Hjälp med frågor angående husköp
Hej forumet,
Tänkte jag skulle bränna av mitt första inlägg här på forument med lite frågor gällande besiktningsprotokollet för ett hus vi är spekulanter på. Kort fakta om objektet enligt:
Överlag ser objektet väl omhändertaget ut men är några saker jag skulle vilja bolla med expertisen här på forumet. Så frågor enligt nedan:
1. Taket är omlagt 2010. Man la då råsponten direkt på det gamla underlagstaket av masonit. Så första frågan är om det är någon generell risk med denna typ av installation? Det jag kan tänkta på rak arm är att man får problem att kontrollera det nya underlagstaket från vinden, vilket nu är fallet.
Den andra frågan gäller plåtdetaljerna. Som ni ser på bilderna nedan är inte plåtdetaljerna bytta i samband med takbytet och är således inte monterade korrekt mot de nya pannorna. I tillägg så kunde besiktningsmannen se äldre fuktfläckar i de gamla masonitskivorna från vinden. Dessa var torra vid besiktningstillfället men det gick inte kontrollera skicket på det nya underlagstaket. Bedömningen är dock att fuktfläckarna är äldre och från tiden innan takomläggningen. Så frågan är hur ni skulle hanterat detta? Det jag tänker är att helt enkelt lyfta på pannorna runt plåtdetaljerna och kolla av status på underlagstaket. Om allt ser prima ut, skulle ni ändå bedöma att man bör anlita en plåtslagarare för att åtgärda plåtarbetet?
2. Fuktmätning i en av ytterväggsyllarna ligger i närheten av gräsen för mikrobiell tillväxt, 16.1%. Ingen lukt upplevdes vid besiktningstillfället och jag kände heller inget vid visningen. Bör man räkna med någon åtgärd i närtid här? Finns ingen information om att huset ska vara omdränerat så det är gissningsvis inte gjort. Huset har förövrigt ingen källare.
4. Avloppstammar är inte bytta i samband med köks och badrumsrenoveringar. Bör man räkna med åtgärd här i närtid för att undvika läckande stamrör? Det jag tänker då är isf att börja med en rörinspektion och eventuellt fortsätta med relining med strumpmetod för att undvika ett stambyte.
Stort tack på förhand!
Mvh,
Johan
Tänkte jag skulle bränna av mitt första inlägg här på forument med lite frågor gällande besiktningsprotokollet för ett hus vi är spekulanter på. Kort fakta om objektet enligt:
Överlag ser objektet väl omhändertaget ut men är några saker jag skulle vilja bolla med expertisen här på forumet. Så frågor enligt nedan:
1. Taket är omlagt 2010. Man la då råsponten direkt på det gamla underlagstaket av masonit. Så första frågan är om det är någon generell risk med denna typ av installation? Det jag kan tänkta på rak arm är att man får problem att kontrollera det nya underlagstaket från vinden, vilket nu är fallet.
Den andra frågan gäller plåtdetaljerna. Som ni ser på bilderna nedan är inte plåtdetaljerna bytta i samband med takbytet och är således inte monterade korrekt mot de nya pannorna. I tillägg så kunde besiktningsmannen se äldre fuktfläckar i de gamla masonitskivorna från vinden. Dessa var torra vid besiktningstillfället men det gick inte kontrollera skicket på det nya underlagstaket. Bedömningen är dock att fuktfläckarna är äldre och från tiden innan takomläggningen. Så frågan är hur ni skulle hanterat detta? Det jag tänker är att helt enkelt lyfta på pannorna runt plåtdetaljerna och kolla av status på underlagstaket. Om allt ser prima ut, skulle ni ändå bedöma att man bör anlita en plåtslagarare för att åtgärda plåtarbetet?
2. Fuktmätning i en av ytterväggsyllarna ligger i närheten av gräsen för mikrobiell tillväxt, 16.1%. Ingen lukt upplevdes vid besiktningstillfället och jag kände heller inget vid visningen. Bör man räkna med någon åtgärd i närtid här? Finns ingen information om att huset ska vara omdränerat så det är gissningsvis inte gjort. Huset har förövrigt ingen källare.
4. Avloppstammar är inte bytta i samband med köks och badrumsrenoveringar. Bör man räkna med åtgärd här i närtid för att undvika läckande stamrör? Det jag tänker då är isf att börja med en rörinspektion och eventuellt fortsätta med relining med strumpmetod för att undvika ett stambyte.
Stort tack på förhand!
Mvh,
Johan
Bästa svaret
När det gäller taket, så är det väl alltid bra att lyfts några pannor, och framförallt se hur det ser ut runt genomföringar som skorsten, ventialtion osv. Dock ofta väldigt svårt att se, utan att demontera överplåten, vilket vore överkurs. Bilderna på plåten ser väl inte jättealarmerande ut (fast jag är verlkligen inte expert). Möjligen då sista bilden där det ser ut som vatten som rinner av droppnäsan på plåten kan komma på fel sida om "åsen" på pannan.
