Helrenovera gammal kåk - är det värt det?
Hej!
Vi funderar att köpa ett hus byggt i början av 1900-talet. Boyta 120 kvm (60kvm per våningsplan), vind och källare.
Huset är fantastiskt charmigt och slulle lunna bli ett drömboende med rätt behandling. Säljarens besiktningsman har bedömt att grund, stomme och andra "skelett-delar" är i gott skick. Inga tecken på fukt eller röta.
Men kåken har inte renoverats sedan 40-talet...
Följande behöver göras:
Dränering/isolering källare
Nya stammar
Installation bergvärme
Ny el
Ny fasad
Nytt tak
Komplittera väggisolering
Nya fönster (16 st normalstora)
Två nya badrum (kakel/klinker för ca100kr/kvm)
Två nya kök (ikea, material ca 40 000 kr/kök)
Öppna två dörrhål
Stänga två dörrhål
Riva en innervägg
Bygga en vägginnervägg
Plus interiör, dvs spackel, målning, slipa trägolv osv, sånt som vi gör själva.
Vi ska naturligtvis ta in offerter, men finns det någon där ute som vet på ett ungefär (+/- några hundra tusen) vad ett sånt här projekt kan kosta?
Är vi naiva om vi tror 2 miljoner och 3 månaders jobb.
Vi skulle köpa arbetskraft för allt utom interiören.
Tack på förhand!
Vi funderar att köpa ett hus byggt i början av 1900-talet. Boyta 120 kvm (60kvm per våningsplan), vind och källare.
Huset är fantastiskt charmigt och slulle lunna bli ett drömboende med rätt behandling. Säljarens besiktningsman har bedömt att grund, stomme och andra "skelett-delar" är i gott skick. Inga tecken på fukt eller röta.
Men kåken har inte renoverats sedan 40-talet...
Följande behöver göras:
Dränering/isolering källare
Nya stammar
Installation bergvärme
Ny el
Ny fasad
Nytt tak
Komplittera väggisolering
Nya fönster (16 st normalstora)
Två nya badrum (kakel/klinker för ca100kr/kvm)
Två nya kök (ikea, material ca 40 000 kr/kök)
Öppna två dörrhål
Stänga två dörrhål
Riva en innervägg
Bygga en vägginnervägg
Plus interiör, dvs spackel, målning, slipa trägolv osv, sånt som vi gör själva.
Vi ska naturligtvis ta in offerter, men finns det någon där ute som vet på ett ungefär (+/- några hundra tusen) vad ett sånt här projekt kan kosta?
Är vi naiva om vi tror 2 miljoner och 3 månaders jobb.
Vi skulle köpa arbetskraft för allt utom interiören.
Tack på förhand!
Är huset charmigt och fint så hade jag försökt renovera det.
Är huset obeboeligt eller skulle det fungera att flytta in och renovera efter hand? Måste ni ha två kök och måste all renovering göras innan ni flyttar in?
Kan vara smart att bo i huset ett tag innan man bestämmer hur man vill ha det.
Är huset obeboeligt eller skulle det fungera att flytta in och renovera efter hand? Måste ni ha två kök och måste all renovering göras innan ni flyttar in?
Kan vara smart att bo i huset ett tag innan man bestämmer hur man vill ha det.
När vi köpte kåken hade vi en att-göra-lista som var snarlik din. Nu är det bara fasad, fönster, och delar av källaren kvar. Jag tycker spontant inte att kostnaden låter orimlig, men jag ställer mig lite frågande till att ni hinner på den tiden. Räkna med mer, tror jag.
Jag tror att det kan gå att lösa på 2 milj, men tidplanen är kraftigt överoptimistisk. Framförallt om du skall hålla budget.
Räkna med minst 12 månader. Sedan gäller det att etappindela så att det är möjligt att bo under tiden.
Du skriver 60 kvm per plan, är det två plan plus källare, eller är källaren ett av planen?
I gamla hus går det inte att få en källare helt "torr", det kommer alltid att vara en fuktvandring upp genom sulan och golven, oavsett dränering. Dränering och isolering förbättrar mycket, men det blir aldrig helt bra. En sådan källare går jättebra att använda som tvättstuga, hobbyrum/snickeriverksat osv.
Många väljer att fullt ut inreda, ofta går det bra om det görs på rätt sätt. MEN det kommer alltid att vara lite fuktigare luft osv.
Personligen anser jag inte att man skall ha ren boyta i en äldre källare. Men det är en personlig åsikt, inte fullt ut sakligt underbyggd.
Räkna med minst 12 månader. Sedan gäller det att etappindela så att det är möjligt att bo under tiden.
Du skriver 60 kvm per plan, är det två plan plus källare, eller är källaren ett av planen?
I gamla hus går det inte att få en källare helt "torr", det kommer alltid att vara en fuktvandring upp genom sulan och golven, oavsett dränering. Dränering och isolering förbättrar mycket, men det blir aldrig helt bra. En sådan källare går jättebra att använda som tvättstuga, hobbyrum/snickeriverksat osv.
Många väljer att fullt ut inreda, ofta går det bra om det görs på rätt sätt. MEN det kommer alltid att vara lite fuktigare luft osv.
Personligen anser jag inte att man skall ha ren boyta i en äldre källare. Men det är en personlig åsikt, inte fullt ut sakligt underbyggd.
Å, tack för era snabba svar☺.
