Hur gå till väga: Bygglov för garage, byggrätt redan utnyttjad..
Vi vill bygga ut vårt garage (som idag är 4,5x9m) med ytterligare ca 42m2.
Problemet är att detaljplanen säger att max 160m2 får bebyggas per tomt i vårt kvarter och vår nuvarande byggnadsarea (enligt kommunen) är 163m2 (alltså en liten avvikelse redan).
I sammanhanget kan man nämna att vår tomt är på ca 1000m2 medan vi har grannar som enbart har ca 5-600m2 och de får också bygga 160m2.
Marken där vi vill bygga garaget är +-markerad på detaljplanen (innebär att det enbart får byggas garage/komplementbyggnader) och vårt tänkta garage kommer att ligga ca 0,5m från tomtgränsen.
Här gränsar vår tomt mot en gång/cykelväg och på dess andra sida ligger en liten ödetomt (här fanns tidigare en lekplats som samfällighet) som ägs av en firma som har ett radhus-bestånd som ligger i närheten. Tyvärr är detta enda platsen som är lämplig att bygga garaget på om man ska få till en vettig infart.
Vi tog en första kontakt med byggnadskontoret i somras och fick då snabbt beskedet av bygglovshandläggare X att det var uteslutet att vi skulle få bygglov pga. utnyttjad byggrätt, (dessförinnan var vi inte medvetna om hur det låg till med byggrätten).
Nåväl, vi gav oss inte utan kontaktade byggnadsnämnden och bad om deras uppfattning och ett förhandsbesked. Vi förklarade läget att vi hade stor tomt och att marken var plusmarkerad osv. och hur mycket vi ville bygga, vi skickade även en tomtritning med tillbyggnaden inritad med mått osv.
Vår kontakt i byggnadsnämnden svarade att de ansåg att utsikterna för att få bygglov var goda men att en del saker fanns kvar att diskutera, bla. graden av överskriden byggrätt, avstånd till GC-vägen, samt utformningen av garaget.
Han hänvisade oss att ta kontakt med samma handläggare X för att komma vidare i ärendet, (X som tidigare så bestämt sagt att bygglov var uteslutet). När kontakt togs med handläggare X så fick vi återigen besked om att bygglov inte skulle ges, vi fick också svar på en del frågor om hur stor vår nuvarande byggnadsarea var mm.
Det är väl byggnadsnämnden som har sista ordet i sådana här sammanhang och inte en tjänsteman på byggnadskontoret?
Vi har pratat med grannarna (förutom radhusen) och fått skriftligt intyg på att de inte har några invändningar mot vårt garagebygge.
Hur ska vi gå vidare med ärendet?
Ska vi fortsätta försöka få ett giltigt förhandsbesked (som jag förstått är bindande i x antal år)?
Eller ska vi söka bygglov "skarpt" och låta byggnadsnämnden ta upp ärendet?
Vi vill ju att X på byggnadskontoret har så lite inblandning i detta ärendet som möjligt. Byggnadsnämnden är ju som sagt positivt inställda till detta men tjänsteman X vill bara ge avslag.
Till saken hör också att kommunen precis detaljplanerat ett område gränsande till andra sidan av vår tomt. På det nya området anger de byggrätten till 25% (600-800m2 tomter). Jag förstår inte resonemanget varför det ska skilja så mycket mellan byggrätterna, det är ju ingen skillnad på terräng eller dyl. Vi har ju endast 16% byggrätt om man räknar om det i procent..
Problemet är att detaljplanen säger att max 160m2 får bebyggas per tomt i vårt kvarter och vår nuvarande byggnadsarea (enligt kommunen) är 163m2 (alltså en liten avvikelse redan).
I sammanhanget kan man nämna att vår tomt är på ca 1000m2 medan vi har grannar som enbart har ca 5-600m2 och de får också bygga 160m2.
Marken där vi vill bygga garaget är +-markerad på detaljplanen (innebär att det enbart får byggas garage/komplementbyggnader) och vårt tänkta garage kommer att ligga ca 0,5m från tomtgränsen.