Det är troligen ett större projekt att byta en del av plåten, den går upp bakom panelen.
Fuktmätningen, vågar jag inte uttala mig om. Jag är lite överdrivet rädd för fukt i 70 tals grundkonstruktion. En rätt avlägsen släkting (ingift 2 led i sidled) drabbades av ett mögelhus på 70 talet. Efter flera år av ombyggnad och försök till åtgärder fick de till slut riva huset. Slutade med skillsmässa och psykiska problem.
Men troligen skulle de flesta säga att det är OK i det här fallet, OM man har mätt på tillräckligt många och bra ställen. Att ingen lukt känns tyder på att det är OK.
Rören ifrån tidigt 70 tal. Om det är plaströr, så kan det vara första generationen (kallas idag för "äggskalsrör"), de hade limmade kopplingar. Rätt ljusgråa, till skillnad från modernare rör som är gråblå eller mörkgråa, moderna rör har kopplingar med gummipackning som bara skjuts ihop, inget lim. Äggskalsrören är nog OK så länge man inte rör dem. Som "namnet" antyder så är de spröda. Kan vara riskabelt att filma, risk att de spricker av utrustningen.
Är det modernare plaströr rör, så är de troligen OK även om de är 50 år gamla idag. Äggskalsrören användes i början till mitten av 70 talet.
Vårt 30 talshus byggdes om ca 1976, här var en stamm av äggskalstyp, den andra stammen var av modernare typ.
Om det är gjutjärnsrör, så är de också troligen OK nu. Det har funnits olika bud på hur länge gjutjärnsrör håller, men de som är solklart slut idag är rör som är från 40 - 50 - tidigt 60 tal. Rören tillverkades i bättre och bättre kvalitet under åren. Så de gjutjärnsrör som tillverkades på 70 talet håller troligen 10 - 20 år längre än de som tillverkades på 40 talet. Ofta handlar byte av gjutjärnsrör om stammar i flerfamiljshus (där det fortfarande används i viss mån, av brandskäl). Där slits rören också rent mekaniskt mycket mer än i en villa.
Det är troligen ett större projekt att byta en del av plåten, den går upp bakom panelen.
Fuktmätningen, vågar jag inte uttala mig om. Jag är lite överdrivet rädd för fukt i 70 tals grundkonstruktion. En rätt avlägsen släkting (ingift 2 led i sidled) drabbades av ett mögelhus på 70 talet. Efter flera år av ombyggnad och försök till åtgärder fick de till slut riva huset. Slutade med skillsmässa och psykiska problem.
Men troligen skulle de flesta säga att det är OK i det här fallet, OM man har mätt på tillräckligt många och bra ställen. Att ingen lukt känns tyder på att det är OK.
Rören ifrån tidigt 70 tal. Om det är plaströr, så kan det vara första generationen (kallas idag för "äggskalsrör"), de hade limmade kopplingar. Rätt ljusgråa, till skillnad från modernare rör som är gråblå eller mörkgråa, moderna rör har kopplingar med gummipackning som bara skjuts ihop, inget lim. Äggskalsrören är nog OK så länge man inte rör dem. Som "namnet" antyder så är de spröda. Kan vara riskabelt att filma, risk att de spricker av utrustningen.
Är det modernare plaströr rör, så är de troligen OK även om de är 50 år gamla idag. Äggskalsrören användes i början till mitten av 70 talet.
Vårt 30 talshus byggdes om ca 1976, här var en stamm av äggskalstyp, den andra stammen var av modernare typ.
Om det är gjutjärnsrör, så är de också troligen OK nu. Det har funnits olika bud på hur länge gjutjärnsrör håller, men de som är solklart slut idag är rör som är från 40 - 50 - tidigt 60 tal. Rören tillverkades i bättre och bättre kvalitet under åren. Så de gjutjärnsrör som tillverkades på 70 talet håller troligen 10 - 20 år längre än de som tillverkades på 40 talet. Ofta handlar byte av gjutjärnsrör om stammar i flerfamiljshus (där det fortfarande används i viss mån, av brandskäl). Där slits rören också rent mekaniskt mycket mer än i en villa.
Husägare
· Småländska höglandet
· 3 806 inlägg
Utanför dina frågor hade jag undrat över elförbrukningen på vintern. Huset är förmodligen ganska stort, 1,5-plan, och värms med endast en luft/luftvärmepump och resten direktverkande el. Är det dessutom inte tilläggsisolerat sedan byggåret (försök ta reda på det), kan det bli dyrt att hålla kåken varm på vintern.
Wow vilket utförligt och snabbt svar, tack!H hempularen skrev:
Gällande taket så låter det som vi helt enkelt får se vad vi kommer åt att kolla på runt plåtdetaljerna. Jag tänker att om vi kommer åt och kan se att underlagstaket är ok runt detaljerna så så bör det väl inte vara något större problem, det har ju ändå hållt i 14 år utan läckage. Eller vad tror du?
