Köpa renoveringsobjekt - beräkna renoveringskostnader
Jag är intresserad av att köpa ett renoveringsobjekt, ett 20-talshus med två våningar på 115 m2 i en Stockholmskommun. Jag försöker få en uppskattad bild av vad större delar kan kosta "mellan tummen och pekfingret" för att renovera och då med lejd arbetskraft. Någon vänlig själ som kan hjälpa mig?
Taket - tvåkupigt tegel idag som jag behåller, men taket behöver gås igenom ordentligt då vissa tegel är borta och takpapp (?) är synligt
Dränering - det ser ut att vara dränerat då någon slags svart plast är synbar intill huset åtminstone på en sida av huset, men för säkerhets skull vill jag vara säker på att dräneringen fungerar och annars dränera om
Fönster - vissa fönster är utbytta till modernare och de är i dåligt skick och de vill jag byta ut (kommer försöka få tag på begagnade), men arbetskostnad för fönsterbyte behöver jag
Fasad med vindskivor, foder etc - huset har idag plåtfasad som jag tänker ta bort (ev gör jag det själv) och under sitter den gamla träfasaden kvar som jag hoppas är i bra skick och i så fall behöver kompletteras med locklister, foder, fönsterbrädor etc (målning gör jag själv)
Murstock - har ingen aning om skicket i dagsläget men vill att den ska vara ok och vill också låta installera vedspis, kaminer/kakelugnar
Stammar - ingen aning om skicket men kan nog räkna med att behöva byta ut dem
När det gäller lejd arbetskraft förresten, någon som har bra erfarenhet av utländsk sådan?
Taket - tvåkupigt tegel idag som jag behåller, men taket behöver gås igenom ordentligt då vissa tegel är borta och takpapp (?) är synligt
Dränering - det ser ut att vara dränerat då någon slags svart plast är synbar intill huset åtminstone på en sida av huset, men för säkerhets skull vill jag vara säker på att dräneringen fungerar och annars dränera om
Fönster - vissa fönster är utbytta till modernare och de är i dåligt skick och de vill jag byta ut (kommer försöka få tag på begagnade), men arbetskostnad för fönsterbyte behöver jag
Fasad med vindskivor, foder etc - huset har idag plåtfasad som jag tänker ta bort (ev gör jag det själv) och under sitter den gamla träfasaden kvar som jag hoppas är i bra skick och i så fall behöver kompletteras med locklister, foder, fönsterbrädor etc (målning gör jag själv)
Murstock - har ingen aning om skicket i dagsläget men vill att den ska vara ok och vill också låta installera vedspis, kaminer/kakelugnar
Stammar - ingen aning om skicket men kan nog räkna med att behöva byta ut dem
När det gäller lejd arbetskraft förresten, någon som har bra erfarenhet av utländsk sådan?
Extremt svårt att säga, men några släktingar i Stockholmstrakten helrenoverade insidan av ett 120 kvm hus. Kök, två badrum, en toalett, stambyte, ny el och alla ytskikt. Nivån på badrum och kök är "svensson-standard", dvs. inget utöver det vanliga. Jobbet gjordes av inhyrd arbetskraft på helentreprenad och slutade på 2 miljoner.
Då du även behöver göra utsidan borde slutsumman ligga närmare 3 miljoner.
Då du även behöver göra utsidan borde slutsumman ligga närmare 3 miljoner.
