Hur sälja ett osäljbart hus?
Huset (mina föräldrars) är ca 100 år gammalt, om- och tillbyggt från 1965 och framåt.
Att anlita proffs har det aldrig varit tal om. "Kan själv" fast ändå inte. Huset är ett enda stort byggfel så att tala om "dolda fel" är meningslöst. De flesta är uppenbara men om man inte räknar upp alla i ett kontrakt så förvandlas väl de man glömt till dolda fel och då blir det julafton för köparen. Visst, det är torrt och varmt och tomten är jättestor och fantastisk och ligger bra till när lokaltågen börjar stanna i byn igen ca 2020 eller så. Men helrenovering är bara förnamnet.
Bulldozer är frestande, men ändå lite synd. KAN man sälja? Hur gör man för att inte åka på storstryk om köparen hämtar in advokater? För det kan han ju göra även om han fått huset till skänks, eller hur?
/T
Att anlita proffs har det aldrig varit tal om. "Kan själv" fast ändå inte. Huset är ett enda stort byggfel så att tala om "dolda fel" är meningslöst. De flesta är uppenbara men om man inte räknar upp alla i ett kontrakt så förvandlas väl de man glömt till dolda fel och då blir det julafton för köparen. Visst, det är torrt och varmt och tomten är jättestor och fantastisk och ligger bra till när lokaltågen börjar stanna i byn igen ca 2020 eller så. Men helrenovering är bara förnamnet.
Bulldozer är frestande, men ändå lite synd. KAN man sälja? Hur gör man för att inte åka på storstryk om köparen hämtar in advokater? För det kan han ju göra även om han fått huset till skänks, eller hur?
/T
Redigerat:
Ingen hämtar advokater om du säljer det med friskrivningsklausul.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Sälj medfriskrivningsklausul. Det borde lösa problemet.
Angående dolda fel. Visserligen fyller säljaren reglemässigt i ett "frågeformulär" där säljaren redovisar de fel och brister som säljaren känner till. I praktiken har dock inte frågeformuläret någon avgörande betydelse vad gäller frågan om dolda fel. Även om säljaren missar att berätta om ett fel eller en brist gör inte detta faktum per automatik att felet eller bristen anses som dolt fel. Köparen har en undersökningsplikt som i normala fall uppfylls (delvis i alla fall) genom besiktning utförd av ett professionellt besiktningsföretag. Undersökningen/besiktningen har dock INTE till syfte att "hitta" dolda fel. Ev dolda fel är ju just dolda och går inte att upptäcka vid en icke förstörande undersökning, dvs utan att riva något. Köparen kan därför i princip hävda att ett fel som upptäcks efter tillträdet är ett dolt fel ÄVEN om ingen besiktning genomförts.
Det har, som någon klok person skrev nyligen på forumet, gått total inflation i uttrycket dolt fel. Många verkar tro att alla fel som man hittar efter tillträdet är dolda fel. Verkligheten är dock att det är relativt sällsynt att en köpare med framgång hävdar dolt fel och tilldöms ersättning av säljaren. De flesta fall går dock inte till domstol utan slutar i förlikning pga bevissvårigheter eller att säljaren helt enkelt inte vågar ta risken med en lång och utdragen process med osäker utgång. Domstolarna dömer på den bevisning som läggs fram så kan du inte visa att det INTE är dolt fel så åker du kanske dit även om felt kanske rent objektivt inte är dolt.
Hamnar man i läget att processa kring dolt fel bör man ju ta i beaktande att frågan om dolt fel påverkas av vad man som köpare rimligen kan förvänta sig med tanke på fastighetens ålder, skick, byggnadskonstruktion och pris samt att köparen måste kunna visa att felet inte gick att upptäcka vid en grundlig besiktning och att felet fanns redan vid tillträdet.
Säljer din far en 100 år gammal byggnad till ett lågt pris ska det mycket till för att en köpare ska kunna hävda dolt fel men visst - bara risken för en process kan ju avskräcka.
Då är väl troligen en friskrivningsklausul lösningen. Med en korrekt utformad friskrivningsklausul i köpekontraktet är man i stort sett skyddad från ersättningsanspråk pga dolt fel. Friskrivningsklausulen innebär att man just friskriver sig från fel som kan komma att upptäckas av köparen. Nackdelen är att men "betalar en riskpremie" som säljaren genom att köpare normalt sett betalar mindre om säljaren vill ha en friskrivningsklausul.
Sen finns ju alltid dolt fel försäkringar men är fastigheten i så dåligt skick som du beskriver är det kanske svårt att få något bolag att ställa upp med en sådan försäkring.
Angående dolda fel. Visserligen fyller säljaren reglemässigt i ett "frågeformulär" där säljaren redovisar de fel och brister som säljaren känner till. I praktiken har dock inte frågeformuläret någon avgörande betydelse vad gäller frågan om dolda fel. Även om säljaren missar att berätta om ett fel eller en brist gör inte detta faktum per automatik att felet eller bristen anses som dolt fel. Köparen har en undersökningsplikt som i normala fall uppfylls (delvis i alla fall) genom besiktning utförd av ett professionellt besiktningsföretag. Undersökningen/besiktningen har dock INTE till syfte att "hitta" dolda fel. Ev dolda fel är ju just dolda och går inte att upptäcka vid en icke förstörande undersökning, dvs utan att riva något. Köparen kan därför i princip hävda att ett fel som upptäcks efter tillträdet är ett dolt fel ÄVEN om ingen besiktning genomförts.