Här gränsar vår tomt mot en gång/cykelväg och på dess andra sida ligger en liten ödetomt (här fanns tidigare en lekplats som samfällighet) som ägs av en firma som har ett radhus-bestånd som ligger i närheten. Tyvärr är detta enda platsen som är lämplig att bygga garaget på om man ska få till en vettig infart.
Vi tog en första kontakt med byggnadskontoret i somras och fick då snabbt beskedet av bygglovshandläggare X att det var uteslutet att vi skulle få bygglov pga. utnyttjad byggrätt, (dessförinnan var vi inte medvetna om hur det låg till med byggrätten).
Nåväl, vi gav oss inte utan kontaktade byggnadsnämnden och bad om deras uppfattning och ett förhandsbesked. Vi förklarade läget att vi hade stor tomt och att marken var plusmarkerad osv. och hur mycket vi ville bygga, vi skickade även en tomtritning med tillbyggnaden inritad med mått osv.
Vår kontakt i byggnadsnämnden svarade att de ansåg att utsikterna för att få bygglov var goda men att en del saker fanns kvar att diskutera, bla. graden av överskriden byggrätt, avstånd till GC-vägen, samt utformningen av garaget.
Han hänvisade oss att ta kontakt med samma handläggare X för att komma vidare i ärendet, (X som tidigare så bestämt sagt att bygglov var uteslutet). När kontakt togs med handläggare X så fick vi återigen besked om att bygglov inte skulle ges, vi fick också svar på en del frågor om hur stor vår nuvarande byggnadsarea var mm.
Det är väl byggnadsnämnden som har sista ordet i sådana här sammanhang och inte en tjänsteman på byggnadskontoret?
Vi har pratat med grannarna (förutom radhusen) och fått skriftligt intyg på att de inte har några invändningar mot vårt garagebygge.
Hur ska vi gå vidare med ärendet?
Ska vi fortsätta försöka få ett giltigt förhandsbesked (som jag förstått är bindande i x antal år)?
Eller ska vi söka bygglov "skarpt" och låta byggnadsnämnden ta upp ärendet?
Vi vill ju att X på byggnadskontoret har så lite inblandning i detta ärendet som möjligt. Byggnadsnämnden är ju som sagt positivt inställda till detta men tjänsteman X vill bara ge avslag.
Till saken hör också att kommunen precis detaljplanerat ett område gränsande till andra sidan av vår tomt. På det nya området anger de byggrätten till 25% (600-800m2 tomter). Jag förstår inte resonemanget varför det ska skilja så mycket mellan byggrätterna, det är ju ingen skillnad på terräng eller dyl. Vi har ju endast 16% byggrätt om man räknar om det i procent..
Redigerat:
Det är inget "resonemang" som skiljer byggrätterna åt mellan två planområden. Skillnaden beror på att områdena har var sina helt olika planbestämmelser.
I ert ställe skulle jag bett "kontakten" i byggnadsnämnden utveckla sin åsikt. Jag skulle dessutom - rakt på sak - ha påpekat att garagebygget medför ett överskridande av den faktiska byggrätten. Sannolikt har "kontakten" bildat sin uppfattning utan ett ens ha sneglat på planbestämmelserna. Men rent teoretiskt finns givetvis möjligheten att kontaktpersonen och nämndens majoritet står redo att medge ett kraftigt överskridande av byggrätten, exempelvis därför att de tycker precis som du.
Oavsett vilket kommer nämnden att besluta efter föredragande av en tjänsteman. Det lär ni inte kunna slingra er förbi.
I ert ställe skulle jag bett "kontakten" i byggnadsnämnden utveckla sin åsikt. Jag skulle dessutom - rakt på sak - ha påpekat att garagebygget medför ett överskridande av den faktiska byggrätten. Sannolikt har "kontakten" bildat sin uppfattning utan ett ens ha sneglat på planbestämmelserna. Men rent teoretiskt finns givetvis möjligheten att kontaktpersonen och nämndens majoritet står redo att medge ett kraftigt överskridande av byggrätten, exempelvis därför att de tycker precis som du.
