Hjälp med att tolka besiktnings protokoll

[snowjim]

Hej,

Vi har varit o tittat på ett hus enligt följande :

• Ett plan med källare
• Byggt 1980
• Stomme i trä
• Bjälklag i trä
• Fasadbeklädnad i tegel
• Taktäckning betong
• Vattenburen fjärrvärme

Huset verkar intressant men vi har svårt att tolka besiktningsprotokollet(annan uppläggning än vanligt) och skulle vara tacksam om någon mer kunnig kunde ge ett utlåtande. Vad kan vara ett stor problem här? Kan stommen vara upprutten tack vare sprickor? Hur allvarligt är detta? Och hur vanligt är det med sprickor som går rakt igenom väggen(källare)?

Protokoll
Våtutrymmen
Dusch/tvättstuga i källaren är helkaklat och renoverat 1992 men kvalitetsintyg saknas över utfört arbete. Bastu finns i utrymmet. Vid de fuktindikationer som utfördes vid besiktningen noterades inget onormalt där mätningar utfördes som tyder på otätheter i tätskikten. Syftet med kontrollerna är endast att bedöma att indikationerna inte tyder på större allmänna fuktskador eller läckage och tillförlitligheten av fuktmätningar i våtutrymmen är beroende av om utrymmet använts på ett normalt sätt fram till besiktningen. Duschutrymmet på bottenvåningen är i originalutförande sedan byggnationen och utrymmet uppfyller inte gällande norm och branschregler för utrymmen med våtrumskrav. Duschkabin finns i utrymmet vilket minimerar risken för skador i denna del av utrymmet. Det finns en sprucken kakelplatta vid takvinkel innanför dörren. Rörinstallationer ingår under vvs-installationer och ingår inte i uppdraget och är därför inte speciellt kontrollerade. #se vidare under analys risk för skador.

Källare
1998 har man grävt och fuktskyddat grundmuren med platonmatta men det har inte varit möjligt att gräva och fuktskydda i vinkel vid entrén. Det finns en spricka i väggen i matkällaren. Det flytande golvet i gillestugan är enligt säljarens information fuktskyddat med platonmatta och frigolit och platonmatta finns monterad som fuktskydd bakom panelen på väggarna.

Stomme
Inget onormalt noterades vid besiktningen som kan härledas till problem i stommen.

Vind
Utrymmet är tillgängligt för besiktning. Det finns murbruksrester på råsponten. Det finns spår av fukt på spången so eventuellt kan bero på läckage eller att det vid speciella väderförhållanden blåst in snö eller vatten. Den exakta anledningen är dock inte fastställd. #se vidare under analys risk för skador.

Utvändigt

Tak
Taket är besiktigat från marken. Taket är i originalutförande sedan byggnationen. Enstaka nockpannor är lagade och några takpannor ligger något oroligt vilket medför förhöjd risk för skador och med hänsyn tagen till takets ålder föreligger förhöjd risk för skador. #se vidare under rubrik analys risk för skador#

Fasad
Det finns en spricka i fasaden ungefär på den plats som spricka noterades i matkällaren men inget i övrigt att notera. Regelstommen är av trä och brister på fasaden kan orsaka att tegel vid hög fuktbelastning och sträng kyla fryser sönder som i värsta fall kan tränga in och ge fuktskador på träregelstommen.

Grundsockel
Sprickor har uppstått i ytputsen på grundsockeln. Man har byggt över källartrappan för att minimera risken för att vatten ska tränga in i källaren. Inget i övrigt att notera.
Byggnadsdelar som endast ingår i besiktningen som en allmän bedömning, detta innebär att dessa delar inte är kontrollerade i sin helhet utan endast bedömts utifrån stickprovskontroller av de detaljer som nämns under rubrikerna nedan.

Plåtdetaljer
Inget att notera.

Trädetaljer
Inget att notera.

Fönster och dörrar
Inget att notera. Det har endast utförts kontroller av delar av fönstren, det vill säga att samtliga fönster inte är kontrollerade vilket innebär att man inte kan utesluta att det på dessa fönster kan finnas skador eller brister som inte noterats.

Övrigt
Inga möbler, mattor eller annat lösöre har flyttats/flyttas vid besiktningen, detta innebär att det kan finnas brister eller skador som inte kunnat noteras vid besiktningen. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara/belamrade har besiktningsmannen inget ansvar.

Analys av risk för skador
En riskbedömning har för avsikt att göra köpare/säljare uppmärksam på att förhöjd risk för skada finns på grund av ålder, felkonstruktion eller utsatt läge.