Huset har 120 kvm boyta och utöver det en (inredbar) vind och källare/ garage 80kvm. Planen är att i första hand göra huset "friskt" och beboeligt och sedan eventuellt göra något av källaren. Tänkte kanske inreda den men det låter som det skulle behöva göras väldigt noggrannt och ed eftertanke i så fall. Skulle det hjälpa fuktnivån om man lade vattenburen golvvärme i hela källaren?
Vad gäller tidsplanen:
Kan man tänka sig att man gör de grövre "smutsigare" delarna inomhus först, innan man flyttar in?
Dvs: riva väggar, bygga väggar, dra om el, nya stammar, kök och badrum? Är det rimligt att tro att de delarna tar ca 1 månad om elektriker, snickare, och rörmokare jobbar paralellt?
Så kan man bo där när det läggs tak, byts fasad och fönster, dräneras, osv? Spackla, måla, slipa golv tänkte vi göra själva och det kan man ju ta rum för rum.
Eller tänker jag bakvänt?
Vi ska göra om huset från enbostadshus till tvåbostadshus. Övervåningen kommer alltså vara en separat lägenhet. Därav 2 kök☺
Huset har 120 kvm boyta och utöver det en (inredbar) vind och källare/ garage 80kvm. Planen är att i första hand göra huset "friskt" och beboeligt och sedan eventuellt göra något av källaren. Tänkte kanske inreda den men det låter som det skulle behöva göras väldigt noggrannt och ed eftertanke i så fall. Skulle det hjälpa fuktnivån om man lade vattenburen golvvärme i hela källaren?
Vad gäller tidsplanen:
Kan man tänka sig att man gör de grövre "smutsigare" delarna inomhus först, innan man flyttar in?
Dvs: riva väggar, bygga väggar, dra om el, nya stammar, kök och badrum? Är det rimligt att tro att de delarna tar ca 1 månad om elektriker, snickare, och rörmokare jobbar paralellt?
Så kan man bo där när det läggs tak, byts fasad och fönster, dräneras, osv? Spackla, måla, slipa golv tänkte vi göra själva och det kan man ju ta rum för rum.
Eller tänker jag bakvänt?
Vi ska göra om huset från enbostadshus till tvåbostadshus. Övervåningen kommer alltså vara en separat lägenhet. Därav 2 kök☺
Om dräneringen blir bra skulle inte jag fundera så mycket på fukten i övrigt. Golvvärme hjälper säkert, men det är inte riktigt min avdelning. Se till att ha golv som tål fuktvandring, bara, och bra ventilation. Vi har vattenburen värme, och ett antal element i källaren som hjälper till att hålla det torrt.Piggalina skrev:
Mät också radon innan ni bestämmer er för att inreda källaren. Vi hade 5000Bq/m3 (!) vid första mätningen. Efter en del åtgärder är vi nu nere i 700Bq/m3, men fortfarande för högt för boytor. Det kommer sjunka mer när vi tätar hålen i plattan, så vi får se vad vi landar på i slutändan. Det går att göra en del radon-åtgärder i samband med dränering, så se till att mät kommande vinter innan ni börjar dränera. I övriga huset har vi bra nivåer.
Vi har/kommer ha tvättstuga, förråd, liten dusch och bastu, och om radon-nivåerna tillåter, även ett tonårsrum eller kontor i källaren. Vi kommer dock låta väggarna vara naken puts/betong. Möjligen att vi lägger in ett nivellgolv.
I princip gjorde vi så, men vi gjorde alla ytskikt innan vi flyttade in. Det kanske går på 1 månad för hantverkarna om ni hittar några som samarbetar bra och koordinerar sig, men jag gissar att det blir tajt. Det är inte säkert att de kan jobba paralellt hela tiden, p.g.a. beroenden. Jag tror det tog mer för oss, men då inkluderade det borrning för bergvärme och ett helt nydraget vattenburet system. Köket installerade jag själv, och där var det en del leveranstid innan det blev klart att hämtas hos tillverkaren.Piggalina skrev:
Redigerat:
Om taket är akut dåligt är det alltid där man ska börja, annars kan resten av renoveringen så att säga vara ogjord.
Sedan skulle jag, med tanke på att ni ska inreda en separat lägenhet, flytta in på bottenvåningen, renovera övervåningen, flytta upp dit och sedan renovera bottenvåningen. Dräneringen tar man närhelst det passar, bara man gör det innan man påbörjar andra arbeten i källaren.
Beror dock på hur mycket man kan tänka sig att göra själv, ytskikt gör jag själv tex, men inte el och snickerier. Maken gör motvilligt vissa snickerier.
Sedan skulle jag, med tanke på att ni ska inreda en separat lägenhet, flytta in på bottenvåningen, renovera övervåningen, flytta upp dit och sedan renovera bottenvåningen. Dräneringen tar man närhelst det passar, bara man gör det innan man påbörjar andra arbeten i källaren.
Beror dock på hur mycket man kan tänka sig att göra själv, ytskikt gör jag själv tex, men inte el och snickerier. Maken gör motvilligt vissa snickerier.
Låt källaren vara källare! Dessa gamla hus är inte byggda för källarinredning. Källarna funkar utmärkt för tex tvättstuga etc som hempularen skriver. Min källare i huset byggd 1925 hade inte dränerats på alla år: det enda jag gjorde var att lägga klinker direkt på betongen, försköna källarväggarna med ny puts på vissa ställen och förbättra luftväxlingen med ett par paxfläktar.