Oavsett vilket kommer nämnden att besluta efter föredragande av en tjänsteman. Det lär ni inte kunna slingra er förbi.
Nu är jag nog ute på djupt vatten men detaljplaner borde inte ses som ett hinder som bestämmer vad som är möjligt. Uppenbarligen är det ju inte så eftersom det hela tiden görs avsteg från detaljplanerna.
Jag ser det istället som ett kontrakt där man i princip inte kan bli nekad bygglov om man följer detaljplanen medan allt som avviker från denna behöver motiveras och sanktioneras på ett helt annat sätt.
Så att som tjänsteman på kommunen påstå att det inte går att få bygglov för att ytan kommer att överstiga detaljplanen är ju nästan att ljuga eller vilseleda. Självklart går det att lämna in en väl motiverad bygglovsansökan till byggnadsnämnden, som dessutom vid kontakt redan verkar smått positiv till det hela.
Ni verkar ju ha en bra sak att ta upp i begäran, att ni vill ha samma % byggrätt som angränsande tomter. Kommunen ska ju helst behandla alla lika.
Jag ser det istället som ett kontrakt där man i princip inte kan bli nekad bygglov om man följer detaljplanen medan allt som avviker från denna behöver motiveras och sanktioneras på ett helt annat sätt.
Så att som tjänsteman på kommunen påstå att det inte går att få bygglov för att ytan kommer att överstiga detaljplanen är ju nästan att ljuga eller vilseleda. Självklart går det att lämna in en väl motiverad bygglovsansökan till byggnadsnämnden, som dessutom vid kontakt redan verkar smått positiv till det hela.
Ni verkar ju ha en bra sak att ta upp i begäran, att ni vill ha samma % byggrätt som angränsande tomter. Kommunen ska ju helst behandla alla lika.
Redigerat:
Nja OM de medger ett bygglov som strider mot planen, mer än s.k mindre avvikelse. så är beslutet olagligt. Det finns ingen kompromissmöjlighet där. De som beviljar ett sådant lov kan i princip bli åtalade för tjänstefel.
Det låter lite magstarkt att kalla detta för en mindre avvikelse.
Däremot så kan man ju ofta få göra en ändring i detaljplanen just för en specifik tomt, detta går då om det finns vettiga argument för ändringen. Det kostar en avsevärd summa och kan ta tid.
De fall jag känner till har kostat ca 100 000, och tagit 1 - 2 år.
Det låter lite magstarkt att kalla detta för en mindre avvikelse.
Däremot så kan man ju ofta få göra en ändring i detaljplanen just för en specifik tomt, detta går då om det finns vettiga argument för ändringen. Det kostar en avsevärd summa och kan ta tid.
De fall jag känner till har kostat ca 100 000, och tagit 1 - 2 år.
Muta någon, några eller många med tillräckligt avsevärda summor att dom inte kan stå emot, kanske.weissblau skrev:
Alltså, att försöka få bygga kraftig överyta mot detaljplanen är ju en våldsam uppförsbacke.
Jag tror att ni först och främst ska ställa in er på att det troligen inte kommer lyckas, så att inte besvikelsen sen blir så stor.
Kan ni få med er de flesta tomtägarna inom detaljplaneområdet kan ni tillsammans börja driva frågan om att detaljplanen är föråldrad och det är på tiden att föryngra den och utöka byggrätterna till mer lämpliga för dagens byggande.
Var dock beredd på att kommunen kommer vilja vältra över kostnaden på ett flertal hundratusen kronor för planen på tomtägarna i området.
Ni kan ju också börja se er om efter annat hus/tomt.
Det jag menade var hur de resonerade när de beslutade om så skilda byggrätter för 2 gränsande områden när de gjorde detaljplanen.
Naturligtvis berättade jag för min kontakt på byggnadsnämnden att byggrätten överskrids av vårt planerade bygge och att det var vårt problem. Men trots detta ansåg de efter att ha diskuterat det på ett möte i byggnadsnämnden att det fanns goda utsikter. Dock missade jag att ange vad vår nuvarande byggnadsyta var exakt, de fick dock ritningar på hus och tomt så det kunde de lätt räkna ut.