Det har, som någon klok person skrev nyligen på forumet, gått total inflation i uttrycket dolt fel. Många verkar tro att alla fel som man hittar efter tillträdet är dolda fel. Verkligheten är dock att det är relativt sällsynt att en köpare med framgång hävdar dolt fel och tilldöms ersättning av säljaren. De flesta fall går dock inte till domstol utan slutar i förlikning pga bevissvårigheter eller att säljaren helt enkelt inte vågar ta risken med en lång och utdragen process med osäker utgång. Domstolarna dömer på den bevisning som läggs fram så kan du inte visa att det INTE är dolt fel så åker du kanske dit även om felt kanske rent objektivt inte är dolt.
Hamnar man i läget att processa kring dolt fel bör man ju ta i beaktande att frågan om dolt fel påverkas av vad man som köpare rimligen kan förvänta sig med tanke på fastighetens ålder, skick, byggnadskonstruktion och pris samt att köparen måste kunna visa att felet inte gick att upptäcka vid en grundlig besiktning och att felet fanns redan vid tillträdet.
Säljer din far en 100 år gammal byggnad till ett lågt pris ska det mycket till för att en köpare ska kunna hävda dolt fel men visst - bara risken för en process kan ju avskräcka.
Då är väl troligen en friskrivningsklausul lösningen. Med en korrekt utformad friskrivningsklausul i köpekontraktet är man i stort sett skyddad från ersättningsanspråk pga dolt fel. Friskrivningsklausulen innebär att man just friskriver sig från fel som kan komma att upptäckas av köparen. Nackdelen är att men "betalar en riskpremie" som säljaren genom att köpare normalt sett betalar mindre om säljaren vill ha en friskrivningsklausul.
Sen finns ju alltid dolt fel försäkringar men är fastigheten i så dåligt skick som du beskriver är det kanske svårt att få något bolag att ställa upp med en sådan försäkring.
Redigerat:
Borde det inte vara tvärt om. Om fastigheten ser ut att vara i gott skick finns mindre anledning att misstänka att det finns fel. Ser den risig ut finns anledning att tro att det finns ännu fler oväntade fel och inget borde betraktas som dolt. Dvs bolaget löper mindre risk att behöva betala ut.
Det bör inte vara någon risk att sälja huset, så som du beskriver det så kommer ingen köpare att med framgång hävda dolt fel. Om huset ser OK ut så ligger snarare risken i att en köpare vill pruta efter att ha gjort sin besiktning. men se till att det blir med friskrivning.
Ang. frågelistan som säljaren skall fylla i. Den har mycket liten betydelse, framförallt om det är hemmagjorda fel. Säljaren är ju ofta den som byggt fel, och om han är medveten om att det är fel så skulle han väl troligen inte ha gjort så? Så säljaren kan oftast med gott samvete fylla i att inga fel finns, i hans värld så är ju allt perfekt gjort.
Ang. frågelistan som säljaren skall fylla i. Den har mycket liten betydelse, framförallt om det är hemmagjorda fel. Säljaren är ju ofta den som byggt fel, och om han är medveten om att det är fel så skulle han väl troligen inte ha gjort så? Så säljaren kan oftast med gott samvete fylla i att inga fel finns, i hans värld så är ju allt perfekt gjort.
Total friskrivning är väl ändå ganska vanligt i din situation.
Barnen säljer levande (eller döda) föräldrars hus och vill inte ansvara för eventuella fel på det.
Är föräldrarna döda så kan de ju kanske inte ens känna till felen.
Vi köpte vårt hus via en god man på det viset. Vet man om förutsättningarna och är ute efter ett renoveringsobjekt, så tycker i alla fall jag att det inte är så viktigt att kunna jaga någon tidigare ägare för problem med huset. Naturligtvis förutsatt att priset är satt med hänsyn till detta.
Barnen säljer levande (eller döda) föräldrars hus och vill inte ansvara för eventuella fel på det.
Är föräldrarna döda så kan de ju kanske inte ens känna till felen.
Vi köpte vårt hus via en god man på det viset. Vet man om förutsättningarna och är ute efter ett renoveringsobjekt, så tycker i alla fall jag att det inte är så viktigt att kunna jaga någon tidigare ägare för problem med huset. Naturligtvis förutsatt att priset är satt med hänsyn till detta.
Kan du inte sälja bara tomten där det råkar stå ett gammalt hus ?
Eller en tomt med ett rivningsobjekt på ?
Eller en tomt med ett renoveringsobjekt på ?
Men man skall se upp med vissa köpare, läste precis en annan tråd där TS köpte ett frtididshus för 50 000 och ville få ersättning för "dolda fel".
Eller en tomt med ett rivningsobjekt på ?
Eller en tomt med ett renoveringsobjekt på ?
Men man skall se upp med vissa köpare, läste precis en annan tråd där TS köpte ett frtididshus för 50 000 och ville få ersättning för "dolda fel".
Vi har precis skrivit köpekontrakt på ett hus som vi köpt med friskrivning, likadant det gamla huset köpte vi med friskrivning. Får man ett tillräckligt bra pris och huset är gammalt så det ändå blir svårt att få nåt för dolda fel så är det nästan bättre med det. Tycker jag.
Jag köpte ett "osäljbart" hus. Situationen var den samma som din, en gammal man (90+) skulle flytta till hemmet och huset såldes av sonen. Ingen omsorg hade ägnats huset de senaste 25 åren och det såldes med friskrivningsklausul. Säljaren var dock ärlig med hur det stod till med huset och efter ordentlig besiktning blev det affär och både köpare och säljare blev nöjda.
Tack för alla goda råd! Fast jag får ta tillbaka det där med torrt. Var hemma hos mamma idag och försökte diplomatiskt påpeka att en ung familj kanske inte skulle ville flytta in direkt? "Jo här finns ju lite skavanker - här (vi satt i det egenhändigt byggda uterummet) regnar det t.ex in" sa hon och pekade på en mörk fläck i taket. Aaaargh!