Gällande att man inte bytt plåten så tänker du att man snålat in på det då man inte ville ta upp panelen vid takbytet? Låter ju rimligt men lite dumsnålt när man ändå byter taket kan jag tycka.
Angående fukten så är jag väl också lite nervös av den anledning du beskriver. Men det känns lite som att man får acceptera den om man vill köpa ett hus från 70 talet med betongplatta direkt på mark. Enligt besiktningsprotokollet har de mätt på 2 ställen. Skulle ju eventuellt kunna ta några fler mätpunkter. Får diskutera med säljaren och besiktningsmannen om det blir aktuellt.
Gällande rören så ska jag ställa frågan till mäklaren/säljaren om de har koll på vad det är för typ av rör. Som jag förstår har de bytt rören fram till stammarna vid köks och badrumsrenovering och bör ju då rimligtvis ha koll på vad det är för stammar. Låter ju inte kanon om det skulle vara äggskalsrör. Brukar man kunna komma åt någonstans och se vad det är för material på stammarna utan att bryta upp golv osv?
Gällande energiförbrukningen så ser energideklarationen/energianvändningen ut enligt följande. Hamnar på energiklass D med 4 personer i hushållet.
Villan är på 116kvdm så är inget gigantiskt. Jag gissar på att det inte är tilläggsisolerat då fasaden är original enligt mäklaren. Ska ställa frågan dock.
De siffror som presenteras känns ju inte alarmerande. Men frågan är väl om man kan lita på det? Siffrorna för uppvärmningen känns ju kanske lite lågt med tanke på typ av värmesystem som är installerat.
Det borde finnas en inspektionslucka för avloppsstammarna någonstans. Antagligen nära där avloppet går ut ur huset. Be mäklaren att kolla med säljaren om de vet var den finns, eller fråga säljaren själv om du har direktkontakt. Förhoppningsvis har man inte lagt något golv över.
Angående fukt i yttervägg, vad finns det på andra sidan? Ibland är det så enkelt som att vattnet från ett stuprör inte leds bort ordentligt, då blir det väldigt blött just där vid regn. En läckande eller täppt och översvämmande hängränna kan också orsaka problem.
Energiförbrukningen för uppvärmning låter väldigt låg för att vara direktverkande el + LLVP. Var i landet ligger huset?
Angående fukt i yttervägg, vad finns det på andra sidan? Ibland är det så enkelt som att vattnet från ett stuprör inte leds bort ordentligt, då blir det väldigt blött just där vid regn. En läckande eller täppt och översvämmande hängränna kan också orsaka problem.
Energiförbrukningen för uppvärmning låter väldigt låg för att vara direktverkande el + LLVP. Var i landet ligger huset?
Tack, det ska jag kolla med mäklaren och ta en kontroll på när vi är på plats.M mrsnhp skrev:
Det är altandäck på andra sidan och mätpunkten är gjord i ytterväggsyllen på någon position av de röda pilarna på bilden nedan, förmodligen positionen i mitten på väggen. Jag har svårt att avgöra om man ska bli orolig av värdet eller ej. Ska man anse att fuktvärdet på 16% är ett problem vid denna positionen och gå vidare med en utredning på detta?
Huset ligger strax utanför Göteborg. Ägarna kanske har kört med vinterkläder på inomhus senaste året för att få ner energianvändingen inför försäljningen
Skämt åsido, får nog ta och fiska lite gällande detta också och se om säljaren har någon bra förklaring till den låga energiförbrukningen. Har ni någon hum för vad ett rimligt värde bör vara på ett 1.5plans hus med direkt el + LLVP på 116kvdm?Jag tänker att jag likagärna lägger upp objektet i sin helhet. Om någon vill ta sig tiden att ta en kik om det är något annat man bör tänka på att ta upp med säljaren/mäklaren eller kontrollera för att inte göra bort sig vid ett eventuellt köp. I tillägg till det som redan diskuterats då.
Objektlänk:
https://www.bjurfors.se/sv/tillsalu...campaign=till-salu&utm_content=rada+portar+81
Besiktningsprotokoll
https://www.bjurfors.se/contentasse...5175b0236f/68243384_radaportar81_rada1_94.pdf
Energideklaration
https://www.bjurfors.se/contentasse...5175b0236f/68243384_radaportar81_rada1_94.pdf
Tack igen för responsen!
Objektlänk:
https://www.bjurfors.se/sv/tillsalu...campaign=till-salu&utm_content=rada+portar+81
Besiktningsprotokoll
https://www.bjurfors.se/contentasse...5175b0236f/68243384_radaportar81_rada1_94.pdf
Energideklaration
https://www.bjurfors.se/contentasse...5175b0236f/68243384_radaportar81_rada1_94.pdf
Tack igen för responsen!