Köpa hus på offentlig auktion via advokatfirma - tips?
Jag överväger att i spekulationssyfte köpa ett hus med väldigt stor tomt som säljs på offentlig auktion av en advokatfirma.
Detta verkar inte vara helt riskfritt. Säljaren (som verkar vara några syskon som inte kommer överens om sitt arv) tillåter inte visning och man köper huset i befintligt skick utan möjlighet att ångra eller häva köpet för dolda fe eller liknandel. Säljaren frånskriver sig också allt ansvar för egendom som finns kvar på tomten, men som inte medföljer köpet. Denna kan bli svår att göra sig av med har jag förstått.
Sist men inte minst har advokatfirman antytt att det är ett möjligt scenario att en av syskonen som nu bor i huset skulle kunna vägra att flytta.
Som ni ser är det många varningsflaggor, men jag har tiden på min sida och är mest intresserad av att komma över övriga marken som hör till tomten (över 10.000 kvm).
Någon som har några tips eller erfarenheter från liknande försäljningar, bra som dåliga?
Jag har läst denna artikel som lyfter några av riskerna https://www.byggahus.se/ekonomi/kopa-hus-exekutiv-auktion-kronofogden
Detta verkar inte vara helt riskfritt. Säljaren (som verkar vara några syskon som inte kommer överens om sitt arv) tillåter inte visning och man köper huset i befintligt skick utan möjlighet att ångra eller häva köpet för dolda fe eller liknandel. Säljaren frånskriver sig också allt ansvar för egendom som finns kvar på tomten, men som inte medföljer köpet. Denna kan bli svår att göra sig av med har jag förstått.
Sist men inte minst har advokatfirman antytt att det är ett möjligt scenario att en av syskonen som nu bor i huset skulle kunna vägra att flytta.
Som ni ser är det många varningsflaggor, men jag har tiden på min sida och är mest intresserad av att komma över övriga marken som hör till tomten (över 10.000 kvm).
Någon som har några tips eller erfarenheter från liknande försäljningar, bra som dåliga?
Jag har läst denna artikel som lyfter några av riskerna https://www.byggahus.se/ekonomi/kopa-hus-exekutiv-auktion-kronofogden
När kron-kalle säljer fastigheter på offentlig auktion är det väl vanligast att man gör en generell friskrivning från "dolda fel".
Men att du inte ens skall få titta på/inspektera/besiktiga fastigheten innan köp verkar minst sagt eljest.
Är det inte något missförstånd där?
Men att du inte ens skall få titta på/inspektera/besiktiga fastigheten innan köp verkar minst sagt eljest.
Är det inte något missförstånd där?
Detta låter konstigt och väcker ett antal frågor.
Det är uppenbarligen inte en exekutiv auktion, eftersom det inte är kronofogden som arrangerar auktionen.
Är inte den som bor i huset en av delägarna? Varför kan inte den som bor i huset avhysas innan försäljningen?
Om den som bor i huset är en av delägarna, och inte vill flytta, lär densamme knappast heller vilja sälja, och då lär det bli problem med kontraktsskrivning etc.
Enligt lag har köparen undersökningsplikt. Det torde alltså vara i strid med lagen att inte låta köparen undersöka fastigheten, eller åtminstone borde det vara en uppmaning att bryta mot lagen att sälja ett hus där den möjligheten inte ges, och det borde en advokatfirma inte ägna sig åt. Vore intressant att få höra advokatfirmans kommentar till det.
Vad gäller kvarlämnad egendom så får man beställa handräckning hos fogden, Kan ta ett par månader att få ordnat och man kan i vissa fall få betala. Ta kontakt med fogden redan nu och kolla upp med dem, de kanske dessutom känner till fastigheten och försäljningen.
Till sist så får man ta hänsyn till alla risker, framförallt alla fel som kan finnas men som man inte kan upptäcka pga att man inte tillåts besiktiga fastigheten, och sätta ett maxbelopp man är beredd att betala pga dessa omständigheter.
Om du är ok med tiden för handräckning, ev. kostnad för den, samt mer eller mindre betraktar huset som ett rivningsobjekt, finns kanske inte så där jättemånga risker. Det är inte heller förrän du har signerat ett köpeavtal som du tar en reell risk. Och fram dit är det väl en bit kvar, antar jag. Så kör på tillsvidare, och fortsätt ta reda på fakta och information längs vägen.
Det är uppenbarligen inte en exekutiv auktion, eftersom det inte är kronofogden som arrangerar auktionen.
Är inte den som bor i huset en av delägarna? Varför kan inte den som bor i huset avhysas innan försäljningen?
Om den som bor i huset är en av delägarna, och inte vill flytta, lär densamme knappast heller vilja sälja, och då lär det bli problem med kontraktsskrivning etc.
Enligt lag har köparen undersökningsplikt. Det torde alltså vara i strid med lagen att inte låta köparen undersöka fastigheten, eller åtminstone borde det vara en uppmaning att bryta mot lagen att sälja ett hus där den möjligheten inte ges, och det borde en advokatfirma inte ägna sig åt. Vore intressant att få höra advokatfirmans kommentar till det.
Vad gäller kvarlämnad egendom så får man beställa handräckning hos fogden, Kan ta ett par månader att få ordnat och man kan i vissa fall få betala. Ta kontakt med fogden redan nu och kolla upp med dem, de kanske dessutom känner till fastigheten och försäljningen.
Till sist så får man ta hänsyn till alla risker, framförallt alla fel som kan finnas men som man inte kan upptäcka pga att man inte tillåts besiktiga fastigheten, och sätta ett maxbelopp man är beredd att betala pga dessa omständigheter.
Om du är ok med tiden för handräckning, ev. kostnad för den, samt mer eller mindre betraktar huset som ett rivningsobjekt, finns kanske inte så där jättemånga risker. Det är inte heller förrän du har signerat ett köpeavtal som du tar en reell risk. Och fram dit är det väl en bit kvar, antar jag. Så kör på tillsvidare, och fortsätt ta reda på fakta och information längs vägen.
Tack för era svar.
Advokaten sa att vi kan ha en visning, men eftersom det bor en person i huset idag måste denne lämna sitt godkännande att vi går in och ett godkännande kommer vi knappast få. Däremot kan han ordna visning av tomten.
Jo, personen som bor i huset är en av delägarna, men har inte råd att köpa ut sina syskon. Det verkar vara en enveten människa, men varför det inte går att avhysa personen innan försäljning kan jag inte svara på. Antagligen har syskonen tröttnat. Det står bland annat i villkoren att utgångsbudet är fastställt av domstol. Vet inte exakt vilka slutsatser man kan dra av det, men det verkar ju inte komma överens riktigt.
Jag blir lite orolig att den boende slår huset sönder och samman och att jag som köpare inte kan skydda mig mot det. Känns ju konstigt om det skulle vara så.
Intressant med undersökningsplikten, ska kolla upp det med advokaten.
Ska slå en pling till fogden också.
Vid auktionstillfället betalar köparen handpenning på 10% och fullständig betalning görs inom 10 dagar. Om jag har tolkat det rätt så ska man få tillträde direkt efter auktionen.
Känns som att säljaren verkligen har friskrivit sig allt och nästan bakbundit köparen...
Advokaten sa att vi kan ha en visning, men eftersom det bor en person i huset idag måste denne lämna sitt godkännande att vi går in och ett godkännande kommer vi knappast få. Däremot kan han ordna visning av tomten.
Jo, personen som bor i huset är en av delägarna, men har inte råd att köpa ut sina syskon. Det verkar vara en enveten människa, men varför det inte går att avhysa personen innan försäljning kan jag inte svara på. Antagligen har syskonen tröttnat. Det står bland annat i villkoren att utgångsbudet är fastställt av domstol. Vet inte exakt vilka slutsatser man kan dra av det, men det verkar ju inte komma överens riktigt.
Jag blir lite orolig att den boende slår huset sönder och samman och att jag som köpare inte kan skydda mig mot det. Känns ju konstigt om det skulle vara så.
Intressant med undersökningsplikten, ska kolla upp det med advokaten.
Ska slå en pling till fogden också.
Vid auktionstillfället betalar köparen handpenning på 10% och fullständig betalning görs inom 10 dagar. Om jag har tolkat det rätt så ska man få tillträde direkt efter auktionen.
Känns som att säljaren verkligen har friskrivit sig allt och nästan bakbundit köparen...
Då kan ni ju inte ha en visning, än mindre en besiktning.johja246 skrev:
Eftersom huset ska säljas, måste den som bor där på ett eller annat vis lämna bostaden. Den person är ju dessutom hyresgäst, eftersom det är flera ägare till huset. Jag har svårt att tro att densamme kan vägra tillträde till fastigheten för besiktning. Advokatbyrån borde ju ha koll på vad som gäller där, men en hyresgäst kan som regel inte vägra tillträde när fastighetsägaren behöver tillträde av olika orsaker. I detta fallet företräds fastighetsägaren av advokatbyrån (antar jag), och den inneboende kan då knappast neka dem tillträde för en besiktning.johja246 skrev:
Det är onekligen en risk, och lär ha inträffat i andra fall. Vid tillträdet skall fastigheten vara i samma skick som vid tiden för köpeavtalets tecknande. Om den inneboende slår sönder eller skadar fastigheten har du rätt till ersättning/prissänkning motsvarande skadan. Det är också ett mycket viktigt skäl till att du får möjlighet att göra en ordentligt besiktning, och att du dokumenterar fastighetens skicks med foton osv.johja246 skrev:
Huruvida du eller advokatbyrån ska få den inneboende avhyst kan du alltid diskutera med advokatbyrån, och det är ju en inte helt orimlig fråga att ställa, varför de inte ser till att den som bor där har lämnat innan tillträde. Det är ju utan tvekan deras ansvar, mycket mer än ditt.
Ja, känns som de vill vältra över allt på köparen. Så läge att ställa dem mot väggen. Advokatbyrån kan säkerligen inte heller välja köpare, utan är skyldiga att sälja till högsbjudande. Så du behöver ju inte känna någon sådan form av "sympati" gentemot den.johja246 skrev:
Se till att få klart besked om när tillträde ges. Och kolla med fogden hur tidigt man kan begära handräckning, om det går att initiera innan auktionen genomförts. Antagligen inte, men kan vara väl värt att kolla upp.
Om köpet genomförs direkt vid auktionen, så be att få köpeavtalet till påseende redan nu. Man kan ju inte bjuda på ett objekt om man inte vet villkoren.
Sedan det där med besiktning, ska man göra det innan auktionen då?
Det hela verkar väldigt konstigt. Är det verkligen tillåtet att genomföra en försäljning på dessa premisser? Antagligen, men det känns högst oetiskt, eftersom alla som är intresserade av att köpa i så fall tvingas genomföra en besiktning innan auktionen. Helt orimligt.
Jag börjar på riktigt undra om den här advokatbyrån verkligen följer god advokatsed.
Jo, det faktum att den inneboende kan tänkas åsamka fastigheten skada är en viktig anledning till att inte överta fastigheten med densamme kvar där. För slår denne sönder bostaden efter tillträdet, kan du nog inte begära ersättning för det från fastighetsägaren.
Alltså, kolla med advokatbyrån, men framförallt med fogden, upp möjligheterna att avhysa en sådan person innan försäljningen. Kolla eventuellt också upp med en annan advokatbyrå. Den som sköter försäljningen är ju partisk.
Alltså, kolla med advokatbyrån, men framförallt med fogden, upp möjligheterna att avhysa en sådan person innan försäljningen. Kolla eventuellt också upp med en annan advokatbyrå. Den som sköter försäljningen är ju partisk.
Den som bor där är väl en av delägarna? Inte en hyresgäst alltså. Det låter som att samäganderättslagen gäller, då kan någon av delägarna tvinga fram en försäljning om man inte kommer överens.
https://www.google.se/#q=samäganderättslagen
https://www.google.se/#q=samäganderättslagen
Hur intressant är huset för dig? Lätt ju som det var mest tomten som lockade eller om det kanske mer är en stor bonus?
En fundering jag har är om du kan höra med advokat firman att ex de ska fota och dokumentera skicket på fastigheten om inte vissning är möjlig för att minimera risken för att den som bor förstör men för att gardera upp mer även att man skriver köpkontraktet lägger handpening men inte betalar resten föräns nuvarande boende har flyttat samt att om det finns skadegörelse att värdet/kostnaden av den skadde görelsen ska dras av från priset. Vet inte om det är möjligt göra på det sättet men om det går borde man ha lite mer säkerhet.
En fundering jag har är om du kan höra med advokat firman att ex de ska fota och dokumentera skicket på fastigheten om inte vissning är möjlig för att minimera risken för att den som bor förstör men för att gardera upp mer även att man skriver köpkontraktet lägger handpening men inte betalar resten föräns nuvarande boende har flyttat samt att om det finns skadegörelse att värdet/kostnaden av den skadde görelsen ska dras av från priset. Vet inte om det är möjligt göra på det sättet men om det går borde man ha lite mer säkerhet.
Jag tror inte att advokaten är intresserad av att sälja med några villkor. Ägarna (de som vill sälja) vill troligen ha en så snabb affär som möjligt. Advokaten som driver försäljningen kostar en förmögenhet, det blir billigare att acceptera ett lägre pris, än att via advokaten få ut den boende ur huset.
Köparen kan sedan till en betydligt lägre kostnad få ut den som bor i huset. Det troliga är att advokaten agerar i egenskap av att vara boutredningsman (inte att förväxla med boupteckningsman). Det innebär att han är utsedd av tingsrätten för att förvalta ett dödsbo där arvingarna inte kommer överens. I den rollen har han "diktatorisk" makt över förvaltningen av dödsboet, men de beslut han fattar om husförsäljning kan överklagas till tingsrätten.
I den rollen blir han dyr om han skall avhysa en arvinge ur huset. Beslutsunderlaget måste tåla en granskning vid överklagande. Dvs. inte bara huruvida dödsboet har rätt att avhysa arvingen, utan även om det är rätt ur ett opartiskt perspektiv. Jag kan tänka mig att det skulle kunna kosta dödsboet bortåt en miljon att mha. boutredningsmannen få ut en arvinge ur huset före en försäljning. Den kostnaden drabbar iofs. även den arvinge som bor i huset, men det är oftast inte rationella beslut/handlingar inblandade om det går så långt att någon av arvingarna känt sig tvungen att begära en boutredningsman.
Köparen kan sedan till en betydligt lägre kostnad få ut den som bor i huset. Det troliga är att advokaten agerar i egenskap av att vara boutredningsman (inte att förväxla med boupteckningsman). Det innebär att han är utsedd av tingsrätten för att förvalta ett dödsbo där arvingarna inte kommer överens. I den rollen har han "diktatorisk" makt över förvaltningen av dödsboet, men de beslut han fattar om husförsäljning kan överklagas till tingsrätten.
I den rollen blir han dyr om han skall avhysa en arvinge ur huset. Beslutsunderlaget måste tåla en granskning vid överklagande. Dvs. inte bara huruvida dödsboet har rätt att avhysa arvingen, utan även om det är rätt ur ett opartiskt perspektiv. Jag kan tänka mig att det skulle kunna kosta dödsboet bortåt en miljon att mha. boutredningsmannen få ut en arvinge ur huset före en försäljning. Den kostnaden drabbar iofs. även den arvinge som bor i huset, men det är oftast inte rationella beslut/handlingar inblandade om det går så långt att någon av arvingarna känt sig tvungen att begära en boutredningsman.
Jag skulle inte ge mig in i en sådan affär som privatperson. Om jag däremot vore byggföretag vid stadd kassa som har råd att ligga ut med pengar tills personen ifråga kan avhysas och man kan stycka upp marken för att komma åt värdet är det en annan sak.
Själva huset har troligen inget större värde annat än att det är en byggnad som gör det lättare att få bygglov på den övriga marken om den skulle ligga nära vatten eller liknande.
Eftersom en domstol har satt ett minsta värde på fastigheten finns det förmodligen några handlingar som kan förklara tvisten bakom det hela som kan vara bra att känna till.
Sedan handlar det väl om vad prislappen hamnar på också. Det kanske inte blir en särskilt bra affär när allt kommer kring i alla fall.
Själva huset har troligen inget större värde annat än att det är en byggnad som gör det lättare att få bygglov på den övriga marken om den skulle ligga nära vatten eller liknande.
Eftersom en domstol har satt ett minsta värde på fastigheten finns det förmodligen några handlingar som kan förklara tvisten bakom det hela som kan vara bra att känna till.
Sedan handlar det väl om vad prislappen hamnar på också. Det kanske inte blir en särskilt bra affär när allt kommer kring i alla fall.
Helt plötsligt så känns kronis krav som obefintliga när det gäller försäljning. Att inte ens få se huset innan försäljning känns helt galet. Jag skulle inte köpa ett under de omständigheterna. Då ska det vara att man köper fastigheten med tanke att själv bygga ett hus. Då spelar det befintliga huset ingen roll. Kan vara värt att kolla upp eventuella servitut, bygglov, åtaganden.
Om det nu verkligen är så att det kan förväntas ta en advokatfirma över 500h att få till stånd en avhysning av en arvinge ur ett hus där det redan finns domstolsbeslut på försäljning, hur kan då en privatperson förväntas klara av den saken så mycket enklare och billigare? I rimlighetens namn borde en advokatbyra klara av det mycket mer effektivt än en privatperson, som jämförelsevis då borde behöva lägga tusentals timmar på samma sak. Och om privatpersonen i sin tur tvingas anlita advokat för att få hjälp med ärendet, så är det ju status quo.hempularen skrev:
Verkar lite långsökt att det inte skulle gå att få en visning och besiktning av fastigheten.
Har du fått detta bektäftat av någon annan en advokatbyrån ?
Man ska nog inte blanda ihop det med tex denna, iom att det är en utländskbeskitning, alltås ett annat lands mark...
http://www.svt.se/nyheter/lokalt/stockholm/ingen-avhysning-av-ryska-huset-pa-lidingo
Har du fått detta bektäftat av någon annan en advokatbyrån ?
Man ska nog inte blanda ihop det med tex denna, iom att det är en utländskbeskitning, alltås ett annat lands mark...
http://www.svt.se/nyheter/lokalt/stockholm/ingen-avhysning-av-ryska-huset-pa-lidingo
En fundering: Om det är i spekulationssyfte, och den som nu bor där inte är helt oresonlig (mot sina arvsfrädner är det kanske en annan sak) så kanske du kan ta kontakt med denne och låta denna person hyra boendet framgent ?
Dvs du köper ut alla arvingar och tecknar sen ett separat kontrakt med den boende om hyra (ev. på ngn tid pg arivning eller vad du nu tänkt göra) ?
Vet inte hur hållbart det är juridiskt, men skulle kunna bli en god affär, och du får då möjlighet att gå in och titta på bostaden, göra en besiktning osv...
/K
Dvs du köper ut alla arvingar och tecknar sen ett separat kontrakt med den boende om hyra (ev. på ngn tid pg arivning eller vad du nu tänkt göra) ?
Vet inte hur hållbart det är juridiskt, men skulle kunna bli en god affär, och du får då möjlighet att gå in och titta på bostaden, göra en besiktning osv...
/K
Hur intresserad är du av huset och hur mycket pengar har du i kistorna?
Den som bor i huset har förmodligen besittningsrätt, som en vanlig hyresgäst, men du kan ta ut hyra av denne och om han/hon struntar att betala kan du ordna med vräkning. Skulle personen betala har du trots allt en inkomst från huset.
Samtidigt borde du tex kunna stycka av tomten (kolla med kommunen om möjligheterna) och sälja utan att personen som bor kvar i huset kan stoppa det.
Friskrivning från fel och med hänsyn till att besiktning inomhus inte går att göra? Visst, det går inte att kräva delägarna på kompensation i efterhand, men du slipper också hålla på och rådda med krav och stämningar, och det borde avspegla sig i priset, lägre pris ger mer höjd åt att ta hand om problem.
Den som bor i huset har förmodligen besittningsrätt, som en vanlig hyresgäst, men du kan ta ut hyra av denne och om han/hon struntar att betala kan du ordna med vräkning. Skulle personen betala har du trots allt en inkomst från huset.
Samtidigt borde du tex kunna stycka av tomten (kolla med kommunen om möjligheterna) och sälja utan att personen som bor kvar i huset kan stoppa det.
Friskrivning från fel och med hänsyn till att besiktning inomhus inte går att göra? Visst, det går inte att kräva delägarna på kompensation i efterhand, men du slipper också hålla på och rådda med krav och stämningar, och det borde avspegla sig i priset, lägre pris ger mer höjd åt att ta hand om problem.