Våtutrymmen
Duschutrymmet i bostadsdelen är inte godkänt samt att ytmaterialen är gamla och golv- och väggmaterial kan inte förväntas vara täta vilket kan leda till fukt, mögelskador och rötskador i träkonstruktioner där sådan finns. Risken för skador bedöms därmed som uppenbar. Dusch/tvättstuga är renoverat 1992 och intyg saknas men utrymmet uppfyller inte gällande norm och branschregler för utrymmen med våtrumskrav samt att fuktskydden har hög ålder. Risken för att få skador från våtutrymmet i källaren bedöms som liten då källarkonstruktionen klarar av en hög fuktbelastning, risken för skador måste dock beaktas. Det organiska materialet i bastun utsätts för en hög fuktpåverkan vilket kan medföra att röt- och/eller mögelskador uppstår i materialet. Golvbrunnar och rörinstallationer ingår under vvs-installationer och ingår inte i uppdraget och är därför inte speciellt kontrollerade inte heller fallen till golvbrunnar är speciellt kontrollerat. Nya regler gäller för toaletter och vid renovering måste man följa försäkringsbolagens norm för utrymmets utförande.

Vind
För att fastställa den exakta anledningen till inträngning av vatten till vinden samt eventuella skador som inte varit möjliga att se krävs en fortsatt utredning.

Utvändigt

Tak
Taket måste ses över och åtgärdas på ett fackmannamässigt riktigt sätt och eventuella skador inunder ska åtgärdas i anslutning till övriga åtgärder. Den tekniska livslängden för underlagsmaterialet beräknas till cirka 30 år och vid hög ålder finns stor risk för åldersrelaterade skador i materialet. Även yttertaket åldras och vid hög ålder av betong-/tegelpannor kan ytskiktet påverkas av väder och vind och ytskiktet kan därmed bli otätt med risk för att vatten läcker genom materialet i pannorna. Det går inte att göra någon bedömning av takets fortsatta livslängd men yttertakets skick och täthet är helt avgörande för takets fortsatta livslängd då underlagsmaterialet inte kan förväntas vara heltäckande eller intakt.

 

[snowjim]

Ingen som har något att säga om detta?

Kan tillägga att flera golv i källaren har relativt nya plastmattor vilket är ett stort NO men troligen inget svårt att åtgärda.

Det man reagerar främst för är sprickan i väggen som även syns på insidan. Sprickan i sig kanske inte är något problem men hur blir det med stummen som är i trä? Om den murknar så trillar väll huset? Dessutom så är det väll ganska svårt att åtgärda om det väl blivit röta?

 

[roland53]

Att duschen i källaren inte är typgodkänd kan kvitta. Den är 22 år gammal och avskriven för länge sedan.
Du får ändå räkna med att renovera denna i närtid.

Det som oroar mig mest är att takbesiktningen är gjord från "marken". Inte särskilt förtroendeingivande.

Dessutom så brukar väl normalt en besiktningsman kolla fall till golvbrunnar tex. Ganska enkelt gjord med en stålkula.

På vems uppdrag är besiktningen gjord? Säljaren eller köparen ?

Du som köpare skall inte godta om det är på säljarens uppdrag som besiktningen är gjord. Beställ en egen besiktning !!!

 

[snowjim]

Tack för svaret!

Den besiktning som jag hänvisar till är gjord på säljarens begäran. Det är en besiktningsfirma som ligger andra sidan landet så man undrar ju såklart varför man väljer en sådan firma.

Självklart kommer vi beställa egen besiktning om vi skulle vinna huset.

Att många grejer räknas bort för att de har en äldre ålder förstår jag men jag ser ingen anledning till att byta ut något som fungerar. Vi har således inga tankar på att byta ut vare sig badrum eller tak den första perioden. Att det kommer behövas göras är det ingen snack om saken men vi ser ingen anledning till att räkna in det i priset just nu. Räknar vi in det så tillkommer 300 000 - 400 000 kr och det är pengar vi inte har(efter husköp).

 

[roland53]

Jag tycker du tänker riktigt.
Ser alltför många inlägg här där folk vill renovera tak, badrum mm. alltför tidigt.

Ett duschrum i en källare har oftast (eller alltid?) stenväggar och detta är betydligt mer okänsligt för fuktskador jmfrt gips/träväggar så detta kan fungera 20 år till vid förnuftig användning och kanske komplettering av en fuktstyrd PAX-fläkt om det inte redan finns.

Det svåra är ju priset, man bör ju ta höjd för åtgärder som behöver göras i närtid (kanske 10 år). Detta är ev. saker som kan kallas eftersatt underhåll med lite god vilja och priset bör ju vara motsvarande lägre pga detta.
MEN så kommer faktorn tillgång och efterfrågan (marknaden) som tenderar att trissa upp priset oavsett husskicket.


Säljarens besiktning är bara ett reklamblad som har för avsikt att invagga köparen i säkerhet. Inte värt ett skit, enligt min mening.

 

[Odjuret]

Tja... säljarens besiktning är är trevlig toalett läsning, skit ska med skit fördrivas

 

[Odjuret]

Ekonomiskt börjar badrummet närma sig sin livslängd, men det innebär inte att man måste kasta sig in en renovering av badrummet. Om det är badkar så klarar man sig oftast ännu längre eftersom det inte blir så stor påfrestning på golvet....
Mitt badrum är från -96 jag har inga som helst tankar på att renovera, det är bra som det är!

Vad som kan vara värt att ha i bakhuvudet är att om det visar sig vara fel på badrummet så blir det svårt att få igenom dolt fel, om inte annat och få några pengar...

 

[Beltis]

Besiktningsmannen dömer ut badrum så varför skulle ni inte ordna detta till en början? Kan bli stora skador.

 

[roland53]

Vad som kan vara värt att ha i bakhuvudet är att om det visar sig vara fel på badrummet så blir det svårt att få igenom dolt fel, om inte annat och få några pengar...

Ja, tror du att det varit någon chans överhuvudtaget att driva en ev. skada som dolt fel.
Det tror inte jag.
Med hänsyn till husets ålder kan man förvänta sig att det inte finns fuktskydd och om det finns så är det ur försäkringssynpunkt ändå avskrivet efter 15 år (tror jag det är).

 

[snowjim]

Besiktningsmannen dömer ut badrum så varför skulle ni inte ordna detta till en början? Kan bli stora skador.

Alla hus vi tittat på som ändå legat i relativt högt i pris har fått anmärkningar på tak och badrum. Det har inte varit att de hittat något fel utan snarare att tiden har gått ut för dem. Många av badrummen och taken som varit utdömda har sett väldigt välskött och fint ut. Visst kan det finnas problem som man inte ser men det kan det finnas även med byggnationer som bara är 10 år (visst risken är mindre, men ändå).

Hade vi pratat om små summor så hade jag såklart inte funderat över det men ett badrum kostar väl sådär 200 000 kr och har man då 2 st så är det 400 000 kr. Taket på det kostar också sådär 200 000 kr så då har vi en total summa på 600 000 kr(d.v.s ca 30% av köpesumman). Huset kanske kostar 2 000 000 kr och jag kan garantera att det är extremt få som räknar med ett totalt slutpris på 2 600 000 kr, hade de gjort det så hade de troligen haft svårt att finansiera det (hur många har verkligen närmare 450 000 - 500 000 kr på kontot(inkl. lagfart och allt annat runtom)?

För mig är det bara idioti att slänga ut dessa ofantliga summor BARA för att åldern har gått ut, gå istället på lite suntförnuft. Gör lite fuktmätningar, känns hur fräscht utrymmet verkligen är. Står det kanske en duschkabin där? Då bör vi dessutom ha förlängt åldern markant.

 

[roland53]

Eller så är man öppen till banken och säger att det finns renoveringsbehov för X antal kronor.
Går det att få lönelöfte upp den summan?
Om banken säger nej har du förmodligen inte råd med det huset för renoveringsbehov kommer. Kanske inte imorgon eller nästa år men på 3-10 års sikt måste man nog mentalt ställa in sig på.

 

[snowjim]

Eller så är man öppen till banken och säger att det finns renoveringsbehov för X antal kronor.
Går det att få lönelöfte upp den summan?
Om banken säger nej har du förmodligen inte råd med det huset för renoveringsbehov kommer. Kanske inte imorgon eller nästa år men på 3-10 års sikt måste man nog mentalt ställa in sig på.

Vad banken godkänner är en sak och vad jag kan tänka mig leva med är en sak. De har gått med på ganska höga summor men med lite räkning så kommer man snabbt fram till att man får ändra sin levnadsstandard ganska radikalt i dessa summor vilket inte är intressant.

Vi har satt vårt max till 2 000 000 för ett hus. Finns det saker som behöver göras under de kommande 10 åren så går det att lösa men inte direkt i samband med köp av huset. Man har ju hört att det dyker upp en hel del kostnader som man inte tänker på vid köp. Att ha 10 000 - 30 000 kr över på kontot efter ett husköp känns lite väl vanskligt även om banken gärna godkänner det och dessutom erbjuder extra lån utanför bostadslånet(undviker lån så långt det bara går).

 

[Odjuret]

Besiktningsmannen dömer ut badrum så varför skulle ni inte ordna detta till en början? Kan bli stora skador.

Besiktningsmän gillar att friskriva sig. Det finns inget som säger att man måste göra om badrummet illa kvickt bara för att de är från 1992.
Däremot kanske man ska ha i bakhuvudet att det kommer att behöva göras om inom kanske en 5-10 års period.
Men har man badkar eller duschkabin så behöver man inte oroa sig mycket alls. Eftersom knappt blir något vatten på golvet! Genast har man köpt sig några år till

 

[Odjuret]

Ja, tror du att det varit någon chans överhuvudtaget att driva en ev. skada som dolt fel.
Det tror inte jag.
Med hänsyn till husets ålder kan man förvänta sig att det inte finns fuktskydd och om det finns så är det ur försäkringssynpunkt ändå avskrivet efter 15 år (tror jag det är).

Tja, du kanske har rätt....
Men vi är på samma våglängd när det gäller det ekonomiska värdet...