Avvikelsen från byggrätten blir i vårt fall 30%.
Naturligtvis berättade jag för min kontakt på byggnadsnämnden att byggrätten överskrids av vårt planerade bygge och att det var vårt problem. Men trots detta ansåg de efter att ha diskuterat det på ett möte i byggnadsnämnden att det fanns goda utsikter. Dock missade jag att ange vad vår nuvarande byggnadsyta var exakt, de fick dock ritningar på hus och tomt så det kunde de lätt räkna ut.
Avvikelsen från byggrätten blir i vårt fall 30%.
billy_baver skrev:
Ibland tillkommer planbestämmelser i ett samlat grepp för flera områden samtidigt. Skillnader i exploateringsgrad kan ha sin orsak i topografi, kommunikationer eller försörjningsnät. Ibland vill man hävda olika social struktur i kvarter som ligger intill varandra, typ här planerar vi för barnfamiljer, här för yngre pensionärer och här låter vi studenterna bo.weissblau skrev:
Men förvisso! Ibland beror variationen endast på att den ena planen är äldre än den andra; alltså föråldrad. Tyvärr är den ändå fullt gällande tills dess man fastställer en ny. Och under tiden är byggnadsnämnden behörig att - på eget ansvar - bevilja eller avslå bygglov som avviker mot bestämmelserna. Ibland försöker handläggare avstyra, ibland inte. Ibland blir felaktiga bygglov överklagade, ibland inte.
Det stora problemet med föråldrade planer är att de tillåts åldras ännu mer med hjälp av allt större avvikelser i beviljade bygglov. Summan blir godtycke och att allmänheten tappar allt mer respekt för systemet i dess helhet.
Ja är det nu så att det finns någon, eller helst några, i nämnden som verkar ställa sig rätt positiva till att medge byggande på överyta så är det kanske en god idé att faktiskt söka bygglov och hänvisa det till nämnden och sen hålla tummarna. Nämnden kan vad jag vet köra över handläggarnas åsikter.weissblau skrev:
Men jag tror det är lämpligt att kombinera med en öppen kommunikation med nämndens ledmot/ledamöter för att förvissa sig om att dom dels känner till och igen ditt ärende när det väl kommer upp och samtidigt som ditt bygglov antagligen blir föredraget i negativa ordalag av tjänstemannen. Dels att fortsätta att hålla koll på att dom inte börjar vackla i sin positiva åsikt om byggföretaget.
Men du bör kanske också kolla ifall du måste betala något även för ett nekat bygglov, om så är fallet så måste du ju ta även den möjliga förlusten i beräkning.
Ja, det måste man. Men ett garage är ju inget jättebygge med någon jätteavgift.Mikael_L skrev:
Jag håller med om att den överytan låter lite väl i överkant oavsett tjänstemän eller nämnden.
I de flesta fallen jag varit med om har olika byggrätter berott på ålder och olika idéer vid olika tider.
Det rätta här är att ändra detaljplanen. Det verkar som om kommunen numera använder 25% som byggrätt. Ganska vanligt.
Jag hade kollat om detaljplanen hyfsat stämmer med verkligheten fortfarande. Om så är fallet hade jag hört mig för om planändring till 25% med enkelt planförfarande. Går betydligt fortare och billigare. Säkert många i grannskapet som kan vara intresserade. Ta upp det med nämnden. Kanske dags för lite planunderhåll?
I de flesta fallen jag varit med om har olika byggrätter berott på ålder och olika idéer vid olika tider.
Det rätta här är att ändra detaljplanen. Det verkar som om kommunen numera använder 25% som byggrätt. Ganska vanligt.
Jag hade kollat om detaljplanen hyfsat stämmer med verkligheten fortfarande. Om så är fallet hade jag hört mig för om planändring till 25% med enkelt planförfarande. Går betydligt fortare och billigare. Säkert många i grannskapet som kan vara intresserade. Ta upp det med nämnden. Kanske dags för lite planunderhåll?