialitet, eller det kan betyda att du borde avstå helt från huset, beror helt på omfattning och grundorsak.
En ev. prutning för vinden tycker jag kanske kan vara aktuell om ex. mer ventiler bör tas upp, pga. ex det saknas takfotsventillation, vilket i så fal är ett konkret fel. Men det handlar i så fall om små summor. Skulle felet vara så stort att frqmför sig ser ett total takbyte med ny råspont osv. Så tror jag att en prutning är orealistisk, bättre att välja annat hus i så fall.
Vad gäller badrummen. En skillnad i 1995 eller 1999 känns ju som en rätt marginell sak. Det i sig själv känns orimligt att pruta för. OM det ex. finns klarlagt att badrummen läcker, att det finns vattenskador redan nu. Då är det en annan sak. Också detta att badrummen kanske inte riktigt följer de regler som ändå fanns och gällde då, kan man se som en faktor att pruta för.
Men man skall komma ihåg att det var ungefär där i slutet av 90- talet, en bit in på 2000 talet som våtrumsreglerna började slå igenom på allvar. Det allra mesta som gjordes innan dess utfördes efter varje hantverkares "sunda förnuft". Jag handlade själv kakel och tätskikt till ett av våra badrum i början på 2000 talet, och på en av stockholms större kakelbutiker så var det lite "egentligen skall du ju ha det här och det här och göra såhär, men det är ju ingen som gör så...".
Så under förutsättning att badrummet fungerar, inte läcker redan, så tycker jag nog att du får det badrum du hade anledning att tro. Och om jag vore säljare skulle jag bli rätt irriterad om någon prutade för det.
Stammarna. Såvida inte säljaren hävdat att rörstammar var bytta, så är det något du borde insett att det inte är gjort när du värderade vad du ville bjuda på huset. Så där tycker jag inte att du har någon saklig anledning att pruta.
Om en mer detaljerad undersökning sedan visar att det finns tidigare okända faktorer som gör att man har anledning att värdera huset lägre, så är det väl rimligt med en prisdiskussion. Men det gäller ju då att ha en rimlig saklig diskussion om det. Annars finns ju risken att säljaren lackar ur.
Om vi då börjar med vinden. Att det finns en del påväxt på en vind i ett gammalt hus är mer regel än undantag. Det intressanta är vad nuläget är. Fanns där någon lukt? Gick det att konstatera om ex. takfotsventillationen är korrekt osv. Dvs. detta kan vara en trivialitet, eller det kan betyda att du borde avstå helt från huset, beror helt på omfattning och grundorsak.
En ev. prutning för vinden tycker jag kanske kan vara aktuell om ex. mer ventiler bör tas upp, pga. ex det saknas takfotsventillation, vilket i så fal är ett konkret fel. Men det handlar i så fall om små summor. Skulle felet vara så stort att frqmför sig ser ett total takbyte med ny råspont osv. Så tror jag att en prutning är orealistisk, bättre att välja annat hus i så fall.
Vad gäller badrummen. En skillnad i 1995 eller 1999 känns ju som en rätt marginell sak. Det i sig själv känns orimligt att pruta för. OM det ex. finns klarlagt att badrummen läcker, att det finns vattenskador redan nu. Då är det en annan sak. Också detta att badrummen kanske inte riktigt följer de regler som ändå fanns och gällde då, kan man se som en faktor att pruta för.
Men man skall komma ihåg att det var ungefär där i slutet av 90- talet, en bit in på 2000 talet som våtrumsreglerna började slå igenom på allvar. Det allra mesta som gjordes innan dess utfördes efter varje hantverkares "sunda förnuft". Jag handlade själv kakel och tätskikt till ett av våra badrum i början på 2000 talet, och på en av stockholms större kakelbutiker så var det lite "egentligen skall du ju ha det här och det här och göra såhär, men det är ju ingen som gör så...".
Så under förutsättning att badrummet fungerar, inte läcker redan, så tycker jag nog att du får det badrum du hade anledning att tro. Och om jag vore säljare skulle jag bli rätt irriterad om någon prutade för det.
