Köpa hyreshus med hyresgäster som har besittningsrätt?
Hej, Undrar om någon vet hur dåligt det är att köpa en hyresfastighet där alla hyresgäster följer med, som har låg icke marknadsmässig hyra och värmen ingår? Går det att ändra på avtalet från varmhyra till kallhyra tex? Eller får man höja hyran så att det täcker kostnaderna? Har räknat på priset som säljaren vill ha mot vad nettointäkterna är i nuläget, det blir lägre avkastning än att ha pengarna på banken med sparränta...men gillar verkligen fastighetens läge....
Det beror ju på vad de menar med marknadsmässig hyra. Vi har ju inte en fri hyresmarknad. Men du borde kunna höja hyran till en nivå som motsvarar liknande bostäder i området vid nästa hyresuppdatering.
Det går ju alltid att skicka ut nya hyresavier med en höjd hyra. Betalas de är den nya hyran accepterad.
I övrigt fall får det gå till hyresnämnden. Frågan är hur stridbara hyresgästerna är.
Gå från varmhyra till kallhyra är nog besvärligare.
Ser man det från säljarens sida borde de ju se till att höja hyror till en nivå där fastigheten kan ge avkastning, för att kunna sälja. Men det kan ju vara någon som saknar lån, och med en relation till hyresgästerna som de inte vill förstöra. Det kan vara läge att kolla så att hyresgästerna inte har koppling till säljaren. Det har ju hänt att det köpts hus och det sen upptäckts att säljaren via bulvan suttit på ett antal förmånliga hyreskontrakt.
I övrigt fall får det gå till hyresnämnden. Frågan är hur stridbara hyresgästerna är.
Gå från varmhyra till kallhyra är nog besvärligare.
Ser man det från säljarens sida borde de ju se till att höja hyror till en nivå där fastigheten kan ge avkastning, för att kunna sälja. Men det kan ju vara någon som saknar lån, och med en relation till hyresgästerna som de inte vill förstöra. Det kan vara läge att kolla så att hyresgästerna inte har koppling till säljaren. Det har ju hänt att det köpts hus och det sen upptäckts att säljaren via bulvan suttit på ett antal förmånliga hyreskontrakt.
Verkligen.T Taxture skrev:
Är det förhandlingsordning för fastigheten måste man förhandla hyreshöjning med Hyresgästföreningen och då kommer det inte gå att hänvisa till marknaden.
Lika svårt kan det bli om det inte finns förhandlingsordning. Visst kan man skicka ut att hyran höjs men hyresgästerna kan välja att fortsätta betala gamla hyran varvid man som hyresvärd måste gå till Hyresnämnden och visa att höjningen är motiverad i förhållande till bruksvärdet. Tidsödande och kan kräva man tar in extern kompetens.
Det beror ju på vad man menar med marknaden. ”Utgångspunkten är att det ska vara lika hyra för likvärdiga bostäder. Hyran sätts efter bruksvärdessystemet och det som påverkar bruksvärdet är bland annat: storlek, modernitetsgrad, planlösning, husets allmänna läge och närhet till kommunikation.”R Ramses II skrev:
Dvs om du med ”marknaden” menar vad liknande lägenheter kostar i närheten så kan man definitivt hänvisa till den. Däremot kan man inte hänvisa till inköpspris, egen belåning, priser på bostadsrätter m.m.
Nej.nino skrev:
Hyresgästerna har besittningsskydd och kan inte sägas upp av anledningar som inte anges i 42-46 §§ 12. kap JB. Att fastigheten ska säljas till ny ägare som ska fortsätta hyra ut är inte en sådan anledning.
De tidigare avtalen gäller fullt ut även mot ny ägare (11-13 §§ 7 kap. JB).
Är det inte förhandlingsordning går det däremot att till enskilda hyresgäster föreslå villkorsändring (hyreshöjning, byta varmhyra mot kallhyra) men går inte hyresgästen med på det kan avtalsvillkor endast ändras efter beslut av Hyresnämnden.
Hade man kunnat göra som du vill eller undrar skulle jag ägt många hyresfastigheter. Eller inte förresten…. Det hade varit så dyrt att bo i hyresfastigheter så ingen hade haft råd att bo i dom! Vill du göra som du vill kan du köpa hyresfastighet i t.ex Norge, där är inte hyran reglerad på samma sätt som i Sverige. Hyresfastigheter och hyror är mycket dyrare i Norge.M MoveMe skrev:
Tycker inte att jag frågade om orimliga förändringar. Om hyran knappt täcker hyresvärdens ränta och värme, och andra lägenheter i området har en hyra som är 40% högre, är det inte logiskt att be hyresgästerna betala mer då? Alla som äger sin egen bostad måste betala för högre värmekostnader, högre bolåneränta så varför behöver inte hyresgästerna det?O Oaken skrev: