Husköp - upptäckt brister
Vi har hittat ett hus som är lite utav ett drömhus för oss utifrån den situation vi är i just nu med småbarn. Det ligger i ett attraktivt bostadsområde, huset har den äldre charmen och karaktären vi söker i ett hus. Promenadavstånd till förskola, skola, affär, café osv. Huset är byggt 1920.
När vi var på visning och gick upp på vinden slogs vi av en riktigt unken och möglig doft. Mäklaren informerade säljarna som nu gått vidare med detta. Saneringsföretag konstaterade hög fukthalt och läckage vid takkupa samt blöt och trasig balk. Nästa vecka ska plåtslagare dit för ytterligare bedömning. Taket är falsat och är inte bytt sedan huset byggdes, taket är alltså över 100 år. Utan att vara allt för kunniga så känner vi att ett takbyte känns mest aktuellt med tanke på skadorna och takets ålder.
Innan detta uppdagades sade mäklaren att säljarna tänker sig ”en bra bit över 3 miljoner”. Efter denna upptäckt tänker vi att vi inte kan betala den summan med ett trasigt tak som mest troligt behöver bytas. Det finns också andra åtgärder att göra på huset (ej akuta). Kök och badrum är nyrenoverade.
Hur skulle ni andra resonera? Och hur skulle ni förhandla? Ska man ta in offerter på takbyte och isåfall justera det mot priset? Om säljarna inte accepterar detta, bör man släppa och gå vidare?
Tacksam för svar!
(Ny på forumet och osäker om jag lagt tråden i rätt kategori).
När vi var på visning och gick upp på vinden slogs vi av en riktigt unken och möglig doft. Mäklaren informerade säljarna som nu gått vidare med detta. Saneringsföretag konstaterade hög fukthalt och läckage vid takkupa samt blöt och trasig balk. Nästa vecka ska plåtslagare dit för ytterligare bedömning. Taket är falsat och är inte bytt sedan huset byggdes, taket är alltså över 100 år. Utan att vara allt för kunniga så känner vi att ett takbyte känns mest aktuellt med tanke på skadorna och takets ålder.
Innan detta uppdagades sade mäklaren att säljarna tänker sig ”en bra bit över 3 miljoner”. Efter denna upptäckt tänker vi att vi inte kan betala den summan med ett trasigt tak som mest troligt behöver bytas. Det finns också andra åtgärder att göra på huset (ej akuta). Kök och badrum är nyrenoverade.
Hur skulle ni andra resonera? Och hur skulle ni förhandla? Ska man ta in offerter på takbyte och isåfall justera det mot priset? Om säljarna inte accepterar detta, bör man släppa och gå vidare?
Tacksam för svar!
(Ny på forumet och osäker om jag lagt tråden i rätt kategori).
Redigerat:
Tänker att oavsett läckage så är priset satt med tanke på att taket behöver bytas. Läckaget gör att bytet blir viktigare att göra i närtid men fördyrar troligen takbytet marginellt. Så jag tror inte det här kommer påverka priset så mycket.
Så ta med ett takbyte i er budget, men tror inte att ni kan få en justering av priset motsvarande en takomläggning för den sänkningen är troligen redan gjord.
Så ta med ett takbyte i er budget, men tror inte att ni kan få en justering av priset motsvarande en takomläggning för den sänkningen är troligen redan gjord.
Redigerat:
Jag hade undersökt kostnaden för att fixa taket på det vis som behöver fixas. Sedan ta med det i min kalkyl.
Jag är dock av den naturen att en bostad inte nödvändigtvis behöver vara något jag "tjänar" på i längden. Jag vill inte gå back på min bostad, men jag är villig att betala mer för att få det jag vill ha, eftersom det ändå är där jag kommer spendera huvuddelen av min tid i livet.
Jag är dock av den naturen att en bostad inte nödvändigtvis behöver vara något jag "tjänar" på i längden. Jag vill inte gå back på min bostad, men jag är villig att betala mer för att få det jag vill ha, eftersom det ändå är där jag kommer spendera huvuddelen av min tid i livet.
Jag har också tänkt det, att det måste vara kalkylerat i prissättningen. Däremot finns det inget hus i området som gått för över 3,8 miljoner och det huset hade både dubbelgarage och pool. Det är också svårt att tolka ”en bra bit över 3 miljoner”, är det 3,2 eller är det 3,6? Sedan är väl frågan vad man isåfall ska byta till för tak, om man ska lägga ett enklare tak eller om man ska lägga samma, alltså falsat. Men där är det stor skillnad i kostnad. Tack för ditt svar!T topmount skrev:
Redigerat:
Hur hade du tänkt gällande val av nytt tak? Falsat eller annat alternativ? Näe vi tänker liknande, det vi är rädd för är att vi först gör takbyte och sedan andra nödvändiga åtgärder och att allt skenar iväg i pris och inte står i paritet till vad vi skulle få om vi skulle sälja. Tack för ditt svar!tensiden skrev:
Om vi förutsätter att du redan registrerat att taket är 100 år, så har du förhoppningsvis räknat med ett byte, kanske inte direkt, men i 5 årsplanen (fast det man lägger in i 5 årsplanen bör man ha likviditet att ordna om det blir akut).
Så i praktiken är skillnaden att du får ett akut problem.
Hur skall man då värdera det? Finns inget bra svar, men det kan ju vara alltifrån att jag har inte råd med takbyte just nu, så det får bli ett annat hus. Till att man kanske måste sälja några fondandelar till nuvarande dålig kurs, kanske värt 20 - 30 000..
Räkna med att falsat plåttak är väldigt dyrt.
Så i praktiken är skillnaden att du får ett akut problem.
Hur skall man då värdera det? Finns inget bra svar, men det kan ju vara alltifrån att jag har inte råd med takbyte just nu, så det får bli ett annat hus. Till att man kanske måste sälja några fondandelar till nuvarande dålig kurs, kanske värt 20 - 30 000..
Räkna med att falsat plåttak är väldigt dyrt.
Ett nytt tak var ändå i korten, så se det snarare som en investering i framtiden. Kör ni falsat tak igen så kommer det sannolikt inte behöva bytas igen förrän ni är pensionärer.H hus_drommar_norrland skrev:
Förutsatt att vinden är fullt inspekterbar så det inte uppstår fler överraskningar när väl taket byts ut så hade eventuellt den summa för att byta ut delar av bärande konstruktionen på taket kunnat vara förhandlingsbar. Samtidigt, om huset är ert drömhus och det kan finnas andra köpare i bakgrunden så kanske den summan är marginell i det stora hela om ändå taket måste bort.
Som plåtslagare kan jag inte tänka mig något annat än ett falsat tak.H hus_drommar_norrland skrev:
Är huset 100 år gammalt gissar jag att det är en skivtäckning med fotrännor. En skivtäckning är örvisso extra dyrt, men en bandtäckning med fotrännor är med tanke på livslängden egentligen inte dyrare än något annat alternativ.
Ska taket ändå bytas och öppnas upp så kan det vara bra att se över isolering och luftning.
Som sagt, jag kanske inte är "rationell" i andras ögon. Är det falsat tak som original så hade jag fortsatt med det. Kanske är mer "ekonomiskt" att lägga något annat, men är det fel för huset är det fel för mig. Av samma anledning jag inte sätter snickarglädje och spröjs på ett funkishus.H hus_drommar_norrland skrev:
Tack för alla svar! 
Jag förstår tanken om att det inte är realistiskt att förvänta sig att takbytet ska justeras rakt av mot priset eftersom det också är en investering i huset. Vi skulle såklart vilja ha ett falsat tak som nu sitter på huset, vi har fått hjälp att uppskatta kostnaden av snickare (ej plåtslagare) som bedömer det till cirka 700 - 900 000 kr. Med hänsyn till fler åtgärder, exempelvis byte av ledningar och uppdatering av el, så passerar nog slutsumman en bit över 4 miljoner. Inget hus i området, som också har mer exklusivitet, har gått för denna summa. Det känns alltså vanskligt, även fast vi fastnat för huset.
Oavsett så inväntar vi plåtslagarens utlånande nästa vecka och får se hur säljaren resonerar, men vi är inte allt för hoppfulla. Återigen, tack
Jag förstår tanken om att det inte är realistiskt att förvänta sig att takbytet ska justeras rakt av mot priset eftersom det också är en investering i huset. Vi skulle såklart vilja ha ett falsat tak som nu sitter på huset, vi har fått hjälp att uppskatta kostnaden av snickare (ej plåtslagare) som bedömer det till cirka 700 - 900 000 kr. Med hänsyn till fler åtgärder, exempelvis byte av ledningar och uppdatering av el, så passerar nog slutsumman en bit över 4 miljoner. Inget hus i området, som också har mer exklusivitet, har gått för denna summa. Det känns alltså vanskligt, även fast vi fastnat för huset.Oavsett så inväntar vi plåtslagarens utlånande nästa vecka och får se hur säljaren resonerar, men vi är inte allt för hoppfulla. Återigen, tack
Vad är ni i för läge i processen egentligen?
Jag tolkar texten som att ni har varit på visning men ännu inte avslutat budgivning och inte skrivit något kontrakt (?)
I så fall är egentligen ingen "förhandling" utan det är väl som vilken budgivning som helst.
Ni gör er egen bedömning/budget där ni kalkylerar in takbyte (m.m). Jämför med vad hus har sålts för i området och landar i vad ni själva tycker är ett rimligt pris att lägga som bud.
Säljarens prislapp är ju inget facit. Det kan vara ett rimligt riktvärde men det kan ju också vara ett lockpris, det vet man inte så mycket om.
Förhoppningsvis kan ni mötas nånstans. Om inte så finns väl inte så mycket annat än att leta vidare, eller ha is i magen och vänta på att säljaren blir desperat. Allt beror såklart på om det finns fler intressenter och vad de är villiga att betala. Glöm inte att det är köparens marknad nu. Säljare kan inte förvänta sig att få samma summor som för ett eller ett par år sedan när det var högtryck på marknaden.
Jag tolkar texten som att ni har varit på visning men ännu inte avslutat budgivning och inte skrivit något kontrakt (?)
I så fall är egentligen ingen "förhandling" utan det är väl som vilken budgivning som helst.
Ni gör er egen bedömning/budget där ni kalkylerar in takbyte (m.m). Jämför med vad hus har sålts för i området och landar i vad ni själva tycker är ett rimligt pris att lägga som bud.
Säljarens prislapp är ju inget facit. Det kan vara ett rimligt riktvärde men det kan ju också vara ett lockpris, det vet man inte så mycket om.
Förhoppningsvis kan ni mötas nånstans. Om inte så finns väl inte så mycket annat än att leta vidare, eller ha is i magen och vänta på att säljaren blir desperat. Allt beror såklart på om det finns fler intressenter och vad de är villiga att betala. Glöm inte att det är köparens marknad nu. Säljare kan inte förvänta sig att få samma summor som för ett eller ett par år sedan när det var högtryck på marknaden.
Medlem
· Stockholm
· 3 920 inlägg
Jag hoppas och tror att det inte är fel på taket, inte mer än att det går att reparera.
Återkom gärna med vad plåtslagaren sa och lite bilder på hur det ser ut.
Vad är det för skador på takstommen, bilder?
Hoppas det löser sig både enkelt och billigt för er
/W
Återkom gärna med vad plåtslagaren sa och lite bilder på hur det ser ut.
Vad är det för skador på takstommen, bilder?
Hoppas det löser sig både enkelt och billigt för er
/W
Huset ligger inte ut på öppna marknaden, utan vi har varit på förhandsvisning och därefter en till visning. Vid andra visningen hade vi med oss två snickare och vid inspektion av vinden hittades brister. Detta har sedan följts upp och där i processen är vi nu. Mäklaren sade att huset inte skulle gå igenom en besiktning i det skick det är i nu. Och menade också att det var ”bra” för alla inblandade att vi upptäckte det innan påskrivet avtal.S Stuff skrev:
Vi har varit inne på att lägga ett bud men i och med skadorna som upptäckts så vill vi invänta bedömning för att få ett hum om kostnad för åtgärderna.
Okej. Det låter ju positivt att det ändå verkar finnas tid för er att invänta bedömningen av kostnader.H hus_drommar_norrland skrev:
Hus som kommer ut på öppna marknaden brukar man knappt ha tid för sådant. Mäklare brukar hetsa processen till att det helst ska vara visning, budgivning och kontraktsskrivning samma vecka. Då får man lösa besiktning och eventuell förhandling i efterhand, vilket kan vara en uppförsbacke.
Blir dock lite förvånad över mäklarens uttalande om att huset inte skulle gå igenom en besiktning.
Vid en normal överlåtelsebesiktning får inte huset något utlåtande om godkänt eller underkänt (som man får när man besiktar bilen).
Det vanliga är att man får ett långt protokoll med "Bra att veta"-anmärkningar och ofta också rekomendationer om saker som behöver undersökas djupare.