Stammarna. Såvida inte säljaren hävdat att rörstammar var bytta, så är det något du borde insett att det inte är gjort när du värderade vad du ville bjuda på huset. Så där tycker jag inte att du har någon saklig anledning att pruta.
Redigerat:
Att stammarna är 70år gamla är inget du kan pruta på enligt mig. Att du inte vet hur toaletten ser ut under det visste du redan när du budade på huset, alltså inget att pruta på enligt mig...
Det du skulle kunna pruta på är vinden. Men pruta på badrummen? Oavsett om de är från 95 eller 99 gör faktiskt ingen större skillnad, tyvärr. Självklart kan dessa badrum hålla mycket längre, det är omöjligt att veta. Men vad vill du uppnå med en prutning på badrummet vill du ha ett helt nytt badrum? Det är orimligt. Dock så tror jag fortfarande att Er besiktningsman skrämde upp er en del att direkt avskriva ett badrum bara för att det kan vara lite äldre än det ni trodde.
Dock att det är bomljud på vissa plattor är aldrig lovande...
Det du skulle kunna pruta på är vinden. Men pruta på badrummen? Oavsett om de är från 95 eller 99 gör faktiskt ingen större skillnad, tyvärr. Självklart kan dessa badrum hålla mycket längre, det är omöjligt att veta. Men vad vill du uppnå med en prutning på badrummet vill du ha ett helt nytt badrum? Det är orimligt. Dock så tror jag fortfarande att Er besiktningsman skrämde upp er en del att direkt avskriva ett badrum bara för att det kan vara lite äldre än det ni trodde.
Dock att det är bomljud på vissa plattor är aldrig lovande...
Badrummen tycker jag är en ickefråga som flera skrivit. Huset är gammalt likaså badrummen. Det är helt normalt. Jag tror inte man behöver vara så rädd för dem, de har fungerat många år och kommer säkerligen fungera några till ytterligare. Gamla gjutjärnsrör är oftast väldigt bra då det är så grova att det i princip omöjligt rostar sönder. Jag tycker mina gamla järnrör känns mycket stabilare än många nya plaströr 
Vitmögel på vinden förekommer ofta, uppstår ofta i äldre hus vid byte av värmekälla och man kanske slutar värma upp murstocken kontinuerligt. Det bör dock undersökas.
Lycka till!
Vitmögel på vinden förekommer ofta, uppstår ofta i äldre hus vid byte av värmekälla och man kanske slutar värma upp murstocken kontinuerligt. Det bör dock undersökas.
Lycka till!
95 eller 99 på ett hempulat badrum är ingen skillnad, bara räkna med att det kan läcka och behöva bytas, va försiktiga när ni använder det helt enkelt. Ingen anledning att pruta där i mina ögon.
Vad gäller vinden är det också nått man får räkna med på ett så gammalt hus. Så länge det inte är massor av svartmögel så är det ingen anledning att pruta tycker jag.
Generellt sett kommer ni säkert hitta fler fel när ni börjar bo där, ofta är detta nått man får räkna med på ett hus från 30-talet. Köper man gamla hus måste man räkna att de äter pengar i underhåll och renovering och att det oftast är helt normalt, bara slanta upp...
Vad gäller vinden är det också nått man får räkna med på ett så gammalt hus. Så länge det inte är massor av svartmögel så är det ingen anledning att pruta tycker jag.
Generellt sett kommer ni säkert hitta fler fel när ni börjar bo där, ofta är detta nått man får räkna med på ett hus från 30-talet. Köper man gamla hus måste man räkna att de äter pengar i underhåll och renovering och att det oftast är helt normalt, bara slanta upp...
Allt detta som du vill ha som argument för att pruta på såg du väl redan på visningen och lade du inte budet efter vad du såg då?
Kanske bjöd mer än vad plåtboken egentligen medgav och isåfall är det nog bättre att köpa ett billigare hus redan från början.
Kanske bjöd mer än vad plåtboken egentligen medgav och isåfall är det nog bättre att köpa ett billigare hus redan från början.