Lite höftat
Taket - tvåkupigt tegel idag som jag behåller, men taket behöver gås igenom ordentligt då vissa tegel är borta och takpapp (?) är synligt
= Är inte taket bytt så är det lika bra att byta papp samt lägga nya pannor, kostnad cirka 120 000:-
Dränering - det ser ut att vara dränerat då någon slags svart plast är synbar intill huset åtminstone på en sida av huset, men för säkerhets skull vill jag vara säker på att dräneringen fungerar och annars dränera om
= Dränering runt om vid bra förhållanden cirka 60-80 000:-
Fönster - vissa fönster är utbytta till modernare och de är i dåligt skick och de vill jag byta ut (kommer försöka få tag på begagnade), men arbetskostnad för fönsterbyte behöver jag
= Fönsterbyte cirka 110-130 000:- ( skall du få tag i begagnade.mm så kanske 40-50 000:-...svårt att säga )
Fasad med vindskivor, foder etc - huset har idag plåtfasad som jag tänker ta bort (ev gör jag det själv) och under sitter den gamla träfasaden kvar som jag hoppas är i bra skick och i så fall behöver kompletteras med locklister, foder, fönsterbrädor etc (målning gör jag själv)
= Gör du det själv så kostar det cirka 40 000:- om du river och målar själv
Murstock - har ingen aning om skicket i dagsläget men vill att den ska vara ok och vill också låta installera vedspis, kaminer/kakelugnar
= gör en besiktning av murstock cirka 2000:- sedan kan det kosta allt från 20-200 000:- beror på omständigheterna
Stammar - ingen aning om skicket men kan nog räkna med att behöva byta ut dem
= Göra själv 10 000:- leja in arbetet cirka 60 000:- kanske!?
När det gäller lejd arbetskraft förresten, någon som har bra erfarenhet av utländsk sådan?
Finns säkert bra utländska arbetare, men använd helst ackrediterade svenska hantverkare till stammar, fönster, murstock, dränering, taket...
Det enda jag skulle våga mig på är att anlita dom för att måla fasaden om jag står för färgen så att dom inte köper nån skit färg!
Taket - tvåkupigt tegel idag som jag behåller, men taket behöver gås igenom ordentligt då vissa tegel är borta och takpapp (?) är synligt
= Är inte taket bytt så är det lika bra att byta papp samt lägga nya pannor, kostnad cirka 120 000:-
Dränering - det ser ut att vara dränerat då någon slags svart plast är synbar intill huset åtminstone på en sida av huset, men för säkerhets skull vill jag vara säker på att dräneringen fungerar och annars dränera om
= Dränering runt om vid bra förhållanden cirka 60-80 000:-
Fönster - vissa fönster är utbytta till modernare och de är i dåligt skick och de vill jag byta ut (kommer försöka få tag på begagnade), men arbetskostnad för fönsterbyte behöver jag
= Fönsterbyte cirka 110-130 000:- ( skall du få tag i begagnade.mm så kanske 40-50 000:-...svårt att säga )
Fasad med vindskivor, foder etc - huset har idag plåtfasad som jag tänker ta bort (ev gör jag det själv) och under sitter den gamla träfasaden kvar som jag hoppas är i bra skick och i så fall behöver kompletteras med locklister, foder, fönsterbrädor etc (målning gör jag själv)
= Gör du det själv så kostar det cirka 40 000:- om du river och målar själv
Murstock - har ingen aning om skicket i dagsläget men vill att den ska vara ok och vill också låta installera vedspis, kaminer/kakelugnar
= gör en besiktning av murstock cirka 2000:- sedan kan det kosta allt från 20-200 000:- beror på omständigheterna
Stammar - ingen aning om skicket men kan nog räkna med att behöva byta ut dem
= Göra själv 10 000:- leja in arbetet cirka 60 000:- kanske!?
När det gäller lejd arbetskraft förresten, någon som har bra erfarenhet av utländsk sådan?
Finns säkert bra utländska arbetare, men använd helst ackrediterade svenska hantverkare till stammar, fönster, murstock, dränering, taket...
Det enda jag skulle våga mig på är att anlita dom för att måla fasaden om jag står för färgen så att dom inte köper nån skit färg!
Men det var utsidan som jag frågade om (mest i alla fall). ��ZipLock skrev:
Tack för din höftning och dina råd!Marre666 skrev:
När det gäller din uppskattning på 40-50.000 för att byta fönster (om jag köper begagnade gamla fönster med bra kvalité, det finns de som tyvärr inte uppskattar dem och t o m kastar sådana fönster - så kostnad för ett fönster är inte stor), hur har du räknat då?
