Klassas det verkligen som dolt fel?
Tja
Köpte hus i november där båda badrummen var renoverade under 2006 eller 2007 (kommer inte ihåg vilket). Säljaren hävdar att det är gjort av fackman och att det är korrekt utfört. Det finns inga papper på renoveringen pga svartarbete.
Detta oroade mig självklart, men då berättade mäklaren hur det ligger till.
Hävdar säljaren att det är gjort av fackman och det sedan skulle bli problem med t.ex fuktspärr så ses det i så fall som ett dolt fel. Detta eftersom det inte finns några papper på jobbet.
Någon som är säker på om detta stämmer eller inte?
Tack!
/Johan
Köpte hus i november där båda badrummen var renoverade under 2006 eller 2007 (kommer inte ihåg vilket). Säljaren hävdar att det är gjort av fackman och att det är korrekt utfört. Det finns inga papper på renoveringen pga svartarbete.
Detta oroade mig självklart, men då berättade mäklaren hur det ligger till.
Hävdar säljaren att det är gjort av fackman och det sedan skulle bli problem med t.ex fuktspärr så ses det i så fall som ett dolt fel. Detta eftersom det inte finns några papper på jobbet.
Någon som är säker på om detta stämmer eller inte?
Tack!
/Johan
Skulle se till att det funnits med i köpehandlingarna, är det bara muntligt blir bevisfrågan mycket svårare. Säljaren kan ju bara intyga skriftligt att arbetet är utfört enligt gällande regler då det är ett "svart arbete".
Men visst kan det räknas som dolt fel om du kan bevisa att säljaren intygat att det är gjort enligt gällande regler.
Men visst kan det räknas som dolt fel om du kan bevisa att säljaren intygat att det är gjort enligt gällande regler.
Det är ju som så att om säljaren - eller mäklaren - utlovar något så gäller så att säga deras löften. Problemet är att oavsett vem som har rätt eller inte så är det hopplöst att jobba med muntliga löften om det kommer till en tvist. Den ena säger att "Han sa...." och den andra säger "Nej, det gjorde jag inte..." eller "Han måste ha missförstått mig..."
Kontentan är att jag håller med ovanstående. Se till att få det skriftligt. Ett intyg.
Kontentan är att jag håller med ovanstående. Se till att få det skriftligt. Ett intyg.
Problemet med det är att om besiktningsmannen har skrivit så och det visar sig vara fel, så är det besiktningsmannen som du måste stämma. Men han har ju inte jobbat på ditt uppdrag, han har jobbat på säljarens uppdrag, den enda som kan stämma honom är säljaren, han har inget ansvar inför dig. (detta i normalfallet, det finns konstruktioner av säljarbesiktning, där säljaren besiktning går över till köparen vid köpet, det måste i så fall klart framgå av avtalet som ni har).
Man måste komma ihåg att en säljarbesiktning har i normalfallet inget som heslt värde för köparen fomellt sett. Det värde den har, är att köparen kan med ledning av det som står i "varudeklarationshandlingen" bilda sig en ungefärlig uppfattning om husets skick, detta styr ju hur mycket man är villig att bjuda för huset. Men sedna MÅSTE man själv göra en nogrann undersökning, gärna med hjälp av egen besiktningsman för att avgöra vilket skick det VERKLIGEN är på huset i samband med kontraktsskrivningen. ANtingen innan man skriver på, eller via en tydlig villkorsparagraf om besiktning i kontraktet. Varudekelarationen är bara ett marknadsföringsdokument, ett reklamblad för huset.
Man måste komma ihåg att en säljarbesiktning har i normalfallet inget som heslt värde för köparen fomellt sett. Det värde den har, är att köparen kan med ledning av det som står i "varudeklarationshandlingen" bilda sig en ungefärlig uppfattning om husets skick, detta styr ju hur mycket man är villig att bjuda för huset. Men sedna MÅSTE man själv göra en nogrann undersökning, gärna med hjälp av egen besiktningsman för att avgöra vilket skick det VERKLIGEN är på huset i samband med kontraktsskrivningen. ANtingen innan man skriver på, eller via en tydlig villkorsparagraf om besiktning i kontraktet. Varudekelarationen är bara ett marknadsföringsdokument, ett reklamblad för huset.
Det där undrar jag om det är sant - varför skulle det bli ett dolt fel bara för att det inte finns papper på det ?Bluff skrev:
Antingen är det ett dolt fel eftersom säljaren inte kände till det, och du inte kunde upptäcka det vid din besiktning, samt att man av dömma av husets ålder och allmäna skick inte kunde misstänka det - elelr så är det inte ett dolt fel.
bristfälligt tätskikt i ett nyrenoverat badrum kan mycket väl klassas som dolt fel - men det oavsett om det är gjort svart eller vitt.
Problemet är väl snarare vem man måste kräva pengar av. Är det en fackman som gjort det vitt så finns troligen ng garanti/försäkring på jobbet - annars måste du stämma säljaren eller om din besiktningsman kommer fram till att det inte skall vara ngt problem - så får du försöka få besiktningsfirman att betala via sin försäkring.
Dolda fel är ju f.ö. alltid ett gissel - oavsett om man har rätt eller fel i sak så gälelr det att uppskatta hur mycket tid/pengar och krångel man vill gå igenom för att försöka få rätt. Måste man dra det ända till domstol så är det en väldigt stor risk...
Om säljaren dessutom har medgett att det är utfört av en icke-fackman (må vara fackmannamässigt - men svart) så borde du ju kunna misstänka att ngt inte står rätt till - mao då har du en MINDRE chans att få det klassat som ett dolt fel. Bättre är väl att försöka förhandla fram ett prisavdrag pga detta innan köp?
/K
I själva sakfrågan här, så tycker jag absolut att du borde fått lite bättre garantier eller information som grund för kontraktsskrivningen, det mäklaren har sagt dig kan med ganska stor tur vara sant, men troligen inte.
Men i dagsläget så är det ju bara att gilla läget och hoppas att säljarens uppgift om skicket stämmer. Du kan ju inte utverka ytterligare garantier i nuläget, huset är köpt. Säljaren har ingen anledning att göra nägra ytterligare utfästelser i nuläget.
Här skulle jag vilja upprepa min käpphäst, lita ALDRIG på någonting överhuvudatget som sägs av en mäklare (eller annan säljare heller för den delen). Så fort en mäklare ger dig en uppgift så ser du till att kolla den med minst 2 källor ytterligare. När det sedna är dags att göra affär så listar man upp vad man answr sig veta om huset, omgivningen (stadsplaner, vägbyggen, vilken skola "hör man till", närhet till lågflygande plan, grannarna osv.), sedan markerar man vilka fakta som är dubbel och trippelkollad, vilken källa har man till en uppgift, är det bara mäklaren eller säljaren man har som säljare så markerar man den som troligen falsk.
Sedan går man igenom det som är bekräftad fakta, vill jag verkligen ha huset även om de troligen falska uppgifterna är falska? Om inte så får man sätta igång och ringa runt och få bekräftelse på fler uppgifter tills man har en tillräkligt stor faktamängd som är bekräftad. De obekräftade fakta som finsn kvar får man helt bortse från när man fattar sitt beslut, det kan bli trevliga "överraskningar" när de senare visar sig vara sanna.
Folk kan prestera de mest osannolika lögner i en fastighetsaffär. I Spånga bromsten visade en mäklare ett hus, det föreföll pågå förberedlser för ett bygge i närheten, på fråga säger mäklaren "kommunen skall bygga en liten park med lekplats". Sex månader senare byggs det en 4 filig genomfartsled rakt igenom villaområdet med 2 viadukter och påfarter. Tänk så lätt det skulle vara att räkna in "lekplatsen" i sin idylliska bild av huset man funderar på att köpa. Vägen som konverterades var en smal grusväg som slutade med vändplats före vägbygget.
Men i dagsläget så är det ju bara att gilla läget och hoppas att säljarens uppgift om skicket stämmer. Du kan ju inte utverka ytterligare garantier i nuläget, huset är köpt. Säljaren har ingen anledning att göra nägra ytterligare utfästelser i nuläget.
Här skulle jag vilja upprepa min käpphäst, lita ALDRIG på någonting överhuvudatget som sägs av en mäklare (eller annan säljare heller för den delen). Så fort en mäklare ger dig en uppgift så ser du till att kolla den med minst 2 källor ytterligare. När det sedna är dags att göra affär så listar man upp vad man answr sig veta om huset, omgivningen (stadsplaner, vägbyggen, vilken skola "hör man till", närhet till lågflygande plan, grannarna osv.), sedan markerar man vilka fakta som är dubbel och trippelkollad, vilken källa har man till en uppgift, är det bara mäklaren eller säljaren man har som säljare så markerar man den som troligen falsk.
Sedan går man igenom det som är bekräftad fakta, vill jag verkligen ha huset även om de troligen falska uppgifterna är falska? Om inte så får man sätta igång och ringa runt och få bekräftelse på fler uppgifter tills man har en tillräkligt stor faktamängd som är bekräftad. De obekräftade fakta som finsn kvar får man helt bortse från när man fattar sitt beslut, det kan bli trevliga "överraskningar" när de senare visar sig vara sanna.
Folk kan prestera de mest osannolika lögner i en fastighetsaffär. I Spånga bromsten visade en mäklare ett hus, det föreföll pågå förberedlser för ett bygge i närheten, på fråga säger mäklaren "kommunen skall bygga en liten park med lekplats". Sex månader senare byggs det en 4 filig genomfartsled rakt igenom villaområdet med 2 viadukter och påfarter. Tänk så lätt det skulle vara att räkna in "lekplatsen" i sin idylliska bild av huset man funderar på att köpa. Vägen som konverterades var en smal grusväg som slutade med vändplats före vägbygget.
Hur kan det inte bli ett dolt fel? Köparen har genomfört sin undersökningsplikt. Badrummet är nyrenoverat enligt normerna som gäller 2006/2007 vilket klart och tydligt kräver en korrekt utförd fuktspärr. Det är ju knappast så att köparen bör riva ner några kakelplattor och kontrollera fuktspärren.AstaS skrev:
Kvitto eller ej, hanteverkare eller ej. Om Säljaren uppger att det är utfört enligt konsten alla regler och inget annant tyder på att det inte är det, så bör eventuella fel i badrummet klassas som dolda fel. Det är faktiskt inte lag på att renovering av badrum skall utföras av hantverkar, de skall bara utföras enligt de regler som gäller vid tidpunkten.
Det finns dock en liknande tråd http://www.byggahus.se/forum/juridik/89063-intressant-fall.html som kanske skulle kunna appliceras på ditt fall.
- M
Enl information från VillaÄgarna är dolt fel =
- Felet ska ha funnits vid köpetillfället.
- Felet ska inte gå att upptäcka vid köpetillfället.
- Det ska inte finnas orsaker som gör att köparen kan förvänta sig felet, tex husets ålder, läge, byggnadssätt osv.
Eftersom det saknas både kvitto och papper på att badrummet är korrekt utfört och du redan nu tar upp frågan om dolt fel tycker jag att tredje punkten är uppfylld, dvs det är inget dolt fel utan det finns orsaker som gör att du förväntar dig felet.
- Felet ska ha funnits vid köpetillfället.
- Felet ska inte gå att upptäcka vid köpetillfället.
- Det ska inte finnas orsaker som gör att köparen kan förvänta sig felet, tex husets ålder, läge, byggnadssätt osv.
Eftersom det saknas både kvitto och papper på att badrummet är korrekt utfört och du redan nu tar upp frågan om dolt fel tycker jag att tredje punkten är uppfylld, dvs det är inget dolt fel utan det finns orsaker som gör att du förväntar dig felet.
Förväntar mig kan jag väl inte säga, dock så vill jag ju veta vad som faktiskt gäller.
Säljaren har ju uppgett till Anitcimex att bygget är gjort av fackman. Då bör det ju vara fackmannamässigt gjort. Skulle det då bli fel med fuktspärren så är det ju INTE fackmannamässigt gjort, vilket säljaren hävdat. Då har säljaren ljugit och då går det under dolt fel.
Har jag inte rätt?
/Johan
Säljaren har ju uppgett till Anitcimex att bygget är gjort av fackman. Då bör det ju vara fackmannamässigt gjort. Skulle det då bli fel med fuktspärren så är det ju INTE fackmannamässigt gjort, vilket säljaren hävdat. Då har säljaren ljugit och då går det under dolt fel.
Har jag inte rätt?
/Johan
Håller med här; Det finns inte papper på renoveringen men att man då får säljaren att intyga att arbetet är gjort fackmannamässigt enligt de metoder som gällde vid tillfället. Genom att ställa dessa frågor så uppfyller du din del, däremot om säljaren skulle svara att man inte vet då man haft någon annan som gjort arbetet och papper/foto saknas, då kan det inte bli något dolt fel. Skulle vara noga med att definiera själva utförandet och inte utförande person om papper saknas.
Men åter igen skulle jag som köpare se till att få denna skrivning eller motsvarande som är juridiskt hållbar i en köpehandling.
Muntligt ska räcka men är svår att bevisa i efterhand exakt vad som sagts.
Men åter igen skulle jag som köpare se till att få denna skrivning eller motsvarande som är juridiskt hållbar i en köpehandling.
Muntligt ska räcka men är svår att bevisa i efterhand exakt vad som sagts.
Fast det där håller ju inte - i så fall är ju inga badrumsskador fackmannamässigt utförda - för då hade det ju inte blivit ngn skada !?Bluff skrev:
Detta kan iof försäkringsbolagen ibland utnyttja - vilket gör att man ifrågasätter värdet av försäkringen
Men dolt fel behöver det inte bli automatiskt - även om bristfälligt tätskikt i ett nyrenoverat badrum mycket väl kan fall i den kategorin.
Dock har du ju här i forumet sagt att du är tveksam - så då har du mao misstänkt ngt genom dina undersökningar ? Och då är det ju inte dolt längre (iof kanske du redan har köpt huset ??)
Att säljaren ljuger går inte under rubriken dolt fel, rent generellr - utan då är det bedrägeri eller liknande.
Sen är det som sagt så att ha rätt och få rätt är inte samma sak...
/K
Det argumentet skulle aldrig kunna fungera. Säg att jag bygger mitt hus helt själv, och följer alla rekomendationer och regler som finns. När jag sedan säljer huset, så säger jag att det är byggt enligt konstens alla regler men eftersom jag byggt det själv finns inga kvitto/papper.AnnaKanin skrev:
Det skulle alltså enligt din definition befria mig från alla eventuella dolda fel som kan hittas i huset. Eftersom köparen måste förvänta sig att det kan finnas fel om jag själv har byggt det, även om det är byggt enligt alla gällande regler! Det betyder att dolda fel endast kan förekomma om det finns papper på arbete, om det skulle vara fallet så skulle många papper försvinna....
- M
Har diskussionen om badrummets kostruktion uppkommit redan innan köpet kan detta inte betraktas som dolt fel. Antingen kommer man överens om en sänkning av köpeskillingen eller så säljs huset till någon annan. Det räcker med att säljaren före köpet meddelar att papper på badrumsbygget inte finns, att kompisen fixat badrummet och att säljaren anser att det är korrekt gjort. Det är då upp till köparen och besiktningsmannen att värdera dessa uppgifter.AnnaKanin skrev:
Det har gått troll i detta med dolt fel. 'Dolt' i detta fall skall betraktas som något man inte kan förvänta sig. Följer säljaren bara sin fullständiga upplysningsplikt ska han känna sig trygg. Detta gäller framför allt självbyggare som här i forumet ofta är rädda för hur det blir den dagen huset skall säljas.
Jag sålde för övrigt mitt gamla hus med en långlång lista över samtliga skavanker och problem (mäklaren var impad - hade aldrig sett ngt liknande) och där jag själv i princip utdömde bad, värmeanläggning etc med tilläggsnotering 'kan funka ytterligare ett antal år om man är uppmärksam och varsam'. Detta påverkade inte försäljningspriset då huset var välskött.