Köpa hus, 20-talsvilla, med vissa brister...
Hej!
Jag och sambon har ganska länge kollat efter hus och har nu hittat en mysig villa byggd 1921.
Det är en 1 1/2plansvilla med källare, där bla kök och nedre badrum är i princip nytt.
Huset är på 120 kvadrat med 100 kvadrat i biyta, se länk nedan.
Och allt verkar bra tror vi, dock blev vi lite rädda efter att ha läst besiktningsprotokollet.
Under 80/90 talet dränerades huset, i samband med detta ska en källarvägg ha rasat och murats om. Detta ledde till sättningar och senare mindre sprickor i källare.
I ett hörn av källaren har färg släppt och fuktnivån är över kritisk nivå för bakteriell tillväxt. Utvändigt fuktskydd måste förbättras. Är detta att likställa med en ny dränering av hela huset? Marken lutar dessutom mot källaren på denna del av huset. Mäklaren sa att ägaren börjat använda förlängning från stuprören för att leda bort dagvattnet och att detta kanske räcker.
Entrehallen är en påbyggnad där man använt sig av en plintgrund, som dessutom verkar vara lite halvdan gjord, ingen fukt (fuktkvot 13-14%) över risknivå är uppmätt dock.
Slutligen finns jordfelsbrytare men det är "oklart" vad den täcker av enligt säljare, så en ordentlig genomgång av elen i huset av en elektriker är nog på sin plats.
Att det finns fel och brister på ett så här gammalt hus förstår jag fullt ut, dock vill vi inte köpa något där vi får börja med att riva och bekosta stora delar. Vi kommer prata med besiktningsmannen på måndag och därefter bestämma oss om vi ska lägga bud eller inte. Men jag skulle jättegärna höra era synpunkter på detta, främst dräneringen, då det nu gått så långt att fuktnivån är över acceptabel nivå i källare. Bör jag räkna med att få börja med en komplett dränering inom kommande fem år? Och är det dumt att köpa ett såpass gammalt hus? Jag är relativt händig, men skulle aldrig försöka mig på el eller våtrum utan att använda behörig installatör. En dränering är heller inget gör-det-själv jobb för mig.
Huset är varudeklarerat av svensk fast, men det hjälper ju inte mot ovanstående fuktproblem.
http://www.svenskfast.se/hus/norrbotten/boden/boden/n-e-sanden/laroverksgatan-15/103601#bildlista
Jag och sambon har ganska länge kollat efter hus och har nu hittat en mysig villa byggd 1921.
Det är en 1 1/2plansvilla med källare, där bla kök och nedre badrum är i princip nytt.
Huset är på 120 kvadrat med 100 kvadrat i biyta, se länk nedan.
Och allt verkar bra tror vi, dock blev vi lite rädda efter att ha läst besiktningsprotokollet.
Under 80/90 talet dränerades huset, i samband med detta ska en källarvägg ha rasat och murats om. Detta ledde till sättningar och senare mindre sprickor i källare.
I ett hörn av källaren har färg släppt och fuktnivån är över kritisk nivå för bakteriell tillväxt. Utvändigt fuktskydd måste förbättras. Är detta att likställa med en ny dränering av hela huset? Marken lutar dessutom mot källaren på denna del av huset. Mäklaren sa att ägaren börjat använda förlängning från stuprören för att leda bort dagvattnet och att detta kanske räcker.
Entrehallen är en påbyggnad där man använt sig av en plintgrund, som dessutom verkar vara lite halvdan gjord, ingen fukt (fuktkvot 13-14%) över risknivå är uppmätt dock.
Slutligen finns jordfelsbrytare men det är "oklart" vad den täcker av enligt säljare, så en ordentlig genomgång av elen i huset av en elektriker är nog på sin plats.
Att det finns fel och brister på ett så här gammalt hus förstår jag fullt ut, dock vill vi inte köpa något där vi får börja med att riva och bekosta stora delar. Vi kommer prata med besiktningsmannen på måndag och därefter bestämma oss om vi ska lägga bud eller inte. Men jag skulle jättegärna höra era synpunkter på detta, främst dräneringen, då det nu gått så långt att fuktnivån är över acceptabel nivå i källare. Bör jag räkna med att få börja med en komplett dränering inom kommande fem år? Och är det dumt att köpa ett såpass gammalt hus? Jag är relativt händig, men skulle aldrig försöka mig på el eller våtrum utan att använda behörig installatör. En dränering är heller inget gör-det-själv jobb för mig.
Huset är varudeklarerat av svensk fast, men det hjälper ju inte mot ovanstående fuktproblem.
http://www.svenskfast.se/hus/norrbotten/boden/boden/n-e-sanden/laroverksgatan-15/103601#bildlista
Jo visst är det så, om nu dessa fuktskador kräver en ny dränering måste vi verkligen räkna på om det är värt det. Jag misstänker att iochmed den förra renoveringen gav väggras i källaren så finns det risk att källaren är byggd med förutsättning att jordmassor stöttar huset. Med andra ord står huset bra när jorden på utsidan trycker mot huset, gräver man ut finns då risken för ras.
En av åtgärderna man gjorde sist var också att gjuta in nytt källargolv, vilket gör att takhöjden är ca 175-180 i källaren.
Om man då ger sig på en ny dränering 30 år senare, ja då kanske samma problem uppstår igen är jag rädd för
Så vad tror expertpanelen?
Sätta en avfuktare i källaren och det blir bra (Källaren ska inte inredas på något sätt på överskådlig framtid, mer än att tvättstugan står där nere).
Göra om dräneringen. Med eventuell risk för att muren inte stöder huset när jorden grävs bort igen.
En av åtgärderna man gjorde sist var också att gjuta in nytt källargolv, vilket gör att takhöjden är ca 175-180 i källaren.
Om man då ger sig på en ny dränering 30 år senare, ja då kanske samma problem uppstår igen är jag rädd för
Så vad tror expertpanelen?
Sätta en avfuktare i källaren och det blir bra (Källaren ska inte inredas på något sätt på överskådlig framtid, mer än att tvättstugan står där nere).
Göra om dräneringen. Med eventuell risk för att muren inte stöder huset när jorden grävs bort igen.
Om huset dränerades om på 80-90 talet så borde den dräneringen fortfarande fungera. Dvs. fuktindikationen tyder på att man kanske inte lyckades dränera ordentligt. Om det ex. finns berg som når fram till huset så är dte vanligt att dränering inte lyckas fullt ut.
Dräneringen är ju visserligen ca 30 år nu. Och det brukar anges som en tumregel att dränering fngerar i 30 år. Det är en siffra som nog bör uppdateras. För modern dränering som man använt sedan mitten av 70 talet i olika former, blir inte igensatt om den är korrekt utförd. Eller jo, förr eller senare blir den det. Men inte på 30 år.
Dräneringen är ju visserligen ca 30 år nu. Och det brukar anges som en tumregel att dränering fngerar i 30 år. Det är en siffra som nog bör uppdateras. För modern dränering som man använt sedan mitten av 70 talet i olika former, blir inte igensatt om den är korrekt utförd. Eller jo, förr eller senare blir den det. Men inte på 30 år.
Var har huset sin 100kvm biyta?
Harry: Biytan är alkover på övervåning (några m2) samt källaren.
Var och kollade på huset idag igen och det är främst ett ställe i källaren som det är dåligt, där färgsläpp förekommer och saltutfällning skett.
Min högst amatörmässiga uppfattning är att det kanske främst är dagvattnet som är boven i dramat till fukten. Mäklaren visste inte om huset var anslutet till kommunalt dagvatten, och stuprören leder ju vattnet mot grunden, det finns rännor i sten som leder vattnet en meter från huset i vissa hörn. Tomten lutar mot huset på två sidor. Och hörnet där fukten trängt genom i källaren är samma hörn där garaget står. Så däremellan kanske en kubik vatten från taken blir instängt vid kraftig nederbörd. Så en dränering kanske inte är nödvändigt, men ett dagvattensystem kanske skulle kunna råda bot på problemen, där man leder dagvattnet från hus och garagetak till en lägre punkt på tomten, där det får rinna ut en meter under mark. Nåja, kunde åtminstonde inte känna någon särskild lukt i källaren och den ska ju som sagt inte vara inredd. Så egentligen är kanske inte fukten i källarväggen är något som jag behöver bry mig jättemycket om heller.
En sak som jag också upptäckte var att golven lutar på övre plan. Det kanske inte heller är något att sätta hjärtat i halsgropen för, men förmodligen kommer detta av att en vägg rasade vid tidigare dränering. sprickor finns i tapeter och lister, svårt att avgöra hur påverkad husets stomme är. Nytt golv kanske också maskerar detta problem permanent.
En del att fundera på förstås
Var och kollade på huset idag igen och det är främst ett ställe i källaren som det är dåligt, där färgsläpp förekommer och saltutfällning skett.
Min högst amatörmässiga uppfattning är att det kanske främst är dagvattnet som är boven i dramat till fukten. Mäklaren visste inte om huset var anslutet till kommunalt dagvatten, och stuprören leder ju vattnet mot grunden, det finns rännor i sten som leder vattnet en meter från huset i vissa hörn. Tomten lutar mot huset på två sidor. Och hörnet där fukten trängt genom i källaren är samma hörn där garaget står. Så däremellan kanske en kubik vatten från taken blir instängt vid kraftig nederbörd. Så en dränering kanske inte är nödvändigt, men ett dagvattensystem kanske skulle kunna råda bot på problemen, där man leder dagvattnet från hus och garagetak till en lägre punkt på tomten, där det får rinna ut en meter under mark. Nåja, kunde åtminstonde inte känna någon särskild lukt i källaren och den ska ju som sagt inte vara inredd. Så egentligen är kanske inte fukten i källarväggen är något som jag behöver bry mig jättemycket om heller.
En sak som jag också upptäckte var att golven lutar på övre plan. Det kanske inte heller är något att sätta hjärtat i halsgropen för, men förmodligen kommer detta av att en vägg rasade vid tidigare dränering. sprickor finns i tapeter och lister, svårt att avgöra hur påverkad husets stomme är. Nytt golv kanske också maskerar detta problem permanent.
En del att fundera på förstås