Redigerat:
Vad är då din uppskattning på fönster (se mitt svar till Marre666) och stambyte?falkn skrev:
Fönsterna beror helt på vad det är för slags fönster ni får tag i och hur mycket återställning det blir utanför och inne. Räkna med att 2 snickare byter 3-4 fönster per dag inkl. allt runt omkring. Vid nyproduktion/rot kan 2 snickare byta 8 fönster på en dag, men då ingår ingen återställning efter. Det är alltså 2 000 i ren arbetskostnad per fönster efter rot sen tillkommer lite material för infästning och återställande runt omkring plus eventuellt målning. Sen beror det ju på hur mycket fönster du har. Fönsterdörrar tar längre tid.
Anledningen att jag tycker stambyte är lågt är för att det kommer innebära en hel del återställning beroende på hur rören är dragna. Jag skulle tro att det är ungefär en veckas jobb för 2 rörläggare och sedan tillkommer diverse återställning. Materialet är inte helt gratis till detta heller.
Överlag kommer det tillkomma extremt mycket grejer vid en sån här renovering som man inte räknat med. Därför är det bättre att räkna högt på allting och sedan lägga till ytterligare. Bara en sådan sak att du kanske behöver nya beslag till alla fönster och dörrar inkl. lås o.s.v. är åtskilliga tusenlappar samt tid för låsmontör om du inte ska göra det själv. Just när man inte gör saker själv så blir minsta lilla tillkommande fort tusenlappar.
Anledningen att jag tycker stambyte är lågt är för att det kommer innebära en hel del återställning beroende på hur rören är dragna. Jag skulle tro att det är ungefär en veckas jobb för 2 rörläggare och sedan tillkommer diverse återställning. Materialet är inte helt gratis till detta heller.
Överlag kommer det tillkomma extremt mycket grejer vid en sån här renovering som man inte räknat med. Därför är det bättre att räkna högt på allting och sedan lägga till ytterligare. Bara en sådan sak att du kanske behöver nya beslag till alla fönster och dörrar inkl. lås o.s.v. är åtskilliga tusenlappar samt tid för låsmontör om du inte ska göra det själv. Just när man inte gör saker själv så blir minsta lilla tillkommande fort tusenlappar.
Så när det gäller stambyte, har du en uppskattning i siffror?falkn skrev:
Jo, jag är medveten om att det lätt drar iväg för saker som man kanske inte tänkt på tidigare.
Det är helt omöjligt att svara på utan att ha sett huset och omfattningen, men jag tror du ska räkna med närmare 100'.Torpar-Anna skrev:Så när det gäller stambyte, har du en uppskattning i siffror?
Jo, jag är medveten om att det lätt drar iväg för saker som man kanske inte tänkt på tidigare.
Mina spontana tanke var bara att att det låter lågt. Det räcker kanske om allting flyter på utan hinder. Om något oväntat inträffar blir det snabbt dyrare.
Jag skulle vilja påstå att det är,omöjligt att ens sia om pris utan att veta något om huset och vad som skall göras. Byta helt synliga rör kan ju gå ganska fort och vara enkelt men om dom ligger inne i bjälklag eller inne i väggar kan det ju dra med sig hur mycket arbete som helst med att öppna upp och återställa.Torpar-Anna skrev:Så när det gäller stambyte, har du en uppskattning i siffror?
Jo, jag är medveten om att det lätt drar iväg för saker som man kanske inte tänkt på tidigare.
Rör i källargolven där golven måste bilas eller sågas upp kan ju också bli hur dyrt som helst och ska man sen gräva på utsidan av huset för att komma åt utgående ledning och eventuellt byta fram till kopplingspunkten för kommunens avlopp blir det ännu mer pengar.
Jag tror inte ett komplett stambyte ut till utsidan av grunden exkl byte av markavlopp på tomten klaras under 100-150 tusen om man då utgår ifrån att vissa delar finns i bjälklag, väggar och källargolv samt viss grävning invid husgrunden.
När vi bytte fönster tog det två man tre arbetsdagar, alltså ca 48 timmar att byta 24 enheter varav 4 altandörrar och resten fönster (några ganska stora). Betydligt snabbare än jag trodde det skulle ta längre tid. Offerten var naturligtvis fast pris, motsvarande dubbla arbetstiden.
Din uppskattning för taket, har du då räknat med nya takpannor? Eftersom du skriver nya takpannor. Jag tänker inte byta ut till nya utan använda de gamla och lägga tillbaka.Marre666 skrev: